Die Assetklasse Immobilien hat in Deutschland eine herausragende Bedeutung, sowohl im privaten wie auch im gewerblichen Bereich. Einen zentralen Themenbereich der Immobilienökonomie stellt die Wertbestimmung von Immobilien auf Einzelobjektebene als auch auf Portfolioebene dar.
Die Feststellung von Werten ist alltäglich gefordert, sei es aufgrund einer Ehescheidung, eines Hauskaufs oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Zudem gewinnt die Immobilienbewertung auch im Rahmen des Risikomanagements immer mehr an Bedeutung, denn im Vergleich zu anderen Assetbewertungen wie bspw. von Aktien, stellt diese eine besonders knifflige Aufgabe dar.
Uneinheitliche Definitionen von Wertbegriffen und Vorgaben gesetzlicher Normen sorgen für Unsicherheit und Uneinigkeit bezüglichen der bestmöglichen Herangehensweise, während monetäre Vermögensgüter zumeist mit entsprechenden Wertfindungsmodellen und ohne jede Schwierigkeit bewertet werden können.
Inhaltsverzeichnis
- Inhaltsverzeichnis
- Tabellenverzeichnis
- Formelverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- Einführung
- Problemstellung
- Methodik und Zielsetzung
- Begriffsdefinitionen und Grundlagen
- Ungewissheit
- Risiko
- Risiko im engeren Sinne
- Ungewissheit
- und Zwecke der Immobilienbewertung in Deutschland
- Das Ertragswertverfahren
- Einführung
- Bewertungsparameter der Ertragswertberechnung
- Reinertrag (RE)
- Der Vervielfältiger (V)
- Der Liegenschaftszinssatz (p)
- Bodenwert (BW)
- Restnutzungsdauer (RND)
- Finanzmathematische und Stochastische Grundlagen
- Wahrscheinlichkeitsrechnungen
- Simulationsansätze
- Regressions- und Korrelationsanalysen
- Spezielle Anforderungen auf dem Immobilienmarkt
- Bewertung von Immobilien
- Bewertung von Immobilienanlagegesellschaften und Immobilienportfolios
- Unsicherheitsaspekte in der Immobilienbewertung
- Risikoquellen aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes
- Aufwendungen und Erträge
- Der Liegenschaftszinssatz
- Das „magische Zieldreieck"
- Defizit „Marktinformationen"
- Strukturprobleme des Immobilienmarktes
- Informations- und Transformationskosten
- Probleme bei der Anwendung von Datenbanken
- Systemrisiken bei der Erstellung von Gutachten
- Qualifikation und Ausbildung eines Sachverständigen
- Der Gutachtenauftrag
- Die Wahl des richtigen Verfahrens
- Der Zeitfaktor und die Informationsbeschaffung bei der Erstellung von Wertgutachten
- Feststellungen und Annahmen
- Ermessensspielraum
- Anwendung von Programmen zur Wertermittlung
- Sicherheit und Unsicherheit einer Wertbeurteilung
- Zusammenfassung und Haftung
- Risikoquellen aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes
- Verfahren zur Berücksichtigung von Unsicherheit und Risiko
- Qualitative Verfahren Ohne Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen
- Sensitivitätsanalysen
- Beispielrechnung 1: Ertragswertverfahren / Sensitivitätsanalyse; Einfluss der nachhaltig erzielbaren Miete auf den Ertragswert
- Beispielrechnung 2: Ertragswertverfahren / Sensitivitätsanalyse; Einfluss von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer auf den Ertragswert
- Szenarioanalysen
- Sensitivitätsanalysen
- Quantitative Verfahren mit Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen
- Historische Simulationen
- Grundgedanke der historischen Simulation
- Vorgehen mithilfe der Vollbewertung
- Vor-und Nachteile der Methode
- Monte-Carto-Simulationen
- Leitgedanke der Monte-Cad0-Simulation
- Funktionsweise der Monte-Cad0-Simulation
- Vor-und Nachteile
- Historische Simulationen
- Qualitative Verfahren Ohne Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen
- Auswertung der Verfahren
- Fazit und Ausblick
- Literaturverzeichnis
- Anhang
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die vorliegende wissenschaftliche Arbeit befasst sich mit der Immobilienwertermittlung und untersucht die Unsicherheitsaspekte, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes auftreten. Die Arbeit analysiert die Besonderheiten des Immobilienmarktes, die zu Unsicherheiten führen, und stellt verschiedene Verfahren zur Berücksichtigung von Unsicherheitsaspekten vor. Das Hauptziel der Arbeit ist es, dem Leser einen wissenschaftlich fundierten Überblick über die Herausforderungen der Immobilienwertermittlung und die Möglichkeiten, diese durch den Einsatz von qualitativen und quantitativen Methoden zu minimieren, zu vermitteln.
- Besonderheiten des Immobilienmarktes und ihre Auswirkungen auf die Wertermittlung
- Risikoquellen in der Immobilienbewertung
- Qualitative und quantitative Verfahren zur Unsicherheitsmessung
- Anwendung von Simulationsansätzen (historische Simulation und Monte-Carlo-Simulation) in der Immobilienwertermittlung
- Bewertung von Immobilienportfolios und Immobilienanlagegesellschaften
Zusammenfassung der Kapitel
Das zweite Kapitel definiert die Begriffe „Unsicherheit" und „Risiko" und erläutert die Grundlagen der Immobilienwertermittlung in Deutschland. Es werden die verschiedenen Wertermittlungsverfahren vorgestellt, wobei der Schwerpunkt auf dem Ertragswertverfahren liegt. Die einzelnen Bewertungsparameter des Ertragswertverfahrens werden im Detail beschrieben, und es werden die finanzmathematischen und stochastischen Grundlagen erläutert, die für die Anwendung der Verfahren notwendig sind.
Kapitel 3 beleuchtet die speziellen Anforderungen, die der Immobilienmarkt an die Bewertung von Immobilien stellt. Es wird die Heterogenität des Immobilienmarktes und die daraus resultierenden Schwierigkeiten bei der Wertermittlung hervorgehoben. Des Weiteren werden die Besonderheiten bei der Bewertung von Immobilienanlagegesellschaften und Immobilienportfolios behandelt.
Kapitel 4 analysiert die Unsicherheitsaspekte, die bei der Immobilienbewertung auftreten. Es werden die Risikofaktoren aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes, wie z.B. die Prognose von Erträgen und Aufwendungen sowie die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes, untersucht. Darüber hinaus werden die Systemrisiken bei der Erstellung von Gutachten, wie z.B. die Qualifikation des Sachverständigen, der Gutachtenauftrag, die Wahl des Verfahrens und die Informationsbeschaffung, thematisiert.
Kapitel 5 stellt verschiedene Verfahren zur Berücksichtigung von Unsicherheitsaspekten vor. Es werden qualitative Methoden, wie z.B. Sensitivitätsanalysen und Szenarioanalysen, und quantitative Methoden, wie z.B. historische Simulationen und Monte-Carlo-Simulationen, vorgestellt. Es werden Beispiele zur Veranschaulichung der Anwendung der Verfahren gegeben.
Kapitel 6 wertet die vorgestellten Verfahren zur Berücksichtigung von Unsicherheiten aus. Es werden die Vor- und Nachteile der verschiedenen Methoden diskutiert, und es wird ein Vergleich der Verfahren hinsichtlich ihrer Eignung für die Immobilienwertermittlung vorgenommen.
Im letzten Kapitel werden die Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst, und es wird ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen gegeben. Es wird die Bedeutung von verfeinerten Modellierungsansätzen und steigenden Ausbildungsstandards für die Immobilienbewertung hervorgehoben.
Schlüsselwörter
Die Schlüsselwörter und Schwerpunktthemen des Textes umfassen die Immobilienwertermittlung, den Verkehrswert, Unsicherheitsaspekte, Risikoquellen, Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, Sensitivitätsanalyse, Szenarioanalyse, historische Simulation, Monte-Carlo-Simulation, Immobilienmarkt, Immobilienportfolios, Immobilienanlagegesellschaften, Qualifikation des Sachverständigen, Gutachtenerstellung, Haftung.
- Citar trabajo
- Lena Mordhorst (Autor), 2013, Unsicherheitsaspekte in der Immobilienwertermittlung, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/266913
