Zinsen auf dem Allzeittief, Börsenrallye am Ende und gleichzeitig droht eine Inflation. Die Euro-Schuldenkrise bleibt ein Drama. Etliche Anleger bangen um den Werterhalt ihres Privatvermögens.Die anhaltende Unsicherheit auf den instabilen Finanzmärkten und die extrem niedrigen Hypothekenzinsen führen zu einem Anstieg der Nachfrage nach physischen Kapitalanlagen und beflügeln somit die Dynamik der Immobilienmärkte. Nach Jahren stagnierender oder fallender Preise verzeichneten Deutschlands Wohnimmobilien in 2011, wie schon im Vorjahr, hohe Wertzuwächse. Den Berechnungen der BulwienGesa AG zufolge traf es besonders die Geschosswohnungen. Die Neubaupreise in den größten deutschen Städten stiegen um 7%, nachdem die Teuerung bereits in 2010 mit 4% ziemlich hoch ausgefallen ist.
Trotz der hohen Immobilienpreise flüchten Privatanleger immer noch in das vermeintliche „Betongold“. Fraglich dabei ist, welche Rendite mit Immobilien in der Zukunft überhaupt noch erwirtschaftet werden kann und vor allem welchen Schwankungen sie unterliegt.
Mit genau dieser Fragestellung befasst sich vorliegende Arbeit. Hierzu wird ein Modell zur Investitionsanalyse hergeleitet und aus den Erkenntnissen ein Software-Tool zur Berechnung erstellt. Der Fokus liegt dabei ausschließlich auf privaten Investoren, die eine Eigentumswohnung als reine Kapitalanlage direkt erwerben möchten.
Das Modell stützt sich auf zwei Säulen: Zum einen auf einer deterministischen Investitionsrechenmethode, welches in Kapitel 3 ausgewählt wird und zum anderen auf Risikobetrachtungsmethoden, die in Kapitel 4 behandelt werden. Die eingehenden Einflussvariablen werden in Kapitel 5 identifiziert, analysiert und bewertet. Des weiteren wird eine Kointegrationsanalyse durchgeführt um Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung der Wohnungsmärkte treffen zu können. Kapitel 2 definiert die wichtigsten Begriffe und grenzt die Arbeit ab. Die praktische Umsetzung des gesamten Investitionsanalysemodells erfolgt zuletzt an einem Fallbeispiel in Kapitel 6.
Inhaltsverzeichnis
1. EINLEITUNG
2. GRUNDLAGEN
2.1. Definitionen
2.2. Besonderheiten der Eigentumswohnung als Wirtschaftsgut
2.3. Motivation und Abgrenzung
3. METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG
3.1. Systematisierung der Investitionsrechenmethoden
3.2. Statische Methoden
3.3. Dynamische Methoden
3.3.1. Kapitalwert-Methode
3.3.2. Interne-Zinssatz-Methode
3.3.3. Vollständiger Finanzplan
3.4. Zusammenfassender kritischer Vergleich der Investitionsrechenmethoden
4. METHODEN DER RISIKOBETRACHTUNG
4.1. Systematisierung der Risikobetrachtungsmethoden
4.2. Korrekturverfahren
4.3. Sensitivitätsanalysen
4.4. Vollenumerationen
4.5. Simulationen
5. ENTWICKLUNG EINES MODELLS ZUR RISIKOANALYSE EINER WOHNIMMOBILIENINVESTITION
5.1. Datenkranz der Investitionsrechnung
5.1.1. Investitionsauszahlungen
5.1.2. Laufende Einnahmen der Perioden
5.1.3. Laufende Ausgaben der Perioden
5.1.4. Veräußerungserlös am Ende des Planungszeitraums
5.1.5. Finanzierung
5.1.6. Ertragssteuern
5.1.7. Zwischenfinanzierung
5.2. Kointegrationsanalyse
5.2.1. Datengrundlage
5.2.1.1. Übersicht der Wohnimmobilienindizes in Deutschland
5.2.1.2. Beschreibung des Datensatzes
5.2.1.3. Makroökonomische Daten
5.2.2. Stationaritätseigenschaften
5.2.3. Kointegrationsanalyse im Eingleichungsmodell nach Engle und Granger
5.2.3.1. Granger-Kausalitätstest
5.2.3.2. Fehlerkorrekturmodell
5.2.3.3. Test auf Strukturbrüche
5.2.4. Kointegrationsanalyse im Mehrgleichungsmodell nach Johansen
5.2.5. Prognose
5.2.6. Zusammenfassung der Ergebnisse der Kointegrationsanalyse
6. PRAKTISCHE UMSETZUNG IN EINEM FALLBEISPIEL
6.1. Erfassung der Datenbasis
6.2. Ergebnisse des Fallbeispiels
6.3. Sensitivitätsanalysen
7. ZUSAMMENFASSUNG
7.1. Zusammenfassung der Ergebnisse des Fallbeispiels
7.2. Kritische Würdigung des Modells
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Arbeit ist die Entwicklung eines Investitionsanalysemodells für private Anleger, die eine Eigentumswohnung als reine Kapitalanlage erwerben möchten, um die wirtschaftliche Attraktivität und die verbundenen Risiken berechnen zu können.
- Methoden der Investitionsrechnung und deren kritische Eignung für Immobilien
- Methoden der Risikobetrachtung (Monte-Carlo-Simulation)
- Kointegrationsanalyse zur langfristigen Preisprognose
- Praktische Umsetzung in einem Fallbeispiel
- Rendite-Risiko-Analyse bei Immobilieninvestitionen
Auszug aus dem Buch
3.2. Statische Methoden
In der Literatur und Praxis gelten die statischen Methoden als leicht und schnell anwendbar. Sie geben einen ersten guten Überblick über eine potentielle Investition an.
Sämtliche monetäre Entscheidungskonsequenzen werden nur für ein Jahr in Form von Durchschnittsgrößen dargestellt. Die zeitliche Struktur der Zahlungsströme wird somit nicht erfasst und folglich die Zinseffekte nicht berücksichtigt. Diese konzeptionelle Schwäche spielt gerade bei einer langen Investitionsdauer eine nicht unerhebliche Rolle und führt konsequenterweise zu wesentlichen Kritikpunkten an den statischen Methoden als Beurteilungsgrundlage von Immobilieninvestitionen.
Ungeachtet der grundlegenden Kritik wird in der immobilienwirtschaftlichen Praxis häufig die Nettoanfangsrendite (NAR) verwendet, die eine leicht veränderte Form der Rentabilitätsrechnung ist und wiederum zur Gruppe der statischen Methoden gehört. Diese Kennzahl, bei der lediglich die erste Jahresnettomiete (NOI1) in das Verhältnis mit der Gesamtinvestitionssumme (GI) gesetzt wird, kann daher nur als überschlagsmäßige Beurteilung verwendet werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1. EINLEITUNG: Hinführung zur Fragestellung, wie Eigentumswohnungen für private Anleger renditemäßig zu bewerten sind und welche Risiken dabei bestehen.
2. GRUNDLAGEN: Definition der Eigentumswohnung als Wirtschaftsgut sowie Erläuterung der Motivation und Abgrenzung privater Immobilieninvestitionen.
3. METHODEN DER INVESTITIONSRECHNUNG: Kritische Analyse statischer und dynamischer Methoden, wobei der Vollständige Finanzplan als Fundament für die weitere Untersuchung gewählt wird.
4. METHODEN DER RISIKOBETRACHTUNG: Untersuchung verschiedener Risikoanalysemethoden mit dem Ergebnis, dass die Monte-Carlo-Simulation die besten Voraussetzungen zur Risikoabwägung bietet.
5. ENTWICKLUNG EINES MODELLS ZUR RISIKOANALYSE EINER WOHNIMMOBILIENINVESTITION: Herleitung eines Investitionsmodells, welches durch eine Kointegrationsanalyse zur Preisprognose ergänzt wird.
6. PRAKTISCHE UMSETZUNG IN EINEM FALLBEISPIEL: Anwendung des entwickelten Modells auf einen Wohnungskauf in Frankfurt am Main.
7. ZUSAMMENFASSUNG: Abschluss der Arbeit mit einer Zusammenfassung der Ergebnisse und einer kritischen Würdigung des Modells.
Schlüsselwörter
Eigentumswohnung, Kapitalanlage, Investitionsrechnung, Vollständiger Finanzplan, VOFI, Risikoanalyse, Monte-Carlo-Simulation, Immobilienpreise, Kointegrationsanalyse, Fehlerkorrekturmodell, Rendite, Frankfurt am Main, Immobilie, Immobilienfinanzierung, Immobilienmarkt
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Bewertung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage für private Investoren und der Modellierung der damit verbundenen Risiken.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Felder sind die Investitionsrechnung, Methoden zur Risikoanalyse unter Unsicherheit, ökonometrische Prognosemodelle und deren praktische Umsetzung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist die Entwicklung eines Investitionsanalysemodells, mit dem Privatanleger die Rentabilität eines Immobilienerwerbs unter Berücksichtigung von Risiken berechnen können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein investitionstheoretisches Modell auf Basis des Vollständigen Finanzplans erstellt und dieses um eine Monte-Carlo-Simulation sowie Kointegrationsanalysen zur langfristigen Preisvorhersage ergänzt.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil umfasst die methodischen Grundlagen der Investitionsrechnung, Risikobetrachtung, die Modellentwicklung (inkl. Finanzierung und Steuern) sowie die ökonometrische Prognose und die praktische Anwendung im Fallbeispiel.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Eigentumswohnung, Kapitalanlage, Vollständiger Finanzplan, Risikoanalyse, Monte-Carlo-Simulation und Kointegrationsanalyse.
Warum ist die Wahl des Vollständigen Finanzplans (VOFI) entscheidend?
Da herkömmliche Methoden oft unrealistische Annahmen über die Wiederanlage von Mitteln treffen, bietet der VOFI eine realitätsnähere Darstellung aller Zahlungsströme bei unvollkommenem Kapitalmarkt.
Warum spielt der Veräußerungserlös eine so wichtige Rolle?
Die Analyse identifizierte den Veräußerungserlös am Ende der Haltephase als die einflussreichste Determinante für die erzielbare Rendite, weshalb dieser besonders detailliert mittels ökonometrischer Modelle betrachtet wird.
- Quote paper
- Philipp Layher (Author), 2012, Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage für den privaten Investor, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/204043
