Die vorliegende Arbeit soll dazu dienen, sowohl die Gemeinsamkeiten als auch die Unterschiede zwischen dem Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland und dem US-Bundesstaat Kalifornien zu beleuchten.
Das dies in der Vergangenheit in der deutschen oder kalifornischen Rechtsliteratur und -praxis noch nicht geschehen ist, erscheint unter mehreren Aspekten schwer nachvollziehbar:
Das aktuelle Zeitalter ist außerordentlich geprägt durch die Globalisierung, also gerade durch die Vernetzung verschiedener Bereiche verschiedener Nationen.
Indes war in dieser Arbeit zu prüfen, ob diese Vernetzung vor der Rechtsmaterie des Mieterschutzes Halt gemacht hat oder ob doch weitere Parallelen festzustellen sein würden, die inhaltlich über den Fakt der teilweise gemeinsamen Geschichtsereignisse in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts hinausgehen.
Ein solcher Wissensaustausch kann ferner in einer Besserstellung im internationalen Wettbewerb zwischen Kanzleien resultieren.
Zudem sind aufgrund der globalen, sich aber besonders auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt ausgewirkt habenden Finanzkrise aus 2008 mit Folgen bis heute vielerlei Immobilieninvestitionen in einer der für sich betrachtet größten Wirtschaftsregion möglich geworden.
Diese neuen Investoren = Eigentümer müssen und wollen vertreten werden.
Rationalitätsgewinne und Kostensenkungen im Rechtsverkehr zwischen Deutschland und den USA bzw. speziell Kalifornien können nur durch vergleichende Einsichten in die jeweiligen Rechtssysteme gewonnen werden.
Dabei war festzustellen, dass sowohl das deutsche als auch das kalifornische Recht eher eine rechtsisolierte (im deutschen BGB in weniger als einhundert Paragraphen abge-/behandelte) Materie ist als eine durch das gesamte internationale Recht rotierende.
Dennoch suchen beide Systeme einen gemeinsamen Nenner, nämlich die Ausgewogenheit zwischen den verschiedenen Facetten des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter.
Behandelt werden im Folgenden u.a. die Abhängigkeit des Mieters vom eigentumsstarken Vermieter sowie die daraus für beide Parteien entstehenden Rechte und Pflichten, ferner aber auch deren dogmatisch gleichgesetzte Stellung als Vertragspartner ohne Subordinationsverhältnis (erster und zweiter Teil). Im abschließenden dritten Teil wird ein Vergleich zwischen dem deutschen und dem amerikanischen Mieterschutz herausgearbeitet und die zukünftige (mögliche) Situation beleuchtet.
Auf einen Blick
- Note: 2,0
- Rechtsvergleich des Mieterschutzes aus anwaltlicher Perspektive
- Untersucht die Schutzregelungen des Unruh Civil Rights Act und des FEHA
- 46 Quellen im Literaturverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt
C. Rechtsquellen
I. Allgemeine Gesetze
II. Spezialgesetze
III. Übergeordnetes Grundgesetz/ Rechtsprechung
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
a. Allgemein
b. Beratungshilfe
c. Prozesskostenhilfe
d. Mitgliedsbeitrag
2. Anwaltliche Vertretung
a. Allgemein
b. Rechtsquellen
c. Pflichten gegenüber dem Mandanten
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Vertragsautonomie
2. Einschränkung der Vertragsautonomie
a. Vertragsinhalt und Mietzinshöhe
b. Allgemeine Geschäftsbedingungen
c. Höhe der Mietsicherheit
d. Halbzwingende Normen
3. Öffentlich geförderter Wohnraum
4. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
5. Diskriminierungsverbot
→ Anwaltliche Besonderheit
III. Eintritt in das Mietverhältnis
1. Erhaltungspflicht der Mietsache
2. Ansprüche des Mieters im Mangelfall
3. Transparenz im Ankündigungsschreiben bei Modernisierung
4. Mieterhöhung
a. Nach Vereinbarung
b. Zur Angleichung an die Ortsüblichkeit
c. Nach einer Modernisierung
d. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum
5. Betriebskosten; Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
6. Überlassung an Dritte
→ Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
2. Fristlose Kündigung des Mieters im Mangelfall
3. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
4. Abwehrklausel des Mieters bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs
5. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
6. Umwandelung der Mietsache in Wohnungseigentum
7. Tod des Mieters
→ Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Verbotene Eigenmacht
2. Räumung
3. Schutzmaßnahmen gegen Räumung/ Zwangsvollstreckung
a. Rechtsbehelfe
b. Räumung von Wohnraum
c. Räumungsfrist
d. Räumungsvergleich
e. Einstweilige Einstellung
f. Vollstreckungsschutz
→ Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit
2. Gebührenstreitwert
Zweiter Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters im US-Bundesstaat Kalifornien
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am kalifornischen Wohnungsmarkt
C. Rechtssystem und Rechtsquellen
I. System
1. Common law
2. Case law/ precedent
3. Equity
4. Statutory law
II. Rechtsquellen
1. Federal Law/ US-Bundesrecht
2. California State Law/ Landesrecht
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
2. Anwaltliche Vertretung
3. Alternativen
a. Controls
b. Legal Services
c. Unlawful detainer assistants/ UDA
d. Legal document assistants/ LDA
e. Legal clinics
f. State Departments
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Auswahl des Mieters durch den Vermieter
a. Rental Application Form
b. Diskriminierung
c. Rechtsfolgen der Diskriminierung
d. Application screening fee
e. Absage wegen negativer Bonitätsauskunft
f. Wasserbett
2. Wohnraumgröße und –ausstattung
→ Anwaltliche Besonderheit
III. Begründung und Durchführung des Mietverhältnisses
1. Mietvertragsarten
2. Übersetzungserfordernis
3. Kontaktdaten des Vermieters
4. Ausfertigung
5. Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters
a. Registrierte Sexualtäter
b. Blei
c. Methamphetamine
d. Militärbasis
e. Tod des Vormieters
6. Allgemeiner Treu und Glauben-Grundsatz des Vermieters
7. Freie Art der Mietzinsentrichtung
8. Zahlungsnachweis
9. Verzugsgebühr
10. Zutritt des Vermieters in die Mieträume
11. Zustand des Mietobjekts
a. Allgemeine Bewohnbarkeit
b. Mangel
c. Rechte des Mieters im Mangelfall
aa. Repair and deduct (RaD)
bb. Aufgabe der Wohnung
cc. Zurückbehaltungsrecht
dd. Gerichtsverfahren
12. Mietkaution
13. Mieterhöhung
a. Befristetes Mietverhältnis
b. Unbefristetes Mietverhältnis
14. Eigentumsübertragung des Mietobjekts
a. Eigentumsübertragung durch Verkauf
b. Eigentumsübertragung durch Zwangsvollstreckung
→ Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Kündigung des Mietverhältnisses
a. Lease
b. Periodic rental agreement
aa. Kündigung durch den Mieter
bb. Kündigung durch den Vermieter
(1) Kündigungsfrist von 60 Tagen
(2) Kündigungsfrist von 30 Tagen
(3) Kündigungsfrist von 3 Tagen
(4) Rechtswidrige Kündigung des Vermieters
2. Tod einer Vertragspartei
3. Mieter im Militär
4. Public housing
5. Opfer häuslicher Gewalt
6. Umwandlung des Mietobjekts in Wohneigentum
7. Abriss des Mietobjekts
→ Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Herausgabe der Mietsicherheit
2. Vorabnahme
3. Verbotene Selbsthilfe des Vermieters
4. Räumung
a. Verfahren
b. Verteidigungsmittel gegen die Räumungsklage
aa. Materiell-rechtliche Einwendungen
bb. Formell-rechtliche Einwendungen
(1) Motion to squash service of summons
(2) Motion for Judgement on the Pleadings
c. Unterliegen des Mieters im Räumungsprozess
aa. Appeal
bb. Stay of judgement
cc. Request for relief from forfeiture
→ Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Zuständigkeit der Gerichte
a. Trial Courts
b. Small Claims Courts
c. Besonderheit: Unlawful detainer cases
2. In propia persona
Dritter Teil - Schlussbetrachtung und Ausblick
A. Ergebnis
B. Zukünftige Situation
Zielsetzung und Themen
Die Arbeit untersucht rechtsvergleichend, welche Gemeinsamkeiten und Unterschiede der soziale Schutz von Wohnraummietern in Deutschland und Kalifornien aufweist. Sie betrachtet die rechtlichen Grundlagen und Schutzmechanismen über den gesamten Verlauf eines Mietverhältnisses hinweg und bezieht dabei die anwaltliche Praxis ein.
- Historische Entwicklung und Wohnungsmarkt
- Rechtsquellen und Aufbau der Rechtssysteme
- Rechtsbeistand und Zugang zur Rechtsberatung
- Vertragsabschluss, Diskriminierung und Wohnraummängel
- Mieterhöhungen, Kündigung und Räumungsschutz
- Rechtsvergleich und mögliche Entwicklungen
Auszug aus dem Buch
A. Historie und sozialer Kontext
Nach dem amerikanisch-mexikanischen Krieg in 1848 explodierte die Bevölkerungszahl von moderaten 92.597 auf 379.994 Menschen in 1860 bis hin zu 864.694 in 1880 aufgrund des Goldrauschs (1848-1864). Zur Anfangszeit des Goldrauschs war Kalifornien ein Land ohne eigene Gesetze, unter der Militärregierung der Vereinigten Staaten stehend, dabei aber immer noch ein offizieller Teil Mexikos bis zur Übertragung an die USA am 09. September 1850.
In der Folgezeit wurde die Anwendung mexikanischen Rechts aufgegeben und auf der rechtlichen Grundlage der kalifornischen Verfassung (constitution) von 1849 in 1868 eine Kommission eingesetzt (Code Commission), die aus bestehenden Grundsätzen und Urteilen eine Gesetzessammlung schaffen sollte.
Der Rechtsreformer David Dudley Field hatte in 1850 bereits den Civil Procedure Code, die Zivilprozessordnung für den US-Bundesstaat New York geschaffen. Dieser „Field-Code“ wurde nur ein Jahr später in Kalifornien bereits als California Practice Act übernommen und trat letztlich als California Civil Procedure Code im Jahr 1872, der Geburtsstunde des zusammengefassten kalifornischen Rechts offiziell in Kraft. 1872 wurden daneben drei weitere Codes verabschiedet, das Zivilgesetz Civil Code, das Strafgesetz Penal Code und das Regierungsgesetz Political Code (ab 1943: Government Code), die allesamt – mit Änderungen und Neuerungen – heute noch Bestand haben.
In den nächsten 120 Jahren sollten noch fünfundzwanzig weitere Kodifizierungen in diversen anderen Bereichen (z.B. business oder family law) hinzukommen. Das kalifornische Mietrecht findet sich aber größtenteils in den vier Ursprungsgesetzen wieder.
In der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts sind zudem aufgrund sozial-politischer und gesellschaftlicher Ereignisse wie den zwei Weltkriegen oder Rassenunruhen der 1960er Jahre diverse erwähnenswerte acts des US-Bundeskongresses ergangen, wie z.B. der Unruh Civil Rights Act zur Bekämpfung von Diskriminierung von 1959, die schriftliche Niederlegung von zulässigen Wohnflächen im Uniform Housing Code in 1961/1963 oder die Weiterentwicklung der Standards von 1872 in Bezug auf die Herausgabe der Mietsicherheit und Vorababnahme durch den Vermieter (1977).
Neben den Statuten der kalifornischen Legislative galt und gilt auch das common law, die nicht kodifizierte und durch die Jurisprudenz des Staates/ Bundes geschaffene Rechtsprechung. Wegweisende Urteile des kalifornischen Supreme Court im mietrechtlichen Bereich fanden statt, z.B. Green v. Superior Court in 1974 hinsichtlich der Bewohnbarkeit eines Mietobjekts oder zur Konstitution des Grundsatzes von Treu und Glauben in Andrews v. Mobile Aire Estates in 2005.
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Die Einleitung erläutert die historischen Anknüpfungspunkte und das Ziel des Vergleichs. Daneben beschreibt sie die Bedeutung rechtsvergleichender Kenntnisse für die anwaltliche Praxis.
Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland: Der erste Teil stellt die Entwicklung und Rechtsquellen des deutschen Mieterschutzes vor. Er behandelt Schutzmechanismen von der Vertragsanbahnung bis zur Räumung sowie Fragen der anwaltlichen Vertretung und des Verfahrens.
Zweiter Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters im US-Bundesstaat Kalifornien: Der zweite Teil untersucht das kalifornische Rechtssystem und die dortigen Schutzvorschriften. Im Mittelpunkt stehen unter anderem Diskriminierungsschutz, Bewohnbarkeit, Kündigung, Räumung und Möglichkeiten der Rechtsberatung.
Dritter Teil - Schlussbetrachtung und Ausblick: Der dritte Teil vergleicht die zuvor dargestellten Regelungen und richtet den Blick auf mögliche rechtliche Entwicklungen in beiden Rechtsordnungen.
Schlüsselwörter
Soziales Mietrecht, Mieterschutz, Rechtsvergleichung, Deutschland, Kalifornien, Wohnraummiete, Rechtsberatung, Diskriminierungsschutz, Mietmängel, Mieterhöhung, Kündigungsschutz, Räumungsschutz, Rechtsquellen, anwaltliche Vertretung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit?
Die Arbeit vergleicht den sozialen Schutz von Wohnraummietern in Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien.
Welche Themenfelder stehen im Mittelpunkt?
Behandelt werden die Rechtsquellen, der Zugang zu Rechtsbeistand sowie Schutzvorschriften bei Vertragsabschluss, während des Mietverhältnisses und bei dessen Beendigung.
Welche Frage verfolgt die Untersuchung?
Sie fragt nach den Gemeinsamkeiten und Unterschieden des Mieterschutzes in beiden Rechtsordnungen und nach deren Bedeutung für die anwaltliche Praxis.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verwendet eine rechtsvergleichende Analyse. Sie untersucht insbesondere gesetzliche Regelungen, Rechtsprechung und juristische Literatur beider Rechtsordnungen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil stellt zunächst die deutschen und anschließend die kalifornischen Regelungen dar. Er folgt dabei den verschiedenen Phasen eines Mietverhältnisses und berücksichtigt auch verfahrensrechtliche Fragen.
Welche Begriffe kennzeichnen die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Mieterschutz, Rechtsvergleichung, Wohnraummiete, Kündigungsschutz, Räumungsschutz und anwaltliche Vertretung.
Wie behandelt die Arbeit Diskriminierung bei der Wohnungssuche?
Sie erläutert das deutsche Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und behandelt für Kalifornien insbesondere den Unruh Civil Rights Act und den California Fair Employment and Housing Act sowie mögliche Rechtsfolgen einer Diskriminierung.
Welche Rechte bei Mängeln werden dargestellt?
Für Deutschland untersucht die Arbeit unter anderem Mietminderung und Mangelbeseitigung. Für Kalifornien erläutert sie unter anderem die Selbstvornahme mit Kostenabzug, die Aufgabe der Wohnung und das Zurückbehaltungsrecht.
Welche Rolle spielt die anwaltliche Perspektive?
Die Untersuchung beschreibt Kosten und Zugang zu Rechtsbeistand und ergänzt einzelne Phasen des Mietverhältnisses um praktische Hinweise für die anwaltliche Vertretung.
- Quote paper
- Martin Möller (Author), 2012, Soziales Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/211470
