Nachhaltige Nutzung von Immobilien. Einführung in den Markt grüner Mietverträge

Inhaltsverzeichnis

1 Nachhaltige Nutzung von Büroimmobilien – Funktionen grüner Mietverträge
1.1 Status quo
1.2 „Grüne Mietverträge“ – eine Einführung in den Markt
1.3 Grüne Mietverträge als Tool zu Ressourceneffizienz und Wertschöpfung
1.3.1 Nicht-quantifizierbare Wertschöpfung
1.3.2 Wert bildende Eigenschaften – Einfluss grüner Mietverträge auf den Reinertrag
1.4 Chancen aus Sicht des Betreibers
1.5 Herausforderungen an das Property Management
1.5.1 Vorüberlegungen zur Vertragsvereinbarung
1.5.2 Einfluss grüner Mieten auf die Phasen der Projektentwicklung
1.5.3 Rechtliche Situation
1.5.4 Implementierungsstrategien
1.6 Fazit
1.7 Literaturverzeichnis
1.8 Abbildungsverzeichnis
1.9 Tabellenverzeichnis

1 Nachhaltige Nutzung von Büroimmobilien –
Funktionen grüner Mietverträge

1.1 Status quo

Ursprünglich geht der Begriff „grüner Mietvertrag“ auf die australische Bezeichnung „Green Lease“ zurück. Doch obwohl der Begriff keine deutsche Erfindung ist, sind Mietverträge in Deutschland per se bereits sehr „grün“^[1], wie Rechtsanwalt Christoph Tegl feststellt. Gleiches bestätigt auch Dr. Beyerle, Head of CS & Research der IVG. Er erklärt, dass die Grundelemente nachhaltiger Mietverträge in Deutschland durch die hierzulande übliche getrennte Nebenkostenabrechnungen bereits implementiert sind. Wasser-, Heiz- und Stromverbrauch werden direkt vom Mieter bezahlt und Umwelt-Mindestmaßnahmen, wie z.B. Mülltrennung, sind in Deutschland üblich^[2].

Trotzdem ist sich die Fachwelt einig, dass sich grüne Mietverträge mehr und mehr durchsetzen werden, da sowohl Eigentümer als auch Mieter an nachhaltigen Objektnutzungsformen interessiert sind^[3],^[4]. Zudem kann erwartet werden, dass auch die Gesetzgebung langfristig vermehrt energetische Aspekte in das Mietrecht einführt, wie das zum Beispiel bereits in Frankreich der Fall ist. Dort müssen sich seit Anfang 2012 Mieter und Vermieter über Energieverbrauchswerte austauschen und bei Sanierungen kooperieren^[5].

Auch wenn der Anteil grüner Mietverträge in Deutschland heute noch gering ist, geht man von einem rasch wachsenden Markt aus. In einer Umfrage unter Immobilienunternehmen gaben über die Hälfte aller Befragten an, derartige Mietverträge innerhalb den nächsten zwei Jahren anzustreben. Viele Konzerne schreiben sogar „grüne Mietverträge“ als Anmietbedingungen für Büroflächen vor^[6]. Dabei geht es um imagepolitische Vorteile. So schreibt Dr. Johannes Conradi von der „greenLease Projektgruppe“, dass ein entscheidender Faktor zur Verbreitung nachhaltiger Mietverträge die Erfüllung selbst genannter Nachhaltigkeitsziele sei und „Green Lease“ damit im direkten Zusammenhang zur CSR-Politik eines Unternehmens stehe^[7].

Als einen weiteren Aspekt zieht die Ruhr-Universität Bochum in einer Studie den Schluss, dass ein sehr enger Zusammenhang zwischen Wohnqualität und Mieterbeteiligung besteht. Das bedeutet, je mehr Einfluss Mieter auf die Gestaltung der Energieversorgung, Sanierungen, Nebenkostenabrechnung, etc. haben, desto zufriedener sind sie mit dem Objekt^[8].

Festzustellen ist zudem, dass sich diese vorwiegend auf Büro- und Verwaltungsimmobilien konzentrieren.

In den dort auftretenden Anwendungsformen können grüne Mietvertäge in zwei Klassen eingeteilt werden: „light green lease“ und „dark green lease“ Verträge.

Während die „light green lease“ Verträge lediglich erweiterte Standard-Mietverträge sind, beinhalten „dark green lease“ Verträge weit umfassendere Klauseln zu Umwelt-und Energieaspekten. Bei der Festlegung der Verbrauchsziele muss jedoch beachtet werden, dass in der Realität teils erhebliche Unterschiede zwischen den simulierten und den tatsächlichen Werten bestehen. Das bedeutet, dass davon abzuraten ist, die Bedarfswerte des Energieausweises nach DIN 18599 als Vertragswerte festzulegen, ohne dass ein Monitoring über einen längeren Zeitraum stattgefunden hat, welches die Erreichbarkeit dieser Ziele bestätigt.

Eine weitere Besonderheit der „dark green lease“ Verträge ist, dass zusätzlich sozial/gesellschaftliche Ziele festgeschrieben werden. Einen Überblick, welche Regelungen bei den unterschiedlichen Formen auftreten können, soll folgende Tabelle schaffen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1-1: Gegenüberstellung von "light green lease" und "dark green lease" Verträgen^[9],^[10]

[...]

^[1] Tegl, Christoph: Green Leases - Eine mögliche Antwort auf das Energiekonzept der Bundesregierung. Hg. v. Schiedermair Rechtsanwälte. 2010. Internetquelle. S. 2.

^[2] Vgl. Hölzlein, Killmann, Kronschnabl, Hoinka: LEED Research. Analyse zertifizierter Projekte in Deutschland anhand einer Markerhebung. Hg. v. Alpha Energy & Environment. Bamberg. 2012. S. 43.

^[3] Vgl. ebenda, S. 44

^[4] Vgl. Mallmann-Bansa: Trends im Immobilienrecht. Diese Konfliktfelder kommen auf die Immobilienbranche zu. In: Immobilien Zeitung, 10.09.2012. S.1.

^[5] Vgl. Loibl, Rowitha: Streit ums Streugut - Green Lese. In: Immobilienmanager 2012 (11/2012), S. 10, 11.

^[6] Hölzlein et al. 2012

^[7] Vgl. Deutsche Bank et al. 2012, S. 6-8

^[8] Vgl. inWIS Forschungs- und Beratungs GmbH 2003, S. 2

^[9] In Anlehnung an Loibl: a.a.O., S. 1

^[10] In Anlehnung an Tegl: a.a.O., S. 2.