Immobilienfinanzierung - Grundlagen, Anforderungen, risikorelevante Aspekte

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungen

0 Einleitung

1 Zielsetzung
1.1 Problemstellung
1.2 Ziele der Arbeit
1.3 Forschungsfragen

2 Begriffsbestimmungen
2.1 Arten von Immobilien
2.1.1 Büroimmobilien
2.1.2 Wohnimmobilien
2.1.3 Gewerbe- und Geschäftsimmobilien
2.1.4 Tourismus- und Hotelimmobilien
2.1.5 Gemischte Immobilien
2.1.6 Sonderimmobilien
2.1.7 Welches Produkt ist das Passende?
2.2 Arten von Finanzierungen
2.2.1 Außenfinanzierung / Innenfinanzierung
2.2.3 Anbieter von Finanzierungen
2.2.3 Immobilienfinanzierung der öffentlichen Hand

3 Finanzierung durch Kreditinstitute
3.1 Strukturierung der Immobilienfinanzierung
3.1.1 Projektbezogene Finanzierung oder Globalrahmen
3.1.2 Schichtenfinanzierung

4 Finanzierungsinstrumente
4.1 Klassische Immobilienfinanzierungen
4.2 Kontokorrentkredite
4.3 Abstattungskredit und Darlehen
4.4 Haftungskredit und Bankgarantien
4.5 Immobilienleasing
4.6 Mezzanine-Kredit
4.7 Eigenkapital und Private Equity
4.8 Syndizierungen, Finanzierungskonsortien
4.9 Refinanzierungsinstrumente Bankschuldverschreibungen und Pfandbriefe
4.10 Wohnbauförderung / Zwischenfinanzierung
4.11 Finanzierung durch Bausparkassen

5 Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz
5.1 Allgemeines
5.2 Der Bauträgervertrag
5.3 Sicherungsmodelle: Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und schuldrechtliche Sicherung
5.4 Daraus resultierende Änderungen bei der Bauträgerfinanzierung und Gefahrenpotenzial für Kreditinstitute sowie Probleme bei der Treuhänderabwicklung

6. Erwartungen der Bank an den Projektanten
6.1 Projektdarstellung / Firmendarstellung
6.2 Liquiditätsplan
6.3 Projektkalkulation
6.4 Verwertungsszenario
6.5 Planungsrechnung
6.6 Machbarkeitsstudie
6.7 Standortanalyse

7 Kreditvergabeprozess
7.1 Risikomanagement
7.2 Bonitätsprüfung
7.3 Rating
7.4 Margenkalkulation / Preisfindung
7.5 Finanzierungsangebot
7.6 Verbriefung
7.7 Finanzierung von Projektentwicklungen
7.8 Zins- und Laufzeitvereinbarungen / Fristigkeiten
7.9 Tilgungsvereinbarungen
7.10 Sicherheiten
7.10.1 Realsicherheiten
7.10.2 Personalsicherheiten
7.10.3 Forderungen
7.11 Auflage Projektcontrolling intern / extern
7.12 Finanzierungskosten
7.13 Basel II / Basel III

8 Projektrelevante Kennzahlen und deren Praxisrelevanz
8.1 GIK Kostenkalkulation Inhalt / Ö-Norm
8.2 Loan to Value - LTV
8.3 Loan to Cost - LTC
8.4 Fremdkapital - und Eigenkapitalquote
8.5 Renditekennzahlen Brutto- / Nettoanfangsrendite und Brutto- / Nettosollrendite
8.6 Deckungsbeitrag
8.7 Rohertrag
8.8 Net Operating Income NOI
8.9 Cashflow
8.10 Schuldentilgungsdauer
8.11 Debt Service Coverage Ration - DSCR
8.12 Interest Coverage Ratio - ICR
8.13 Return on Investment - ROI
8.14 Return on Equity - ROE
8.15 Internal Rate of Return - IRR
8.16 Leerstandsquote
8.17 Durchschnittsmiete

9 Due Diligence bei Immobilienakquisitionen, Risiken von Immobilienprojekten
9.1 Aufgaben der Due Diligence
9.2 Ziele
9.3 Ablauf in Teilbereichen
9.4 Ergebnisse
9.5 Risiko- und Chancenanalyse
9.5.1 Fremdwährungsrisiken, Absicherungsmöglichkeiten
9.5.2 Zinsabsicherung mittels Cap in Kombination mit Floor
9.5.3 Verwertungsrisiko / Marktrisiko
9.5.4 Miethöhe bzw. Verwertungspreise
9.5.5 Unerwartete Entwertung
9.5.6 Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen
9.6 USt- Vorsteuer / Endverbraucher oder Anleger
9.7 Steuerliche Nutzbarkeiten wie Abschreibungen, etc
9.8 Grunderwerbssteuersparende Abwicklungen bei Projektfinanzierungen - Share Deal im Gegensatz zu Asset Deal .
9.9 Haftungen / Einlagenrückgewähr
9.10 Anforderungen an Rendite durch Investoren
9.11 Sonstige Risiken
9.11.1 Immobilienkaufvertragsklauseln
9.11.2 Widmungsprobleme
9.11.3 Bau- & Ausstattungsbeschreibungen
9.11.4 Widersprüche bei Auszahlungsberechtigung des Treuhänders zu den Treuhandbedingungen des Kreditinstitutes
9.11.5 Übernahme von Lasten

10 Wertermittlung einer Immobilie für den Investor / Käufer / Bank / Errichter
10.1 Bewertungsmethoden bzw. -verfahren / Liegenschaftsschätzung .
10.2 Ertragswert
10.3 Vergleichswert
10.4 Sachwert

11 Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Anhänge
Anhang 1: Bauträgervertragsgesetz
Anhang 2: Due Diligence Checkliste

Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

0 Einleitung

Bei der Finanzierung von Immobilienprojekten geht es um große Geldbeträge. Entsprechende Sorgfalt und Fachkenntnis um die Besonderheiten und Anforderungen der Finanzierungspartner sind daher nicht nur von Nutzen sondern sogar von größter Notwendigkeit. In den vergangenen Jahren haben sich aufgrund diverser Krisen und Skandale nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen sondern auch die entscheidungsrelevanten Tatbestände für Investitionsentscheidungen Immobilienprojekte betreffend, geändert. Gewerbliche Bauträger sprechen in den Medien teilweise sogar von einer Kreditklemme. Worauf nun bei der Finanzierung von Immobilienprojekten zu achten zu achten ist, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird und welche Regelungen das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vorsieht, wird in dieser Arbeit erläutert.

1 Zielsetzung

1.1 Problemstellung

Das Risiko bei Immobilien-Projektfinanzierung ist zu Beginn am größten, noch in der Entwicklungsphase. Allzu viele Faktoren sind noch unsicher, das Risiko sinkt im Projektverlauf mit dem Baufortschritt und steigendem Verwertungsstand. Die Finanzierung braucht der Projektant aber schon zu einem Zeitpunkt, zu welchem noch nicht ersichtlich ist, ob sich das Projekt tatsächlich zu den prognostizierten Kosten verwirklichen lässt und auch noch nicht sicher ist, ob es die geplanten Erlöse bringen wird. Vergleichsweise geringer ist das Risiko bei einer bereits bestehende Immobilie, die bereits regelmäßig Erträge abwirft, da stellt sich nur die Frage, ob dies lange genug ohne allzu großen Investitionsbedarf auch weiterhin der Fall sein wird.

1.2 Ziele der Arbeit

Ich beabsichtige herauszuarbeiten, welche Aspekte bei der Projektprüfung für einen Investor oder eine Bank als Finanzierungspartner relevant sind 6 und auch inwieweit sich diesbezüglich in den vergangenen Jahren Änderungen ergeben haben, beispielsweise aufgrund der Basel- Richtlinien. Weiters möchte ich erforschen, welche Finanzierungsmöglichkeiten sich aufgrund aktueller rechtlicher Rahmenbedingungen anbieten und welche Risiken mit Immobilienprojekten und deren Finanzierung verbunden sind. Auch wird die Fragestellung beantwortet, welche Aspekte bei einer Due Diligence sowie der Projektprüfung durch eine finanzierende Bank zu beachten sind. Darüber hinaus wird darauf eingegangen, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird.

1.3 Forschungsfragen

Inwieweit haben geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen wie etwa BTVG neu Auswirkungen auf die Bauträger, die Bankinstitute und die Käufer? Hat sich durch diverse Krisen etwas an den Rahmenbedingungen geändert? Welche Kennzahlen sind prüfungsrelevant? Mit welchen Risiken bei einem Immobilienprojekt selbst oder dessen Finanzierung ist zu rechnen? Ich habe mich bei der Ausarbeitung auf die Finanzierung von Wohnprojekten gewerblicher Bauträger konzentriert, da die Vielzahl verschiedener Immobilien ansonsten den Rahmen gesprengt hätte, dennoch möchte ich auch einige der anderen Immobiienarten nicht unerwähnt lassen. Erläutert soll jedoch auch werden, wie der Wert verschiedenster Immobilien ermittelt werden kann. Diese Arbeit entstand aufgrund umfangreicher Literaturrecherche und systematischer Analyse unter Einbeziehung praxisrelevanter eigener Erfahrungen.

2 Begriffsbestimmungen

Es gilt auch zu unterscheiden, ob eine Immobilie für den Eigenbedarf errichtet oder angekauft bzw. angemietet wird, oder als Anlageobjekt. Es wird also zwischen Eigennutzer und dem gewerblichen Immobiliengeschäft unterschieden. Diese Arbeit konzentriert sich auf Immobilien für Fremdnutzung, also auf die Bedingungen für die erfolgreiche Errichtung von Wohn-, Büro- und Geschäftsimmobilien, welche dann verkauft oder ertragreich vermietet werden sollen. Im Vordergrund steht dabei der Ertrag, gemeinnützige Bauvereinigungen werden daher nicht betrachtet. Für diese gelten lt. WGG besondere Bestimmungen.

2.1 Arten von Immobilien

2.1.1 Büroimmobilien

Bürogebäude sind spezielle Immobilien, welche von Unternehmern oder der öffentlichen Hand für Bürozwecke verwendet werden. Bei der Errichtung wird bereits unterschieden, ob das Gebäude selbst verwendet werden soll, und daher von der Gestaltung her die Corporate Identity als Element einfließt, oder ob rein renditeorientiert und zweckmäßig als Ertragsobjekt für die Vermarktung errichtet wird. Die Anforderungen an ein Bürogebäude sind naturgemäß anders als die an eine Wohnimmobilie, man denke nur an etwa für Netzwerke notwendige Verkabelungen, flexible Gestaltung von Besprechungszimmern oder die Abtrennbarkeit von Großraumbüros in kleine Einzelbüros bei Bedarf. Üblicherweise wird bei Büroobjekten eine abgehängte Decke oder eventuell auch ein doppelter Boden für die flexible Installationsgestaltung mit eingebaut. Auch Klimatisierung ist für die Gestaltung eines angenehmen Arbeitsumfeldes von Bedeutung. Weiters spielt für die Vermarktbarkeit von Büroimmobilien oder auch als Repräsentationsstandort, wenn das Objekt selbst genutzt wird, eine gute Lage eine Rolle. So kann sowohl eine verkehrstechnisch gute Anbindung an öffentlichen Verkehr oder das Straßennetz oder andererseits die Lage an einem repräsentativen Platz, abhängig von der anzusprechenden Kundschaft und dem Unternehmensinhalt eher vorrangig sein. Die äußere Gestaltung eines Bürogebäudes kann als Aushängeschild verwendet werden. Weiters wäre zu beachten, dass es ausreichend Parkmöglichkeiten gibt, sofern am Bürostandort eine erhöhte Kundenfrequenz zu erwarten ist. Auch ist auf die Lichtverhältnisse und Arbeitsbedingungen Bedacht zu nehmen. Ein zunehmend wichtigerer Faktor sind auch die zu erwartenden Betriebskosten einer Büroimmobilie, moderne Gebäude mit konstruktiv integriertem Sonnenschutz oder Gebäudekühlung etwa mit Donauwasser, wie es beim Objekt Donaupromenade der Arev Immobilien GmbH integriert wird, gewinnen neben niedrigen Heizkosten an Bedeutung. Auch lässt sich ein gewisser Trend von der reinen Büroimmobilie hin zu gemischten Objekten feststellen. Beim Business Corner Urfahr, welcher von der Bauwerk Objekterrichtungs GmbH errichtet wurde, befinden sich im Erdgeschoß Geschäftsflächen und Restaurants, die Obergeschoße wurden zu Mietwohnungen ausgebaut und in den Regelgeschossen befinden sich Büroflächen. So wurde jede Lage im Gebäude optimal einer Nutzung zugeführt. Der Büromarkt in Linz ist derzeit laut Auskunft von sReal eher stagnierend. Bestehende Büroflächen werden gerne als Wohnungen ausgebaut. Das dürfte teilweise auch daran liegen, dass die heutigen Anforderungen an einen Bürostandard von älteren Objekten nur mehr mit großem Aufwand, teilweise aus konstruktiven Gründen jedoch gar nicht mehr, erfüllt werden können. Gesucht sind nach wie vor große zusammenhängende Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung, welche in Altobjekten derzeit leider nicht angeboten werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Blumau Tower Ostseite (Quelle: Architekturbüro Kneidinger)

Aus diesem Grund werden für den Bedarf wachsender Unternehmen auch neue Objekte wie etwa der Blumau Tower von der Raiffeisen IMPULS- Projekt-Blumau-Tower GmbH errichtet. Es entstehen dort insgesamt 8.500 m² Büroflächen, mit Kosten von ca. € 23 Mio. Auch ein Parkhaus für 234 Fahrzeuge wird errichtet. Im Gebäude werden hauptsächlich Konzernbetriebe der Raiffeisenlandesbank untergebracht werden. Bei der Konzeption des Gebäudes wurde bereits auf ein umweltfreundliches Heiz- und Kühlsystem Rücksicht genommen. Das Objekt wird also hauptsächlich von verbundenen Unternehmen selbst genutzt, es sollten ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden sein und die verkehrstechnische Anbindung ist in Ordnung. Der öffentliche Verkehr ist fußläufig in 5 Minuten zu erreichen. Einzig die umgebende Infrastruktur für die Gestaltung der Mittagspause der Mitarbeiter ist nicht ganz optimal, weswegen vermutlich auch die Cateringtochter GO im Erdgeschoss und Zwischengeschoss untergebracht werden wird. ¹

Auch für Büroflächen gibt es wie für Wohnflächen und Grundstücke einen Immobilienpreisspiegel. Ausschlaggebend für Kaufpreis oder Höhe der Miete wird aber dennoch immer neben der Lage auch die Nutzbarkeit der Immobilie, der Mehrwert durch einen besonders guten Ruf einer Immobilie, die Ausstattung und die mit der Nutzung verbundenen Betriebskosten sein.

2.1.2 Wohnimmobilien

Bei den Wohnimmobilien unterscheidet man zwischen Miet- und Eigentumsobjekten. Eine Zwischenform stellen die Mietkaufobjekte dar, bei welchen der Bewohner im Regelfall 10 Jahre mietet und danach kauft. Eine weitere Unterteilung kann zwischen gefördert und frei finanzierten Objekten gezogen werden. Wohnimmobilien können einzelne Wohnungen, jedoch auch Zimmer beinhalten, welche nur kurzfristig vermietet werden. Die Abgrenzung zum Beherbergungsbetrieb ist dabei unscharf. Wohnungen im mehrgeschossigen Wohnbau sind üblicherweise in größeren Objekten mit mehr als drei Einheiten situiert. Als Reihenhäuser zählen Objekte mit mehr als zwei Einheiten baulich mit einander verbundener Wohneinheiten, welche auch üblicherweise über einen eigenen Gartenanteil verfügen. Als Doppelhäuser bezeichnet man üblicherweise zwei Wohneinheiten welche sich in einem Objekt sich befinden, auch hier wird wie beim Reihenhaus ein Gartenanteil zugeordnet sein. Einzelhäuser oder Einfamilienhäuser sind üblicherweise freistehende Objekte, welche eine Familie beherbergen. Bei Wohnimmobilien kann es sich um ganze Zinshäuser oder Appartementanlagen handeln, aber auch um Einzelobjekte oder auch WEG-Anlagen.

2.1.3 Gewerbe- und Geschäftsimmobilien

Einkaufszentren, Fachmarktzentren, Shopping Malls, aber auch Betriebsliegenschaften und Logistikcenter oder auch Garagen können zu diesen Objektarten gezählt werden. Die Mieteinnahmen werden oftmals neben einem Basismietzins umsatzabhängig gestaffelt. Dies soll den Vermieter motivieren, entsprechende Rahmenbedingungen für den Mieter zu schaffen, welche einen erfolgreichen Geschäftsbetrieb zulassen und ermöglicht andererseits für den Mieter einen moderaten Startmietzins, wenn die Umsätze in der Anlaufphase noch nicht so hoch sind.

2.1.4 Tourismus- und Hotelimmobilien

Zu dieser Art von Immobilien gehören etwa Hotels oder auch Schiliftanlagen. Der Erfolg derselben ist nicht zuletzt abhängig vom Betreiber, zwingend wäre für eine Bankfinanzierung zumindest ein verbindlicher Vorvertrag oder ein Letter of Intent, bzw. eine Absichtserklärung mit klar definierten Rahmenbedingungen vorzulegen.

2.1.5 Gemischte Immobilien

Sinnvollerweise können die Nutzungen verschiedener Räumlichkeiten in großen Immobilien optimal verwertet werden, wenn beispielsweise im Erdgeschoss sich Geschäfte befinden, welche direkt von der Straße erreichbar sind. Darüber bieten sich womöglich Büroräumlichkeiten an und im Dachgeschoss könnten Wohnungen interessant sein. Die genauen Anforderungen und Möglichkeiten sind natürlich auch stark von der Lage des Objektes abhängig.

2.1.6 Sonderimmobilien

Sonderimmobilien wie beispielsweise Schulen, Krankenhäuser, Kindergärten und ähnliches sind keine typischen Ertragsliegenschaften, da sie zumeist aus öffentlichen Geldern finanziert werden und zumeist auch zu wenig Ertrag erwirtschaften, als dass eine Rückführung der notwendigen Geldmittel in einem angemessenen Zeitraum möglich wäre. Auftraggeber ist meist die Öffentliche Hand, welche durch Ausschreibung die Bankfinanzierung an den Bestbieter vergibt. Auch Infrastrukturprojekte, welche gar keinen Ertrag abwerfen, können zu dieser Gruppe von Immobilien gehören. Man denke beispielsweise an Kraftwerke, Staudämme, Gefängnisse oder auch Straßen, Radwege und Kanäle.

2.1.7 Welches Produkt ist das Passende?

Das Produkt muss für den jeweiligen Markt passen. Das passende Objekt lässt sich mittels Marktstudium herausfinden. Es wäre herauszufinden, welche Bebaubarkeit eine Liegenschaft zulässt. Wünschenswert wären Liegenschaften, welche mehrere Szenarien für eine erfolgreiche Projektentwicklung zulassen und keine Widmungseinschränkungen wie beispielsweise eine Dienstbarkeit, nicht mehr Einheiten als ein Doppelhaus zu errichten, ausweisen. Förderungrichtlinien sind zu beachten, diese unterscheiden sich zwischen den einzelnen Bundesländern teilweise beträchtlich.

Bei der Sanierung von Bestandsobjekten wäre auf ausreichende Parkmöglichkeiten, besonders in innerstädtischer Lage, zu achten. So kann es durchaus sinnvoll sein, eine Kelleretage in eine Tiefgarage umzubauen und das Erdgeschoss, welches oft nur eingeschränkt als Wohnung nachgefragt ist, für eine alternative Nutzung, beispielsweise als Kellerabteile für die einzelnen Wohnungen, zugänglich zu machen. Demographische Entwicklungen sollten berücksichtigt werden, die Altersstrukturen ändern sich, ebenso die Art und Weise wie Familien zusammenleben und die Aufteilung der Bevölkerung in Singles, Pärchen, Familien, etc. Auch wirtschaftliche Entwicklungen und Firmenansiedlungen sind ein wirksamer Motor für den Wohnungsbau und schaffen Bedarf, zumindest solange der Firmenstandort vor Ort auch tatsächlich erhalten bleibt.

2.2 Arten von Finanzierungen

2.2.1 Außenfinanzierung / Innenfinanzierung

Bei der Außenfinanzierung unterscheidet man zwischen 2 Varianten, nämlich der Eigen- und der Fremdfinanzierung ³ oder auch mit oder ohne Börsenzugang. Die Möglichkeiten sind jedoch auch von der Rechtsform des Unternehmens abhängig. Mit Börsenzugang lässt sich etwa durch Aktienemission Eigenkapital, sogenanntes Public Equity, generieren oder mittels Anleiheemission Fremdkapital und Mezzaninkapital aufnehmen. Entscheidet man sich gegen einen Börsengang, so können mit Krediten Fremdkapital und Mezzaninkapital aufgenommen werden oder durch die Aufnahme neuer Gesellschafter oder Investoren Eigenkapital ins Unternehmen geholt werden. Weiters können staatliche Förderungen zur Kapitalausstattung beitragen. ²

Bei der Innenfinanzierung unterscheidet man zwischen

- Selbstfinanzierung
- Abschreibungsfinanzierung ⁴
- Rückstellungsfinanzierung
- Finanzierung durch Kapitalfreisetzung

woraus jeweils Eigenkapital oder Fremdkapital beschafft werden kann.

Üblicherweise wird sich bei Immobilienprojekten die Finanzierung sowohl aus Eigenmitteln, als auch aus Fremdmitteln zusammensetzen. Je nach Größe des Projektes wird das Verhältnis beider zu einander variieren.

2.2.3 Anbieter von Finanzierungen

Die üblichsten Anbieter von Finanzierungen sind Banken und Sparkassen, Bausparkassen aber auch Versicherungen sowie Private oder Kapitalbeteiligungsgesellschaften. In dieser Arbeit soll der Fokus auf der Finanzierung durch Bankinstitute liegen. Daneben gibt es auch noch die Finanzierung über Wohnbaufördermittel, bei welchen teils die Objekte, teils die Subjekte gefördert werden können. Auch Finanzdienstleister, Wohnbaubanken, Hypothekenbanken, Leasinggesellschaften und nicht zuletzt der Kapitalmarkt bieten Finanzierungen an.

2.2.3 Immobilienfinanzierung der öffentlichen Hand

Man unterscheidet in Bankinstituten zwischen der Immobilienfinanzierung für Private (Eigentumswohnung, Reihenhaus, …), Immobilienfinanzierung für Gewerbliche (Hotel, Einkaufszentrum, Bürogebäude, …) und Immobilienfinanzierung für die öffentliche Hand. Wenngleich die private Immobilienfinanzierung vor allem den eigenen Wohnbedarf decken soll oder aus Anlagezwecken erfolgt und die Gewerbliche Immobilienfinanzierung Betriebsstätten schafft oder Renditeobjekte darstellt, so sollen die von der öffentlichen Hand zu finanzierenden Objekte hauptsächlich Infrastruktur schaffen und Service bieten. So handelt es sich dabei beispielsweise um Kindergärten, Rathäuser, Museen, Schulen, Feuerwehren, Polizeistationen, Schwimmbäder und alle anderen Arten öffentlicher Immobilien. Für gewöhnlich werden diese regelmäßig direkt aus den Haushalten der öffentlichen Hand finanziert. Oftmals sind die dafür notwendigen Mittel aber nicht verfügbar, da sie für andere infrastrukturelle Projekte wie Straßen- oder Kanalbau ausgeschöpft worden sind. Die öffentliche Hand benötigt daher Partner, welche die finanziellen Mittel zur Verfügung stellen. Diese Partnerschaft nennt man dann Private Public Parthership, kurz PPP. ⁵

Als "Öffentliche Hand" werden dabei in der Allgemeinen Sparkasse Oberösterreich Bank AG alle jene juristischen Personen des öffentlichen Rechts verstanden, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung (Hoheits- und Privatrechtsverwaltung) wahrnehmen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts werden ausschließlich durch Bundesgesetz, Landesgesetz oder Verordnung oder Bescheid der Behörde begründet und sind

- Bund, Länder und Gemeinden sowie Bundes- und Landesfonds
- Öffentlich rechtliche Körperschaften, welche von Bund, Land oder Gemeinde getragen werden wie z.B. Sozialversicherungsträger, Kammern, Innungen, Gemeindeverbände, Zweckverbände, Sozialhilfeverbände
- Landeskrankenhäuser, öffentliche Bildungseinrichtungen, Bundesmuseen
- Privatrechtliche Organisationen ohne Erwerbscharakter deren Geschäftsanteile sich im Besitz von Gebietskörperschaften befinden (z.B. Infrastruktur KEG's der Gemeinden)
- Beteiligungen von Bund, Länder und Gemeinden
- Organisationen, für welche Bund, Land oder Gemeinden eine Ausfallshaftung übernommen haben.
- Wasserverband und -genossenschaft und Reinhalteverband
- Bezirkshauptmannschaft

Im PPP-Modell werden neben Projekten im Bereich Immobilien auch Infrastruktur-, Gesundheits-, Freizeit- oder Kultur - Projekte finanziert. Die öffentliche Hand und private Unternehmen haben aus der partnerschaftlichen Kooperation beide einen Nutzen. Eigentümer der Projekte kann sowohl die öffentliche Hand als auch ein Privater sein, ebenso der Betreiber als auch der Finanzierungspartner. Auf diese Art und Weise kann jeder der Partner sein Knowhow einbringen und Ressourcen sinnvoll genutzt und die Erfahrung professioneller Partner eingebunden werden. ⁶

Beispiel Kindergarten:

Die Stadt Linz benötigt einen zusätzlichen Kindergarten im Stadtteil Alturfahr aufgrund vieler Neubauten, in welche viele Jungfamilien eingezogen sind. Der bereits dort vorhandene Kindergarten ist bereits vollkommen ausgelastet. Somit wird beschlossen, einen weiteren Kindergarten zu schaffen. Da die Stadt Linz in der Zielregion derzeit keine passenden Objekte im Eigentum hat und der langfristige Bedarf gewährleistet scheint, soll daher eine passende Immobilie nicht angemietet, sondern gekauft werden. Eigentümer des Kindergartens wird also die öffentliche Hand. Sowohl für den Ankauf, als auch für die Einrichtung und den Umbau nimmt die Stadt Linz bei einem Bankinstitut einen Kredit auf. Um die Kosten minimieren zu können, wird dies ausgeschrieben und der Bestbieter bekommt den Zuschlag. Es ist bei der Finanzierung sowohl auf die Minimierung der Kosten, als auch auf die Minimierung der Risiken Bedacht zu nehmen. Aus aktuellem Anlass wird daher eine Fremdwährungsfinanzierung eher nicht im Vordergrund stehen. Der Kredit soll auf 25 Jahre gewährt werden und aus öffentlichen Mitteln wieder zurückgeführt werden. Das Land Oberösterreich bürgt für den Kredit, da eine hypothekarische Besicherung aufgrund der damit verbundenen Kosten nicht gewünscht ist und eine dafür notwendige Werteinschätzung aufgrund der nicht ertragsorientierten Nutzung ohnehin schwierig wäre. Um die zukünftigen Kosten abschätzen zu können, wird mit der Bank sinnvollerweise eine Fixzinsvereinbarung oder eine Zinsabsicherung getroffen werden. Da das Land nicht selbst den Kindergarten betreiben will, beauftragt sie damit die Kinderglück GmbH. In diesem Beispiel ist also die öffentliche Hand dann Eigentümer des Objektes, finanziert wird es jedoch von einem Bankinstitut und betrieben von einer damit erfahrenen Firma. Aufgrund dieser Kooperation sollte ein nachhaltiger und erfolgreicher Betrieb gewährleistet sein.

3 Finanzierung durch Kreditinstitute

Die üblichste Art der Immobilienfinanzierung erfolgt durch Kreditinstitute und diese Variante soll auch näher betrachtet werden. Aufgrund dessen, dass in Österreich Banken nahezu überall verfügbar und zugänglich sind, und auch eine klare Reglementierung besteht, ist die Finanzierung durch eine Bank der übliche Weg.

3.1 Strukturierung der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung muss stets auf die Art des Projektes abgestimmt sein. Dies betrifft sowohl Höhe als auch Laufzeit und Rückzahlungsvereinbarungen. So kann ein Teil der Finanzierung etwa bis zum Abschluss des Projektes stehen bleiben und endfällig sein, ein anderer Teil könnte durch beispielsweise Mieteinnahmen laufend getilgt werden. Verschiedene Laufzeiten können Sinn machen, wenn bekannt ist, dass etwa nach einer gewissen Zeit kostspielige Adaptierungsarbeiten wieder anfallen werden und somit die bisherige Finanzierung bereits abgedeckt sein sollte. Es empfiehlt sich daher, den richtigen Finanzierungsmix für das jeweilige Projekt zu gestalten. Für die richtige Auswahl einer Immobilienprojektfinanzierung sollten Faktoren wie geplante Behaltedauer, die Art der Immobilie, die Erwartungen an die Rendite aber auch die an Marktentwicklungen sowie ob es sich um ein neues oder bestehendes Objekt handelt, berücksichtigt werden.

3.1.1 Projektbezogene Finanzierung oder Globalrahmen

Üblicherweise ist eine Projektfinanzierung konkret auf die Laufzeit und Lebensdauer eines Projektes abgestimmt und auch auf diesem sichergestellt sowie wird sie aus den Erträgen desselben bedient. Eine Projektbezogene Finanzierung macht durchaus Sinn, da dadurch vollständige Transparenz und Trennbarkeit gewährleistet ist. Ein globaler Finanzierungrahmen, aus welchem Teilbeträge für Einzelprojekte ausgenutzt werden können, erlaubt zwar schnelles Handeln und Reaktion auf günstige Marktmöglichkeiten, bietet jedoch nicht dasselbe Ausmaß an Übersichtlichkeit. Der Globalrahmen bietet sich aber für sehr kurzfristige Projekte an, welche schnell wieder fertiggestellt und wieder abgestoßen werden sollen.

Im Zeitverlauf der Projektfinanzierung von der Entwicklungsphase zur Umsetzung bis zum Bestand sinkt das Risiko.

3.1.2 Schichtenfinanzierung

Bei der Schichtenfinanzierung unterscheidet man zwischen 3 unterschiedlichen Tranchen, in welche die Projektfinanzierung aufgeteilt werden kann:

1. Senior Loan in Höhe von ca. 60% des Wertes der Liegenschaft mit hypothekarischer Besicherung
2. Junior Loan in Höhe von weiteren ca. 20 % des Wertes
3. Risikokapital, welches oftmals unbesichert ist

Die Konditionen und Laufzeiten werden auf das Risiko abgestimmt, das heißt, dass ein Senior Loan die längste Laufzeit und die besten Konditionen haben wird, wohingegen das Risikokapital die kürzeste Laufzeit mit den schlechtesten Konditionen haben wird. Eine Aufteilung in zwei oder mehr Finanzierungstranchen mit verschiedenen Laufzeiten und Tilgungsvereinbarungen kann für bestimmte Immobilienprojekte durchaus sinnvoll sein. Etwa wenn mit einem großen Mieter vereinbart wurde, dass er die ersten fünf Jahre nur eine niedrige Miete bezahlt, diese dann jedoch angehoben wird. So kann ein Teil der Finanzierung etwa die ersten 5 Jahre sinnvollerweise tilgungsfrei gestaltet werden und dann wenn die Einnahmen höher werden, auch bei diesem begonnen werden. Junior- Loan nennt man dabei die kurzfristigere Tranche, Senior-Loan die langfristigere. Von der Gestaltung her gibt es verschiedenste Möglichkeiten mit endfälligen Anteilen, tilgungsfreien Zeiträumen usw. Je nach dem mit der jeweiligen Tranche verbundenen Risiko kann und wird auch die Kondition unterschiedlich gestaltet sein.

4 Finanzierungsinstrumente

4.1 Klassische Immobilienfinanzierungen

Die klassische Immobilienfinanzierung teilt sich üblicherweise in eine Ankaufsfinanzierung und eine Ausbaufinanzierung auf. Wird das Objekt langfristig im Portfolio gehalten, bietet sich ein Abstattungskredit an.

4.2 Kontokorrentkredite

Ein Kontokorrentkredit ist eine wiederholt ausnutzbare Finanzierungsform und eignet sich daher besonders für Projekte, bei welchen über den Projektverlauf hinweg regelmäßig sowohl Zahlungen ausgehen als auch eingehen. Je nach Zahlungsplan für die Käufer oder Mieter sowie für die Rechnungen von Baumaßnahmen kann sich die Höhe des tatsächlich notwendigen Liquiditätsbedarfs verschieben. Üblicherweise wird dieser Kredit für ein Jahr vergeben und bei Verlängerungswunsch an den aktuellen Projektstatus angepasst. Im Projektverlauf kann es auch durchaus sein, dass der Kredit zwischenzeitlich gar nicht benötigt wird und das dazugehörige Konto sogar im Haben ist, dennoch ist es wichtig, die Liquidität für die gesamte Projektlaufzeit gesichert zu haben. Somit sollte mit dem Finanzierungspartner auch über die gesamte gewünschte Laufzeit gesprochen werden. Am Ende des Projektes sollte der Finanzierungsrahmen abgedeckt sein. Die Höhe des Kreditrahmens wird auf Basis der Liquiditätsspitzenberechnung des Projektanten bemessen, grundsätzlich sollte ein Finanzierungspartner aber bereit sein, die gesamten Kosten des Projektes zu finanzieren.

4.3 Abstattungskredit und Darlehen

Kredite und Darlehen sind einmal ausnutzbare Finanzierungsformen, welche bei Auszahlung, welche auch in Tranchen möglich ist, entweder direkt an einen Zahlungsempfänger, oder auf ein Abwicklungskonto gutgebracht werden. Die Rückführung erfolgt in Raten, wobei zwischen Pauschalraten mit gleicher Höhe über die gesamte Laufzeit und variierendem Zins- und Tilgungsanteil sowie Kapitalraten, bei welchen der Tilgungsanteil immer gleich, der Zinsanteil jedoch verschieden ist, unterschieden wird. Kapitalraten sind zu Beginn am höchsten, da da die Zinsen vom gesamten aufgenommenen Kapital verrechnet werden, im Projektverlauf dann nur mehr vom noch offenen Restsaldo. Sofern nicht die Zinsen in einem Ausmaß steigen, dass dies eine höhere Rate bewirkt, sollte die Gesamtrate also im Projektverlauf sinken. Bei Pauschalraten erfolgt je nach Vereinbarung der Zinsbindung eine regelmäßige Anpassung des Zinssatzes und somit verändert sich die Laufzeit, wenn bei gleichbleibender Gesamtrate mit jeder Zahlung unterschiedliche Kapitalhöhen zurückgeführt werden. Es ist jedoch auch möglich, die Rate zu ändern, womit die Laufzeit gleich bliebe. Vorteil der Pauschalrate, auch Annuität genannt, ist also, dass diese besser kalkulierbar ist und entgegen der Kapitalrate zu Laufzeitbeginn auch niedriger ist, Nachteil ist jedoch, dass das Kapital womöglich langsamer zurückgeführt wird, sollte der Zinsenanteil in der Gesamtrate sehr hoch sein.

Übliche Laufzeiten bewegen sich zwischen 10 und 20 Jahren, im Wohnbau teilweise auch zwischen 25 und 30 Jahren. Eine Zinsbindung wird derzeit von vielen Banken aber nicht mehr für die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern nur mehr für etwa 5 Jahre, da derzeit auf den Kapitalmärkten zu den vom Kunden gewünschten Konditionen eine langfristige Refinanzierung kaum mehr möglich ist.

Eine übliche Zinsbindung für den Abstattungskredit ist der 3-Monats- Euribor zuzüglich eines Aufschlags. Die Anpassung des Zinssatzes erfolgt dann vierteljährlich, die Ratenzahlung normalerweise monatlich. Ein Abstattungskredit ist die passendste Finanzierungsform für vermietete Objekte, da durch die Mieteinnahmen der Kredit regelmäßig bedient werden kann. Durch einen endfälligen Anteil kann die Rate verkleinert 20 werden, sollte ein Teil der Liegenschaft erst noch zu entwickeln sein. Auch kann ein endfälliger Kredit sinnvoll sein, wenn ein Objekt nicht behalten, sondern in absehbarer Zeit wieder verkauft werden soll und eine entsprechend lukrative Wertsteigerung erwartet wird. Auch besteht die Möglichkeit, während der Laufzeit anzusparen, und den Kredit am Ende der Laufzeit mit dem Ersparten zu tilgen. Dies setzt voraus, dass sich die Anlageform besser verzinst als der Kredit, da sonst eine Lücke auftritt. In der Vergangenheit wurde diese Form vermehrt bei Fremdwährungskrediten eingesetzt, für deren Tilgung sogenannte Tilgungsträger angespart wurden. Leider haben sich diese nicht immer erwartungsgemäß entwickelt.

4.4 Haftungskredit und Bankgarantien

Haftungen und Bankgarantien werden nicht wirklich ausbezahlt, sondern dabei garantiert eine Bank, dass bei Eintreten gewisser Umstände an den Begünstigten gezahlt wird. Üblicherweise werden sogenannte abstrakte Bankgarantien ausgegeben, die Bank muss dabei nicht prüfen, ob das zugrunde liegende Geschäft auch tatsächlich zum Ziehen der Bankgarantie ermächtigt, sondern überprüft nur die Formalerfordernisse. Bankgarantien werden etwa für Anzahlungen verwendet oder auch bei Käufen großer Objekte. Somit verlagert der Begünstigte die Bonitätsprüfung zur Bank. Üblicherweise werden Bankgarantien mit einem Prozentsatz der vereinbarten Summe per anno verrechnet, dazu kommen noch Spesen wie Bearbeitungsgebühren und ähnliches. Üblich sind Anzahlungsgarantie, Haftrücklassgarantie, Erfüllungsgarantie und auch Fertigstellungsgarantie gemäß Wohnbauförderung. Auch für Mietkautionen können anstelle eines Sparbuches Bankgarantien gegeben werden und im BTVG werden Bankgarantien ebenfalls verwendet. So gibt hier der Bauträger etwa dem Erwerber einer Wohnung, welcher gleich den gesamten Kaufpreis statt nur einer sonst nach Ratenplan fälligen Rate bezahlt, auch eine Bankgarantie.

4.5 Immobilienleasing

Beim Leasing erwirbt der Kunde das Objekt nicht, sondern nutzt es nur. Eigentümer bleibt die Leasinggesellschaft. Dies hat einen steuerlichen Hintergrund, da der Aufwand gleichmäßig verteilt wird. Im Immobilienbereich wird gerne „sale and lease back“ verwendet, der Kunde verkauft hier seine Immobilie an die Leasinggesellschaft und mietet diese in Folge wieder an.

4.6 Mezzanine-Kredit

Mezzanin-Kapital bezeichnet man Risikokapital, welches eine Zwischenstellung zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellt. Es wird auf eine vorher vereinbarte Zeit zur Verfügung gestellt und wie ein normaler Kredit zurückgeführt. Entgegen normalem Fremdkapital ist es jedoch nachrangig gestellt, was für die Geldgeber nachteilig sein könnte. ⁷⁸ Es kann eine erfolgsabhängige Verzinsung oder auch Bezahlung durch Gewinnanteile vereinbart werden. Üblich ist eine Laufzeit zwischen sechs und acht Jahren. Da es während der Laufzeit üblicherweise unkündbar ist erfolgt die Vergabe nur bei sehr guten Bonitäten und der Kreditgeber behält sich ein Mitspracherecht im Unternehmen vor.

4.7 Eigenkapital und Private Equity

Aufgrund der Bewertungskriterien von Fremdkapitalgeber ist es nicht immer möglich die gesamten Kosten eines Projektes zu finanzieren. Es muss also ein Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital gefunden werden. Neben steuerlichen Aspekten (Zinsen als Werbungskosten) ist auch die Liquidität zu betrachten.

Eigenkapital kann in folgenden Formen auftreten: Sparguthaben, Wertpapiere, Grundstücke, Lebensversicherungen, sowie Eigenmittel aus dem Markt, das sind bereits erzielte oder vertraglich bereits zugesicherte Verkaufserlöse und Beteiligungen, werden also eigentlich erst im Projektverlauf lukriert und sind noch nicht vorhanden.

Eigenkapitalfinanzierung ist vermutlich die unkomplizierteste Art der Finanzierung, jedoch nicht immer verfügbar. Der Eigenkapitaleinsatz zeigt der Bank jedoch, dass der Kunde bereits angespart hat oder aus vergangenen erfolgreichen Referenzprojekten entsprechenden Ertrag erwirtschaftet hat sowie bereit ist, selbst auch Risiko zu nehmen. Im Jahresabschluss bzw. der Bilanz ist ein Eigenkapitaleinsatz auch ersichtlich, zumindest solange es nicht durch Kosten während der Projektentwicklungsphase bereits wieder aufgebraucht ist.

Das notwendige und sinnvolle Eigenkapital ist unter anderem auch abhängig von der Projektart und dem Nutzungskonzept, sowie auch von dem Beleihungswert des Objekts und der damit einhergehenden Besicherungsquote der Finanzierung. Da im Regelfall auch das Eigenkapital verzinst wird und der Kapitalgeber auch etwas für sein Geld bekommen möchte, wären die Eigenkapitalbeschaffungskosten ebenfalls zu berücksichtigen. Die notwendige Höhe kann durch Minimierung von Risiken verringert werden, wie zum Beispiel durch hohe Vorverkaufs- oder Vorvermietungsquoten bereits vor Baubeginn. Weiters werden Honorare in der Sphäre der Gesellschafter bis zu einem gewissen Projektstatus gerne als Eigenkapitalersatz herangezogen und so auch von Finanzierungspartnern akzeptiert.

Als Richtgrößen für den notwendigen Eigenkapitaleinsatz können folgende Werte, welche von der Projektart und Nutzungsart abhängig sind, näherungsweise genannt werden:

Wohnungen (Verkauf und Vermietung): zwischen 20% und 35% Büros: zwischen 25% und 40% Gewerbliche Objekte (Vermietung): zwischen 30% und 40% Hotels, Zimmervermietung, Touristische Immobilien ab 40% Natürlich ist dies auch immer abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und dem damit und der Lage und Konzeption des Projektes verbundenen Risikos. Vielerorts wird von Investoren bereits eine Eigenkapitalquote von 40% gefordert, wohingegen 25% weit leichter aufzubringen wären und aus steuerlichen Gründen zu bevorzugen wären. ⁹

Als Venture Capital oder Risikokapital bezeichnet man Eigenkapital in Form einer kurzen zeitlich befristeten Minderheitsbeteiligung eines Geldgebers im Ausmaß von ca. 25% bis maximal 49%. ¹⁰ Einer anderen Ansicht nach bezeichnet Venture Capital klassisches Eigenkapital ohne Cash-Flow Belastung, also ohne Zinszahlungen als Gegenleistung sondern gegen Gesellschaftsanteile langfristig zur Verfügung gestellt. ¹¹

Eigenkapital kann auch am Aktienmarkt an der Börse lukriert werden. ¹²

Als Private Equity wird Beteiligungskapital bezeichnet, welches von institutionellen Beteiligungsgesellschaften eingebracht wird. Es beinhaltet Venture Capital und auch Teilbereiche von Restructuring Capital, Buy-Out Capital sowie Mezzanine Capital. ¹³

4.8 Syndizierungen, Finanzierungskonsortien

Banken können Teile einer Finanzierung an Konsortialpartner weitergeben. Ansprechpartner für den Kunden bleibt dennoch der ursprüngliche Kreditgeber. Die Notwendigkeit dafür entsteht entweder daraus, dass einzelne Bankinstitute an die erlaubten Obligogrenzen stoßen, oder auch geschäftspolitische Gründe. Somit lassen sich auch sehr großvolumige Projekte umsetzen und das Risiko streuen.

4.9 Refinanzierungsinstrumente Bankschuldverschreibungen und Pfandbriefe

Corporate Bonds und Commercial Papers stehen alternativ zur Refinanzierung am Kapitalmarkt Schuldverschreibungen werden als alternatives Fremdkapital angesehen. ¹⁴

Hypothekarischer Pfandbrief bzw. hypothekarisch fundierte Bankschuldverschreibungen können in den Deckungsstock begeben werden, welcher etwa von Versicherungsgesellschaften für Veranlagungen genutzt wird. Im Grundbuch zeigt sich das durch die Anmerkung des Kautionsbandes.

Als rechtliche Grundlage dient das Hypothekenbankgesetz von 1899 (HypBG). In den Deckungsstock dürfen nur durch grundbücherliche Pfandrechte besicherte Kredite und Darlehen ausgegeben werden. Die Kennzeichnung des Pfandrechts erfolgt im österreichischen Grundbuch durch das Kautionsband. Urkunden mit Verfügungen über mit dem Kautionsband behaftete Pfandrechte müssen vom Pfandbrief-Treuhänder gefertigt werden. Die Belehnungsgrenze beträgt 60% des ermittelten Beleihungswertes der Liegenschaft. Bei der Feststellung dieses Wertes sind insbesondere nur die dauernden Eigenschaften und der dauernde Ertrag der Liegenschaft zu berücksichtigen gemäß § 12 HypBG. Eventuelle Vorlasten sind vom Beleihungswert in Abzug zu bringen. Verpflichtende ist eine Überdeckung von nominell 2%, die in Ersatzdeckungswerten zu halten ist. Zwecks Befriedigung der Anleger haftet die Hypothekenbank mit ihrem gesamten Vermögen. Im Insolvenzfall bildet der Deckungsstock ein Sondervermögen, aus dem die Pfandbriefgläubiger vorrangig bedient werden. Gemäß §9 HypBG dürfen Hypothekenpfandbriefe nur ausgegeben werden, wenn ihre Laufzeit den Zeitraum nicht wesentlich überschreitet, der mit Rücksicht auf die Laufzeiten der hypothekarischen Darlehen der Hypothekenbank erforderlich ist, somit sollte eine gewisse Fristenkongruenz gewährleistet sein. Eine Aufrechnung gegen Forderungen im Deckungsstock ist gesetzlich ausgeschlossen gemäß § 34a HypBG und der Kredit-/ Darlehensnehmer ist darüber zu informieren, dass die Hypothek in eine fundierte Anleihe begeben wird. Die Aufsicht hat ein vom österreichischen Finanzministerium bestellter Deckungsstock-Treuhänder, welcher jeder Einbringung in und Entnahmen aus dem Deckungsstock zustimmen muss. Weiters erfolgt auch eine Aufsicht durch die FMA und Wirtschafts- / Sparkassenprüfer. ¹⁵

4.10 Wohnbauförderung / Zwischenfinanzierung

Die Wohnbauförderung, unterschiedlich in jedem Bundesland, kann je nach Objekt in Einmalzuschüssen, Zinsenzuschüssen, geförderten Darlehen, geförderten Zinssätzen oder auch Annuitätenzuschüssen bestehen. Die geförderten Zinssätze sind meist sehr niedrig oder mit einer Zinssatzobergrenze versehen. Somit kommt der Darlehensnehmer in den Genuss eines gratis Zinscaps.

Wohnbauförderungsdarlehen sind an bestimmte Auszahlungs- voraussetzungen gebunden, wie z.B. 75% Fertigstellungsgrad. Teilweise werden die Landesdarlehen auch in größeren Gesamtpaketen verpackt mittels Ausschreibung an Bankinstitute weitergegeben. Je nach Verwertungsstand und Baufortschritt kann sich ein Liquiditätsengpass durch eine verspätete Auszahlung der Wohnbauförderung ergeben und so die Notwendigkeit für eine Überbrückungsfinanzierung ergeben. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle Förderungsformen eine grundbücherliche Sicherstellung erlauben. Die Lastenfreiheit der Liegenschaft ist teilweise sogar Voraussetzung für die Förderungszusicherung. Problematisch wird dies, wenn mehrere Bauabschnitte auf einer grundbücherlichen Einlagezahl abgewickelt werden, welche verschiedene Förderungen beanspruchen. Beispielsweise ein Bauabschnitt mit Eigentumswohnungen, einer mit Mietwohnungen und einer mit Mietkaufwohnungen.

Mit der in Oberösterreich für 2012 in Kraft tretenden Novelle der Wohnbauförderungsrichtlinien und -Verordnungen werden massive Kürzungen erwartet. So beinhaltete der Begutachtungsentwurf der Sanierungsförderung eine Kürzung der Annuitätenzuschüsse um jeweils 5%.

Da die Förderungswürdigkeit oftmals ein Kaufargument für die angestrebte Klientel ist, sollte im Vorfeld der Projektierung ermittelt werden, ob das Projekt frei finanziert oder gefördert errichtet werden soll, da eine nachträgliche Zusicherung der Förderung üblicherweise nicht möglich ist.

Auf eine detaillierte Darstellung der verschiedenen Förderungsvarianten wird hier verzichtet, da diese stetigen Änderungen unterworfen sind und auch je nach Bundesland verschieden sind.

Auch kann eine Finanzierung durch Wandelschuldverschreibungen bzw. Convertible Bonds erfolgen, welche einen Anleihenanteil kombiniert mit einem Optionsrecht darstellt. Mit dem Optionsrecht kann der Erwerber Aktien des Emittenten zu einem festgelegten Wert beziehen. ¹⁶

4.11 Finanzierung durch Bausparkassen

Bauspardarlehen bieten den Vorteil, üblicherweise eine Zinssatzobergrenze anzubieten, somit entfällt der Kaufpreis für einen eventuellen Cap. Dies wäre sonst jedoch nur möglich, wenn auch ein Floor eingezogen wird, somit wäre dies ein Zero Cost Collar, bzw. insgesamt eingepreist. Im Prinzip entspricht ein Bauspardarlehen einem Investitionskredit mit einer festen Zinssatzobergrenze von 6,00 % p.a. aber auch einer fixen Untergrenze von 2,50 % bis 3,00 %. Die Kreditlaufzeiten betragen bis zu 30 Jahre. Im privaten Wohnbau ist diese üblicherweise grundbücherlich sichergestellte Finanzierungsvariante sehr beliebt, für Projektfinanzierungen eignet sie sich jedoch nicht besonders.

5. Finanzierungen nach BTVG Bauträgervertragsgesetz

5.1 Allgemeines

In diesem Kapitel wird der Zweck und die Anwendung des BTVG beschrieben. Da die präzise Darstellung teilweise nur unter konkreter Wiedergabe des Gesetzestextes möglich ist, ist dies in diesem Kapitel ohne weitere separate Markierungen erfolgt. Der Gesetzestext im Original findet sich im Anhang. ¹⁷

Der Zweck des BTVG ist es, mehr Transparenz und auch mehr Sicherheit für den Erwerber einer noch nicht errichteten Liegenschaft zu schaffen, für welche er schon während der Bauzeit Zahlungen an den Errichter leistet. Der Erwerber, besonders Konsumenten, sollen damit gegen insolvenzbedingte Verzögerungen oder Einstellungen von Bauvorhaben sowie auch bezüglich der Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen abgesichert werden. Für den Bauträger bedeutet die Änderung der Ratenpläne jedoch eine liquiditätsmäßige Verschlechterung, da die Zahlungsflüsse später kommen und der Zwischenfinanzierungsbedarf daher umso größer ist.

Das BTVG ist laut § 1 gültig für Abwicklungen wenn Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte geleistet werden, auch Sonder- oder Zusatzleistungen fallen darunter und auch die USt. wird berücksichtigt.

Nach § 7 BTVG Sicherung des Erwerbers sind vertragsgemäße Zahlungen des Erwerbers an den Bauträger sowie an Dritte, nicht jedoch Nebenkosten, zu sichern.

Oftmals findet man daher Konstruktionen, in welchen der Konsument nur das Grundstück vom Bauträger kauft, und dieser für die Baumaßnahmen nur als Vermittler auftritt. Vertraglich wird dabei jedoch vereinbart, dass der Kauf nur dann erfolgen kann, wenn auch die vermittelten Auftragnehmer beauftragt werden. In diesem Fall fällt der Konsument um den Schutz durch das BTVG um. Somit wäre eine wirtschaftliche Einheit gegeben, und das BTVG müsste zur Anwendung kommen.

Üblicherweise liegt dem Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an einer zu errichtenden oder zu sanierenden Gebäude, Wohnung oder Geschäftsraum ein Bauträgervertrag zugrunde. Auf Zahlungen des Erwerbers, welche erst nach der Fertigstellung des Projektes geleistet werden, findet das BTVG keine Anwendung. Im Bauträgervertrag nach § 4 BTVG ist der Erwerber über alle Kosten, sowie die Details des Vertragsgegenstandes zu informieren. Ebenso muss auf den Fertigstellungs- und Übergabetermin und auf Steuern, Abgaben und eventuelle Gefahrenzonen hingewiesen werden.

5.2 Der Bauträgervertrag

Nach § 4 (1) und (3) BTVG wird der Inhalt des Bauträgervertrages, welcher verpflichtend zu errichten ist, präzisiert. So wurden etwa die Mindestanforderungen an den Vertragsinhalt erweitert um die klare Definition des eigentlichen Vertragsgegenstandes und der Gesamtanlage, sowie Ausmaß, Lage und Widmung derselben. Auch müssen die vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage unter Beilage aussagekräftiger Pläne usw. definiert werden. Hinweise auf Gefahrenzonen wie Hochwasser, Lawinen, Wildbach, Kontamination müssen enthalten sein und natürlich der Preis, Kosten für Zusatzleistungen und Nebenkosten sowie die Fälligkeit der Zahlungen.

Ein Übergabetermin und Fertigstellungstermin der Gesamtanlage muss angegeben sein.

Wird ein Bauträgervertrag nicht nach diesen Richtlinien oder gar nicht gemacht, so gibt es nach § 17 BTVG auch Strafbestimmungen. Ein Bauträger, der es unterlässt, einen den § 3 (1) oder § 4 (1) BTVG entsprechenden Vertrag zu errichten, und / oder Zahlungen entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vereinbart, fordert oder entgegennimmt oder es entgegen dem § 12 BTVG unterlässt, von der Vertragsschließung bis zum Ende der Sicherungspflicht nach § 7 (5) einen Treuhänder beizuziehen, begeht - sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt - eine Verwaltungsübertretung und ist im Fall der Z 1 mit einer Geldstrafe bis zu 14 000 Euro, in den Fällen der Z 2 und 3 mit einer solchen bis zu 28 000 Euro zu bestrafen. ¹⁸ Auch gibt es spezielle Rücktrittsrechte des Erwerbers, welche im § 5 (2) und (3) BTVG definiert werden. So muss dem Erwerber das gesamte Vertragskonvolut samt Beilagen rechtzeitig zur Prüfung überlassen werden. Zwei Wochen ab Vertragsunterfertigung darf er dennoch zurücktreten. Sechs Wochen ab Vertragserklärung des Erwerbers auch noch aus wichtigen Gründen wie etwa dem Unterbleiben der Wohnbauförderung.

5.3 Sicherungsmodelle: Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und schuldrechtliche Sicherung

Das BTVG sieht nun seit der Novelle 2008 zwei verschiedene Ratenpläne für die Abwicklung vor. Voraussetzung für die Anwendung dieser ist, dass eine Anmerkung für die Einräumung von Wohnungseigentum zu Gunsten des Erwerbers nach §2 (2) WEG im Grundbuch eingetragen wird. Dies stellt laut BTVG eine ausreichende Sicherstellung dar. Außerdem werden die einzelnen Zahlungen erst nach Bestätigung durch einen Sachverständigen gefordert. Zumindest sollte sich ein abwickelnder Treuhänder eines solchen bedienen, um auf der sicheren Seite zu sein, dass der Erwerber nicht mehr bezahlt hat, als tatsächlich schon gebaut ist. Für den Bauträger bedeutet dies, dass er immer bereits mehr Bauleistungen erbracht hat, als der Erwerber bezahlt hat. Um dies zu berücksichtigen, wird eine höhere Finanzierung nötig sein, als noch bei Anwendung des alten Ratenplans, bei welchem die Zahlungsflüsse früher und auch höher erfolgten. Zwischen den beiden Ratenplänen A und B besteht noch der Unterschied, dass bei Ratenplan A, bei welchem höhere Zahlungen früher fließen, unter der Voraussetzung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers - also nicht für Anleger, welche die Wohneinheit nicht selbst bewohnen werden - eine zusätzliche Garantie über 10% des Kaufpreises zu legen ist.

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¹ Beitrag auf www.linz.at, Blumau Tower, link: http://www.linz.at/futurelinz/50934.asp, 05.07.2011

² Unterfurtner Wagnisfinanzierung am Europäischen Kapitalmarkt (2004) 28

³ Hellerforth,Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt (2008), 51f

⁴ Hauser & Warns ,Grundlagen der Finanzierung anschaulich dargestellt (2008), 59

⁵ Jedelhauser & Kaufmann , PRIVATE-PUBLIC-PARTNERSHIP (PPP) AUS IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER SICHT (2007) 1

⁶ Jedelhauser & Kaufmann , PRIVATE-PUBLIC-PARTNERSHIP (PPP) AUS IMMOBILIENWIRTSCHAFTLICHER SICHT (2007) 6f

⁷ Unbekannter Autor, Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG: Das neue „Basel II“- Rating (2006) 16

⁸ Unterfurtner , Wagnisfinanzierung am Europäischen Kapitalmarkt (2004), 27

⁹ Haeseler, Ursachenanalyse und Probleme einer mehrdimensionalen Wirtschaftskrise, in mDie Finanzkrise als Chance (2009) 73f

¹⁰ Unbekannter Autor , Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG: Das neue „Basel II“- Rating (2006) 16

¹¹ Unterfurtner , Wagnisfinanzierung am Europäischen Kapitalmarkt (2004) 29

¹² Unbekannter Autor , Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG: Das neue „Basel II“- Rating, (2006) 17

¹³ Unterfurtner , Wagnisfinanzierung am Europäischen Kapitalmarkt (2004) 45f

¹⁴ Unbekannter Autor , Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG: Das neue „Basel II“- Rating (2006) 16

¹⁵ Beitrag auf www.pfandbriefforum.at,Hypothekarisch besicherte Pfandbriefe, link: http://www.pfandbriefforum.at/hypothekarisch.html, 13.02.2012

¹⁶ Unterfurtner, Wagnisfinanzierung am Europäischen Kapitalmarkt (2004) 41

¹⁷ Beitrag auf www.ris.bka.gv.at, Bauträgervertragsgesetz (BTVG), link: http://www.ris.bka.gv.at, 10.06.2012

¹⁸ Beitrag auf www.ris.bka.gv.at, Bauträgervertragsgesetz (BTVG), link: http://www.ris.bka.gv.at, 10.06.2012