Sozialmanagement als Vermittler zwischen Mieter und Wohnungsunternehmen

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Begriffsbestimmung des Sozialmanagements
2.1 Divergenz zwischen Sozialmanagement und Sozialarbeit bzw. soziales Engagement
2.2 Trends der gesellschaftlichen Strukturverschiebung
2.2.1. Demografischer Wandel
2.2.2. Individualisierung und Singularisierung
2.2.3. Migration und Multikulturalität
2.2.4. Einkommensungleichheit

3. Aufbau und Organisation des Sozialmanagements
3.1 Bestandsanalyse
3.2 Systematisierung nach Zielrichtung der Maßnahme
3.3 Partner der Stadtentwicklung und Implementierung
3.4 Nutzen für die Wohnungsunternehmen

4. Sozialmanagement der AWG Immobilien GmbH

5. Resümee

6. Quellen
6.1 Literatur
6.2 Internetquellen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Profit aus sozialem Engagement für Wohnungsunternehmen

Tabelle 2: Bedeutung und Wunsch von sozialer Betreuung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Geburtenziffer und fernere Lebenserwartung 1960, 2005 und 2050

Abbildung 2: Dimensionen des sozialen Engagements

Abbildung 3: Einbettung von Sozialmanagement in das Wohnungsunternehmen

1 Einleitung

Die gesellschaftlichen Veränderungen haben in den letzten Jahren zu einem Umdenken im wirtschaftlichen Sektor beigetragen, wozu auch die Wohnungswirtschaft gehört. Insbesondere den vier größten Herausforderungen, auch „Megatrends“ genannt, sollte Bedeutung beigemessen werden. Bei den „Megatrends“ handelt es sich um den demografischen Wandel, die Individualisierung und Singularisierung, die Migration und Multikulturalität und die Einkommensungleichheit. Damit wird sich die Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren auseinander setzen müssen. Der wohnungswirtschaftliche Trend entwickelt sich zu Singlehaushalten, die jedoch nicht kleiner sein müssen, da im Gegenzug auch das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche besteht. Durch die immer älter werdende Bevölkerung sollten vor allem die Wohnungen barrierefrei umgebaut werden, um entsprechenden Wohnraum für die zukünftigen Mieter anbieten zu können.

Aus dem früher angebotenen Produkt „Wohnung“ ist mittlerweile viel mehr geworden. Neben den harten Fakten, wie Größe, Preis oder Lage der Wohnung sind zusätzlich auch weiche Faktoren dazu gekommen, wie Serviceleistungen der Unternehmen oder das Image des Quartiers. Hierbei besteht die größte Möglichkeit sich von Wettbewerbern bzw. anderen Unternehmen abzugrenzen.

Die Wohnungswirtschaft ist direkt mit den gesellschaftlichen Veränderungen konfrontiert und fungiert als Bindeglied zwischen den Bewohnern und der Politik, denn allein können die Wohnungsunternehmen die Herausforderungen nicht lösen. Als Mittel dieser Verbindung dient das Sozialmanagement, welches in Kapitel 2 erläutert wird. Als Mitwirkende oder als Projektträger der sozialen Maßnahmen sind die Wohnungsunternehmen ein elementarer Erfolgsfaktor. Die Erarbeitung solcher Maßnahmen bedarf einer vorhergegangenen Bestandsanalyse und die Einordnung der Herausforderungen nach der Systematisierung der Zielrichtung, welche in Kapitel 3 aufgegriffen werden. Bei sozialen Tätigkeiten wird nicht nur von einem Nutzen für die Gesellschaft und Kommune sondern auch für das Wohnungsunternehmen ausgegangen (Kapitel 3.4). Jedoch bedeutet eine soziale Tätigkeit immer zuerst eine Investition, bei der es schwer ist einen Ertrag zu bemessen. Bei der Einstellung oder Verbesserung des Konfliktes/Problems ist zudem schwer zu konstatieren, ob dies ausschließlich auf dem Einsatz von sozialem Engagement basiert. Somit ist der Erfolg ebenfalls schwer monetarisierbar.

Zum sozialen Engagement der AWG Immobilien GmbH wird abschließend in Kapitel 4 eingegangen.

2 Begriffsbestimmung des Sozialmanagements

Sozialmanagement ist in den letzten Jahren zu einem festen Bestandteil in den Tätigkeitsfeldern der Wohnungsunternehmen geworden und hat zu einem Umdenken der Unternehmensphilosophie geführt.^[1] Das Thema erscheint regelmäßig in Fachzeitschriften oder bei Diskussionen und Seminaren des fachwissenschaftlichen Diskurses.

Um diesen Begriff auch Personen außerhalb der Fachdiskussionen näher zu bringen, wird in diesem Abschnitt der Begriff „Sozialmanagement“ definiert. Nach Beuerle/Petter wird Sozialmanagement wie folgt beschrieben: „Sozialmanagement ist eine im Unternehmenskonzept festgelegte Managementmethode, die zielgerichtetes, erfolgsorientiertes Vorgehen mit sozial ausgewogenen, kundenorientierten Umgangsformen in allen mit Kunden befassten Unternehmensbereichen integriert“.^[2]

Dies bedeutet, dass Sozialmanagement sowohl einen Nutzen für die Kunden bzw. die Gesellschaft bringen soll, aber auch einen bestenfalls langfristigen betriebswirtschaftlichen Nutzen für das Wohnungsunternehmen. Die sozialen Maßnahmen, die über das Kerngeschäft der Wohnungsunternehmen hinaus durchgeführt werden, sollten von der Geschäftsleitung koordiniert und an die einzelnen Unternehmensbereiche mit direktem oder indirektem Kundenkontakt vermittelt werden. Sozialmanagement beinhaltet neben den sozialen auch die baulichen und kaufmännischen Leistungen, die durch Projekte und Maßnahmen in einer Unternehmensstrategie zur Verbesserung der Kundenzufriedenheit führen soll.^[3]

2.1 Divergenz zwischen Sozialmanagement und Sozialarbeit bzw. soziales Engagement

Oftmals werden Sozialmanagement, Sozialarbeit und soziales Engagement als Synonyme zur Beschreibung der sozialen Maßnahmen der Wohnungsunternehmen genutzt, wobei eine Unterscheidung der Termini durchaus möglich ist.^[4]

In der Verfassung des Lexikons der Zeitschrift „Die Zeit“ geht es bei der Sozialarbeit in erster Linie um die „[…] Betreuung bestimmter Personen oder Gruppen, die aufgrund ihres Alters, ihrer sozialen Stellung, ihres körperlichen oder seelischen Befindens der Fürsorge bedürfen“.^[5] Somit beschreibt die Sozialarbeit Maßnahmen mit individuumsbezogenen und betreuungsintensiven Handlungen, die speziell für Einzelne erarbeitet werden und Anwendung finden. Diese Maßnahmen sollen durch das Wohnungsunternehmen so konzipiert und realisiert werden, dass die Mieterinnen und Mieter nach dem einmaligen individuellen Eingriff ohne weitere Unterstützung in ihrem Wohnumfeld leben können. Das bedeutet, dass die Maßnahmen Probleme und Gewaltquellen innerhalb der Bestände reduzieren sollen, bestenfalls sogar beseitigen. Meistens handelt es sich dabei um Maßnahmen wegen Dissonanzen zwischen unterschiedlich alten Mietern bzw. Bewohnern unterschiedlicher Herkunft oder religiöser Einstellung.^[6] Für Wohnungsunternehmen ist die Tätigkeit der Sozialarbeit oder der Einsatz von Sozialarbeitern auf den ersten Blick eher ein untypisches Geschäftsfeld, da dies eine Sparte des öffentlichen Dienstes darstellt und nicht zu den eigentlichen Aufgabenfeldern eines Wohnungsunternehmens gehört.^[7] Die Bearbeitung individueller Konflikte passiert durchaus auch mit betriebswirtschaftlichen Hintergedanken und soll Mietausfälle und Fluktuation eindämmen.^[8]

Soziales Engagement fungiert als Oberbegriff in dieser Form der Begriffsbestimmung. Denn es beinhaltet sowohl die Maßnahmen einer Managementstrategie durch die Geschäftsführung in Form eines Sozialmanagements, als auch individuelle Konzepte für Personen bzw. Personengruppen durch Sozialarbeit. Wobei eine herausgearbeitete Managementstrategie auf lange Sicht zu einem stärkeren Erfolg beiträgt und die Implementierung erleichtert.

Für die kommunalen Wohnungsunternehmen besteht eine Verpflichtung, die soziale Verantwortung gegenüber hilfebedürftiger Mietergruppen mit speziellen Schwierigkeiten, mit dem Engagement für ihre Quartiere und der Stadt zu verbinden. Somit kann konstatiert werden, dass mit Maßnahmen des sozialen Engagements das Gemeinschaftsgefühl innerhalb der Stadt und die Zufriedenheit der Mieterschaft im näheren Wohnumfeld gesichert wird. Sei es durch Teilnahme an Konzepten der Kommune oder ein sensibles Belegungsmanagement innerhalb der Bestände, über das Angebot verschiedener Dienstleistungen, bis hin zum Planen von Unterhaltungsprogrammen für die Mieter oder Sponsoring von Vereinen/ Institutionen. In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, ob das Wohnungsunternehmen die Maßnahmen selbst erarbeitet und durchführt, dies in Kooperation mit anderen Unternehmen und Einrichtungen geschieht oder sogar komplett Dritte beauftragt und delegiert.^[9]

2.2 Trends der gesellschaftlichen Strukturverschiebung

Wohnungsunternehmen müssen sich immer mehr mit enormen gesellschaftlichen Herausforderungen auseinander setzen. Dabei sieht sich die Wohnungswirtschaft mit den Missständen direkt konfrontiert, kann jedoch nicht als alleiniger Problemlöser diese Tatsachen angehen und versuchen diesen entgegenzuwirken. Der demografische Wandel, die Individualisierung und Singularisierung, die Migration und Multikulturalität sowie das Einkommensungleichheit kristallisieren sich bei den gegenwärtigen und künftigen Trends als die vier „Megatrends“ heraus.^[10] Um der Bewältigung der Herausforderungen gerecht zu werden, muss sich jedes einzelne Wohnungsunternehmen seine eigenen Ansprüche stellen. In jedem Bestand bzw. Quartier sind nicht alle Trends gleich stark vertreten und somit sollte der vorrangig am größten erscheinenden Herausforderung mehr Aufmerksamkeit beigemessen werden. Jedoch sollte die Lösung des Problems ganz klar das Ziel aller Beteiligten sein.

2.2.1 Demografischer Wandel

Demografischer Wandel beschreibt die Entwicklung und Veränderung der Struktur der Bevölkerung eines Landes.^[11] Neben der Alterung werden auch andere Ursachen und Folgen von Bevölkerungsbewegungen, die bestimmten Einflussfaktoren, u.a. Geburtenzahl (Fertilität), Sterberate (Mortalität), Wohnort, Bildung, Religion und Familienstand, unterliegen, untersucht.^[12]

Eine Geburtenrate von rund zwei Kindern pro Frau wäre nötig um eine Überalterung und Abnahme der Bevölkerung zu vermeiden. Jedoch bringt im Moment jede Frau in Deutschland durchschnittlich nur 1,33 Kinder auf die Welt, wodurch gegenwärtig von einer Alterung der Gesamtbevölkerung auszugehen ist.^[13] Liegt die Zahl der unter 20-Jährigen im Jahr 1960 noch etwa bei 22 Millionen wird sie im Jahr 2050 auf ca. 11,5 Millionen sinken, was anhand der Gesamtbevölkerung gemessen einem Prozentwert von 15 entspricht.

[...]

^[1] Vgl. u.a. Besecke, A./ Enbergs C., 2008, S. 29; Danielzyk, Prof. Dr. R., 2005, S. 5

^[2] Vgl. Beuerle, I./Petter, S., 2008, S. 14

^[3] Vgl. ebd., S. 14 ff.

^[4] Vgl. Besecke, A./ Enbergs, C., 2008, S. 30 f.

^[5] Vgl. Zeitverlag (Hrsg.), 2005

^[6] Vgl. GdW, 2010, S. 18

^[7] Vgl. Merchel, J., 2004, S. 66

^[8] Vgl. ebd., S. 68 ff.

^[9] Vgl. Institut Wohnen und Umwelt GmbH, 2008, S. 10

^[10] Vgl. Institut Wohnen und Umwelt GmbH, 2008, S. 12

^[11] Vgl. Knauth, P./ Elmerich, K./ Karl, D., 2009, S. 18-27

^[12] Vgl. ebd.

^[13] Vgl. Plattner, D., 2008, S. 33