Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Oberhausen Sterkrade

Inhalt

1. Ausgangslage

2. Zielsetzung des Entwurfes

3. Methodisches Vorgehen
3.1. Erhebung und Analyse
3.2. Prognose
3.3. Konzept

4. Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel.
4.1. Einflussfaktoren auf der Nachfrageseite
4.2. Einflussfaktoren auf der Angebotsseite.
4.3. Heutige Einzelhandelslandschaft

5. Auswirkung des Einzelhandelsstrukturwandels auf Stadtteilzentren
5.1. Die Bedeutung des Einzelhandels für Mittelzentren und die Auswirkungen des Strukturwandels
5.2. ... und wie die Planung reagiert

6. Standortprofil des Geschäftszentrums Oberhausen-Sterkrade
6.1. Räumliche Einordnung und Stadtteilentwicklung
6.2. Angebotsanalyse
6.3. Großflächige Betriebe des Geschäftszentrums
6.4. Einzelhandelsstruktur
6.5. Verkaufsflächenausstattung und Sortimentsstruktur
6.6. Einzelhandelsrelevante Indikatoren
6.7. Dienstleistungs- und Freizeitangebot

7. Nachfrageanalyse
7.1. Einzugsgebiet
7.2. Bevölkerungsentwicklung
7.3. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
7.4. Bindungsquoten / Zentralität

8. Städtebauliche Analyse
8.1. Bebauungsstruktur und Einkaufsatmosphäre
8.2. Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr
8.3. Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituationen
8.4. Räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten.

9. Defizite im Bezug auf das zentralörtliche Konzept

10. Verkaufsflächenpotenziale des Geschäftszentrums.

11. Entwicklungsempfehlungen.
11.1. Nutzungskonzept
11.1.1. Baustein 1: Media-Center
11.1.2. Baustein 2: Kauflandfassade und Marktplatz
11.1.3. Baustein 3: Anbindung des Hirsch-Centers
11.1.4. Auswirkungen auf umliegenden Handel
11.1.5. Auswirkungen auf das Stadtteilzentrum.
11.2. Handlungskonzept

12. Fazit

13. Literatur

14. Abbildungen und Tabellen

15. Anhang

1. Ausgangslage

Der Einzelhandel in Deutschland befindet sich im Wandel. Im Wechselspiel zwischen Angebot und Nach- frage haben sich in den letzten Jahren völlig neue Betriebsformen herausgebildet. Die Stichworte Konzent- ration, Filialisierung oder Discountorientierung sowie Flächenexpansion skizzieren grob die Veränderung auf der Angebotsseite.¹ Auf der Nachfrageseite ist vor allem die wachsende Mobilität der Kunden zu benen- nen, die den Einkauf auf „Grünen Wiese“ erlaubt.² Gleichzeit fragen immer mehr Kunden den „Erlebnisein- kauf“, ein Hybrid aus Shopping und Freizeitgestaltung nach.³ In Kapitel 4 wird genauer auf diesen Struk- turwandel im Handel einzugehen sein.

Die Auswirkungen der in aller Kürze skizzierten Veränderung in der Handelslandschaft sind vielseitig. Die zentralen Bereiche der Großstädte und neue Entertainment-Center, wie z. B. das CentrO, befriedigen den Kundenwunsch nach Erlebniseinkauf. Fachmarktzentren mit optimalem Verkehrsanschluss auf der „Grü- nen Wiese“ erfüllen den Wunsch nach preisgünstigem Einkauf. Im Spannungsfeld zwischen attraktiven Shopping-Malls und Oberzentren einerseits und autokundenorientierten Fachmarktagglomerationen ande- rerseits liegen die Stadtteilzentren, die beide Kundenwünsche nur unzureichend erfüllen können.

Funktionsverluste für diese mittelzentralen Versorgungsstandorte drohen. Zwischen neuen, betriebswirt- schaftlich überlegenen Angebotsformen auf der „Grünen Wiese“ und einzugsstarken „Leuchtturmprojekten“ in den Oberzentren fällt es den Stadtteilzentren schwer, die bisherige Nachfrage und somit auch das bishe- rige Angebot an Gütern des Einzelhandels aufrecht zu erhalten. Wie oben beschrieben, bietet die „Grüne Wiese“ Vorteile für den Konsumenten. Hier geht es vor allem um die Möglichkeit des „One-Stop- Shopping“. Die meist an Autobahnen gelegenen Standorte bieten mit der Konzentration verschiedener Fachmärkte, Verbrauchermärkte, Discountern und SB-Warenhäusern die optimale Voraussetzung dieser „Einkaufsphilosophie“. Ausreichend Parkraum für den motorisierten Individualverkehr lässt den dezentra- len Einkaufstandort umso attraktiver erscheinen.

Andere Vorzüge prägen die Zentren oberzentraler Standorte: sie genießen den Vorteil städtebaulicher Al- leinstellungsmerkmale und können ein qualitativ sowie quantitativ hochwertiges Einkaufsangebot bereit- stellen. So sind die Zentren großer Städte durchaus konkurrenzfähig mit Standorten auf der „Grünen Wie- se“. Zudem werden verschiedene Vorzeigeprojekte bevorzugt in den Oberzentren verwirklicht, da dort die nötige Nachfrage und Infrastruktur vorzufinden sind. Diese Projekte ziehen schließlich Kaufkraftpotenzial aus umliegenden Stadtteilen ab und schwächen somit weiter die Stadtteilzentren. Insbesondere die fehlen- den infrastrukturellen Möglichkeiten (große Freiflächen, verkehrlicher Anschluss, Parkraumangebot von innerstädtischen Zentrenlagen) sind problematisch für Stadtteilzentren. Bei gleichzeitig fehlenden städte- baulichen Besonderheiten und mangelnder qualitativer und quantitativer Attraktivität des Einzelhandels eröffnet sich für Stadtteilzentren ein schwieriges Dilemma. Sie können weder das entsprechende Angebot für Versorgungseinkäufe bieten, noch vermitteln sie genügend Attraktivität für Erlebniseinkäufe.

Erschwert wird diese Situation schließlich durch die Konzentration kommunaler und regionaler Standort- politik auf einige wenige Vorzeigeobjekte. Vor allem in Ballungsräumen, wie z. B. dem Ruhrgebiet, ist diese Fokussierung von kommunalen Geldern auf einige wenige Projekte mit regionaler Ausstrahlung nicht zu unterschätzen. Dabei werden oft die weitreichenden Auswirkungen vergessen, die das Brachfallen alter innenstädtischer Infrastrukturen in Stadtteilzentren mit sich bringt. Solche benachteiligten Geschäftszentren geraten in eine Spirale aus Leerständen, Nachfrageschwund und städtebaulichem Verfall.

Das Stadtteilzentrum von Oberhausen-Sterkrade befindet sich als historisch gewachsener Einzelhandels- standort in dieser schwierigen Situation. Mit einem Einzugsbereich von etwa 85.000 Menschen übernimmt es die Versorgungsfunktion für den Stadtteil Oberhausen-Sterkrade. Mit insgesamt mehr als 50.000 m² Ver- kaufsfläche im Einzelhandelsbereich zählt die Sterkrader Mitte zu den größeren Stadtteilzentren im Ruhr- gebiet. Ein erster Blick auf den Einzelhandelsstandort zeigt ein intaktes Zentrum mit einem differenzierten Warenangebot in allen Bedarfsbereichen. Aus einem alten Siedlungskern hervorgegangen bildet das Haupt- geschäftzentrum einen kompakten Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort. Jedoch sind schon auf den zweiten Blick defizitäre Entwicklungen festzustellen. Ausdünnende Handelslagen an den Fußgängerzonen- enden sowie punktuell feststellbare Trading-Down-Tendenzen (mindergenutzte Ladenlokale, z. B. Spielhal- len oder auch Leerstände) deuten auf erste Probleme des Standortes hin. Im Rahmen dieses Entwurfs soll untersucht werden, welche strukturellen Probleme aber auch Potenziale der Einzelhandelsstandort Sterkra- de aufweist. Die räumliche Nähe zum CentrO darf hierbei zwar nicht außer acht gelassen werden, eine de- taillierte Untersuchung der Wettbewerbssituation kann und soll allerdings nicht Ziel dieser Arbeit sein.

2. Zielsetzung des Entwurfes

Ziel dieses Entwurfs ist das Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven insbesondere im Bereich des Einzelhandels. Hierdurch sollen positive Effekte für das gesamte Stadtteilzentrum entstehen.

„Die dezentrale Siedlungsstruktur des Gesamtraumes mit ihrer Vielzahl leistungsfähiger Zentren und Stadtregionen ist zu erhalten. Die Siedlungstätigkeit ist [...] auf ein System Zentraler Orte auszurichten.“⁴

Das Stadtteilzentrum Oberhausen-Sterkrade kann diese angestrebte Leistungsfähigkeit langfristig wohl nicht manifestieren, wenn keine Entwicklungsstrategien dem Bedeutungsverlust des Hauptversorgungsstandorts (für Einzelhandelsgüter, Dienstleistungen und Freizeit) entgegenwirken. Nach einer ausführlichen Bestandsaufnahme, in der das gesamte Einzelhandelsspektrum des Sterkrader Geschäftszentrums aufgenommen werden soll, werden mittels einer Stärken-Schwächen-Analyse sowohl strukturelle als auch städtebauliche Defizite und Stärken ermittelt. Aufbauend auf einer Verkaufsflächenprognose werden Handlungsempfehlungen in Form von Konzepten zur Attraktivitätssteigerung des Stadtteilzentrums entwickelt. Dabei wird berücksichtigt, dass eine reine Erweiterung von Einzelhandelsflächen in der heutigen Zeit insofern problematisch ist, als in diesem Wirtschaftsbereich bereits rückläufige Tendenzen zu beobachten sind. Die Verkaufsfläche pro Einwohner ist in Deutschland höher als in jedem anderen europäischen Land⁵ und teilweise treten Leerstände selbst in innerstädtischen 1a-Lagen⁶ auf.

Die Attraktivitätssteigerung kann somit nicht über eine expansive Flächenausschreibung für Einzelhandels- ansiedlungen gelingen. Sinnvoll erscheint unter Berücksichtigung der o.g. Rahmenbedingungen nur eine punktuelle Verbesserung des Einzelhandelsangebot in Kombination mit qualitativen Maßnahmen im städ- tebaulichen und stadtentwicklungsorientierten Bereich. Dazu müssen auch aktuelle Tendenzen des Nach- frageverhaltens mit einbezogen werden. So verschmelzen die Grundbedürfnisse Versorgung und Freizeit mehr und mehr, so dass sich neue Angebotsformen herausbilden.⁷ Gleichzeitig gilt es, Standort- und Flä- chenanforderungen der Unternehmen zu berücksichtigen, um nicht „am Markt vorbei“ zu planen.

3. Methodisches Vorgehen

Folgende Bausteine der Arbeitsmethodik sollen in diesem Kapitel kurz erläutert werden:

- Erhebung und Analyse
- Prognose
- Konzept

3.1. Erhebung und Analyse

Um das der Untersuchung zugrunde liegende Aufgabenprofil abzudecken, ist es zunächst erforderlich, die Angebotsstruktur im Geschäftszentrum Sterkrades zu erheben. Darüber hinaus müssen Erkenntnisse über das räumliche Nachfrageverhalten in Oberhausen-Sterkrade und des Einzugsgebiets gewonnen werden. Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatistischen Erhe- bungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen innerhalb des definierten Geschäftszentrums von Sterkrade durchgeführt. Hinzu kommt eine dezidierte städtebauliche Analyse des Zentrums, die einen weiteren Baustein der Gesamtuntersuchung darstellt.

Die Nachfrageanalyse stützt sich vorwiegend auf sekundärstatistische Quellen (Pläne, Internet, Zeitschrif- ten). Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK). Insgesamt ergibt sich somit in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Oberhausen- Sterkrade. Die Verkaufsflächen in den einzelnen Sortimentsgruppen dienen schließlich als Basis für die Verkaufsflächenpotenzialberechnung. Unter Berücksichtigung der zu- künftigen Nachfrage- und Angebotstrends können schließlich Entwicklungsempfehlungen für das Ge- schäftszentrum ausgesprochen werden.

Angebot in den Bereichen Einzelhandel, Dienstleistungen und Freizeit Die Einzelhandelserhebung dient zur Gewinnung eines Datenspektrums hinsichtlich der Einzelhandels- strukturen im Geschäftszentrum Sterkrades. Aus der Erhebung lassen sich räumlich wie sachlich struktu- rierte Aussagen zur Verkaufsflächenausstattung treffen. Die Angebotssituation ist neben der Nachfragesitua- tion (siehe Kapitel 6) eine wesentliche Rahmenbedingung, die als Datenfundament bei der späteren Kon- zeptentwicklung dient. Hinsichtlich der Zielsetzung des Entwurfes, Zukunftsperspektiven für ein konkur- renzfähiges Stadtteilzentrum aufzuzeigen, kann die Einzelhandelserhebung auf den Hauptgeschäftsbereich des Stadteilzentrums begrenzt werden. Dieser bedingt die einzelhandelsbezogene Gravitation des Stadtteil- zentrums Oberhausen-Sterkrade. Eine stadtteilweite, flächendeckende Erhebung wäre dann sinnvoll, wenn das Ziel des Entwurfes z. B. die „Verbesserung der Nahversorgungssituation“ in Sterkrade wäre.

Der Erhebung liegt die „Kölner Liste“ (siehe Anhang) zugrunde, in der sämtliche Sortimentsklassen auf ihre Zentrenrelevanz⁸ hin überprüft werden. Die „Kölner Liste“ ist nicht als statische Vorschrift zu sehen, son- dern dient als Orientierungshilfe bei der Zuordnung von Sortimenten hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz. Leerstände werden bei der Erhebung berücksichtigt, da sie zukünftige Entwicklungspotenziale oder auch Risiken bedeuten können. Das Ziel der Erhebung besteht darin, sowohl räumliche als auch sachliche Aussa- gen über die Angebotssituation zu ermöglichen. So werden folgende Attribute der Merkmalsträger „Läden“ erhoben:

- Geschäftsadresse und -name, um eine Standortzuordnung zu ermöglichen
- Typisierung des Geschäfts
- Ausstattungsqualität
- Verkaufsfläche in m²
- angebotene Sortimente

Diese Attribute ermöglichen eine qualitative sowie quantitative Einordnung des Einzelhandelsangebotes im Hauptgeschäftsbereich von Oberhausen-Sterkrade.

Neben den Einzelhandelsbetrieben sind Dienstleistungsbetriebe aller Art ein wichtiger Teil für ein funktio- nierendes Stadtteilzentrum. Diese werden ebenso aufgenommen wie Freizeit- und Kultureinrichtungen.

Nachfrageanalyse

In diesem Entwurf soll die Analyse der Nachfrage primär über die Auswertung sekundärstatistischer Daten erfolgen. Es gilt einerseits, Informationen über die Entwicklung der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet herauszufinden, andererseits sind Zahlen zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Einzugsbereich von Re- levanz.

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft des zu untersuchenden Raumes in- nerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur sehr unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial eines Raumes zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entspre- chender Daten des privaten Verbrauchs aus der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis allgemein auf Werte der Gesellschaft für Konsum-, Markt-, und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg zurückgegriffen. Diese sogenannten Kaufkraftkennziffern⁹, die jährlich veröffentlich werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes¹⁰. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bun- desdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedrigeres Kaufkraftniveau gekennzeichnet und umgekehrt.

Ergänzend zu den bereits beschriebenen Quellen, bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materia- len (u. a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen Oberhausens) und sonstige Quellen (u. a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Bestandteile der vorliegenden Untersuchung.

Städtebauliche Analyse

Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden die einzelnen handelsrelevanten Funktionsbereiche des Geschäftszentrums bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteil der städtebaulichen Analyse:

- Bebauungsstruktur,
- Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr,
- Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituationen sowie,
- Räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten.

Die Ergebnisse der städtebaulichen Analyse bilden zusammen mit den handelsbezogenen (Angebots- und Nachfrage) Analyseergebnissen die Grundlage für stadtentwicklungsorientierte und städtebauliche Handlungsempfehlungen.

Einordnung Sterkrades in das Zentrale-Orte-System

Anhand einer Datenmatrix, in der unterschiedliche Indikatoren zugrunde gelegt werden, soll ermittelt werden, inwieweit Sterkrade Ausstattungsmerkmale eines B-Zentrums (vgl. Tabelle 2: Ausstattungszielkatalog der Versorgungszentren) aufweist.

3.2. Prognose

Die Ergebnisse und Erkenntnisse aus der Angebotsanalyse und der Nachfrageanalyse werden dahingehend verarbeitet, dass konkrete Verkaufsflächenpotenziale für das Sterkrader Geschäftszentrum errechnet werden können. Die Prognose basiert dabei sowohl auf den örtlichen Begebenheiten als auch auf allgemeinen Trends im Einzelhandel.

Die Potenzialberechnungen werden für die einzelnen Sortimente durchgeführt und berücksichtigen den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf. Als Prognosehorizont dient das Jahr 2015. Aktuelle Werte, wie etwa die Bindungsquoten, Kaufkraftkennziffern und einzelhandelsrelevante Verbrauchsangaben, werden unter Beachtung der zu erwartenden Entwicklung fortgeschrieben.

3.3. Konzept

Der Konzeptteil soll aus zwei sich ergänzenden Elementen bestehen. Ein stadtplanerischer Ansatz in Form eines baulichen Nutzungskonzepts soll durch ein Handlungskonzept flankiert werden. Dieses Handlungs- konzept basiert auf kommunikativen Elementen und soll einen Dialog der beteiligten Akteure garantieren.

Nutzungskonzept

Nach Abschluss der Analysen des Einzelhandelsangebots, der Nachfrage sowie der städtebaulichen Struktur innerhalb des Geschäftszentrums ergibt sich ein Gesamtbild, welches die Schwächen und Potenziale Sterkrades verdeutlicht. Daraus wollen die Autoren Empfehlungen hinsichtlich der Attraktivitätssteigerung des Standortes im allgemeinen aussprechen. Die Erarbeitung mehrerer Konzeptbausteine erfolgt vor dem konkreten Hintergrund fehlender oder mangelhafter Freizeit- und Handelsangebote. Die Konzeptbausteine werden hinsichtlich ihrer Nutzung und ihres Nutzens begründet sowie - wo es erforderlich ist - auch pla- nungsrechtlich untersucht.

Handlungskonzept

Zusätzlich zu baulichen und nutzungsspezifischen Vorschlägen, welche auf eine punktuelle Stärkung des Einzelhandelsstandorts abzielen, werden auch handlungsorientierte Empfehlungen ausgesprochen. Hierbei handelt es sich um weiche Instrumente aus dem Bereich der Stadtentwicklung. Primär soll ein Konzept zur dauerhaften Kommunikation und Kooperation der relevanten Akteure erarbeitet werden. Dieses Konzept soll als dauerhafte Kommunikationsplattform die konstruktive Beteiligung der Akteure sicherstellen. Die Umsetzung der Beteiligungsergebnisse kann dann in Form einer Implementierung in zukünftige Stadtent- wicklungskonzepte erfolgen.

4. Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel

Die Entwicklung des Hauptgeschäftsbereiches Oberhausen-Sterkrade ist im Zusammenhang mit dem anhaltenden Strukturwandel im Einzelhandel zu analysieren. Wesentliche Trends im Einzelhandelsbereich sollen in diesem Kapitel dargestellt werden. Dabei muss es einerseits um die Veränderungen des Nachfrageverhaltens gehen, andererseits um die strukturellen Verschiebungen im Einzelhandelsangebot.

Seit Jahrzehnten vollzieht sich im Einzelhandel ein tief greifender und bis heute dynamisch verlaufender Strukturwandel. Diese Veränderungen in den Strukturen des Einzelhandels, die im folgenden dargelegt werden sollen, sind einerseits auf sich ändernde Ansprüche der Kunden zurückzuführen (Nachfrage). Ande- rerseits besteht auf der Angebotsseite ein erhöhter wirtschaftlicher Druck zur Rationalisierung der Ge- schäftsformen. Die Entwicklung des Angebots- und Nachfrageverhaltens wird von vielen Faktoren¹¹ beein- flusst. An vorderster Stelle muss hier auf der Konsumentenseite sicherlich die wachsende Mobilität gesehen werden¹², welche es dem Kunden erlaubt, auch außerhalb des bestehenden Stadtteils bzw. Nahversorgungs- bereiches einzukaufen. Die Motivation, diese Möglichkeit auch in Anspruch zu nehmen, wird primär durch die Aussicht auf niedrigere Preise in nicht-integrierten Einkaufscentern gewährleistet. Was hat sich auf Konsumentenseite in den letzten Jahrzehnten außer der zunehmenden Mobilität noch verändert?

4.1. Einflussfaktoren auf der Nachfrageseite

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen / Kaufzurückhaltung der Kunden

Die Ausgaben im Einzelhandel sind zum einen an den einzelhandelsrelevanten Nachfrageanteil gekoppelt, zum anderen hängen sie von der Veränderung der Nettolöhne der Konsumenten ab. Diese entwickeln sich in Gesamtdeutschland seit etwa 1991 seitwärts, teilweise sogar leicht rückläufig.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklung der Nettolöhne in Deutschland

Quelle: Handel Aktuell 2002

Parallel zu den stagnierenden Nettolöhnen stagnieren die Umsätze im Einzelhandel seit Jahren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der realen Umsätze¹³ des Einzelhandels im engeren Sinn¹⁴ in Deutschland zwischen 1982 und 2002¹⁵ (jährliche Veränderungsraten in %)

Quelle: Handel Aktuell 2002

Bevölkerungsentwicklung

Der bundesweite Bevölkerungszuwachs und die absolute Zunahme der Haushalte haben zumindest mittelfristig (Prognosehorizont 2015) eine kontinuierliche Steigerung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage zur Folge, welche die rückläufige bzw. stagnierende einzelhandelsrelevante Kaufkraft am verfügbaren Einkommen der Bevölkerung¹⁶ kompensieren kann.

Suburbanisierung der Nachfrage

Bevölkerungsabwanderungen aus den Verdichtungs- und Ballungsräumen bzw. Zentren in die Peripherie und in ländliche Gebiete führen dort zur Zunahme der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft und somit zu neuen Entwicklungspotenzialen für weitere (großflächige) Handelsbetriebe.

Zunehmende Motorisierung und Mobilitätsbereitschaft

Die nach dem Zweiten Weltkrieg einsetzende und insbesondere seit den 60er Jahren stark steigende Motorisierung hat das Einkaufen grundsätzlich verändert. Die gleichzeitig weiter steigende Mobilitätsbereitschaft erweitert zudem die Einzugsbereiche von attraktiven Handelseinrichtungen, insbesondere von multifunktionalen Großanlagen (Factory-Outlet-Center und Urban-Entertainment-Center).

Veränderte Einkaufsgewohnheiten

Die fortschreitende Tendenz zum „one-stop-shopping“ (Großmengeneinkauf)¹⁷, der vor allem an Freitagen und Samstagen zu beobachten ist, setzt sich wie in der Vergangenheit weiter fort. Auch werden im e- commerce¹⁸ langfristig hohe Zuwachsraten prognostiziert.

„Erlebniskauf“ versus „Versorgungseinkauf“

Der Trend zur Aufspaltung des Einkaufes in ein Segment „Erlebniskauf“ (wichtige Faktoren: Qualität, Sta- tus, Atmosphäre) und ein Segment „Versorgungskauf“ (wichtige Faktoren: Preis, schnelle autogebundene Erreichbarkeit) hält an. Während sich im Erlebniskauf in zunehmendem Maße Handelsfunktionen mit der Nachfrage nach Freizeit- und Gastronomieangeboten verknüpfen (Einkaufsbummel als Freizeitbeschäfti- gung), ist der Versorgungskauf eher durch eine immer stärkere Discount- oder „Schnäppchenorientierung“ gekennzeichnet.

Der Kunde ist verwöhnt und untreu.

Der Kunde ist gut informiert, preisbewusst und stets auf der Suche nach dem noch besseren Angebot. Marken-, Händler- oder Standorttreue sind dabei verloren gegangen.

4.2. Einflussfaktoren auf der Angebotsseite

Konzentration der Handelsunternehmen

Die Anbieter im Einzelhandel reagieren auf die sich wandelnde Nachfrage im Einzelhandelsbereich. Gleich- zeitig schaffen sie durch gezielte Tiefpreispolitik die Grundlage für eine weiter steigende Nachfrage im Fachmarktbereich oder im Discount-Segment. Die Lebensmittelbranche verdeutlicht mehr als alle anderen Einzelhandelsbranchen die tiefgreifenden Veränderungen der letzten Jahrzehnte. Der Begriff der Konzent- ration¹⁹ kennzeichnet insbesondere das Bild des Lebensmitteleinzelhandels. Diese Konzentration bezieht sich sowohl auf die Anzahl der Betriebe, als auch auf die Flächengrößen und den Umsatz im Lebensmittel- einzelhandel.

Die aktuellen Tendenzen wie auch die Prognosen gehen von einer weiteren Konzentration innerhalb weniger (in Ansätzen bereits weltweit agierender) Handelskonzerne aus.

Tabelle 1: Die fünf größten Handelsunternehmen in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: M+M Eurodata, 2000

Betriebsrückgang

Die Entwicklung der Betriebsstätten im Einzelhandel ist - vor allem auch infolge der Konzentrationen - seit Beginn der 60er Jahre negativ. So verringerte sich die Zahl der Betriebsstätten in den alten Ländern von etwa 600.000 auf 487.000 im Jahre 1993.²⁰ Hauptsächlich betroffen sind inhabergeführte Geschäfte.

Verkaufsflächenwachstum

Von 1960 bis 1993 erhöhte sich die Ge samtverkaufsfläche im Einzelhandel in der alten Bundesrepublik von 22 Mio. auf 87 Mio. m².²¹ Eine Abschwächung dieser enormen Expansion ist bislang nicht in Sicht, denn im Verlauf der 90er Jahre erhöhte sich dieser Wert nochmals um etwa 20 Mio. m² auf 108 Mio. m² im Jahr 2002²². Damit beträgt die Verkaufs- fläche pro Einwohner mittlerweile 1,3 m². Zwar ist dieser Wert deutlich gerin- ger als etwa in den USA (3,1 m²), doch im europäischen Vergleich liegt nur Ös- terreich darüber.²³ Dabei ist vor allem in den neunziger Jahren ein stetiges Verkaufsflächenwachstum bei rückläu- figer Einzelhandelskaufkraft zu beo- bachten (siehe Abbildung 3).

Aufkommen neuer Betriebsformen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Bevölkerung (real) und der Verkaufsfläche des Einzelhandels im engeren Sinn¹ in der BRD¹ 1960 bis 2005

Quelle: Handel Aktuell, 2000, Handels- und Gaststät- tenzählung 1968 bis 1994 sowie Greipl 2001

Nach SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten sowie Fachmärkten drängen jetzt neue Erscheinungsformen wie Factory-Outlet-Center und Urban-Entertainment-Center auf den Markt.

Aufkommen neuer Betriebskonzepte

Die klassischen und bis zu Beginn der 90er Jahre prägenden innerstädtischen Betriebsformen (Warenhäuser und Kaufhäuser) verlieren an Bedeutung. Textilkaufhäuser nehmen neben ihrer noch bis vor wenigen Jah- ren einzigen Hauptwarengruppe immer häufiger auch andere Sortimente in ihr Angebot mit auf. Gleichzei- tig wird eine Attraktivierung der Geschäfte durch die Herausarbeitung einer Themenorientierung, durch das Eingehen auf bestimmte Lifestyles oder durch eine Integration gastronomischer Einrichtungen ange- strebt.

Aufkommen multifunktionaler Einkaufs- und Erlebniswelten

Gegenwärtig findet die Kombination von Freizeit- mit Handelsangeboten ihre aktuelle Weiterentwicklung in den „Urban Entertainment Centern“ (UEC), die vor allem durch ihren Erlebnischarakter geprägt sind und in den nächsten Jahren verstärkt auf den Markt drängen werden. Im Freizeitsektor zeigt sich, ähnlich wie im Handelsbereich, in den vergangenen Jahren auch die Tendenz zu immer größeren bzw. multifunktiona- len Einrichtungen. Die Synthese des zunehmend preisbewussten Einkaufs („Schnäppchenjäger“) und neuer Betriebsformen mit Erlebniseinkaufscharakter stellen Factory-Outlet-Center dar. Diese können mit ihren Sortimentsschwerpunkten (Bekleidung und Schuhe / Lederwaren) in unmittelbare Konkurrenz zu den in- nerstädtischen Leitsortimenten treten und ein Gefährdungspotenzial dieser Einkaufslagen darstellen (z.B. Wirtschaftlichkeit und Investitionsverhalten des Einzelhandels)²⁴. Unterstützt werden diese Trends durch die Entstehung von Freizeitgroßeinrichtungen wie Multiplex-Kinos, Musicaltheater, Großveranstaltungs- hallen (sog. multifunktionalen „Arenen“) und ähnlichen Einrichtungen, die in unterschiedlicher Ausprä- gung diesen Erlebnischarakter beinhalten und oftmals durch Einzelhandelsbetriebe flankiert werden.

Neue Vertriebs- und Absatzschienen des Handels

Multimediale Einkaufsmöglichkeiten (electronic-commerce) werden zu funktionalen und räumlichen Ver- änderungen der Handelsstrukturen beitragen. Untersuchungen für eine Studie ergaben, dass im Jahr 2001 rund 14 der 24 Millionen Internetnutzer regelmäßig oder gelegentlich im Internet einkaufen.²⁵. Der Umsatz des electronic-commerce belief sich nach Angaben von ibusiness im Jahr 2002 auf ca. 23,2 Mrd. €. Nach einer Studie von Forrester Research wird bereits im Jahr 2004 Deutschland den größten E-Commerce- Markt in Westeuropa stellen. 40,6 Mrd. Euro sollen dann in Deutschland durch E-Commerce umgesetzt werden.²⁶

Verlagerungen der Standortpräferenzen

Nicht nur der Ansiedlungsdruck großflächiger Handelseinrichtungen auf das „sekundäre Versorgungsnetz“ kennzeichnet die aktuellen Entwicklungen. Seit Mitte der neunziger Jahre tritt zugleich eine sog. „Rück- kehr“ des Ansiedlungsdrucks auf das „primäre Versorgungsnetz“²⁷ ein: Bahnhöfe, Gewerbe- und Industrie- brachen, Militärflächen, Flughäfen etc. Dadurch gewinnt der städtebauliche Mikrostandort von Vorhaben zunehmend an Bedeutung.

Liberalisierung des Ladenschlussgesetzes

Bereits seit der Änderung des Ladenschlussgesetzes von 1996 stellen sich die Entwicklungsmöglichkeiten im Einzelhandel differenziert dar: Die großen Citys, die gemanagten Zentren (integrierte wie auch Standorte der Zwischenräume) sowie die Mehrheit der Fachmärkte schöpfen die erweiterten Ladenöffnungszeiten i.d.R. voll aus. Die Innenstädte kleinerer Städte und Gemeinden sowie Ladengeschäfte in Nahversorgungs- zentren haben sich nach längeren Testphasen wieder auf die ursprünglichen Öffnungszeitenmodelle zu- rückgezogen²⁸.

4.3. Heutige Einzelhandelslandschaft

Die Erscheinung der heutigen Einzelhandelslandschaft Deutschlands ist lediglich eine Momentaufnahme in dem oben beschriebenen Prozess des Strukturwandels im Einzelhandel. Allgemein dominieren heute filialisierte Großbetriebsformen. Dazu zählen neben bekannten Discounttypen auch Verbrauchermärkte, SBWarenhäuser und Fachmärkte. Um einen Überblick über diese derzeit dominierenden Einzelhandelsformen zu bekommen und Unstimmigkeiten in der Verwendung der Begrifflichkeiten zu vermeiden, folgt eine kurze Definition der verschiedenen Betriebstypen im Einzelhandel:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten²⁹

5. Auswirkung des Einzelhandelsstrukturwandels auf Stadtteilzentren

Im folgenden sollen die Auswirkungen der Nachfrage- und Angebotsveränderungen im Handel auf Stadtteilzentren beschrieben werden. In einem zweiten Schritt wird die bisherige Reaktion und Wirkung der Planung beschrieben.

5.1. Die Bedeutung des Einzelhandels für Mittelzentren und die Auswirkungen des Strukturwandels …

In der Nachkriegszeit entwickelten sich vor allem die Innenstädte mittlerer und großer Städte zu einzel- handelsorientierten Zentren. Die Wohnfunktion wurde mit wachsender Bedeutung der Flächeneffizienz zunehmend aus den Citylagen verdrängt. Der Handel profitierte jahrzehntelang von Erreichbarkeitsvortei- len, der traditionellen Attraktivität der Innenstädte sowie von Agglomerationsvorteilen, die sich aus der Ballung von Handelsunternehmen ergaben.³⁰ Die Bedeutung des (Einzel-)Handels spiegelt sich auch im Be- sucherverhalten wieder. So gaben in einer Befragung von ifa-Plan³¹ 60% der Interviewten den Besuch von Kaufhäusern als primären Grund an. Auch die drei folgenden Antworten beziehen sich auf Handelseinrich- tungen. So wurden auch Fachgeschäfte, überdachte Passagen und Märkte als Ziele in der Innenstadt aufge- führt.

Seit den 70er Jahren hat sich, wie bereits beschrieben, eine Verlagerung der Verkaufsflächen von Citylagen in periphere Standorte verlagert. Zwar sind die Innenstädte weiterhin als wichtigste Handelsstandorte anzu- sehen, jedoch haben sie im Verhältnis zur Gesamtentwicklung des Einzelhandels an Bedeutung eingebüßt.³² Nahezu der gesamte Verkaufsflächenzuwachs ist den nicht-integrierten Lagen zuzuschreiben. Unter den negativen Tendenzen im Handel leiden besonders Stadtteilzentren beziehungsweise Zentren des Typs B innerhalb von Ballungsräumen. Oftmals fehlen neben Angeboten im Einzelhandel weitere funktionale Ein- richtungen, die für Besucher und Bewohner attraktiv sind. Hierdurch verstärkt sich das Dilemma handels- dominierter Stadtzentren. Fehlen auch historisch bedeutsame Bausubstanz oder Angebote im Kultur- und Freizeitbereich, so verlieren diese Zentren mit dem Abwandern bedeutender Handelsanbieter in periphere Lagen quasi ihren letzten Standortvorteil.

Deshalb muss es eine zentrale Bestrebung der Stadtplanung sein, neben dem Einzelhandel weitere Nutzungen in Mittel- oder Stadtteilzentren zu etablieren. Infolge veränderter Bedürfnisse in Richtung Freizeit und Kultur müssen die Bereiche Gastronomie, Erholung und Kultur auch in Mittelzentren stärker in den Fokus der Stadtentwicklung gelangen. Diese Ansicht vertritt auch Frehn, der in einer Kommunalumfrage die Innenstadt- und Freizeitentwicklung deutscher Groß- und Mittelstädte untersucht hat.³³

Er kommt zu der Erkenntnis, dass die City in ihrer Bedeutung als Freizeitstandort bislang unterschätzt worden ist. Frehn weist auf die Verschmelzung von Einkauf und Freizeit hin und betont, dass ein Großteil der inner- städtischen Einkaufs- aktivitäten freizeitrele- vant ist.

Die Umfrageergebnisse hinsichtlich der aktuel- len Bedeutung der ver- schiedenen Nutzungen sind wenig überra- schend: in mehr als

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Derzeitige Bedeutung für die Cityentwicklung

75% der Kommunen wird dem Handel eine wichtige oder sehr wichtige Rolle für die Cityentwicklung ein- geräumt. Er nimmt somit vor den Funktionen Kultur/Freizeit und Gastronomie eine Leitfunktion ein (siehe Abb. 4).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Zukünftige Bedeutung für die Cityentwicklung

Bei den befragten Mit- telzentren war die Dominanz der drei erstgenannten Funkti- onen zwar weniger deutlich, dennoch kor- respondiert die Grund- aussage mit den Aussa- gen der Großstädte. Für die künftige City- entwicklung spielt da- gegen der Handel eine weniger dominante Rolle, denn hier sehen die Befragten die größ- ten Potenziale bei den Funktionen Kul- tur/Freizeit (73%) und Quellen: Frehn, 2003 Gastronomie (53%) (siehe Abb. 5). Diese Ergebnisse verdeutlichen nochmals die Tendenz der zunehmenden Freizeit- und Kulturorientierung der Innenstädte, welche eine Reaktion auf gesellschaftliche Prozesse darstellt.

[...]

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¹ vgl. VER.DI, 2002

² vgl. Merkel / Heymans, S. 7

³ ebenda

⁴ Raumordnungsgesetz vom 18.08.1997, §2 Abs. 2 Satz 2

⁵ Der Hauptverband des deutschen Einzelhandels (HDE) prognostiziert eine Erhöhung der Verkaufsflächen von 108 Mio m² im Jahr 2001 auf 114 m² im Jahr 2005. Zwei Drittel der neuen Flächen werden dabei im sekundären Einzelhandelsnetz, das heißt meist außerhalb der Städte, entstehen, vgl. hierzu: www.einzelhandel.de.

⁶ In der Literatur finden sich unterschiedliche Kategorien, um die Lagegüte von Einzelhandelsstandorten einzuteilen. 1a-Lagen befinden sich in Fußgängerzonen bzw. im zentralen Innenstadtkern. Die Seitenstraßen der Fußgängerzonen werden als 1b-Lagen bezeichnet, Stadtteilzentren als 2a-Lagen. Von 2a-Lagen wegführende Straßenzüge fallen in die Kategorie 2b. Die Kategorie 3 umfasst Nebenanlagen und nicht integrierte Einkaufszentren und Fachmarktagglomerationen.

⁷ vgl. Grundwert Immobilen Management GmbH, 2002

⁸ Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, welche laut Einzelhandelserlass NRW a) viele In- nenstadtbesucher anziehen, b) einen geringen Flächenanspruch haben, c) häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden, d) überwiegend ohne PKW transportiert werden kön- nen

⁹ GfK Marktforschung GmbH & Co. KG: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2001 der Gemeinden (Bundesrepublik Deutschland) mit 10.000 und mehr Einwohnern. Nürnberg 2001.

¹⁰ Aufgrund der mehrfachen Änderung der Berechungsgrundlagen der Kaufkraftkennziffern ist eine Zeitreihenbildung nur im begrenztem Maße möglich.

¹¹ vgl. Kulke, S. 63f

¹² vgl. Junker und Kruse, S. 135

¹³ in Preisen von 1985, ab 1991 in Preisen von 1991, ab 1995 in Preisen von 1995

¹⁴ ohne Kraftfahrzeuge, Brenn- und Kraftstoffe sowie Apothekenumsätze

¹⁵ Angaben bis 1990 für Westdeutschland, ab 1991 für Gesamtdeutschland

¹⁶ Die Einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist der Teil der allgemeinen Kaufkraft, der nach Abzug von Ausga- ben für Mieten, Hypothekenzinsen, Versicherung, Kraftfahrzeuge, für Reisen oder Dienstleistungen im Einzelhandel ausgegeben wird. Sie zeigt das Nachfragepotenzial einer Region für den stationären Einzel- handel und Versandhandel (vgl. www.macon.de).

¹⁷ In den letzten Jahren ist zu beobachten, dass die Konsumenten die Geschäfte seltener besuchen, weitere Strecken zurücklegen und mehr Geld pro Einkauf ausgeben. Große Verkaufsstätten in strategischen Lagen mit breiten und tiefen Sortimenten verringern Zeit-, Transport- und Suchkosten der Konsumenten. Dadurch entsteht ein Strukturvorteil für große Handelsunternehmen, insbesondere Filialisten, die über die nötigen finanziellen Kapazitäten und Verteilungssysteme für große Verkaufsflächen verfügen, vgl. hierzu Aiginger, Wieser und Wüger, S. 797

¹⁸ Beim Electronic Commerce handelt es sich um denjenigen Teil von Transaktionen zwischen selbstständi- gen Wirtschaftssubjekten, der über das Internet durchgeführt wird. Aus den Transaktionen muss der Aus- tausch von wirtschaftlichen Gütern gegen Entgelt begründet werden. Definition aus: Güttler / Heinz, S. 6

¹⁹ Große Handelsgruppen und Konzerne kontrollieren den Markt durch gezielten Zukauf von Konkurrenten und durch eine Diversifizierung ihrer Betriebsformen. Die meisten Handelsketten, wie etwa die MetroGruppe oder Tengelmann verfügen über Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Discountmärkte, Baumärkte und Fachmärkte, vgl. hierzu Thomi, S. 16

²⁰ vgl. Thomi, S.9

²¹ ebenda

²² vgl. SZ vom 8.3.2004

²³ vgl. Jansen, S. 40

²⁴ vgl. Priebs, S. 107f

²⁵ vgl. www.ibusiness.de

²⁶ vgl. www. s-direktnet.de

²⁷ Tietz und Rothhaar (1991) unterscheiden mehrere Einzelhandelsnetztypen: als primäres Netz bezeichnen sie das Citynetz in den Innenstädten großer Städte, das Handelsnetz in den Vorstädten und Innenstädten kleinerer Gemeinden sowie das dezentrale Netz in Streulagen. Das Sekundärnetz befindet sich außerhalb von Siedlungsgebieten und orientiert sich vornehmlich an Autokunden.

²⁸ Knob und Sondermann (2003) befragten Händler und Konsumenten zum Thema Ladenöffnungszeiten

²⁹ vgl. Heider, S. 55f

³⁰ vgl. Junker/Kruse, S. 133

³¹ Befragung von ifa-Plan 1995 in Köln

³² vgl. Hatzfeld, S. 22f

³³ vgl. Frehn, 2003