Der Berliner Mietspiegel 2013

I. Allgemein

1. die Grundlage: § 558 BGB

Die Höhe einer für eine Wohnung zu zahlenden Miete kann sich aus verschiedenen Gründen ändern. Einer davon ist, daß das Gesetz dem Vermieter ein Interesse zubilligt, sie dem allgemeinen Marktniveau anzupassen, wenn sie von diesem abweicht. Der juristische Fachbegriff für das allgemeine Marktniveau ist „ortsübliche Vergleichsmiete“. Grundlegende Vorschrift hierfür § 558 BGB. Änderungen durch die Mietrechtsreform zum 01.05.2013 sind kursiv gekennzeichnet:

§ 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frü- hestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Struktur von § 558 BGB ist einfach:

Absatz 1 regelt, daß der Vermieter eine Anpassung verlangen darf, wenn die Miete der Wohnung von der ortsüblichen abweicht. „Verlangen“ bedeutet, daß sich die Miete nicht schon durch eine einseitige Erklärung erhöht, sondern der Mieter auch zustimmen muß, also eine gemeinsame Vertragsänderung erforderlich ist. Die Zustimmung ist einklagbar. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen, wobei Änderungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenanpassungen außer Betracht bleiben.

Absatz 2 definiert, was wir unter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete verstehen: übliche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Hierbei werden sowohl Neuabschlüsse als auch angepasste Altmietverträge der letzten 4 Jahre berücksichtigt, nicht aber der Sozialwohnungsbau, für den es andere gesetzliche Vorschriften gibt. Hinzugekommen ist das neue Kriterium der „energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“

Die Gesetzesbegründung sagt hierzu:

„Die Einfügung „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ stellt klar, dass die energetische Qualität von Wohnraum im Rahmen der bestehenden Wohnwertmerkmale zu berücksichtigen ist. Bereits im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 bestand die Erwartung, dass in Zeiten steigenden Umweltbewusstseins auch der energetische Zustand einer Wohnung, also insbesondere die Art der Energieversorgung und die Qualität der Wärmedämmung, zunehmende Bedeutung erlangen würde (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 54). Über die Wohnwertmerkmale „Ausstattung“ und „Beschaffenheit“ sollen daher auch bereits nach geltender Rechtslage energetische Kriterien bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden, sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen.

Diese Erwartung gilt in Zeiten steigender Energiepreise und knapper Ressourcen noch verstärkt. Auch die Ausgestaltung von Mietspiegeln als Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete trägt diesem Befund bereits teilweise Rechnung – wenn auch in unterschiedlichem Maße: Mietspiegel, die die Marktsituation im Hinblick auf energetische Kriterien untersuchen und entsprechende Auswirkungen in gewisser Weise abbilden, werden heute bereits von einigen Kommunen erstellt. Andere Mietspiegel weisen zumindest Ansätze für die Abbildung energetischer Kriterien auf. Durch die Änderung der Vorschrift wird nunmehr im Normtext die Bedeutung energetischer Komponenten im Rahmen der

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