Hybride Malls - Evolution der Einzelhandelsimmobilien: Eine Chance für Deutschlands Klein- und Mittelstädte

Inhalt

I. Einleitung

II. Zielstellung

III. Methodik

IV. Abbildungsverzeichnis

1. Begriffserklärungen ausgewählter Handelsimmobilien
1.1 Shoppingcenter / Einkaufszentrum
1.2 Fachmarktzentrum

2. Hybride Malls
2.1 Kurzer Exkurs auf den internationalen Markt
2.2 Hybride Malls in Deutschland

3. Aktuelle Marktsituation
3.1 Ausgewählte Einzelhandelsimmobilien in Deutschland
3.2 Hybride Malls
3.2.1 Aktuelle Situation Hybrider Malls national
3.2.2 Aktuelle Situation hybrider Center auf dem europäischen Markt

4. Chancen und Risiken
4.1 Chancen
4.1.1 Unternehmerisches Ziel
4.1.2 Immobilienwirtschaftliches Ziel
4.1.3 Planungsrechtliches Ziel
4.1.4 Städtebauliches Ziel
4.1.5 Absatzwirtschaftliches Ziel
4.1.6 Verkaufsförderndes Ziel
4.1.7 Finanzwirtschaftliches Ziel
4.2 Risiken
4.2.1 Flächengröße
4.2.2 Anziehungskraft
4.2.3 Lage
4.2.4 Mietermix
4.2.5 Gestaltung und Konzept
4.3 Resümee
4.4 Eine aktuell mögliche Chance

5. Gelungenes Beispiel

6. Fazit und Ausblick

V. Anlagen

VI. Quellenverzeichnis

I. Einleitung

Im Rahmen der Bachelorarbeit des Studiengangs Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin sollen die möglichen Chancen und eventuell auftretenden Risiken der neuen Betriebsform Hybride Mall in der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien untersucht werden.

Der Immobilienmarkt und die daraus entstehenden Begrifflichkeiten entwickelten sich in den letzten Jahren rasant und werden sich auch zukünftig immer weiter ausdehnen und konkretisieren. Gerade auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, im Bereich der Handelsimmobilien haben sich seit geraumer Zeit neue Betriebsformen gebildet. Gab es Mitte der sechziger Jahre das erste deutsche Shoppingcenter in der Nähe von Frankfurt am Main¹, entwickelten sich später daraus auch neue Betriebsformen wie z.B. Quartiers- und Stadtteilzentren, Fachmarkt- oder Nahversorgungszentren.²

In den siebziger und achtziger Jahren eröffneten in ganz Deutschland maximal zwei bis drei neue Center, jedoch gab es nach der Wiedervereinigung Deutschlands einen sogenannten Boom der Shoppingcenter³, welcher im Jahr 2007 nochmals auftrat und bis heute nur geringfügig nachgelassen hat.⁴ Vor allem innerstädtische Shoppingcenter sind absolut beliebt, sowohl bei Investoren als auch bei den Kunden. Doch irgendwann mangelt es auch an passenden und gut erschlossenen Flächen innerhalb vieler Städte. Vor allem Handelsimmobilien müssen sich solchen Veränderungen bzw. sich ändernden Gegebenheiten anpassen können, um am Markt bestehen zu können. Durch die stetige Evolution der Handelsimmobilien entstehen daher auch immer wieder neue Arten, wie beispielsweise Hybrid- bzw. Mischformen.

So auch die dieser Arbeit zugrunde liegende neue Spezies der Hybriden Mall. Diese neue Betriebsform ist nur für Deutschland anwendbar und kann daher nicht auf andere Märkte, wie bspw. den europäischen Markt, übertragen werden.⁵ Zudem hat eine deutsche Hybride Mall nichts mit einer Amerikanischen gemein, denn diese in Amerika bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte „inside-outside“-hybrid mall ist eine Mischform aus einem offenen/open air und einem geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters.⁶ In Deutschland sind Hybride Malls eine Mischform aus einem Shoppingcenter und einem Fachmarktzentrum mit einer maximalen Größe von 15.000m², die dessen Merkmale vereinen⁷ und optimieren. Somit stellen sie gegebenenfalls eine Chance für Klein- und Mittelstädte dar, ihre Stadt aufzuwerten, indem sie einen Magnetpunkt entwickeln und den Bewohnern ein Gefühl von Shopping und flanieren bieten, als Kombination von Pflichteinkäufen und Freizeitaktivität. Den Bewohnern von Klein- und Mittelstädten soll auch ein Gefühl vermittelt werden, dass sie nicht nur schnell ihre Erledigungen abarbeiten müssen, sondern zum Schlendern und Verweilen eingeladen werden, mit guten und günstigen gastronomischen Angeboten. Sie sollen nicht gezwungen sein in die nächste Großstadt fahren zu müssen, um dieses Gefühl erleben zu können. Auch für Bestandsobjekte bieten sich Hybride Malls an, indem aus den Restflächen von sich verkleinerten Handelsflächen, wie z.B. einem SB-Warenhaus, kleinere Ladengeschäfte geschaffen werden und diese dann durch eine Mall zu einem Einkaufszentrum verbunden werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer Mietermix und das Einzugsgebiet wird durch zusätzlichen Einzelhandel und Dienstleistungen erweitert. Mit dieser neuen Form kann darüber hinaus auch erreicht werden, dass sich namenhafte Filialisten wie H&M, Zara, dm etc. in kleineren Städten und in für diese Firmen vorher eher uninteressanten Märkten ansiedeln.

Man darf jedoch nicht vergessen, dass jede Immobilienprojektentwicklung auch mit einem gewissen Risiko behaftet hat und sich gerade kleinere Shoppingcenter aufgrund ihrer zu geringen Anziehungskraft nicht lange auf dem Markt halten können.

II. Zielstellung

Auf der Basis neuer Medien und Fachzeitschriften liegt das Ziel dieser Arbeit einerseits darin, Hintergrundinformationen zu Hybriden Malls zu geben und diese von anderen internationalen Märkten abzugrenzen, indem deren Merkmale, Eigenschaften und Position auf dem deutschen Markt verdeutlicht werden. Es wird überprüft, ob es bereits einen Markt dafür in der nationalen Immobilienwirtschaft gibt. Darüber hinaus soll gezeigt werden, ob es sich bei dieser neuen Spezies um einen Hype oder eine tatsächliche Chance in der Einzelhandelsimmobilienprojektentwicklung handelt und welche Risiken sie möglichweise mit sich bringt. Lohnt es sich für Beteiligte solche Einzelhandelsimmobilien zu entwickeln und wenn ja, welche Standorte sind vor allem dafür geeignet. Erscheinen innerstädtische Lagen oder Randlagen in Groß- oder Klein- bzw. Mittelstädten vorteilhafter.

III. Methodik

Diese Arbeit besteht aus einem theoretischen Teil und aus einem Anwendungsteil. Auf Basis der Darstellungen im theoretischen Teil wird im Anwendungsteil untersucht, ob die neue Shoppingcenter-Betriebsform „Hybride Mall“ Chancen am bestehenden Immobilienmarkt hat. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass das gewählte Thema noch nicht endgültig von Experten geprüft ist und es hierzu noch keine Fachliteratur gibt. Zudem ist es auch nur schwer möglich, die Praxis dieser Betriebsform anhand realisierter Beispiele im deutschen Markt für diese Arbeit zu prüfen.

Im theoretischen Teil wird zunächst ein Überblick zum besseren Verständnis gegeben und Begrifflichkeiten zu den bereits vorhandenen und für diese Arbeit relevanten Einzelhandelsimmobilien, wie dem Shoppingcenter und dem Fachmarktzentrum erläutert, um deren Merkmale, Gemeinsamkeiten und Unterschiede deutlich zu machen. Es werden die für diese Arbeit bedeutsam erachteten Betriebsformen näher erläutert, wobei zu sehr spezialisierte Betriebsformen mit geringem Bezug zum Thema (Factory/Designer-Outlet-Center, Bahnhofspassagen, Mega Malls, Entertainment Center o.ä.) nicht betrachtet werden.

In der Arbeit werden folgende zentrale Fragestellungen geklärt: Was sind Hybride Malls, wie entstanden sie und gibt es für diese Spezies bereits einen Markt in der Immobilienwirtschaft Deutschlands? Ebenfalls wird auf die aktuelle Marktsituation von den ausgewählten Einzelhandelsimmobilien eingegangen, um hier die Anzahl, die Verteilung und die Stellung am Markt zu beleuchten. Nach Beantwortung der einleitenden Fragen wird noch ein gelungenes Beispiel dargestellt. Von einem zunächst geplanten negativen Beispiel, bei dem versucht werden sollte die Gründe für das gescheiterte Projekt zu analysieren, wird nun abgesehen, da aufgrund von Datenverweigerungen, fehlenden Informationen und der Berufung von Kundenschutz durch Marktforschungsinstitute, keine qualifizierte Aussage getroffen werden kann.

Im Anwendungsteil werden sowohl die Chancen, als auch die Risiken für die Entwicklung von Hybriden Malls untersucht und gegenübergestellt. Das letzte Kapitel umfasst die abschließende Beurteilung, ob diese Art von Einzelhandelsimmobilien Chancen hat, an dem stark wettbewerbsgeprägten konkurrierendem Markt der Shoppingcenter-Immobilien zu bestehen. Des Weiteren werden die Zukunftsaussichten dieses Bereiches und somit eine Prognose für die Entwicklung beschrieben, um feststellen zu können, ob Hybride Malls den Anforderungen gerecht werden, um ebenfalls auf dem Immobilienmarkt erfolgreich bestehen zu können.

IV. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren für hohe Shoppingcenter-Qualität

Abbildung 2: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren eines Fachmarktzentrums

Abbildung 3: Times Square Hybrid Shopping Mall in Seoul

Abbildung 4: Times Square Hybrid Shopping Mall in Seoul nachts

Abbildung 5: Innenansicht 24 Stunden Stadt in China

Abbildung 6: Übersicht 24 Stunden Stadt in China

Abbildung 7: Übersicht Hybrid Shoppingcenter Riverdale Village in Minnesota

Abbildung 8: Lageplan Hybrid Shoppingcenter Riverdale Village in Minnesota

Abbildung 9: Übersicht der zusammengesetzten Komponenten einer Hybriden Mall

Abbildung 10: Shoppingcenter-Dichte in Deutschland

Abbildung 11: Hybride Mall-Anteil an Neueröffnungen von Shoppingcentern seit 2008 (nach Mietfläche)

Abbildung 12: Hybride Mall-Anteil an Neueröffnungen von Shoppingcentern seit 2008 (nach Anzahl)

Abbildung 13: Lurup Center in Hamburg

Abbildung 14: Lurup Center in Hamburg Eingangsbereich

Abbildung 15: Emaillierwerk in Fulda

Abbildung 16: Neue Mitte in Ingelheim

Abbildung 17: Einkaufszentrum Supernova Karlovac in Kroatien

Abbildung 18: Einkaufszentrum Leoben in Österreich

Abbildung 19: Einkaufszentrum Histria Mall Porec in Kroatien

Abbildung 20: Floprate nach Mietfläche

Abbildung 21: Karstadt Areal in der Mainzer Innenstadt

Abbildung 22: Areal für das Einkaufszentrum an der Lu in Mainz

Abbildung 23: Gebäudehöhen für das Einkaufszentrum an der Lu in Mainz

Abbildung 24: Lage des Bezirks Strecknitz innerhalb Lübecks

Abbildung 25: Lage des Hochschulstadtteils innerhalb des Bezirkes Strecknitz

Abbildung 26: Einzelne Gebiete des Hochschulstadtteils in Lübeck

Abbildung 27: Mönkhof Karree in Lübeck Lageplan

Abbildung 28: Mönkhof Karree Lübeck Ansicht Eingang

Abbildung 29: Mönkhof Karree Lübeck Ansicht Glasfassade

Abbildung 30: Das Mönkhof Karree in der Übersicht

Abbildung 31: Klassifizierung von Immobilienarten

Abbildung 32: Entwicklung der Einzelhandelsflächen in Deutschland von 1950 bis

Abbildung 33: Shoppingcenter-Dichte in den einzelnen deutschen Bundesländern

Abbildung 34: Nachfrage neuer Flächen in der Branche

Abbildung 35: Centerplan des EKZ's Emaillierwerk in Fulda

Abbildung 36: Lageplan des EKZ's Neue Mitte in Ingelheim

Abbildung 37: Lageplan des EKZ's Supernova Karlovac in Kroatien

Abbildung 38: Lageplan des EKZ's Leoben in Österreich

Abbildung 39: Plan Erdgeschoss des EKZ's Histria Mall Porec in Kroatien

Abbildung 40: Plan 1. Obergeschoss des EKZ's Histria Mall Porec in Kroatien

Abbildung 41: Zuwachs Einzelhandelsflächen in Lübeck

Abbildung 42: Centerplan Erdgeschoss Mönkhof Karree in Lübeck

Abbildung 43: Gründe zur Einschränkung der Expansionsziele

1. Begriffserklärungen ausgewählter Handelsimmobilien

1.1 Shoppingcenter / Einkaufszentrum

Der Immobilienmarkt wird durch zahlreiche unterschiedliche Nutzungstypen geprägt, wobei die geläufigsten Typen die Wohn-, Spezial- und Gewerbeimmobilien sind.⁸ Shoppingcenter sind Handelsimmobilien im Bereich der Gewerbeimmobilien und sie sind zudem eine eigenständige Betriebsform (siehe Anlage Nr.1).⁹ Es handelt sich um sehr komplexe und multifunktionale Objekte.¹⁰

Eine einheitliche und generell zutreffende Definition von Shoppingcentern ist nicht vorhanden, da jegliche Autoren auf unterschiedliche Merkmale oder Ausprägungen zurückgreifen um Shoppingcenter zu klassifizieren. Dabei kommt erschwerend hinzu, dass weitere neue Formen, vor allem Mischformen entstehen die eine präzise Definition behindern. Der Begriff Shoppingcenter wird synonym für Einkaufszentrum verwendet, da dies die wörtliche Übersetzung aus dem Englischen ist.¹¹ Nachfolgend eine umfangeiche Definition aus dem Jahre 2004, welche Shoppingcenter allgemein beschreibt: „Shoppingcenter sind großflächige, mehrfunktionale Betriebsformen, die durch das Kennzeichen einer einheitlichen Planung, Gestaltung und Errichtung sowie eines zentralen Managements geprägt sind sowie eine umfangreiche Angebotsstruktur an Waren- und Dienstleistungen (…) offerieren. Die Mieterstruktur setzt sich aus dem Besatz verschiedener kleinteiliger und großteiliger Anbieter sowie aus einem oder mehreren Magnetbetrieben zusammen. (…) Das Shoppingcenter verfügt über ein eigenständiges Image und verfolgt zielgerichtet Marketingaktivitäten.“¹² Zudem ist ein Shoppingcenter eine geplante Agglomeration und somit ein Kooperationssystem des Einzelhandels mit Dienstleistungen und einer Ergänzung durch Gastronomie und Freizeit.¹³ Die Anzahl von Shoppingcentern in Deutschland ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Daher wird oft bekundet, dass der Markt bereits gesättigt sei.¹⁴ Doch durch die bestehende Akzeptanz der Konsumenten wird es auch zukünftig weitere Einkaufszentren geben.¹⁵ Vielen der bestehenden Center mangelt es oft an Funktionalität und auch an optischer Qualität.¹⁶ Trotzdem gibt es ebenso eine Vielzahl an Shoppingcentern, deren Qualität sich längst verbessert hat und die sich den Ansprüchen der Verbraucher immer mehr anpassen. Shoppingcenterkonzepte wurden daher mehr und mehr gruppenspezifischer.¹⁷ In der vergangenen Zeit wurden Shoppingcenter nochmals definiert in kleine Quartierszentren, welche in größeren Wohnvierteln (mindestens 3.000 Einwohner) direkt integriert sind, sich somit in unmittelbarer Nähe der Verbraucher befinden und daher Waren des täglichen Bedarfs anbieten. In Stadtteilzentren mit einem größerem Einzugsgebiet und daher auch mit einem breiteren und tieferen Sortiment. Oder auch in größere Zentren, wie ein Regionalzentrum mit über 40 Ladengeschäften von Einzelhandel über Dienst- leistungen bis hin zur Gastronomie.¹⁸ Eine präzise Trennung der genannten Arten ist nicht möglich, da ein fließender Übergang durch Misch- und Hybridformen auftritt. Zudem klassifiziert man heutzutage nicht mehr nur nach dem Standort, sondern eher nach einem baulich-architektonischem Konzept sowie Mietermix und Funktionalität.¹⁹

Trotzdem ist die Lage ein wichtiger Faktor für erfolgreiche Shoppingcenter, die durch eine spätere Standortgebundenheit sehr gewissenhaft ausgesucht werden muss, da dieses Wirtschaftsgut dort eine lange Zeit bestehen wird und die Realisierung sehr umfangreich und kostenintensiv ist.²⁰ Neben der Lage spielt auch der richtige Branchen- und Mietermix eine dominierende Rolle, denn durch diesen werden Kunden angezogen. Neben namenhaften Filialisten sind auch regionale und lokale Einzelhändler sehr wichtig, um so ein einmaliges Center aufweisen zu können.²¹ Dies bedeutet, gewisse Kriterien müssen beachtet werden, wie bspw. den Mietermix auf das Einzugsgebiet abzustimmen (Kaufkraft, Wettbewerber etc.), bonitätsstarke Mieter zu wählen, Einzelhandel mit Dienstleistungen, Freizeitangeboten und Gastronomie abzurunden. Letzteres ist eine Kombination die ein starkes Synergiepotenzial aufweist.²² Auch sollte eine Einkaufsdestination gut erreichbar sein und eine angebrachte Parkplatzsituation aufweisen. Eine ansprechende Architektur mit einer freien Sichtbarkeit auf das Center erhöhen die Anziehungskraft und demzufolge auch die Frequenz.²³

Shoppingcenter sind oft bekannt durch ihre Größe. Heutzutage wird von den Verbrauchern auch eine gute bis sehr gute Qualität der Shoppingcenter erwartet, d.h. sie verlangen eine gewisse Anzahl an Geschäften, die insgesamt ein ansprechendes und vielfältiges Angebot zur Verfügung stellen, das den Bedarf vollständig abdeckt. Der typische Shoppingcenter-Kunde kommt zudem zum flanieren und verweilen.

Sogenannte Spontaneinkäufe kommen dabei sehr häufig vor.²⁴ Die folgenden quantitativen Faktoren grenzen ein Shoppingcenter zu anderen Einzelhandels- immobilien ab.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Natürlich kann ein Shoppingcenter nicht nur anhand dieser Faktoren bewertet werden. Eine zusätzliche Rolle zur Abgrenzung dieser Betriebsart spielen auch die qualitativen Eigenschaften. Zu den nicht quantifizierbaren Größen eines Shoppingcenters gehören zudem einige notwendige und mögliche Faktoren, um dessen Qualität zu erhöhen.²⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren für hohe Shoppingcenter-Qualität²⁶ Shoppingcenter legen immer mehr Wert auf sogenannte Foodcourts, mit einem Angebot an zahlreichen verschiedenen Gastronomiekonzepten.²⁷ Durch dieses Angebot verweilen Kunden länger. Auch ein professionelles Centermanagement bringt einen wirtschaftlichen Erfolg für das Center und steigert die Kundenzufriedenheit.²⁸

1.2 Fachmarktzentrum

Im Gegensatz zum oben beschriebenen Shoppingcenter sind Fachmarktzentren für das preisgünstige, spezialisierte und zielorientierte Angebot bei Kunden beliebt. Sie sind zudem ein spezieller Shoppingcentertyp, dennoch eine eigene Betriebsform.²⁹ Durch die Konzentration mehrerer Fachmärkte, wie Drogerie-, Schuh- oder Elektronikfachmärkte, entstehen auch hier Synergieeffekte. Solche Agglomerationen befinden sich häufig auf der grünen Wiese.³⁰ Der typische Fachmarktzentrum-Kunde ist ein zielorientierter Konsument und kommt nicht zum schlendern und verweilen, Impulseinkäufe spielen somit keine Rolle.³¹ Die nachstehenden Kriterien grenzen auch das Fachmarktzentrum von anderen Einzelhandelsimmobilen ab.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Auch hier gilt die zusätzliche Betrachtung der nicht mengenmäßig feststellbaren Eigenschaften für eine endgültige Abgrenzung dieser Immobilienart. Zu diesen nicht quantifizierbaren Größen eines Fachmarktzentrums zählen folgende notwendige und mögliche Faktoren.³²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren eines Fachmarktzentrums³³

Fachmarktzentren verteilen sich im Gegensatz zu Shoppingcentern auf einem Grundstück in die Breite und dabei werden von der kompletten Grundstückfläche im Durchschnitt nur 20% bebaut.³⁴ Weiterhin sind Fachmarktzentren größtenteils nur ebenerdig und weisen daher meist nur ein Erdgeschoss auf.³⁵ Der offensichtlichste Unterschied zum Shoppingcenter liegt in der Mieterstruktur und in der Flächendominanz des Magnetmieters, der oft ein SB-Warenhaus ist. Ebenfalls auch in der weniger baulichen und architektonischen Gestaltung. Zudem sind bevorzugte Standorte für Fachmarktzentren stadtperiphere und verkehrsgünstige Lagen mit großer verfügbarer Fläche und weniger die innerstädtischen Lagen.³⁶

2. Hybride Malls

2.1 Kurzer Exkurs auf den internationalen Markt

Die Bezeichnung Hybride Mall ruft oft die Verbindung zum englischen Wort hybrid hervor, was soviel bedeutet wie Kreuzung oder Mischung.³⁷ Zudem wird das Wort hybrid meist zuerst mit einem Hybridauto assoziiert, da dieses in den letzten Jahren für den Endverbraucher immer stärker auf den Markt trat und an Bedeutung gewann.

Der Begriff „hybrid mall“ tauchte bereits Anfang 2001 in einem englischen Artikel auf, indem es hieß, dass dieser neue Ansatz für Shoppingcenter-Entwickler womöglich das beste Konzept in der Branche sei. In dem Artikel werden hybrid malls als ein Versuch angesehen, ein typisches geschlossenes Einkaufszentrum mit einem urbanen open-air Straßenbild aus Einzelhandel und Entertainment zu verbinden. Als Unterhaltungs- komponente werden Multiplexkinos, Themen-Restaurants, Kinderspielplätze oder Eislaufbahnen angesehen. Für das in New York ansässige International Council of Shopping Centers war es 2001 die erste große Veränderung in der regionalen Shoppingcenter-Entwicklung seit 1956.³⁸

Außerdem werden sogenannte Outlet-Center heute in Amerika häufig als hybrid mall bezeichnet.³⁹ Hier besteht die Mischung überwiegend aus Outlet-stores und normalen Ladengeschäften zu Ladenniveau-Preisen.⁴⁰ Aber auch hier werden durchaus noch weitere Möglichkeiten hinzugefügt, in dem die soeben beschriebene Mischungsvariante mit einer Entertainment-Komponente erweitert wird.⁴¹

Anfang 2003 wurden verschiedene amerikanische Architekturbüros zum Thema hybrid malls und deren Beliebtheit bei Entwicklern und bei Kunden befragt. Hier wurde ebenfalls die hybrid mall als Verbindung eines herkömmlichen Einkaufszentrums mit Lifestyle verstanden, welche nach und nach auf dem Markt eingeführt wurden, um den wachsenden Lifestyle-Ansprüchen der Kunden gerecht zu werden. Dieser Typus ist auch immer beliebter bei den Kunden, da er durch vielfältige Aktivitäten wie Freizeit, Sport und zahlreiche Fachgeschäfte anzieht. Projektentwickler ertasteten sich ihren Weg mit diesem Typus, da dieser jedem neuen Standort und seiner Umgebung angepasst werden muss. Es ist zu betonen, dass, bevor es vollklimatisierte geschlossenen Shoppingcenter gab, alle Einkäufe „indoor“ und „outdoor“ stattfanden, indem man auf einer Einkaufsstraße von einem ins nächste Geschäft gegangen ist. Daher scheint die Kombination beider Komponenten naheliegend und durchaus erfolgreich, wenn ein optimaler Mietermix vorhanden ist und die Zugänge zum geschlossenen Part ideal erschlossen sind. Kunden begrüßen die neue Shopping- Erfahrung, denn für sie ist einkaufen nun auch eine soziale, emotionale und kulturelle Aktivität. Die neue Outdoor-Komponente brachte viele neue Möglichkeiten, vor allem für jene Mieter, die sonst für geschlossene Shoppingcenter zu groß waren. Durch zahlreiche Restaurants, Kinos, Diskotheken oder Fitness-Center wird eine breitere Kundenmasse angesprochen und die Öffnungszeiten der Center werden durch verschiedene Unterhaltungsangebote verlängert. Durch die Kombination von indoor- outdoor-malls kommen Kunden das ganze Jahr über regelmäßig shoppen, denn im Sommer können sie das gute Wetter außerhalb nutzen. Sollte es regnen oder schneien, stehen ihnen die Geschäfte innerhalb des Centers zur Verfügung. Anfangs gab es einen gewissen Wettbewerbsvorteil der Entwickler und es kam zu einem Boom an hybrid malls auf dem amerikanischen Markt, bis sich herausstellte, dass das doch nicht die Lösung aller Probleme war, neue Kundenattraktionen zu entwickeln und so mehr Erträge zu erzielen.⁴²

Anhand der beschriebenen Äußerungen, Faktoren und Komponenten wird schnell deutlich, dass die bebauten Areale einer internationalen hybrid mall einige hunderttausend Quadratmeter umfassen. Anders wäre eine Kombination aus einem großen Einkaufszentrum mit zahlreichen Unterhaltungsmöglichkeiten, wie großen Parkanlagen und Multiplexkinos etc. nicht umsetzbar.

Nachfolgend kurz ein paar internationale Bespiele aus Korea, China und natürlich aus den USA, welche zur Veranschaulichung und besseren dimensionalen Einschätzung dienen sollen.

Das 2009 eröffnete riesige Hybrid-Shoppingcenter namens „Times Square“ in Seoul (Korea) umfasst eine Fläche von ca. 330.000 m².

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Times Square Hybrid Shopping

Mall in Seoul⁴³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Times Square Hybrid Shopping

Mall in Seoul nachts⁴⁴

Das Grundstück besteht aus einem inneren und einem äußeren Einkaufszentrum, sowie zwei Bürohochhäusern. Es gibt Bücherläden und Multiplexkinos. Sogar der japanische Spielehersteller Sega hat dort einen riesigen Spielpark entwickelt. Auch ein 15-stöckiges Marriott Hotel war 2008 mit eingeplant.⁴⁵ Eine weitere Quelle berichtet über ein Krankenhaus und Hochzeitsräumlichkeiten und über hunderte Geschäfte. Das Times Square ist eine Art Stadt, in der sich Besucher jeden Wunsch erfüllen können. Für die Naherholung wurden sogar Gärten und kleine Parkanlagen geschaffen.⁴⁶

Die sogenannte „24 Stunden Stadt“ im Westen Chinas ist ebenfalls ein hybrider Einzelhandelskomplex. mit indoor-outdoor Parts zum Einkaufen und zahlreichen Unterhaltungsmöglichkeiten mit einer üppigen Landschaft und Aussichtsterrassen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Innenansicht 24 Stunden Stadt in China⁴⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Übersicht 24 Stunden Stadt in China⁴⁸

Es gibt eine Eislaufhalle, ein Multiplexkino mit 8 Filmsälen, Supermärkte, Restaurants und öffentlichen Parkanlagen, welche auch nach Ladenschluss geöffnet sind und Platz für Veranstaltungen und Unterhaltung am Abend bieten.⁴⁹ Es gibt zahlreiche Einkaufsstraßen und ein Shoppingcenter als Wahrzeichen der 24 Stunden Stadt umgeben von alten einheimischen Bäumen.⁵⁰

Das Riverdale Village im Norden der USA, Minnesota, ist ein über 870.000 m² großes Hybrid-Shoppingcenter mit Discountern, traditionellen Ankermietern eines Einkaufszentrums aber auch sogenannten Lifestyle-Mietern, die dort einen einzigartigen Mietermix schaffen.⁵¹

Abbildung 7: Übersicht Hybrid Shoppingcenter

Riverdale Village in Minnesota⁵²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Lageplan Hybrid

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Shoppingcenter Riverdale Village in Minnesota⁵³

Die in internationalen Märkten wie Korea, China oder in Amerika bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte „inside-outside“-hybrid mall, ist also eine Mischform aus einem offenen/open-air und einem geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters.⁵⁴ Die in dieser Arbeit gewählte neue deutsche Betriebsform Hybride Mall hat, wie in diesem Abschnitt gezeigt, nichts mit der amerikanischen hybrid mall zu tun, da es sich hier nicht um die Kombination aus einem Fachmarktzentrum mit einem Shoppingcenter handelt und die maximalen 15.000 m² um Längen überschritten werden. Sie kann auch nur für Deutschland angewandt werden, ist nicht auf andere Märkte übertragbar und wird im folgenden Kapitel umfassend dargestellt.⁵⁵

2.2 Hybride Malls in Deutschland

In Deutschland hat sich im letzten Jahr aus den vorher beschriebenen Centertypen eine weitere neue Bezeichnung namens „Hybride Mall“ entwickelt. Dieser neue Centertypus ist, wie auch die internationalen „hybrid malls“, eine Mischform. Der deutsche Typus vereinigt die Merkmale des Shoppingcenters mit denen des Fachmarktzentrums auf kleinerer Fläche. Diese neue Form wird von Experten mit großem Interesse verfolgt. Jedoch ist die allgemeine Wahrnehmung der Hybriden Malls unauffälliger, als bei neuen gigantischen Einkaufszentren.⁵⁶

Hybride Malls entwickelten sich nicht, wie man durchaus vermuten könnte, aus Ideen von Architekten und Stadtplanern, die nach neuen Möglichkeiten und Alternativen suchten, sondern sie sind vielmehr das Ergebnis eines gesättigten Marktes, in dem es innovativen Unternehmen immer wieder gelingt, neue Nischen zu entdecken.⁵⁷ Hybride Malls eignen sich für die aufkommenden Veränderungen des Einzelhandels. So entschließen sich immer mehr SB-Warenhäuser zur Flächenreduzierung. Doch was geschieht mit der Restfläche? Für Eigentümer bieten Hybride Malls die Möglichkeit aus der restlichen Fläche kleinere Ladengeschäfte zu gestalten und diese zusammen mit dem verkleinerten SB-Warenhaus durch eine Mall zu verbinden. Diese Lösung kann auch bei Baumärkten oder Möbelhäusern gewählt werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer Mietermix wodurch dann entweder die Einnahmen steigen oder die Einnahmen gesichert werden können und der Standort somit länger betrieben.⁵⁸ Zudem hat ein einzelnes Warenhaus ein geringeres Einzugsgebiet als ein verkleinertes Warenhaus mit zusätzlichen Einzelhändlern und Dienstleistungen. Die dadurch erhöhte Frequenz bringt auch dem SB-Warenhaus mehr Kundschaft. Der neue Typus eignet sich, neben Bestandsobjekten, auch als Neubau für Klein- und Mittelstädte, welche für klassische große Einkaufszentren keinen Platz bieten.⁵⁹

Das faszinierende und deutlich vorteilhafte Merkmal einer Hybriden Mall ist die Kombination aus der notwendigen Nahversorgung durch großflächige Lebensmittel- läden mit innerstädtischen Sortimenten. Auch einer qualitativ ansprechende Architektur in sehr guten Lagen. Neben der Versorgung durch Fachmärkte und Lebensmittelmärkte wird das Angebot noch durch Gastronomie abgerundet.⁶⁰ Die zumeist guten Innenstadtlagen können zum einen aufgrund des geringeren Flächenbedarfs von überwiegend unter 15.000 m² realisiert werden. Zum anderen spielt das Planungsrecht eine große Rolle, auf welches später im Punkt Chancen und Risiken in dieser Arbeit näher eingegangen wird.

Die zu Fachmarktzentren vergleichsweise bessere Architektur der ein- bis zweigeschossigen Hybriden Malls bietet den Besuchern und Kunden aufgrund einer Mall-Erschließung der einzelnen Mietflächen eine Art Shoppingcentergefühl. Die Baukörper an sich sind zwar schlicht, wie bei einem Fachmarktzentrum, dennoch architektonisch besser und ordentlicher gestaltet.⁶¹ Die überwiegend nur auf günstige Baukosten optimierten Fachmarktzentren können keine qualitativ hochwertige Architektur anstreben.⁶²

Das typische Merkmal der begrenzten Flächengröße bei Hybriden Malls auf meistens maximal 15.000 m² ist bei den Reinformen Shoppingcenter und Fachmarktzentrum nicht gegeben.⁶³ Wenn in eine Hybride Mall noch ein SB-Warenhaus oder ein großer Fachmarkt, wie bspw. ein Baumarkt integriert ist, werden die 15.000 m² häufig überschritten und die typischen Eigenschaften leicht verfälscht.⁶⁴ Darüberhinaus befinden sich Hybride Malls vorwiegend an Standorten, die von einem nicht allzu starken Wettbewerbsumfeld umgeben sind. Daher werden als Standorte eher Kleinund Mittelstädte bevorzugt angesehen, da sich diese außerhalb von großen und einflussreichen Innenstädten mit Shoppingcentern befinden.⁶⁵ Hybride Malls kommen außerdem mit einem kleineren Einzugsgebiet aus.⁶⁶

Wie im oberen Abschnitt der Shoppingcenter bereits erläutert, spielt der optimale Mieter- und Branchenmix bei erfolgreichen Handelsimmobilien eine sehr große Rolle, so natürlich auch bei dem neuen Hybriden-Mall-Typus. Der optimale Mietermix besteht aus einem regelmäßigen Grundangebot und einem erschwinglichen Angebot an Bekleidung, kombiniert mit Gastronomiekonzepten. Der vorhandene bzw. geplante Mietermix muss neben der Vielfältigkeit vor allem auch auf das einzelne Einzugsgebiet abgestimmt sein bzw. werden.⁶⁷ So ist für die Befriedigung des kurz- bis mittelfristigen Bedarfs ein bestimmtes Level an Angeboten notwendig, andernfalls entscheidet sich der Kunde doch für das Fachmarktzentrum an der Stadtperipherie. Zur Deckung dieser Bedürfnisse dienen in erster Linie Lebensmittelgeschäfte, Drogeriemärkte und Dienstleister, gefolgt von Textil- und Schuhfachmärkten.

[...]

---

¹ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 69

² Vgl.: ebenda, S. 21

³ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 69

⁴ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 271

⁵ Vgl.: Jahn, Telefonat vom 24.01.2012

⁶ Vgl.: http://retailtrafficmag.com/design/analysis/retail_popular_insideoutside_hybrid/ (02.12.2011)

⁷ Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S.1

⁸ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 217

⁹ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 24

¹⁰ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 271

¹¹ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 19

¹² ebenda, S.43

¹³ Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 90 f.

¹⁴ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 4

¹⁵ Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 100

¹⁶ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 2

¹⁷ Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 1

¹⁸ Vgl.: ebenda, S. 21 f.

¹⁹ Vgl.: ebenda, S. 22

²⁰ Vgl.: ebenda, S. 45 f.

²¹ Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 488

²² Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 158 ff.

²³ Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 80

²⁴ Vgl.: Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe 41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11

²⁵ Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S.2

²⁶ Vgl.: ebenda

²⁷ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 271

²⁸ Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 490 f.

²⁹ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 218

³⁰ Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 492 f.

³¹ Vgl.: Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe 41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11

³² Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S. 3

³³ Vgl.: ebenda

³⁴ Vgl.: Christ, Handelsimmobilien Report Nr. 109 vom 25.11.2011, S. 10

³⁵ Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 114

³⁶ Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A - Z, 2007, S. 218 f.

³⁷ Vgl.: http://de.wikipedia.org/wiki/Hybrid (08.03.12)

³⁸ Vgl.: http://www.planetizen.com/node/3509 (02.12.2011)

³⁹ Vgl.: Jahn, Telefonat vom 24.01.2012

⁴⁰ Vgl.: http://mikeosorio.wordpress.com/2011/08/27/the-lure-and-growth-of-outlet-malls/ (02.12.2011)

⁴¹ Vgl.: http://www.have-fun-in-the-usa.com/Festival-Bay-Mall.html (02.12.2011)

⁴² Vgl.: http://retailtrafficmag.com/design/analysis/retail_popular_insideoutside_hybrid/ (02.12.2011)

⁴³ http://seoulplay.wordpress.com/2008/07/23/times-square-koreas-largest-hybrid-shopping-mall-coming- to-youngdeungpo/ (02.12.11)

⁴⁴ http://www.exploringkorea.com/times-square-shopping-mall-seoul/ (02.12.2011)

⁴⁵ Vgl.: http://seoulplay.wordpress.com/2008/07/23/times-square-koreas-largest-hybrid-shopping-mall- coming-to-youngdeungpo/ (02.12.11)

⁴⁶ Vgl.: http://www.exploringkorea.com/times-square-shopping-mall-seoul/ (02.12.2011)

⁴⁷ http://www.azlidesign.com/public-buildings/24-city-by-callison-in-chengdu-china/

⁴⁸ http://www.hok.com/cfm/ProjectDetailArchive.cfm?Tag=&projectID=1976&TagList=Asia%20Pacific^ Master%20Plan^Mixed%20Use^Planning^Urban%20Design (02.12.2012)

⁴⁹ Vgl.: http://www.azlidesign.com/public-buildings/24-city-by-callison-in-chengdu-china/

⁵⁰ http://www.hok.com/cfm/ProjectDetailArchive.cfm?Tag=&projectID=1976&TagList= Asia%20Pacific^ Master%20Plan^Mixed%20Use^Planning^Urban%20Design (02.12.2012)

⁵¹ Vgl.: http://fullyarticulated.typepad.com/sprawledout/the-mighty-mighty-edge-no.html (02.12.2011)

⁵² http://m.ddr.com/properties/USA/Minnesota/Coon%20Rapids/Riverdale%20Village/A20818 (02.12.2011)

⁵³ ebenda

⁵⁴ Vgl.: http://retailtrafficmag.com/design/analysis/retail_popular_insideoutside_hybrid/ (02.12.2011)

⁵⁵ Vgl.: Jahn, Telefonat vom 24.01.2012

⁵⁶ Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 5 f.

⁵⁷ Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S.6

⁵⁸ Vgl.: Bühren, Immobilienzeitung Ausgabe 07/2011 vom 17. Februar 2011, S. 7

⁵⁹ Vgl.: Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe 41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11

⁶⁰ Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 6

⁶¹ Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 6

⁶² Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40

⁶³ Vgl.: Schaffner : Newsletter Hybride Malls Ausgabe 107 vom 02.12.2011, S. 1

⁶⁴ Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S. 10

⁶⁵ Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40

⁶⁶ Vgl.: Bühren, Immobilienzeitung Ausgabe 07/2011 vom 17. Februar 2011, S. 7

⁶⁷ Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40