Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die rechtliche Struktur unter Berücksichtigung der Klagebefugnis von Wohnungseigentümern

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Die rechtliche Struktur des Wohnungseigentums
2.1 Das Sondereigentum
2.2 Das gemeinschaftliche Eigentum

3. Mögliche Verfahrensbeteiligte
3.1 Der Wohnungseigentümer
3.2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft
3.2.1 Die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft
3.2.1.1 Die Eigentümerversammlung
3.2.1.2 Der Verwalter
3.2.1.3 Der Verwaltungsbeirat

4. Die Klagebefugnis
4.1 Der Begriff der Klagebefugnis
4.2 Die Klagebefugnis des Wohnungseigentümers
4.3 Die Klagebefugnis in Bezug auf nachbarliche Bauvorhaben

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Rechtsprechungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Der Erwerb einer eigenen Wohnung ist ein weitverbreiteter Wunsch, denn mit dem Leben in den eigenen vier Wänden wird vor allem Unabhängigkeit und Freiheit assoziiert. Außerdem genießen Eigentumswohnungen den Ruf als meist krisensichere und risikolose Geldanlage, besonders vor dem Hintergrund wirtschaftlich unsicherer Zeiten. Des Weiteren ist der Kauf einer Eigentumswohnung mit der Aussicht auf ein mietfreies Leben verbunden und damit ein wichtiger Faktor für eine geregelte Altersvorsorge.^[1]

Andererseits sind mit dem Besitz einer Eigentumswohnung auch Pflichten verbunden, die den Wohnungseigentümer in die Verantwortung nehmen. Die Mitwirkung in der sog. Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Verwalter bergen Konfliktpotential und appellieren an die Konsensfähigkeit aller Wohnungseigentümer.

Auch wenn in Wohneigentumsfragen mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine umfangreiche rechtliche Ausgestaltung gegeben ist, gibt es, speziell vor dem Hintergrund der WEG-Novellierung zum 01.07.2007, noch offene Fragen bei WEG-Rechtsstreitigkeiten. Insbesondere ist dabei die unbefriedigende Rechtsprechung zur Klagebefugnis von Wohnungseigentümern anzuführen.

Die vorliegende Seminararbeit soll dem Leser deshalb die rechtlichen Strukturen des WEG näher bringen. Es werden insbesondere der Begriff des Wohnungseigentums unter Berücksichtigung der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum betrachtet, sowie die an der Verwaltung des Wohneigentums beteiligten Parteien und Organe erläutert. Außerdem wird auf die schon angesprochene Klagebefugnis in WEG-Streitigkeiten eingegangen, insbesondere für den einzelnen Wohnungseigentümer im Klageverfahren gegen nachbarliche Bauvorhaben.

2. Die rechtliche Struktur des Wohnungseigentums

Nach § 1 Abs. 1 WEG wird grundsätzlich zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden. Wohnungseigentum kann nach Maßgabe des WEG an Wohnungen begründet werden, das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.^[2]

Die Definition der Wohnung ergibt sich dabei nicht aus dem WEG selbst, jedoch aus Nr. 4 S. 1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes: „Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen; dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC.“^[3]

Das Teileigentum hingegen steht nur im Bezug zu Räumen, die nicht Wohnzwecken, sondern einem beliebigen Zweck dienen, insbesondere gewerblicher oder geschäftlicher Art.^[4]

Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich somit nur in der Art der vorgesehenen Nutzung.^[5] Beide Eigentumsarten bestehen jeweils aus Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum sind unauflöslich miteinander verbunden. So darf nach § 6 Abs. 1 WEG grundsätzlich Sondereigentum nicht ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil belastet oder veräußert werden.^[6]

Bezüglich des Begriffes Wohnungseigentum wird von dem Eigentumsbegriff des allgemeinen bürgerlichen Rechts ausgegangen. Wohnungseigentum ist echtes Eigentum, es setzt sich aus Alleineigentum am Sondereigentum gem. §§ 903 ff. BGB und Bruchteilseigentum am gemeinschaftlichen Eigentum gem. §§ 1008 ff. BGB zusammen.^[7]

Mit seiner rechtlichen Eigenständigkeit ist das Wohnungseigentum daher vererblich, übertragbar, belastbar, pfändbar oder verpfändbar. Das Sondereigentum gem. § 6 WEG kann hingegen kein eigenständiges Verfügungsobjekt sein; gleiches gilt für das Miteigentum auf Grund seiner zwingenden Verbindung von Miteigentum und Sondereigentum.^[8]

In den nachfolgenden Erläuterungen erfolgt eine ausschließliche Betrachtung des Wohnungseigentums, da die vorliegende Arbeit speziell auf das Thema Wohnungseigentum abzielt und das Teileigentum darüber hinaus in der Praxis kaum Relevanz besitzt.

2.1 Das Sondereigentum

Wie unter Gliederungspunkt 2 bereits erwähnt, umfasst das Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG „das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“

Demnach erwirbt der potentielle Käufer beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur Sondereigentum mit der Wohnung an sich, sondern auch einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem beispielsweise das Grundstück oder der gemeinschaftliche Garten zählt.

Eine eindeutige Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist jedoch nicht immer gegeben; unter Berücksichtigung dieses Aspektes wird sich nachfolgend mit den beiden Eigentumsarten näher auseinandergesetzt.

Das Sondereigentum an sich ist gesetzlich nicht genau definiert; als Grundsatz lässt sich jedoch feststellen, dass gemeinschaftliches Eigentum all das ist, was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden ist.^[9]

Gemäß § 5 Abs. 1 WEG sind als Gegenstand des Sondereigentums „zunächst die bei der Begründung des Wohneigentums als Sondereigentum ausgewiesenen Räume, ferner die zu diesen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt, oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird“^[10] zu betrachten.

Grundsätzlich gehören zum Sondereigentum also die Räume der Wohnung sowie die dazugehörenden Keller- und Dachbodenräume, inklusive der Bodenbeläge, Einrichtungen und nichttragenden Wände.^[11]

Die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum hat erhebliche praktische Bedeutung, da der Wohnungseigentümer nach § 13 WEG mit dem Sondereigentum wie ein Alleineigentümer ‚nach Belieben verfahren‘ kann, ‚soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen‘.^[12] Das Gemeinschaftseigentum hingegen berechtigt nur zum Mitgebrauch.^[13]

Außerdem ist die Abgrenzung auch im Hinblick auf die Kostenverteilung von Bedeutung. Der Eigentümer hat Kosten für die Instandhaltung und Sicherheit seines Sondereigentums allein zu tragen, während dessen für entstehende Kosten aus dem Gemeinschaftseigentum die Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist.^[14] Auf Grund der Kostenfrage gibt es immer wieder Unstimmigkeiten über die Zugehörigkeit einzelner Gebäudeteile, insbesondere in Bezug auf Teile, deren gemeinschaftlicher Nutzen nicht klar zu erkennen ist.^[15]

Um einer eindeutigen Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu entsprechen, wird das Wohnungseigentum i. d. R. mit Teilungsvertrag oder Teilungsvereinbarung begründet.^[16]

2.2 Das gemeinschaftliche Eigentum

Nach § 1 Abs. 5 WEG „sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“ gemeinschaftliches Eigentum.

Daraus erkennbar, erfolgt bezüglich des Grundstücks eine positive, im Übrigen für die weiteren Bestandteile eine negative Begriffsbestimmung. Dieser negativen Begriffsbestimmung kommt eine beweisrechtliche Wirkung zu. Kann zu einzelnen Teilen des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes keine eindeutige Zuordnung vorgenommen werden, ist davon auszugehen, dass es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt.^[17] „Mit dem Auffangcharakter des Gemeinschaftseigentums geht daher eine Vermutungswirkung einher.“^[18]

[...]

^[1] Vgl. Ragg, Dorothee: Wohnungseigentum: Nur Vor- oder auch Nachteile?

^[2] Vgl. Brennecke & Partner Rechtsanwälte: Einführung ins Wohnungseigentum – 1. Teil: Die Grundbegriffe.

^[3] Vandenhouten, N. in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 1 Rn. 10.

^[4] Vgl. ebd., § 1 Rn. 17.

^[5] Vgl. Armbrüster, C. in Bärmann, WEG-Kommentar, § 1 Rn. 3.

^[6] Vgl. Vandenhouten, N., ebd., § 1 Rn. 2,3.

^[7] Vgl. ebd., § 1 Rn. 4.

^[8] Vgl. Armbrüster, C., ebd., § 1 Rn. 72.

^[9] Vgl. Hartmann, J.: Was ist Gemeinschaftseigentum – was Sondereigentum? Ein Leitfaden für (künftige) Wohnungseigentümer, S. 1.

^[10] Schneider, W. in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar, § 5 Rn. 7.

^[11] Vgl. Hundt, D.: Hausverwaltung Blog - Gemeinschaftseigentum.

^[12] Vgl. Schmid, Michael J., ebd., § 5 Rn. 1.

^[13] Vgl. Vandenhouten, N., ebd., § 5 Rn. 3.

^[14] Vgl. Hundt, D., ebd., Sondereigentum.

^[15] Vgl. ebd., Gemeinschaftseigentum.

^[16] Vgl. ebd., Sondereigentum.

^[17] Vgl. Armbrüster, C., ebd., § 1 Rn. 52, 53.

^[18] Ebd., § 1 Rn. 53.