Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten geht es um große
Geldbeträge. Entsprechende Sorgfalt und Fachkenntnis um die
Besonderheiten und Anforderungen der Finanzierungspartner sind daher
nicht nur von Nutzen sondern sogar von größter Notwendigkeit. In den
vergangenen Jahren haben sich nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen sondern auch die entscheidungsrelevanten Tatbestände für Investitionsentscheidungen Immobilienprojekte betreffend, geändert. Worauf nun bei der
Finanzierung von Immobilienprojekten zu achten zu achten ist, wie der
Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Regelungen das
Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorsieht, wird in dieser Arbeit erläutert.
Weiters wurde herausgearbeitet, welche Aspekte bei der Projektprüfung
für einen Investor oder eine Bank als Finanzierungspartner relevant sind und auch inwieweit sich diesbezüglich in den vergangenen Jahren
Änderungen ergeben haben, beispielsweise aufgrund der Basel-Richtlinien. Weiters möchte ich erforschen, welche
Finanzierungsmöglichkeiten sich aufgrund aktueller rechtlicher
Rahmenbedingungen anbieten und welche Risiken mit
Immobilienprojekten und deren Finanzierung verbunden sind. Auch wird die Fragestellung beantwortet, welche Aspekte bei einer Due Diligence sowie der Projektprüfung durch eine finanzierende Bank zu beachten sind.
Darüber hinaus wird darauf eingegangen, wie der Wert einer Immobilie
ermittelt wird.
Inhaltsverzeichnis
0 Einleitung
1 Zielsetzung
1.1 Problemstellung
1.2 Ziele der Arbeit
1.3 Forschungsfragen
2 Begriffsbestimmungen
2.1 Arten von Immobilien
2.1.1 Büroimmobilien
2.1.2 Wohnimmobilien
2.1.3 Gewerbe- und Geschäftsimmobilien
2.1.4 Tourismus- und Hotelimmobilien
2.1.5 Gemischte Immobilien
2.1.6 Sonderimmobilien
2.1.7 Welches Produkt ist das Passende?
2.2 Arten von Finanzierungen
2.2.1 Außenfinanzierung / Innenfinanzierung
2.2.3 Anbieter von Finanzierungen
2.2.3 Immobilienfinanzierung der öffentlichen Hand
3 Finanzierung durch Kreditinstitute
3.1 Strukturierung der Immobilienfinanzierung
3.1.1 Projektbezogene Finanzierung oder Globalrahmen
3.1.2 Schichtenfinanzierung
4 Finanzierungsinstrumente
4.1 Klassische Immobilienfinanzierungen
4.2 Kontokorrentkredite
4.3 Abstattungskredit und Darlehen
4.4 Haftungskredit und Bankgarantien
4.5 Immobilienleasing
4.6 Mezzanine-Kredit
4.7 Eigenkapital und Private Equity
4.8 Syndizierungen, Finanzierungskonsortien
4.9 Refinanzierungsinstrumente Bankschuldverschreibungen und Pfandbriefe
4.10 Wohnbauförderung / Zwischenfinanzierung
4.11 Finanzierung durch Bausparkassen
5 Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz
5.1 Allgemeines
5.2 Der Bauträgervertrag
5.3 Sicherungsmodelle: Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und schuldrechtliche Sicherung
5.4 Daraus resultierende Änderungen bei der Bauträgerfinanzierung und Gefahrenpotenzial für Kreditinstitute sowie Probleme bei der Treuhänderabwicklung
6. Erwartungen der Bank an den Projektanten
6.1 Projektdarstellung / Firmendarstellung
6.2 Liquiditätsplan
6.3 Projektkalkulation
6.4 Verwertungsszenario
6.5 Planungsrechnung
6.6 Machbarkeitsstudie
6.7 Standortanalyse
7 Kreditvergabeprozess
7.1 Risikomanagement
7.2 Bonitätsprüfung
7.3 Rating
7.4 Margenkalkulation / Preisfindung
7.5 Finanzierungsangebot
7.6 Verbriefung
7.7 Finanzierung von Projektentwicklungen
7.8 Zins- und Laufzeitvereinbarungen / Fristigkeiten
7.9 Tilgungsvereinbarungen
7.10 Sicherheiten
7.10.1 Realsicherheiten
7.10.2 Personalsicherheiten
7.10.3 Forderungen
7.11 Auflage Projektcontrolling intern / extern
7.12 Finanzierungskosten
7.13 Basel II / Basel III
8 Projektrelevante Kennzahlen und deren Praxisrelevanz
8.1 GIK Kostenkalkulation Inhalt / Ö-Norm
8.2 Loan to Value - LTV
8.3 Loan to Cost - LTC
8.4 Fremdkapital – und Eigenkapitalquote
8.5 Renditekennzahlen Brutto- / Nettoanfangsrendite und Brutto- / Nettosollrendite
8.6 Deckungsbeitrag
8.7 Rohertrag
8.8 Net Operating Income NOI
8.9 Cashflow
8.10 Schuldentilgungsdauer
8.11 Debt Service Coverage Ration – DSCR
8.12 Interest Coverage Ratio – ICR
8.13 Return on Investment – ROI
8.14 Return on Equity – ROE
8.15 Internal Rate of Return – IRR
8.16 Leerstandsquote
8.17 Durchschnittsmiete
9 Due Diligence bei Immobilienakquisitionen, Risiken von Immobilienprojekten
9.1 Aufgaben der Due Diligence
9.2 Ziele
9.3 Ablauf in Teilbereichen
9.4 Ergebnisse
9.5 Risiko- und Chancenanalyse
9.5.1 Fremdwährungsrisiken, Absicherungsmöglichkeiten
9.5.2 Zinsabsicherung mittels Cap in Kombination mit Floor
9.5.3 Verwertungsrisiko / Marktrisiko
9.5.4 Miethöhe bzw. Verwertungspreise
9.5.5 Unerwartete Entwertung
9.5.6 Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen
9.6 USt- Vorsteuer / Endverbraucher oder Anleger
9.7 Steuerliche Nutzbarkeiten wie Abschreibungen, etc.
9.8 Grunderwerbssteuersparende Abwicklungen bei Projektfinanzierungen - Share Deal im Gegensatz zu Asset Deal
9.9 Haftungen / Einlagenrückgewähr
9.10 Anforderungen an Rendite durch Investoren
9.11 Sonstige Risiken
9.11.1 Immobilienkaufvertragsklauseln
9.11.2 Widmungsprobleme
9.11.3 Bau- & Ausstattungsbeschreibungen
9.11.4 Widersprüche bei Auszahlungsberechtigung des Treuhänders zu den Treuhandbedingungen des Kreditinstitutes
9.11.5 Übernahme von Lasten
10 Wertermittlung einer Immobilie für den Investor / Käufer / Bank / Errichter
10.1 Bewertungsmethoden bzw. –verfahren / Liegenschaftsschätzung
10.2 Ertragswert
10.3 Vergleichswert
10.4 Sachwert
11 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die komplexen Anforderungen an die Finanzierung von Immobilienprojekten, wobei der Schwerpunkt auf der Prüfung durch Banken und Investoren liegt. Ziel ist es, die relevanten Aspekte einer Projektprüfung aufzuzeigen, Kennzahlen zur Risikobewertung zu definieren und die Auswirkungen rechtlicher Rahmenbedingungen – insbesondere des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) – auf die Finanzierungspraxis zu untersuchen.
- Strukturierung von Immobilienfinanzierungen und Einsatz verschiedener Instrumente.
- Analyse des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) und dessen Auswirkungen auf das Sicherheitsbedürfnis von Bauträgern und Erwerbern.
- Methoden der Due Diligence und Risikomanagement bei Immobilienakquisitionen.
- Bewertung von Immobilien für Investoren, Banken und Errichter unter Berücksichtigung verschiedener Wertermittlungsverfahren.
- Bedeutung von Kennzahlen für die Praxisrelevanz bei der Finanzierungsentscheidung.
Auszug aus dem Buch
7 Kreditvergabeprozess
Da Banken strengen Reglements unterliegen und auch regelmäßig deren Einhaltung beispielsweise durch die FMA und die OeNB überprüft werden, wird der Kreditvergabeprozess bei Banken von entsprechenden Risikoüberlegungen begleitet. Bei einer Immobilieninvestition werden Objektdaten wie verwertbare Fläche und PKW-Stellplätze und die daraus lukrierbaren Erträge, die für die Errichtung bzw. Inbetriebnahme notwendigen Investitionen in einem Worst Case Szenario betrachtet. Errechnet wird ebenfalls, ob sich die Zinsen und Tilgungen des Fremdkapitals aus den erwarteten Einnahmen darstellen lassen, also die Schuldendienstfähigkeit sollte gegeben sein. Dazu ist es hilfreich eine vorläufige G&V-Rechnung aufzustellen, bzw. eine Planungsrechnung und relevante Kennzahlen zu ermitteln. Es wird also mit allen relevanten Faktoren eine Plausibilitätsrechnung des Projektes gemacht.
Alle relevanten Projektdaten sind vom Kunden der Bank entsprechend vorzulegen und zu präsentieren, bei bereits laufenden Projekten empfiehlt sich auch, regelmäßige Updates zu übermitteln. Aus den vorgelegten Projektdaten ermittelt der Bankbetreuer die notwendigen Projektkennzahlen in einer Vorausberechnung.
Zusammenfassung der Kapitel
0 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Notwendigkeit von Sorgfalt und Fachkenntnis bei der Immobilienfinanzierung aufgrund veränderter wirtschaftlicher und rechtlicher Rahmenbedingungen.
1 Zielsetzung: Hier werden das primäre Ziel der Arbeit, die Identifikation relevanter Aspekte bei der Projektprüfung, sowie die zentralen Forschungsfragen definiert.
2 Begriffsbestimmungen: Dieses Kapitel differenziert verschiedene Immobilienarten und Finanzierungsformen sowie deren spezifische Anforderungen für Investoren.
3 Finanzierung durch Kreditinstitute: Es werden die Strukturierungsmöglichkeiten einer Immobilienfinanzierung sowie die Unterschiede zwischen projektbezogener Finanzierung und Globalrahmen erläutert.
4 Finanzierungsinstrumente: Dieser Abschnitt gibt einen Überblick über verschiedene Finanzierungsinstrumente wie klassische Kredite, Leasing, Mezzanine-Kapital und Wohnbauförderung.
5 Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz: Das Kapitel behandelt den Zweck und die Anwendung des Bauträgervertragsgesetzes zum Schutz von Erwerbern und dessen Folgen für die Bauträgerfinanzierung.
6. Erwartungen der Bank an den Projektanten: Hier werden die von einer Bank geforderten Unterlagen und Planungen zur Darstellung eines Projektes detailliert beschrieben.
7 Kreditvergabeprozess: Dieses Kapitel beschreibt den Prozess der Kreditentscheidung, inklusive Risikomanagement, Bonitätsprüfung, Rating und Margenkalkulation.
8 Projektrelevante Kennzahlen und deren Praxisrelevanz: Eine detaillierte Übersicht der wichtigsten Kennzahlen wie LTV, LTC, Renditen und Cashflow-Kennzahlen für die Immobilienpraxis.
9 Due Diligence bei Immobilienakquisitionen, Risiken von Immobilienprojekten: Fokus auf der Sorgfaltsprüfung und der systematischen Risiko- und Chancenanalyse bei Akquisitionen.
10 Wertermittlung einer Immobilie für den Investor / Käufer / Bank / Errichter: Erläuterung der gängigen Bewertungsverfahren wie Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren.
11 Zusammenfassung: Abschließende Synthese der Ergebnisse, die unterstreicht, dass eine pauschale Finanzierungsaussage aufgrund der Einzigartigkeit jedes Projektes nicht möglich ist.
Schlüsselwörter
Immobilienfinanzierung, Bauträgervertragsgesetz, Kreditwürdigkeit, Due Diligence, Projektrisiko, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Eigenkapitalquote, Basel II, Basel III, Fremdwährungsrisiko, Liquiditätsplanung, Renditekennzahlen, Projektabwicklung, Bankkredit
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterarbeit?
Die Arbeit befasst sich mit den Grundlagen, Anforderungen und risikorelevanten Aspekten bei der Finanzierung von Immobilienprojekten, insbesondere aus der Sicht von Banken und Investoren.
Welche Themenfelder stehen im Zentrum der Untersuchung?
Zentrale Themen sind die Finanzierung durch Kreditinstitute, die Anwendung des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG), die notwendigen Unterlagen für Projektfinanzierungen, der Kreditvergabeprozess inklusive Risikomanagement sowie die Methoden der Immobilienbewertung.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es herauszuarbeiten, welche Aspekte bei einer Projektprüfung für Investoren und Banken relevant sind, wie aktuelle rechtliche Rahmenbedingungen diese beeinflussen und welche Risiken sowie Kennzahlen dabei zu beachten sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer umfangreichen Literaturrecherche und der systematischen Analyse aktueller rechtlicher und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, ergänzt durch praxisrelevante Erfahrungen des Autors.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Erläuterung der Finanzierungsarten und -instrumente, die Auswirkungen des BTVG, die Anforderungen der Banken an Projektanten, den Kreditvergabeprozess, die Ermittlung praxisrelevanter Immobilienkennzahlen, Methoden der Due Diligence sowie Verfahren der Immobilienbewertung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind unter anderem Immobilienfinanzierung, Bauträgervertragsgesetz (BTVG), Due Diligence, Risikomanagement, Basel II/III, sowie diverse Bewertungskennzahlen wie LTV, LTC und Renditegrößen.
Wie wirkt sich das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) auf die Finanzierung von Projekten aus?
Das BTVG schützt Erwerber durch verpflichtende Ratenpläne und Sicherungsvorgaben, was für Bauträger zu einer liquiditätsmäßigen Verschlechterung führen kann, da Zahlungsflüsse zeitlich versetzt eintreffen und somit einen höheren Zwischenfinanzierungsbedarf erzeugen.
Warum ist das Risikomanagement bei Immobilienprojekten für Banken so kritisch?
Aufgrund der hohen Volumina und der Komplexität von Immobilienprojekten unterliegen Banken strengen regulatorischen Vorgaben (z.B. Basel II/III). Daher müssen sie das individuelle Risikoprofil eines Projektes sowie die Bonität des Kreditnehmers präzise bewerten, um eine risikogerechte Eigenmittelunterlegung sicherzustellen.
- Quote paper
- Mag. Michael Schwarzl (Author), 2012, Immobilienfinanzierung - Grundlagen, Anforderungen, risikorelevante Aspekte, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/196355
