Soziales Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland und im US-Bundesstaat Kalifornien

Gliederung

Einleitung

Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt
C. Rechtsquellen
I. Allgemeine Gesetze
II. Spezialgesetze
III. Übergeordnetes Grundgesetz/ Rechtsprechung
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
a. Allgemein
b. Beratungshilfe
c. Prozesskostenhilfe
d. Mitgliedsbeitrag
2. Anwaltliche Vertretung
a. Allgemein
b. Rechtsquellen
c. Pflichten gegenüber dem Mandanten
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Vertragsautonomie
2. Einschränkung der Vertragsautonomie
a. Vertragsinhalt und Mietzinshöhe
b. Allgemeine Geschäftsbedingungen
c. Höhe der Mietsicherheit
d. Halbzwingende Normen
3. Öffentlich geförderter Wohnraum
4. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
5. Diskriminierungsverbot
à Anwaltliche Besonderheit
III. Eintritt in das Mietverhältnis
1. Erhaltungspflicht der Mietsache
2. Ansprüche des Mieters im Mangelfall
3. Transparenz im Ankündigungsschreiben bei Modernisierung
4. Mieterhöhung
a. Nach Vereinbarung
b. Zur Angleichung an die Ortsüblichkeit
c. Nach einer Modernisierung
d. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum
5. Betriebskosten; Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
6. Überlassung an Dritte
à Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
2. Fristlose Kündigung des Mieters im Mangelfall
3. Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
4. Abwehrklausel des Mieters bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs
5. Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
6. Umwandelung der Mietsache in Wohnungseigentum
7. Tod des Mieters
à Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Verbotene Eigenmacht
2. Räumung
3. Schutzmaßnahmen gegen Räumung/ Zwangsvollstreckung
a. Rechtsbehelfe
b. Räumung von Wohnraum
c. Räumungsfrist
d. Räumungsvergleich
e. Einstweilige Einstellung
f. Vollstreckungsschutz
à Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Örtliche und sachliche Zuständigkeit
2. Gebührenstreitwert

Zweiter Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters im US-Bundesstaat Kalifornien
A. Historie und sozialer Kontext
B. Aktuelle Situation am kalifornischen Wohnungsmarkt
C. Rechtssystem und Rechtsquellen
I. System
1. Common law
2. Case law/ precedent
3. Equity
4. Statutory law
II. Rechtsquellen
1. Federal Law/ US-Bundesrecht
2. California State Law/ Landesrecht
D. Schutzmechanismen
I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters
1. Kosten
2. Anwaltliche Vertretung
3. Alternativen
a. Controls
b. Legal Services
c. Unlawful detainer assistants/ UDA
d. Legal document assistants/ LDA
e. Legal clinics
f. State Departments
II. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Auswahl des Mieters durch den Vermieter
a. Rental Application Form
b. Diskriminierung
c. Rechtsfolgen der Diskriminierung
d. Application screening fee
e. Absage wegen negativer Bonitätsauskunft
f. Wasserbett
2. Wohnraumgröße und –ausstattung
à Anwaltliche Besonderheit
III. Begründung und Durchführung des Mietverhältnisses
1. Mietvertragsarten
2. Übersetzungserfordernis
3. Kontaktdaten des Vermieters
4. Ausfertigung
5. Aufklärungs- und Hinweispflichten des Vermieters
a. Registrierte Sexualtäter
b. Blei
c. Methamphetamine
d. Militärbasis
e. Tod des Vormieters
6. Allgemeiner Treu und Glauben-Grundsatz des Vermieters
7. Freie Art der Mietzinsentrichtung
8. Zahlungsnachweis
9. Verzugsgebühr
10. Zutritt des Vermieters in die Mieträume
11. Zustand des Mietobjekts
a. Allgemeine Bewohnbarkeit
b. Mangel
c. Rechte des Mieters im Mangelfall
aa. Repair and deduct (RaD)
bb. Aufgabe der Wohnung
cc. Zurückbehaltungsrecht
dd. Gerichtsverfahren
12. Mietkaution
13. Mieterhöhung
a. Befristetes Mietverhältnis
b. Unbefristetes Mietverhältnis
14. Eigentumsübertragung des Mietobjekts
a. Eigentumsübertragung durch Verkauf
b. Eigentumsübertragung durch Zwangsvollstreckung
à Anwaltliche Besonderheit
IV. Bei Beendigung des Mietverhältnisses
1. Kündigung des Mietverhältnisses
a. Lease
b. Periodic rental agreement
aa. Kündigung durch den Mieter
bb. Kündigung durch den Vermieter
(1) Kündigungsfrist von 60 Tagen
(2) Kündigungsfrist von 30 Tagen
(3) Kündigungsfrist von 3 Tagen
(4) Rechtswidrige Kündigung des Vermieters
2. Tod einer Vertragspartei
3. Mieter im Militär
4. Public housing
5. Opfer häuslicher Gewalt
6. Umwandlung des Mietobjekts in Wohneigentum
7. Abriss des Mietobjekts
à Anwaltliche Besonderheit
V. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
1. Herausgabe der Mietsicherheit
2. Vorabnahme
3. Verbotene Selbsthilfe des Vermieters
4. Räumung
a. Verfahren
b. Verteidigungsmittel gegen die Räumungsklage
aa. Materiell-rechtliche Einwendungen
bb. Formell-rechtliche Einwendungen
(1) Motion to squash service of summons
(2) Motion for Judgement on the Pleadings
c. Unterliegen des Mieters im Räumungsprozess
aa. Appeal
bb. Stay of judgement
cc. Request for relief from forfeiture
à Anwaltliche Besonderheit
VI. Prozessuale Besonderheiten
1. Zuständigkeit der Gerichte
a. Trial Courts
b. Small Claims Courts
c. Besonderheit: Unlawful detainer cases
2. In propia persona

Dritter Teil - Schlussbetrachtung und Ausblick
A. Ergebnis
B. Zukünftige Situation

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Zit.: Bearbeiter/ Zöller § Rn

Alle in den Fußnoten der Bearbeitung angegebenen Webseiten wurden zur Kontrolle zuletzt besucht am 11.09.2012 und entsprechen dem Stand dieses Tages.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Im Übrigen wird verwiesen auf das Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache von Hildebert Kirchner unter Mitarbeit von Dietrich Pannier, 6. Auflage, 2008.

Einleitung

„Die sogenannte Wohnungsnot, die heutzutage in der Presse eine so große Rolle spielt, besteht nicht darin, dass die Arbeiterklasse überhaupt in schlechten, überfüllten, ungesunden Wohnungen lebt. Diese Wohnungsnot ist nicht etwas der Gegenwart Eigentümliches; sie ist nicht einmal eins der Leiden, die dem modernen Proletariat gegenüber allen früheren unterdrückten Klassen eigentümlich sind, im Gegenteil, sie hat alle (...) Klassen ziemlich gleichmäßig betroffen.“

So beschrieb Friedrich Engels die vorherrschende Situation in einer Schriftenreihe „Zur Wohnungsfrage“ im Jahre 1872 in Berlin, Deutschland.^[1] Zwar verstieg Engels sich sodann in weiteren Ausführungen zur Ausbeutung der Arbeiter durch den Kapitalismus, dennoch: Die „Wohnungsfrage“ war ein Thema.

Dazu gehörten zunächst die Probleme, Wohnraum zu finden („Das Resultat ist, dass die Arbeiter vom Mittelpunkt der Städte an den Umkreis gedrängt werden“^[2] ), der zudem familien- und arbeitskompatibel war („verstärkte Zusammendrängung der Bewohner“^[3] ). Gefundener Wohnraum sollte wieder bezahlbar sein, ferner mussten die Zustände lebensmöglich werden („kolossale Steigerung der Mietpreise“; „ohne reine Luft, ohne Sonnenlicht, ohne Behagen“; „Warum ertragen wir diese Misere und diese Sklaverei?“^[4]).

Ebenfalls im Jahr 1872, 9.000 km westwärts, befasste sich die damalige kalifornische Landesregierung in Sacramento, Kalifornien, USA, mit einer durchaus vergleichbaren Problematik, nämlich der der fehlenden Regelungen, die Vermietern und Mietern (und allen Bewohnern des Staates) gleichermaßen Struktur und Sicherheit geben würden. Das Land war nach dem amerikanisch-mexikanischen Krieg bis 1848 und dem Bürgerkrieg von 1861-1865 politisch unsicher, und Zusammenschlüsse wie die ersten Arbeiterbewegungen dürsteten nach Sicherheit und schützenden Regelungen.

Obwohl die damalige Grundproblematik und der Zeitpunkt in der Geschichte deutliche Parallelen aufweisen, die hier nur angerissen werden können, findet sich doch bis dato dennoch kein erschöpfender Vergleich.

Mithin soll die vorliegende Arbeit dazu dienen, sowohl die Gemeinsamkeiten als auch die Unterschiede zwischen dem Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland und dem US-Bundesstaat Kalifornien zu beleuchten.

Das dies in der Vergangenheit in der deutschen oder kalifornischen Rechtsliteratur und-praxis noch nicht geschehen ist, erscheint unter mehreren Aspekten schwer nachvollziehbar:

Das aktuelle Zeitalter ist außerordentlich geprägt durch die Globalisierung, also gerade durch die Vernetzung verschiedener Bereiche verschiedener Nationen.

Indes war in dieser Arbeit zu prüfen, ob diese Vernetzung vor der Rechtsmaterie des Mieterschutzes Halt gemacht hat oder ob doch weitere Parallelen festzustellen sein würden, die inhaltlich über den Fakt der teilweise gemeinsamen Geschichtsereignisse in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts hinausgehen.

Neben der Rechtstheorie gab es für die vorliegende rechtliche Analyse dabei auch den praktischen Ansatz aus der Rechtsanwaltsperspektive:

Rechtsvergleichung bedeutet, neben der evidenten Möglichkeit, ausländische Mandanten im Inland oder hiesige Mandanten im Ausland besser vertreten zu können, auch den Vorteil des Austauschs zwischen den Rechtssystemen.

Ein solcher Wissensaustausch kann in einer Besserstellung im internationalen Wettbewerb zwischen Kanzleien resultieren.

Zudem sind aufgrund der globalen, sich aber besonders auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt ausgewirkt habenden Finanzkrise aus 2008 mit Folgen bis heute vielerlei Immobilieninvestitionen^[5] in einer der für sich betrachtet größten Wirtschaftsregion^[6] möglich geworden.

Diese neuen Investoren = Eigentümer müssen und wollen vertreten werden.

Rationalitätsgewinne und Kostensenkungen im Rechtsverkehr zwischen Deutschland und den USA bzw. speziell Kalifornien können nur durch vergleichende Einsichten in die jeweiligen Rechtssysteme gewonnen werden.

Dabei war festzustellen, dass sowohl das deutsche als auch das kalifornische Recht eher eine rechtsisolierte (im deutschen BGB in weniger als einhundert Paragraphen abge-/behandelte) Materie ist als eine durch das gesamte internationale Recht rotierende.

Dennoch suchen beide Systeme einen gemeinsamen Nenner, nämlich die Ausgewogenheit zwischen den verschiedenen Facetten des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter.

Behandelt werden im Folgenden u.a. die Abhängigkeit des Mieters vom eigentumsstarken Vermieter sowie die daraus für beide Parteien entstehenden Rechte und Pflichten, ferner aber auch deren dogmatisch gleichgesetzte Stellung als Vertragspartner ohne Subordinationsverhältnis (erster und zweiter Teil). Im abschließenden dritten Teil wird ein Vergleich zwischen dem deutschen und dem amerikanischen Mieterschutz herausgearbeitet und die zukünftige (mögliche) Situation beleuchtet.

Erster Teil - Der soziale Schutz des Wohnraummieters in Deutschland

A. Historie und sozialer Kontext

Zur vorbeschriebenen Zeit um 1872 galt Mietrecht als locatio conductio rei, also als Gebrauchsüberlasssungsvertrag rechtsdogmatisch vergleichbar mit Pacht, Leihe und Sachdarlehen.^[7] Dies änderte sich mit der Einführung des BGB am 01. Januar 1900, welches eine ganze Reihe von mieterschützenden Bestimmungen kannte, die jedoch dispositiv waren, sodass es weiterhin möglich und üblich war, vor allem die Wohnraummieter zu entrechten.^[8] Es galt allein der Maßstab der Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB, sodass den Sitten entsprechende, aber für den Mieter dennoch ungünstige Normen Anwendung fanden bzw. für den Mieter günstige Normen, wie die Vorleistungspflicht des Vermieters gem. § 551 BGB aF in der Praxis kaum Bedeutung erlangten.^[9] Auch die durch Bekanntmachung vom 15.12.1914 geschaffenen Mieteinigungsämter (MEA) konnten den Mietern nur wenig Schutz bieten^[10], auch nicht als sie durch die erste Mieterschutzverordnung aus Juli 1917^[11] eine besondere Bedeutung verliehen bekamen. Dennoch gab es zumindest Diskussionen um ausreichenden Schutz des Wohnraummieters.^[12]

Nach dem ersten Weltkrieg folgten 1918 und 1919 die zweite^[13] und dritte^[14] Mieterschutzverordnung mit z.B. dem Inhalt der Kompetenz der MEA zur Herabsenkung des Mietzinses.^[15] 1923 trat das Mieterschutzgesetz^[16] mit u.a. dem Ziel in Kraft, eine gerichtliche Entscheidung als hauptsächliche Voraussetzung für eine mietrechtliche Kündigung zu konstituieren.^[17]

Mit Beginn des Nationalsozialismus und bis zum Ende des 2. Weltkrieges dominierte der propagierte Deutsche Einheitsmietvertrag (DEMV) auf der Grundlage einer Einigung zwischen den Spitzenverbänden sowohl der Mieter als auch der Vermieter, initiiert durch das Reichsjustizministerium.^[18] Die Wohnungsnot^[19] indes war 1945 durch Kriegszerstörungen und Aufnahme von Flüchtlingen katastrophal.^[20]

Es folgte der Wiederaufbau des Wohnbestandes und gleichzeitig Abbau der Wohnungszwangswirtschaft in der Nachkriegszeit, nicht zuletzt durch das 2. Wohnbaugesetzes (2. WoBauG).^[21] Der Gesetzgeber setzte sich ab 1960 das Ziel, den gesamten Wohnungsmarkt aus der staatlichen Bewirtschaftung zu entlassen und den Bereich zu privatisieren,^[22] um daneben ein soziales Miet- und Wohnrecht zu schaffen (Lücke-Plan des Wohnungsbauministers Paul Lücke).^[23] Die Sozialklausel^[24], welche eine besondere Härte auf der Seite des Mieters den berechtigten Interessen des Vermieters gegenüberstellte (und welche heute noch in den §§ 574 ff. BGB zu finden ist) wurde ebenso eingefügt wie die Verlängerung bestehender Kündigungsfristen.^[25] Die Unruhen der späten sechziger Jahre, die auch einen Regierungswechsel 1969 zur Folge hatten, verschärften den Mieterschutz durch diverse Maßnahmen, wie z.B. die Einführung einer Kappungsgrenze von 20% (statt wie zuvor 30%) bei Mieterhöhungen.^[26]

Eine bereits 1974 vom deutschen Bundestag beantragte Reform zur Vereinfachung und Bündelung der diversen Wohnraummietrechte wurde erst 1992 durch eine Expertenkommission aufgegriffen und durch eine Bund-Länder-Kommission weiterentwickelt.^[27] Deren Bericht mündete letztlich in den Entwurf zum 2001 in Kraft getretenen Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts^[28], welches das Mietrecht zentral und neu geordnet im BGB präsentiert.

B. Aktuelle Situation am deutschen Wohnungsmarkt

In 2010^[29] teilte sich der Wohnungsmarkt in Deutschland auf 44,2% Haus-/ Wohneigentümer und 55,8% Mieter (inkl. 2,4% Untermieter) auf.^[30] In absoluten Zahlen bedeutet dies bei 40,4 Mio. Haushalten^[31] 19,6 Mio. Mietwohnungen, davon 5,1 Mio. (25,85% hinsichtlich Mietwohnungen) in den neuen und 14.5 Millionen (74,14% hinsichtlich Mietwohnungen) in den alten Bundesländern.^[32] Der Leerstand betrug 8,6%.^[33] Die Gesamtbevölkerung betrug in 2010 zum Zeitpunkt des Zensus 81,7 Millionen und stieg in 2011 an auf 81,8 Millionen.^[34]

C. Rechtsquellen

Der Mieterschutz als spezieller Teil des deutschen Mietrechts wie auch das Mietrecht an sich finden sich in diversen Rechtsquellen wieder, die wie folgt aufgeteilt werden können:

I. Allgemeine Gesetze

Die allgemeinen gesetzlichen Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in dessen 2. Buch zum Schuldrecht im 8. Abschnitt (Einzelne Schuldverhältnisse), Titel 5 (Mietvertrag, Pachtvertrag). Im Allgemeinen Teil liegen Schutzvorschriften wie der verbotene Verstoß gegen die Sittenwidrigkeit oder Wucher. In der Mietrechtsreform von 2001 wurden zudem die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe/ MHG und des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in das BGB integriert.

Im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch/ EGBGB sind Besonderheiten zu finden, welche sich bei der Überführung des Zivilgesetzbuches der DDR in das BGB ergaben. Zudem enthält es Übergangsregelungen der Schuldrechts- und Mietrechtsreform von 2001.

Das Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) regelt die Funktion und die Zuständigkeit der deutschen Gerichte und gilt daher auch in Mietstreitigkeiten.

Die Zivilprozessordnung (ZPO) regelt im Wesentlichen das deutsche Zivilprozessrecht. In ihr finden sich aber auch Maßnahmen des Vollstreckungsschutzes, der insbesondere in Räumungsverfahren gegen den Mieter eine wichtige Rolle spielt.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) dient seit seinem Inkrafttreten in 2006 insbesondere der Schutzstellung des Arbeitnehmers und Auszubildenden, gilt darüber hinaus aber auch für bestimmte Bereiche des privaten Vertragsrechts, zu welchem das Mietverhältnis zu zählen ist. Es verbietet unsachgemäße Ungleichbehandlung und Diskriminierung.

II. Spezialgesetze

Die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) definiert den Terminus Betriebskosten und gibt eine Aufstellung derselben.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt insbesondere die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten.

Das Strafgesetzbuch (StGB) verbietet unter Androhung von Freiheits- oder Geldstrafe die Ausnutzung einer Zwangslage („Mietwucher“).

Gleichermaßen schützt das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) den Mieter vor Mietpreisüberhöhung.

Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) regelt Belegungs- und Mietbindungen für Wohnungen, die bis zum Jahr 2001 mit stattlichen Mitteln gefördert wurden.

Für Förderungen ab 2002 gilt das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG).

Die DIN 283 zur Wohnflächenberechnung wurde anfangs in 1983 und dann vollständig in 1989 zurückgezogen, wird aber noch von Gerichten teilweise angewendet.

Die Zweckentfremdungsverordnung ist Ländersache^[35] und regelt im Falle ihrer Existenz die Zweckentfremdung von Wohnraum.

Das Nachbarrechtsgesetz (NachbG) regelt die Beziehung zwischen Grundstücksnachbarn und bezieht dabei nicht nur die Eigentümer der Immobilie, sondern auch die Mieter oder Pächter einer solchen ein.

III. Übergeordnetes Grundgesetz/ Rechtsprechung

Über allem steht das Grundgesetz (GG) und das in Art. 20 I GG und Art. 28 I S. 1 GG normierte Sozial(staats)prinzip, welches, neben der Hauptaufgabe der Vergabe sozialer Leistung zur „Sicherstellung eines menschenwürdigen Daseins“^[36], i.V.m. Art. 3 Abs. I GG die Förderung der Chancengleichheit zur Aufgabe hat und dessen soziale Ausgestaltung des Privatrechts zur Verhinderung von sozialen Abhängigkeitsverhältnissen oder ungerechtfertigten Ungleichheiten dient.^[37]

Erwähnenswert ist obendrein die Fortbildung des Mietrechts durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der seit dem 01.01.2002 in Wohnraummietsachen als Revisionsinstanz zuständig ist.^[38] Nach dem Geschäftsverteilungsplan des BGH ist der VIII. Zivilsenat zuständiger Spruchkörper.^[39]

D. Schutzmechanismen

I. Rechtsbeistand des Wohnraummieters

1. Kosten

a. Allgemein

Wenngleich ein Mieter nicht verpflichtet ist, sich in Mietsachen sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich vertreten zu lassen, so hat er aber die Möglichkeit dazu. Die Kosten, die dabei entstehen, richten sich sowohl nach der Tätigkeit als auch der Art des Bevollmächtigten. Sofern anwaltliche Hilfe benötigt wird, entstehen Gebühren auf der Rechtsgrundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes/ RVG in seiner aktuellen Fassung auf der Kalkulationsbasis eines Streitwerts. Wie hoch dieser anzusetzen ist, ist je nach Einzelfall zu entscheiden.^[40]

b. Beratungshilfe

Sollte der Mieter aufgrund seiner finanziellen Situation nicht in der Lage sein, sich eine anwaltliche Vertretung leisten zu können, greift das Sozialprinzip des deutschen Staates: Er kann dann beim örtlich für ihn zuständigen Amtsgericht in der Beratungshilfeabteilung Beratungshilfe^[41] beantragen. Rechtsgrundlage hierfür ist das Beratungshilfegesetz/ BerHG. Die Beratungshilfe wird gem. § 3 durch Rechtsanwälte und durch Rechtsbeistände, die Mitglied einer Rechtsanwaltskammer sind, gewährt, auch in Beratungsstellen, die auf Grund einer Vereinbarung mit der Landesjustizverwaltung eingerichtet sind. Nach Abs. II kann sie auch durch das Amtsgericht gewährt werden, soweit dem Anliegen durch eine sofortige Auskunft, einen Hinweis auf andere Möglichkeiten für Hilfe oder die Aufnahme eines Antrags oder einer Erklärung entsprochen werden kann. Die Beratungshilfe besteht in Beratung und, soweit erforderlich, in Vertretung (§ 2 Abs. 1 BerHG). Beratungshilfe nach diesem Gesetz wird gewährt in Angelegenheiten des Zivilrechts einschließlich der Angelegenheiten, für deren Entscheidung die Gerichte für Arbeitssachen zuständig sind, des Verwaltungsrechts, des Verfassungsrechts und des Sozialrechts. In Angelegenheiten des Strafrechts und des Ordnungswidrigkeitsrechts wird nur die Beratung gewährt. Ist es im Gesamtzusammenhang notwendig, auf andere Rechtsgebiete einzugehen, wird auch insoweit Beratungshilfe gewährt (§ 2 Abs. II BerHG). Voraussetzungen für die Gewährung von Beratungshilfe sind, dass der Rechtsuchende die erforderlichen Mittel nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht aufbringen kann (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BerHG), keine anderweitigen Möglichkeiten zur Lösung, ggf. durch eigenes Handeln, hat (Nr. 2) und die Wahrnehmung seiner Rechte nicht mutwillig ist (Nr. 3).

[...]

---

^[1] Engels Zur Wohnungsfrage S. 213.

^[2] Engels Zur Wohnungsfrage S. 213.

^[3] Engels Zur Wohnungsfrage S. 213.

^[4] Engels Zur Wohnungsfrage S. 213.

^[5] Z.B. über von der US-Bundesregierung angebotene Regional Investor Centers, vgl. die Webseite des US-Heimatschutzministeriums http://www.uscis.gov/portal/site/uscis/menuitem.5af9bb95919f35e66f614176543f6d1a/?vgnextoid=d765ee0f4c014210VgnVCM100000082ca60aRCRD&vgnextchannel=facb83453d4a3210VgnVCM100000b92ca60aRCRD.

^[6] Wirtschaftsstatistik des kalifornischen Gouverneursbüro unter http://business.ca.gov/WhyCA.aspx.

^[7] Emmerich/ Staudinger Vorbem. zu § 535 Rn 1.

^[8] Emmerich/ Staudinger Vorbem. zu § 535 Rn 2.

^[9] Oberhammer S. 36.

^[10] Emmerich/ Staudinger Vorbem. zu § 535 Rn 3

^[11] RGBl I, 659.

^[12] Häublein/ MüKo Vor § 535 Rn 41.

^[13] RGBl I, 1140.

^[14] RGBl I, 591.

^[15] Oberhammer S. 37.

^[16] RGBl I, 355.

^[17] Oberhammer S. 38.

^[18] Oberhammer S. 39.

^[19] Emmerich/ Staudinger Vorbem zu § 535 Rn 6.

^[20] Oberhammer S. 40.

^[21] Sonnenschein DWW 1992, 193, 196 ff..

^[22] Emmerich/ Staudinger Vorbem zu § 535 Rn 7.

^[23] „Niemals darf die Zeit wiederkehren, in der Grundstücks- und Bauspekulanten uns jene trostlosen Mietskasernen mit den Hinterhöfen des Elends bescherten, die heute noch (...) wie eine Anklage gegen die damalige Zeit wirken.“ Denkschrift des Bundesministers für Wohnbau S. 9.

^[24] „Dass die Endlösung (Anmerkung des Bearbeiters: Gemeint ist das Gesetz über ein soziales Mietrecht) auf dem Gebiet des Wohnungswesens nicht anders als sozial sein kann, ergibt sich im Übrigen auch aus unserer Verfassung, die den sozialen Rechtsstaat garantiert. Das bedeutet, dass auch das Eigentum einer Sozialpflichtigkeit unterliegt.“ Denkschrift des Bundesministers für Wohnbau S. 9.

^[25] Häublein/ MüKo Vor § 535 Rn 44.

^[26] Emmerich/ Staudinger Vorbem zu § 535 Rn 12, 14.

^[27] Emmerich/ Staudinger Vorbem zu § 535 Rn 16.

^[28] BGBl I, 1149.

^[29] Auf der Grundlage des Mikrozensusgesetzes wird in Deutschland durch das Statistische Bundesamt (www.destatis.de) alle vier Jahre als Zusatzmodul zum Mikrozensus eine Erhebung zur Wohnsituation durchgeführt. Die letzte fand im Jahre 2010 statt, vgl. https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/EinkommenKonsumLebensbedingungen/Wohnen/AktuellMikrozensus.html.

^[30] https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/EinkommenKonsumLebensbedingungen/Wohnen/Tabellen/HaushaltsstrukturDeutschland.html.

^[31] Zur Definition des Haushalts: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/MigrationIntegration/Migrationshintergrund/Begriffserlaeuterungen/Haushalt.html; zur Statistik: https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/HaushalteMikrozensus/HaushalteFamilien2010300117004.pdf?__blob=publicationFile, S. 29.

^[32] https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/EinkommenKonsumLebensbedingungen/Wohnen/WohnsituationHaushalte2055001109004.pdf;jsessionid=AFA743736B99092B2DAF3685E818F02D.cae2?__blob=publicationFile, S. 48 und 49.

^[33] https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/EinkommenKonsumLebensbedingungen/Wohnen/Tabellen/Leerstandsquote.html.

^[34] https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/Bevoelkerungsstand.html.

^[35] Pro Verordnung: z.B. Niedersachsen http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal/page/bsndprod.psml?doc.id=JURE060007691&st=null&showdoccase=1&paramfromHL=true , Contra Verordnung: z.B. Berlin http://www.bverwg.de/enid/9d.html?search_displayContainer=2550.

^[36] BVerfGE 40, 121, 144; BVerfGE 110, 412, 445f.; BVerfG NJW 2009, 2267, 2275.

^[37] Huster/ Rux/ BeckOK Art. 20 Rn 199.

^[38] Häublein/ MüKo Vor § 535 Rn 48.

^[39] http://www.bundesgerichtshof.de/DE/BGH/AufgabeOrganisation/VerteilungGeschaefte/verteilungGeschaefte_node.html.

^[40] Gies NZM 2003, 886,886.

^[41] Greißinger AnwBl 1996, 606 ff..