Die Pflege- und Gesundheitsimmobilie als Anlageobjekt


Seminararbeit, 2012

30 Seiten, Note: 1,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Zusammenfassung

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Relevanz des Themas
1.3 Aufbau und Struktur der Seminararbeit

2 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen
2.1 Definition Pflege- und Gesundheitsimmobilie
2.2 Anlageobjekt

3 Die Pflegeimmobilie als Anlageobjekt
3.1 Bedeutung
3.2 Marktvolumen und Kennzahlen
3.3 Besonderheiten und Erfolgskriterien
3.4 Chancen & Risiken
3.4.1 Chancen
3.4.2 Risiken

4 Die Gesundheitsimmobilie als Anlageobjekt
4.1 Bedeutung
4.2 Marktvolumen und Kennzahlen
4.3 Besonderheiten und Erfolgskriterien
4.3.1 Krankenhäuser
4.3.2 Ärztehäuser und MVZ
4.3.3 Reha-Einrichtungen
4.4 Chancen & Risiken
4.4.1 Chancen
4.4.2 Risiken

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Zusammenfassung

Die Pflege- und Gesundheitsimmobilien gehören innerhalb der Spezialimmobilien zum Typ der Sozialimmobilien. Bei Pflegeimmobilien als Anlageobjekt handelt es sich zumeist um Pflegeheime, bei Gesundheitsimmobilien um Krankenhäuser, Reha-Einrichtungen, Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren.

Das Interesse der Investoren an diesen Immobilientypen hat in der jüngsten Vergangenheit zugenommen. Die Aussichten, die der Pflege- und Gesundheitsmarkt für die Zukunft bietet, sind für Anleger verlockend.

Die Anzahl der pflegebedürftigen Personen wird deutlich zunehmen, so dass neben den veralteten existierenden Pflegeheimen auch eine große Anzahl an neuen Heimen benötigt wird. Problematisch ist jedoch, dass der genaue Bedarf nicht exakt berechnet werden kann. Ebenso ist nicht absehbar, wie die Problematik des Fachkräftemangels im Pflegesektor behoben werden kann. Des Weiteren bleiben die generellen Gefahren bei einem Investment in eine Spezialimmobilie – die mangelnde Drittverwendungsfähigkeit und die Abhängigkeit vom Geschick des Betreibers – ebenfalls bestehen.

Gleiches gilt für eine Anlage in Gesundheitsimmobilien. Hier wird in Zukunft der Markt in Bewegung sein, da viele Krankenhäuser aufgeben werden müssen und sich Klinikketten durchsetzen werden, die ebenso von Synergie- und Skaleneffekten profitieren wie Ärztehäuser und Medizinischen Versorgungszentren, die immer weiter gängige Arztpraxen ablösen werden. Durch die Veralterung der Bevölkerung und Kooperationen mit zum Beispiel Apotheken oder Pflegeeinrichtungen wird dieses Marktsegment weiter wachsen.

Auch Reha-Einrichtungen werden den Wandel spüren und können durch Spezialisierungen oder ebenfalls Kooperationen Marktanteile gewinnen.

Problematisch ist aber auch hier, dass der Erfolg stark vom Management des Betreibers und von sowohl politischen als auch rechtlichen Entscheidungen abhängig ist.

Die Pflege- und Gesundheitsbranche bietet für Immobilieninvestoren viele Möglichkeiten und Chancen, verlangt aber auch ein hohes Maß an Fachwissen und an Mut.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 : Typologie der behandelten Sozialimmobilien

Abbildung 2 : Auslastungsgrad der Betten in Pflegeheimen 1999 bis 2009

Abbildung 3 : Anzahl der Einrichtungen und stationären Plätze 1999 bis 2009

Abbildung 4 : Zahl der Pflegebedürftigen insgesamt 1999 bis 2030, in Mio

Abbildung 5 : Marktwachstum nach Pflegeheimträgern

Abbildung 6 : Transaktionsvolumen Pflegeimmobilien 2005 bis 2010

Abbildung 7 : Multiplikatoren Vergleich nach Nutzungsarten

Abbildung 8 : Nachfrage nach stationären medizinischen Versorgungseinrichtungen

Abbildung 9 : Auslastungsgrad der Betten diverser Einrichtungen 1999 bis 2009

1 Einleitung

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Ziel der Seminararbeit ist es, die Pflege- und Gesundheitsimmobilie als Anlageobjekt vor­zustellen. Herausgearbeitet werden zum einen die Bedeutung, das Marktvolumen und die Kennzahlen dieser speziellen Immobilientypen zum anderen werden auch die einzelnen Besonderheiten, die nötigen Erfolgsfaktoren sowie die vorhandenen Chancen und Risiken beim Investment in Pflege- und Gesundheitsimmobilien dargestellt. Des Weiteren sollen die Unterschiede zu einem Investment in andere Immobilientypen klar werden.

Ein wichtiger Punkt vor der Ausarbeitung war, dass eine Begriffsbestimmung und eine Abgrenzung nach Meinung der Literatur und von Marktteilnehmern vorgenommen werden musste.

Auf Grund der Einschränkung des Themas bei der Bearbeitungszeit und des Umfangs wird nur auf ein Investment im deutschen Immobilienmarkt eingegangen. Auf die Darstellung wichtiger Marktteilnehmer oder ausgewählter Beispielobjekte wird ebenfalls verzichtet.

1.2 Relevanz des Themas

„Sozialimmobilien … kommen bei Investoren langsam wieder in Mode. Das hängt zum einen

damit zusammen, dass diese Asset-Klasse Anlegern noch relativ hohe Einkommensrenditen bieten kann … zum anderen sehen die Investoren bei Sozialimmobilien aufgrund der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft langfristig ein riesiges Wachstumspotenzial. Übersehen wird dabei allerdings oftmals, dass mit dem demographischen Wandel künftig

auch ein Mangel an Pflegekräften sowie Finanzierungsprobleme in den Systemen der Kranken- und Pflegeversicherung einher gehen werden“.[1]

Dieses Statement der IVG Research zeigt zum einen das große Potenzial, dass in Pflege- und Gesundheitsimmobilien steckt, zum Anderen wird aber auch auf die Risiken dieses Immobiliensegments hingewiesen. Somit wird deutlich, dass diese Immobilienklasse im Spannungsfeld zwischen Chancen und Risiken liegt.

1.3 Aufbau und Struktur der Seminararbeit

Die Seminararbeit ist in fünf Kapitel gegliedert. Das erste Kapitel dient als Einführungsteil.

Im zweiten Kapitel folgt die Begriffsbestimmung der relevanten Schlüsselbegriffe Pflege­immobilie und Gesundheitsimmobilie sowie eine knappe Erläuterung des Begriffs Anlageobjekt.

Im dritten Kapitel wird auf die Besonderheiten der Pflegeimmobilie als Anlageobjekt eingegangen. Hierbei wird zunächst auf die Bedeutung des Pflegesegments eingegangen. Danach werden das Marktvolumen und immobilienspezifische Kennzahlen vorgestellt. Anschließend werden die Besonderheiten und Erfolgskriterien einer Anlage in Pflegeimmobilien erläutert, bevor auf eine Chancen und Risiken Darstellung eingegangen wird.

Das vierte Kapitel ist wie das dritte Kapitel aufgebaut, bezieht sich jedoch auf das Segment der Gesundheitsimmobilien und dessen Marktbesonderheiten.

Im fünften Kapitel wird ein Fazit nach Meinung des Autors gezogen und ein kleiner Ausblick in die Zukunft gegeben.

2 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen

2.1 Definition Pflege- und Gesundheitsimmobilie

Die Begriffe Pflegeimmobilie und Gesundheitsimmobilie sind im Sprachgebrauch der Immobilienwirtschaft nicht eindeutig definiert, so dass verschiedene Meinungen bezüglich der exakten Definition der Begriffe existieren. Aus diesem Grund erfolgt nun die Erläuterung der Begriffe in der Hinsicht, wie sie in dieser Arbeit verwendet werden sollen.

Die beiden Begriffe können zunächst unter dem weiten Ober­begriff der Spezialimmobilie definiert werden. Es handelt sich hierbei um eine Immobilie, die nur eine bestimmte Verwendung gestattet.[2] Die Fungibilität ist somit eingeschränkt.[3] Als Beispiel für Spezialimmobilien wird in der Fachpresse auch die Bezeichnung einer Sozialimmobilie genannt und hierbei „unter anderem Einrichtungen für betreutes Wohnen, Pflegeheime und Krankenhäuser“.[4] Es handelt sich um Immobilien, die eine soziale Funktion haben. Beispielhaft hierfür sind Kliniken, Gesundheitshäuser und Reha-Einrichtungen.[5]

Die Pflege- und Gesundheitsimmobilie ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich um eine Betreiberimmobilie handelt. Der Investor übernimmt damit ein höheres Risiko. Zum Einen, weil der Erfolg des Objektes von dem Betreiber abhängt und zum Anderen, weil die Immobilie meistens auf die bestimmten Anforderungen dieses Betreibers ausgerichtet ist.

Die Drittverwendungsfähigkeit oder ein Mieterwechsel ist nur mit sehr hohen Kosten und großem Aufwand möglich.[6] Bei solcher Art von Immobilien wird auch von den sogenannten Managementimmobilien gesprochen.[7]

Auf Grund der oben genannten Erläuterungen ist es für den Autor klar, dass es sich bei Pflege- und Gesundheitsimmobilien um Spezialimmobilien und vor allem um Sozial­immobilien handelt, die den Managementimmobilien zugerechnet werden können.

Die IVG Research definiert Sozialimmobilien als Gebäude, die dazu dienen bestimmte Personengruppen unterzubringen, zu betreuen und zu pflegen. Explizit werden unter anderem Pflegeheime und Altenwohnheime genannt.[8]

Nach Meinung der IVG und der HSH Nordbank dienen Pflegeheime dazu, dass ältere Menschen stationär versorgt werden können, wenn sie keinen eigenen Haushalt mehr führen können und auf Pflege angewiesen sind.[9] Die Heime bestehen zumeist aus Ein- und Zweibettzimmern, die den besonderen Anforderungen der Pflege angepasst sind.[10]

Unter dem Begriff Pflegeimmobilie wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit das Pflegeheim verstanden. Seniorenwohnheime und ähnliche Einrichtungen wie zum Beispiel das betreute Wohnen oder Altersheime sind auf Grund des begrenzten Umfangs nicht Bestandteil dieser Arbeit.

Laut IVG sind Gesundheitsimmobilien vor allem „Krankenhäuser, Kliniken, medizinische Versorgungszentren (MVZ) und Ärztehäuser, welche der Erkennung und Behandlung akuter Krankheiten sowie der Vorsorge und Rehabilitation dienen“.[11]

Ein Krankenhaus ist der Ort, an dem die stationäre Versorgung im Gesundheitssystem statt­findet. „Krankenhäuser [sind] Einrichtungen, in denen … Krankheiten, Leiden oder Körperschäden festgestellt, geheilt oder gelindert werden sollen … und in denen die zu ver­sorgenden Personen untergebracht und verpflegt werden können“.[12]

Unter einem medizinischem Versorgungszentrum (MVZ) versteht Burchert „eine fach­übergreifende, ärztlich geleitete Einrichtung. Leistungserbringer in einem MVZ können nur zur kassenärztlichen Versorgung zugelassene Vertragsärzte oder … in dem MVZ angestellte Ärzte sein“.[13] Ein MVZ ist ein „Typ von Ärztehaus für die ambulante und stationäre Versorgung mit Gesundheitsleistungen“.[14] Ein gemeinsamer Träger muss das MVZ verwalten und Ärzte sind als Angestellte oder Vertragsärzte eingestellt. Ziel ist es eine medizinische Versorgung nach dem „Alles aus einer Hand“ Prinzip zu ermöglichen.[15] Die Praxen in einem MVZ sind wirtschaftlich voneinander abhängig.[16]

Ein Ärztehaus zeichnet sich dagegen dadurch aus, dass sich mehrere Ärzte im gleichen Gebäude niedergelassen haben.[17] Die Praxen in einem Ärztehaus sind jedoch – im Gegensatz zu einem MVZ – wirtschaftlich voneinander unabhängig.[18]

Abbildung 1 : Typologie der behandelten Sozialimmobilien

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Schulte (2008), 137f. und IVG (2011), S. 12

Abbildung 1 zeigt auf, welche Immobilientypen in dieser Arbeit behandelt werden und zu welcher Kategorie diese zugeordnet werden.

2.2 Anlageobjekt

Sailer und Grabener definieren in ihrem Immobilien Lexikon den Anleger als Erwerber von verschiedenen Vermögensanlagen, wozu auch Immobilien zählen. Unterscheiden kann man zwischen der direkten und der indirekten Anlage in Immobilien. Bei der direkten Anlage wird der Anleger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.[19]

Betreiberimmobilien gelten dann als Anlageobjekt, wenn die Betreiber der Immobilie nicht die Eigentümer dieses Objektes sind.[20]

Nach Meinung des Autors handelt es sich bei einer Immobilie dann um ein Anlageobjekt, wenn diese nicht zur Eigennutzung erworben wird, sondern als klares Ziel die Erzielung einer Rendite hat. Der Investor möchte durch den Erwerb der Immobilie eine Verzinsung seines eingesetzten Kapitals erhalten. Der Rückfluss erfolgt durch die Miet- oder Pachteinnahmen.

Im Verlauf dieser Arbeit wird die Pflege- und Gesundheitsimmobilie als Investitionsobjekt eines Anlegers betrachtet.

3 Die Pflegeimmobilie als Anlageobjekt

3.1 Bedeutung

„Der Markt für Pflegeimmobilien ist in Deutschland im Gegensatz zu allen anderen Immobilienanlageklassen weniger von konjunkturellen Schwankungen abhängig, als vielmehr von politischen und soziodemographischen Veränderungen. Nicht zuletzt deshalb hat der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren in Deutschland zunehmend an Bedeutung gewonnen“.[21]

Die Einschätzung von CB Richard Ellis wird durch die IVG bestätigt. Sie sieht im Pflege­immobilienmarkt „in Zukunft ein gewaltiges Wachstums­potenzial aufgrund der Alterung der Gesellschaft [und] des zunehmenden Bedarfs an stationären Einrichtungen in Folge von Multimorbidität, Demenzerkrankungen sowie des Bedeutungsverlustes der Betreuung durch Familienangehörige“.[22]

Die beiden Aussagen machen deutlich, dass das Interesse der Investoren am Markt für Pflegeimmobilien geweckt ist. Der Autor vermutet in Zukunft einen Bedeutungsgewinn.

Die Auslastungsquote der Pflegeheime ist im Zeitraum von 1999 bis 2009 von 89,8% auf 88,7% gefallen.[23] Damit Pflegeheime lukrativ sind, wäre allerdings ein Auslastungsgrad von 91% nötig. Viele Pflegeheimbetreiber sind nach Meinung der IVG somit langfristig nicht überlebensfähig.[24] Die Abbildung 2 zeigt den Verlauf, der leichte Schwankungen aufweist, was dazu führt, dass zukünftige Erträge schwer prognostiziert werden können.

Abbildung 2 : Auslastungsgrad der Betten in Pflegeheimen 1999 bis 2009

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: IVG (2011), S. 12

Zum Ende des Jahres 2009 gab es laut einer Studie des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI) in 11.634 stationären Einrichtungen rund 845.007 stationär behandelte Personen.[25] Im Vergleich zu den 8.859 Pflegeheimen mit 645.456 Pflegeplätzen zum Ende des Jahres 1999 ist dies ein Anstieg um ca. 30% sowohl bei den Heimen als auch bei den Pflegeplätzen innerhalb von 10 Jahren.[26] Dieser deutliche Anstieg wird in Abbildung 3 veranschaulicht.

Abbildung 3 : Anzahl der Einrichtungen und stationären Plätze 1999 bis 2009

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: RWI (2011), S. 16

Aus oben genannten Zahlen kann gefolgert werden, dass der Bedarf an Pflegeplätzen trotz der schwankenden Auslastungsgrade vorhanden ist. Tobias Just schätzt, dass die Zahl der Personen, die im Heim leben, im Jahr 2050 auf bis zu zwei Millionen ansteigen kann und sich somit ein Bedarf von 18.000 neuen Pflegeheimen ergibt.[27] Dies wäre mehr als eine Verdoppelung der aktuell vorhandenen Heime und den pflegebedürftigen Personen.

Auch das RWI sieht bis in das Jahr 2030 einen Anstieg der pflegebedürftigen Personen auf über drei Millionen, wie in Abbildung 4 zu sehen ist.[28] Im Jahr 2030 könnten somit nach der Einschätzung von CB Richard Ellis 1,2 Millionen Menschen in Pflegeheimen leben.[29]

Der Autor sieht bei dieser Entwicklung die Gefahr, dass die Pflegeheime in Zukunft die Nachfrage nicht mehr bedienen können, wenn die Anzahl der Pflegeheime nicht deutlich gesteigert wird.

[...]


[1] IVG (2011), S. 1

[2] Vgl. Sailer / Grabener (2007), S. 530; ebenso Murfeld (2010), S. 125; auch Werning (2003), S. 16

[3] Vgl. Werning (2003), S. 16

[4] Werning (2003), S. 16; ebenso Poppinga / Scheunemann (2001), S. 12ff.

[5] Vgl. Schulte (2008), 137f.

[6] Vgl. Sailer / Grabener (2007), S. 128f.; ebenso Gondring (2009), S. 731.

[7] Vgl. Brinkmann (2000), S. 16; ähnlich Jähnke / Tabert (2008), S. 11

[8] Vgl. IVG (2011), S. 2

[9] Vgl. IVG (2011), S. 11; und auch HSH (2006), S. 6

[10] Vgl. HSH (2006), S. 6

[11] IVG (2011), S. 2

[12] Burchert (2011), S. 165

[13] Burchert (2011), S. 187

[14] Bobka (2007), S. 123

[15] Vgl. Bobka (2007), S. 123

[16] Vgl. Schiner (2010), S. 13

[17] Vgl. Burchert (2011), S. 19; ebenso Bobka (2007), S. 123

[18] Vgl. Schiner (2010), S. 13

[19] Vgl. Sailer / Grabener (2007), S. 51

[20] Vgl. Murfeld (2010), S. 126

[21] CBRE (2011), S. 1

[22] IVG (2011), S. 11f.

[23] Vgl. IVG (2011), S. 11

[24] Vgl. IVG (2011), S. 11

[25] Vgl. RWI (2011), S. 16

[26] Vgl. RWI (2011), S. 16

[27] Vgl. Handelsblatt (2010), S. 9

[28] Vgl. RWI (2011), S. 18

[29] Vgl. CBRE (2011), S. 2

Ende der Leseprobe aus 30 Seiten

Details

Titel
Die Pflege- und Gesundheitsimmobilie als Anlageobjekt
Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen; Standort Geislingen  (CoRE Campus of Real Estate)
Veranstaltung
Immobilienwirtschaft
Note
1,0
Autor
Jahr
2012
Seiten
30
Katalognummer
V212664
ISBN (eBook)
9783656410171
ISBN (Buch)
9783656410461
Dateigröße
1066 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Sozialimmobilie, Gesundheitsimmobilie, Demografischer Wandel, Pflegeimmobilie, Spezialimmobilie, Anlageobjekt, Investitionsobjekt, Immobilie, Immobilien, Immobilienwirtschaft
Arbeit zitieren
Philipp Valentin Schatz (Autor), 2012, Die Pflege- und Gesundheitsimmobilie als Anlageobjekt, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/212664

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