Folgenutzung von Brachflächen

Revitalisierung und Redevelopment von brachliegenden Industrieflächen


Hausarbeit, 2012
21 Seiten, Note: 1,7

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Folgenutzungskonzepte für Brachflächen
2.1 Definitionen
2.1.1 Definition von Brachflächen
2.1.2 Definition Redevelopment, Flächenrecycling und Revitalisierung
2.2 Entstehung von Brachflächen
2.3 Typologisierung von Brachflächen
2.4 Brachflächen als Chance und Missstand der Kommunen
2.5 Folgenutzungsansätze
2.5.1 Formen der Folgenutzung
2.5.2 Konkrete Nutzungsmöglichkeiten
2.5.3 Hemmnisse und Risiken der Folgenutzung
2.5.3.1 Physische Altlasten
2.5.3.2 Immobilienwirtschaftliche Risiken
2.5.3.3 Denkmalschutzbestimmungen
2.5.3.4 Rechtliche Verfahren der Folgenutzung
2.5.3.5 Mentale Altlasten
2.5.3.6 Räumliche Inkongruenz zwischen Brachflächenangebot und -nachfrage
2.5.4 Träger der Folgenutzung

3. Resümee

4. Literaturverzeichnis

1. Einleitung

Aufgrund des wirtschaftsstrukturellen Wandels in Deutschland - weg von einer Industriegesellschaft, hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft – sind zahlreiche industriell genutzte Flächen freigesetzt worden. Gewerbliche Brachflächen stellen für die Kommunen einen städtebaulichen Missstand dar, da durch die fehlende Nutzung Steuerausfälle entstehen und das Erscheinungsbild des jeweiligen Standorts beeinträchtigt wird. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht beinhalten diese Brachflächen ein hohes Nutzungspotenzial, da eine Revitalisierung dieser Flächen oft kostengünstiger ist als ein Neubau. In vielen Fällen befinden sich die Brachflächen in attraktiver Innenstadtlage und weisen eine gute Infrastruktur auf. Allerdings ist die Revitalisierung von Brachflächen auch mit gewissen Risiken verbunden. So können rechtliche Bestimmungen (Baurecht, Denkmalschutz, Umweltschutz etc.) oder auch immobilienwirtschaftliche Risiken (z.B. zu geringe Nachfrage) die finanzielle Tragfähigkeit eines Revitalisierungsprojektes gefährden.

In der vorliegenden Arbeit soll nun untersucht werden, welche Konzepte es für die Folgenutzung von Brachflächen gibt und welche Chancen und Risiken mit derartigen Projekten verbunden sind.

2. Folgenutzungskonzepte für Brachflächen

2.1 Definitionen

Im Folgenden werden die zentralen Begriffe, die in der vorliegenden Arbeit von Bedeutung sind, definiert.

2.1.1 Definition von Brachflächen

Für den Begriff „Brachfläche“ gibt es eine Vielzahl von Definitionen. Bei europäischen Definitionen steht meistens die Vornutzung der Flächen im Mittelpunkt, während bei Definitionen aus den USA die (potenzielle) Existenz von Kontaminationen das wichtigste Kriterium darstellt. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) definiert Brachflächen („Brownfield land“) als Land, das als Folge vorangegangener Industrie-, Gewerbe- oder Regierungsaktivitäten entweder kontaminiert ist oder zumindest sein könnte. In Deutschland existieren keine gesetzlichen Begriffsbestimmungen zu Brachflächen. Lediglich im Landschaftsgesetz von Nordrhein-Westfalen ist eine Definition von Brachflächen vorhanden, derzufolge Brachflächen als Grundstücke gelten, deren Bewirtschaft aufgegeben ist oder länger als drei Jahre nicht genutzt wurde.[1] Die vielfältigen internationalen Definitionen wurden vom Altlasten-Forschungsnetzwerk CLARINET durch folgende Definition gebündelt: „Brachflächen sind Flächen, die aufgegeben wurden oder ungenutzt sind, die tatsächliche oder angenommene Altlastenprobleme haben, die hauptsächlich in entwickelten urbanen Gebieten liegen, die einer Intervention bedürfen, um sie wieder einer nutzbringenden Nutzung zuzuführen“[2].

2.1.2 Definition Redevelopment, Flächenrecycling und Revitalisierung

Wird eine Neunutzung von Immobilien vorgenommen, die ein erhebliches Maß an Investitionskosten erfordern, wird von Redevelopment gesprochen. Nach dem Grad der zur Neunutzung notwendigen Maßnahmen lässt sich das Redevelopment in das Flächenrecycling und die Revitalisierung unterteilen. Unter Flächenrecycling wird die Neu- oder Wiedernutzung von bereits erschlossenen Flächen verstanden, die üblicherweise zuvor anderweitig genutzt wurden. Revitalisierung bezieht sich auf die Anpassung der Ausstattung und Qualität der Immobilie an veränderte Marktverhältnisse. Im Gegensatz zum Flächenrecycling wird bei der Revitalisierung der ursprüngliche Nutzungszweck beibehalten. Die Revitalisierung steht zudem nicht mit dem Ablauf der technischen Nutzungsdauer des Gebäudes in Verbindung, sondern resultiert ais der wirtschaftlichen Veraltung des Objekts.[3]

2.2 Entstehung von Brachflächen

Im Zeitraum von 1850-1900 wurden in Deutschland viele Fabrikanlagen innerhalb der Innenstädte errichtet, da dort die Infrastruktur üblicherweise sehr gut war. Im Lauf des 20. Jahrhunderts siedelten immer mehr Unternehmen in die Peripherie um und ließen Gebäude und Areale zurück, die zunehmend verwahrlosten.[4] Im Ruhrgebiet und in Norddeutschland entstanden zudem viele Brachflächen durch die Stilllegung von Kohlezechen und Werftanlagen in den 1960er und 1970er Jahren. In Bezug auf die Brachflächen in Deutschland zeigen sich generell zwei unterschiedliche Entstehungsmuster. Im norddeutschen Raum entstanden in den altindustrialisierten Regionen Brachflächen mit einer großen Flächenausdehnung. In diesen Brachflächen spiegeln sich die negativen Zukunftserwartungen hinsichtlich der Branchenentwicklung wider. Im süddeutschen Raum sind dagegen kleine Grundstücksgrößen vorherrschend, die in hoch verdichteten Räumen mit günstiger Infrastruktur liegen. Diese Brachflächen sind eher Ausdruck von räumlichen Umstrukturierungs- und Dezentralisierungstendenzen mit positiven Zukunftserwartungen.[5] Generell lässt sich konstatieren, dass Industrie- und Gewerbebrachflächen in Deutschland in denjenigen Regionen zahlreich vorhanden sind, die von beschäftigungsintensiven, traditionellen Industriesektoren geprägt waren.[6] Im gesamten westdeutschen Raum entstanden in den 1990er Jahren auch zahlreiche Brachflächen durch die Privatisierung von Bundesbahn und Bundespost. Der Bestand an nicht mehr betriebsnotwendigen Flächen umfasste dabei circa 3.000 Hektar.[7]

Nach der deutschen Wiedervereinigung entstanden in Ostdeutschland zahlreiche Brachflächen, da viele unrentable Staatsbetriebe nicht mehr weitergeführt wurden. Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen stellen altindustrialisierte Wirtschaftsregionen dar, wobei zu DDR-Zeiten die dortige Industriestruktur nicht qualitativ weiterentwickelt wurde.[8] Durch den massiven Rückgang der industriellen Aktivitäten infolge des fast vollständigen Umbaus der wirtschaftlichen Strukturen hat in Ostdeutschland Brachflächen entstehen lassen, die sowohl vom Gesamtumfang als auch von der Größe der einzelnen Flächen herausragend sind. Von Vorteil war, dass mit der Treuhandanstalt und der späteren Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft Institutionen gegründet wurden, die durch ihren gesetzlichen Auftrag zur Flächenvermarktung in der Verantwortung für einen aktiven Umgang mit diesen Brachflächen stand. Zudem war bei diesen Institutionen auch die erforderliche finanzielle Leistungsfähigkeit vorhanden.[9]

Ein besonderer Typus von Brachfläche mit einem speziellen Entstehungs-zusammenhang stellen die militärischen Standorte dar. Nach Ende des Kalten Krieges wurde in Europa ein massiver Truppenabbau betrieben, der auch zur Freigabe ehemaliger Militärflächen führte. Beispielsweise wurden weltweit in den letzten zwei Jahrzehnten über 8.000 militärische Liegenschaften mit insgesamt über einer Million Hektar Fläche freigegeben.[10] In Deutschland wurden neben reinen Kasernenflächen auch größere Wohnquartiere freigegeben, die zuvor vor allem von den alliierten Truppen benutzt wurden.

Darüber hinaus erhält die Brachflächenproblematik in Deutschland seit den 1990er Jahren eine zusätzliche Dimension infolge einer veränderten Liegenschaftspolitik der großen Konzerne. Lange Zeit wurde Grundbesitz als elementarer Grundbesitz des Betriebsvermögens angesehen. In den letzten zwei Jahrzehnten zeigte sich jedoch die Entwicklung, dass der Wert – respektive der unzureichend realisierte Wert – von Unternehmensimmobilien in den Vordergrund rückte. Ursache hierfür war unter anderem die Diskussion um den „Shareholder-value“ sowie eine veränderte Einschätzung stiller Reserven. Nunmehr werden unter dem „Stichwort ‚Facility-Management’ nicht nur die Bewirtschaftungskosten firmeneigener Liegenschaften – Grundstücke und Gebäude – stärker unter Kosten- und Einsparungsgesichtspunkten, sondern auch unter Ertragssteigerungs- und Verwertungsgesichtspunkten analysiert“[11]. Somit wird für Teile des betrieblichen Immobilienbestands nun intensiver nach alternativen Nutzungs- und Vermarktungsmöglichkeit gesucht.[12]

2.3 Typologisierung von Brachflächen

Brachflächen können anhand einer ABC-Typisierung kategorisiert werden. Dies ist in der folgenden Abbildung dargestellt.

Tabelle 1: ABC-Typisierung von Brachflächen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Franz (2008), S.60

[...]


[1] Vgl. Franz (2008), S.52

[2] Franz (2008), S.52

[3] Vgl. Pfnür (2004), S.184

[4] Vgl. Hölzel (2000), S.32

[5] Vgl. Wegner (2005), S.8

[6] Vgl. Institut für Bodenmanagement (IBoMa) / Institut für alternative Kommunalplanung (AKOPLAN) (2002), S.8

[7] Vgl. Kahnert / Rudowsky (1999), S.7

[8] Vgl. Wegner (2005), S.9

[9] Vgl. Kahnert / Rudowsky (1999), S.6

[10] Vgl. Franz (2008), S.58

[11] Kahnert / Rudowsky (1999), S.6

[12] Vgl. Kahnert / Rudowsky (1999), S.6 f

Ende der Leseprobe aus 21 Seiten

Details

Titel
Folgenutzung von Brachflächen
Untertitel
Revitalisierung und Redevelopment von brachliegenden Industrieflächen
Hochschule
Ruprecht-Karls-Universität Heidelberg
Note
1,7
Autor
Jahr
2012
Seiten
21
Katalognummer
V270062
ISBN (eBook)
9783656614593
ISBN (Buch)
9783656614524
Dateigröße
524 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
folgenutzung, brachflächen, revitalisierung, redevelopment, industrieflächen
Arbeit zitieren
Diplom-Soziologe / PR-Berater (DPRG) Tilmann Wörner (Autor), 2012, Folgenutzung von Brachflächen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/270062

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