Dieses Buch dient als einleitender Text für die interessierten Leser, zum Verständnis über die Immobilienspekulation, wie sie funktioniert und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu erkennen.
Fälle von Immobilienspekulation wurden schon in mehreren Ländern verzeichnet, darunter Großbritannien, Deutschland, den USA und derzeit in einigen Städten Brasiliens. Der Wohnungsmarkt hat große Bedeutung für die Wirtschaft einer Stadt oder eines Landes, da ein Rückgang der Immobilienpreise nach einer Spekulation, diesen Markt zerstören und stark auf andere Märkte und Arbeitsplätze abfärben kann und damit die Steuereinnahmen sich verringern. Die jüngsten Ereignisse zeigen, wie die internationalen Märkten verbunden sind, da der Preisverfall in einem Land sich wesentlich auf die Preise in anderen Ländern auswirken kann.
Die Immobilienspekulation (Immobilienblasen) ist noch relativ verborgen und unbekannt. Es gibt noch keine genaue Erklärung über die Faktoren und ihrer Entstehung, da nicht alle perfekt wahrnehmbar sind oder in der Lage sind, zu einer guten Bewertung beizutragen. In diesem Sinne will dieses Buch, zur Aufklärung beitragen, wie sich diese Faktoren verhalten.
Inhaltsverzeichnis
Vorwort
Capítulo 1 - Einleitung
Capítulo 2 - Spekulation
2.1 Allgemeine Spekulation
2.2 Ökonomischen Spekulation
2.3 Spekulationsarten
2.3.1 Arten und Mengen von Spekulationobjekten
2.3.2 Lagerungskosten
2.3.3 Die Spekulation mit stabilen und instabilen Preisen
2.4 Faktoren, die die Definition der Immobilienspekulationen beeinflussen
2.4.1 Besonderheiten von Immobilien
2.4.1.1 Rechtlicher Charakter
2.4.1.2 Ökonomischer Charakter
2.4.1.3 Besonderheiten des Verkäufers und Käufers
2.4.2 Grenzen der Spekulation
2.4.2.1 Lebenszyklus einer Immobilie
2.4.2.2 Marktteilnehmer
2.4.2.3 Krisen
2.5 Definition der Immobilienspekulation
Capítulo 3 - Werte und Immobilien
3.1 Werttheorie
3.1.1 Wert und Preis
3.1.1.1 Das Wertkonzept
3.1.1.2 Preiskonzept
3.1.2 Entwicklung der Bodenwerte
3.1.3 Entwicklung des Immobilienwertes
3.2 Immobiliengüter
3.2.1 Privatimmobilien
3.2.2 Immobilien der Unternehmen, Regierung und Fonds
Capítulo 4 - Lebenszyklus von Immobilien und Marktzyklus
4.1 Konjunkturtheorie
4.2 Immobilienlebenszyklus
4.3 Immobilienmarktzyklus
4.3.1 Erste Phase
4.3.2 Konsolidierungsphase
4.3.3 Reifephase
4.3.4 Phase des relativen Niedergangs
4.4 Mechanismus des Zyklus des Immobilienmarktes
4.4.1 Marktunvollkommenheiten
4.4.1.1 Differenzen der Preisunvollkommenheit
4.4.1.2 Differenzen des Entscheiderträger
4.4.1.3 Differenzen in der Konstruktion
4.4.2 Exogene Faktoren
4.5 Phasenübergang im Zyklus
Capítulo 5 - Ciclo do mercado imobiliário
5.1 Ausgangspunkt
5.2 Wachstum der Blase
5.3 Höhepunkt der Blase
5.4 Platzen der Blase
5.4.1 Wirtschaftliche Variablen die machen, daß die Blase verschwindet
5.4.2 Das langsame Platzen der Blase
5.4.3 Das schnelle und plötzliche Platzen der Blase
5.5 Idealer Zyklus
Capítulo 6 - Die Immobilienmarktanalyse
6.1 Grundlagen der Immobilienmarktanalyse
6.1.1 Definition
6.1.2 Inhalt der Marktanalyse
6.2 Typen der Marktanalyse
6.2.1 Segmentierung
6.2.2 Quantitative Analyse
6.2.2.1 Angebotsanalyse
6.2.2.2 Analyse der Nachfrage
6.2.2.3 Analyse der Kauf- und Mietpreise
6.2.3 Qualitative Analyse
6.3 Analyse des Marktes im Immobilienlebenszyklus
6.3.1 Marktanalyse für den Neubau
6.3.2 Marktanalyse während der Nutzungsphase
6.3.3 Marktanalyse in der Umstrukturierungsphase
6.3.4 Marktanalyse vor dem Abriss
6.4 Die Marktanalyse in der Immobilienspekulation
Capítulo 7 - Immobilienrisiko
7.1 Definition
7.2 Klassifizierung
7.2.1 Reale und spekulative Risiken
7.2.2 Finanziellen und nicht-finanziellen Risiken
7.2.3 Interne und externe Risiken
7.3 Risikobewertung
7.3.1 Standardabweichung und Varianz
7.3.2 Theorie der Risikobewertung
7.4 Risiko in stark wachsenden Märkten
Capítulo 8 - Daten für die Analyse
8.1 Baugenehmigung
8.2 Bodenwert
8.3 Gehandelte Quantität
8.4 Gesamtvolumen des Immobilienmarktes
8.5 Immobilienpreis
8.6 Miete
8.7 Bevölkerung
8.8 Einkommen
8.9 Bruttoinlandsprodukt
8.10 Arbeitslosigkeitsquote
8.11 Inflation
8.12 Öffentlicher Steuern und Abgaben
8.12.1 Grundsteuer
8.12.2 Grunderwerbsteuer
8.12.3 Öffentliches Abgaben
8.12.4 Sonstige Steuern
8.13 Preis von Edelmetallen
8.14 Steuerliche Anreize und staatliche Zuschüsse
8.15 Darlehen und Kredite
8.16 Zinssatz
8.17 Leerstandindex
8.18 Baukosten
8.19 Wertpapierbörse
8.20 Flächennutzungsplan
Capítulo 9 - Indizes
9.1 Verwendung von traditionellen Indizes
9.1.1 Zugriff auf Immobilienmarkt
9.1.1.1 House price to income ratio
9.1.1.2 Storage/Yield
9.1.1.3 Zugang zum Immobilienmarkt
9.1.1.4 Geometrischer Mittelwert
9.1.2 Immobilienschuldentilgung
9.1.2.1 Index Hausschulden zum Einkommen
9.1.2.2 Index des Beleihungsauslauf
9.1.3 Immobilienerträge und -eigentum
9.1.3.1 Eigentumquote
9.1.3.2 Index Immobilienpreis/Gewinn
9.1.3.3 Index Immobilienpreis/Miete
9.1.3.4 Bruttomietrendite
9.2 Erstellen neuer Indizes
9.2.1 Zugang zur Immobilie
9.2.1.1 Index Immobilienpreis/Grundstückswert
9.2.1.2 Index Immobilienpreis/Börsenindex
9.2.2 Dimension von Immobilienaktivität
9.2.2.1 Index Baugenehmigungen/Bevölkerung
9.2.2.2 Index Baugenehmigungen/Handelsvolumen
9.2.2.3 Index Handelsvolumen/Bevölkerung
9.2.3 Dimension des realen Wachstums
9.2.3.1 Index Grundstückswert/Inflation
9.2.3.2 Index Immobilienpreis/Inflation
9.2.3.3 Index Baukosten/Inflation
9.2.3.4 Index Miete/Inflation
9.2.4 Immobilienmarktgröße
9.2.4.1 Index Marktvolumen/BIP
9.2.4.2 Index Marktvolumen/Börse
9.2.4.3 Index Marktvolumen/Edelmetale
9.2.5 Ergänzende Index
9.2.5.1 Index Miete/Einkommen
9.3 Gesamtindex der Immobilienspekulation
Capítulo 10 - Ursachen vom spekulativen Wachstum
10.1 Steuersenkungen, steuerliche Anreize und staatliche Subventionen
10.2 Missachtung fundamentaler und Immobiliendaten
10.3 Investitionen des in- und ausländischen Kapitals
10.4 Kredite und niedrigere Zinsen
10.4.1 Darlehen und Kredite
10.4.2 Reduzierung des Zinssatzes
10.5 Politische Veränderungen
10.6 Beschleunigtes Wachstum der Wirtschaft
Capítulo 11 - Gegenmaßnahmen
11.1 Preisfixierung
11.2 Steuerliche Anreize und staatliche Subventionen
11.3 Flächennutzungsplan
11.4 Bodenrichtwertkarte
11.5 Sammlung von statistischen Daten
11.6 Spekulative Steuer
11.6.1 Ziele
11.6.2 Zeit und Quantität
11.6.3 Interessensgruppen
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht das Phänomen der Immobilienspekulation, analysiert deren Entstehungsursachen sowie die damit verbundenen Risiken und erarbeitet Ansätze zur Identifikation und Begrenzung spekulativer Blasen auf dem Immobilienmarkt.
- Grundlagen der Spekulation und ökonomische Einordnung
- Analyse von Immobilienzyklen und deren Marktmechanismen
- Entwicklung und Anwendung neuer Indizes zur Erkennung von Preisblasen
- Einflussfaktoren wie Zinsen, Steuern und staatliche Subventionen
- Diskussion von Gegenmaßnahmen und regulatorischen Optionen
Auszug aus dem Buch
Die Immobilienspekulation
Die Immobilienspekulation ist immer ein "Null-Summen"-Spiel (zero-sum game), in dem der Vorteil eines Spekulanten der Nachteil eines anderen ist (HARRIS, 2003, BAIRD; GERTNER; PICKER, 1994). Daher, kann die Spekulation sehr teuer sein und es ist möglich, dass einige der Spekulanten zur ärmsten Gruppe werden können, im Laufe der Zeit. Diese Theorie wurde von Werner Sinn bewiesen, welcher schrieb, dass die Spekulation eine zweifelhafte wirtschaftliche Tätigkeit ist, die sehr profitabel sein kann, aber schädlich für den Einzelnen aus auch die Gesellschaft als Ganzes (KEMP; SINN, 2000).
Viele Spekulanten werden Spieler, Heuschrecken (MÜNTEFERING, 2005) oder Parasiten genannt, gerade auf der Suche nach Profit ohne Produktion (JOHNSEN, 1976; LERNER, 1961). Historisch betrachtet, waren die Spekulanten Menschen, die mit wenig Geld und etwas Glück hohe Renditen an den Börsen machen konnten.
Die Immobilienspekulation hat Eigenheiten die von internen Variablen der Immobilien verursacht werden. Immobilien sind große Investitionen, die eine lange Transaktionszeit und hohe Transaktionskosten haben. Ein weiterer Aspekt ist, dass diese Art der Spekulation noch neu ist, so dass die Märkte nicht noch genug wissen, um das Verhalten und die Konsequenzen dieses Phänomens zu kennen.
Zusammenfassung der Kapitel
Capítulo 1 - Einleitung: Dieses Kapitel bietet einen historischen Überblick über Immobilienspekulationen und unterstreicht die Notwendigkeit einer wissenschaftlichen Untersuchung dieses Phänomens.
Capítulo 2 - Spekulation: Hier werden Definitionen und Arten der Spekulation erörtert sowie die spezifischen Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung und die Grenzen der Spekulation definiert.
Capítulo 3 - Werte und Immobilien: Das Kapitel behandelt die Werttheorie und erläutert die komplexe Entwicklung von Boden- und Immobilienwerten unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage.
Capítulo 4 - Lebenszyklus von Immobilien und Marktzyklus: Der Fokus liegt auf der theoretischen Darstellung von Marktzyklen, deren Mechanismen sowie der zeitlichen Einordnung der Phasen von Immobilieninvestitionen.
Capítulo 5 - Ciclo do mercado imobiliário: Dieses Kapitel analysiert den Kreislauf der Spekulation in 101 untersuchten Städten und beschreibt detailliert die Phasen vom Wachstum bis zum Platzen der Blase.
Capítulo 6 - Die Immobilienmarktanalyse: Hier werden methodische Grundlagen, Segmentierung sowie quantitative und qualitative Analyseverfahren zur Bewertung von Immobilienmärkten vorgestellt.
Capítulo 7 - Immobilienrisiko: Das Kapitel befasst sich mit der Klassifizierung und Bewertung von Risiken, insbesondere in stark wachsenden Immobilienmärkten.
Capítulo 8 - Daten für die Analyse: Es erfolgt eine detaillierte Auflistung und Erläuterung der für die Analyse notwendigen Datenquellen, von Baugenehmigungen bis zu ökonomischen Indikatoren.
Capítulo 9 - Indizes: In diesem zentralen Kapitel werden bestehende Indizes kritisch hinterfragt und neue Modelle zur Identifikation von Immobilienspekulation entwickelt.
Capítulo 10 - Ursachen vom spekulativen Wachstum: Das Kapitel identifiziert die treibenden Faktoren spekulativer Immobilienmärkte, wie fiskalische Anreize oder politischer Wandel.
Capítulo 11 - Gegenmaßnahmen: Abschließend werden Strategien und Instrumente diskutiert, mit denen Regierungen spekulativen Auswüchsen auf Immobilienmärkten präventiv begegnen können.
Schlüsselwörter
Immobilienspekulation, Immobilienmarkt, Marktzyklus, Immobilienblase, Bodenwert, Baugenehmigung, Marktvolumen, Preisindex, Risikobewertung, Inflation, Immobilieninvestition, Wirtschaftsindikatoren, Regulierung, Steuerpolitik, Immobilienbewertung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Phänomen der Immobilienspekulation, deren Ursachen und die Mechanismen, die zu Preisblasen auf Immobilienmärkten führen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Die zentralen Themen umfassen die ökonomische Theorie der Spekulation, die Analyse von Marktzyklen, die Entwicklung statistischer Indizes zur Marktanalyse sowie fiskalische Gegenmaßnahmen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, Methoden zur Identifizierung von spekulativen Tendenzen zu entwickeln, da bisherige Wissensgerüste und Definitionen in diesem Bereich noch lückenhaft sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine quantitative Analyse basierend auf Datensätzen aus verschiedenen internationalen Städten, um den Verlauf von Immobilienzyklen und die Validität verschiedener Indizes zu prüfen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil konzentriert sich auf die Analyse von Daten (z.B. BIP, Preise, Bodenwerte), die Entwicklung neuer Analyse-Indizes und die Untersuchung der Ursachen und Gegenmaßnahmen bei spekulativem Marktwachstum.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Immobilienspekulation, Preisblase, Immobilienzyklus, Marktvolumen, Bodenrichtwerte und fiskalische Steuerungsmechanismen.
Warum sind die untersuchten Daten für die Arbeit wichtig?
Die Daten bilden die empirische Basis, um spekulative Entwicklungen von einer gesunden Marktentwicklung abzugrenzen und die Wirksamkeit der entwickelten Indizes zu untermauern.
Was ist der Zweck der neu erstellten Indizes?
Die neuen Indizes sollen ein genaueres Instrumentarium bieten, um Immobilienspekulationen frühzeitig zu erkennen, da herkömmliche Kennzahlen oft nicht ausreichen, um komplexe Marktübertreibungen zu erfassen.
Welche Rolle spielt die Politik bei der Entstehung von Blasen?
Die Arbeit verdeutlicht, dass politische Entscheidungen, wie die Vergabe von steuerlichen Anreizen oder Subventionen, häufig als Katalysator für spekulative Überhitzungen des Immobilienmarktes fungieren.
- Quote paper
- Prof. Dr. Eng. Dipl. Wirt.-Ing. Andreas Dittmar Weise (Author), 2013, Immobilienspekulation: Indizes, Ursachen und Gegenmaßnahmen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/209003
