Der klassische Fall einer fristlosen Kündigung ist der des Zahlungsverzugs. Er ist aber nicht der einzige, bei dem gekündigt werden kann. Weniger bekannt, aber nicht weniger wirksam ist die Kündigung, wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt, sondern zu spät. Dabei handelt es sich um einen Vertragsverstoß, welchen der Vermieter nicht hinnehmen muß und wegen dessen, nach Einhaltung gewisser Formalien, gekündigt werden kann. Wie das sicher geht, wird vorliegend im Detail erklärt.
Dabei erläutere ich zum einen die rechtlichen Voraussetzungen und Abläufe und gebe Ihnen per Zitat sämtliche Urteile an die Hand, die Sie bei einer Durchsetzung brauchen. Parallel haben wir immer einen Blick auf die Formalien - damit Ihre Kündigung nicht an einem vermeidbaren Formproblem scheitert (wie leider viel zu oft). Schließlich formuliere ich exemplarisch ein Kündigungsschreiben, das Sie als Vorlage nutzen, d.h. auf Ihren Fall anpassen und dann nach außen hin verwenden können.
Das Buch ist ein Arbeitsmittel für Eigentümer und Hausverwalter, das Sie
1. über Ihre Rechte in diesem speziellen Bereich umfassend und verständlich informiert und
2. Ihnen ohne viel Zeitaufwand die Umsetzung erlaubt.
Inhaltsverzeichnis
I. Einleitung
II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin
1. die heutige gesetzliche Regelung: § 556b BGB
a) gleiche Regelung für Wohnraum- und für Gewerberaum-Mietverträge
b) Samstag als Werktag
c) genauer Fälligkeitstermin
d) nach dem Gesetz geschuldete Handlung zur Fristwahrung
2. Regelung für Mietverträge, geschlossen vor dem 01.09.2001: § 551 BGB a.F.
3. alte Regelung für noch existente DDR-Mietverträge
4. abweichende Fälligkeit kraft Mietvertrags
5. Fazit
III. die Abmahnung
1. rechtliche Grundlage: § 543 Abs. 3 BGB
2. warum abmahnen?
3. Form und Inhalt einer Abmahnung
a) mündliche Erklärung versus Schriftform
b) was ist der notwendige Inhalt einer Abmahnung?
c) keine Kündigungsandrohung notwendig
d) Formulierungsfehler und Formulierungshilfe
e) Umstände, bei denen erhöhte Anforderungen gelten
aa) zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung
bb) langfristige abweichende Vertragspraxis
cc) Zahlung durch Dritte, z.B. Jobcenter
f) Abmahnung durch Kündigung
IV. die Kündigung
1. inhaltliche Voraussetzungen
2. die Formalien des Kündigungsschreibens
a) Schriftform
b) Beteiligte
c) Zugangsnachweis
d) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
3. die Angabe des Kündigungsgrundes
4. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
5. Erläuterungen
Zielsetzung & Themen
Das Werk vermittelt Eigentümern und Hausverwaltern das notwendige juristische Wissen und die praktische Anleitung, um bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung wirksam den Mietvertrag zu kündigen. Ziel ist die rechtssichere Durchsetzung einer Kündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Anforderungen an Abmahnungen und die Einhaltung formaler Korrektheit.
- Rechtliche Grundlagen der Fälligkeit der Miete und Verzug
- Notwendigkeit und inhaltliche Anforderungen an eine "qualifizierte Abmahnung"
- Strategien für den Umgang mit Sonderfällen wie Mietzahlungen durch das Jobcenter
- Formale Anforderungen und Risiken bei der Zustellung von Kündigungsschreiben
- Praktische Formulierungsbeispiele für Abmahnungen und Kündigungen
Auszug aus dem Buch
2. warum abmahnen?
Die Zahlung außerhalb der für das Mietverhältnis maßgeblichen Fälligkeitstermine, d.h. mit Verspätung, ist eine Vertragsverletzung. Denn der Vertrag sieht vor, daß der Mieter bis zu einem bestimmten Termin zahlen muß. Wenn der Mieter sich nicht dran hält, hat er den Vertrag nicht eingehalten.
Man mag nun meinen, das sei doch marginal. Wichtig sei, daß die Miete eingehe. Ob sie einen Tag oder eine Woche verzögert eintreffe, spiele nur eine untergeordnete Rolle.
Dem stehen drei wichtige Aspekte gegenüber:
Zum einen kommt es für die Frage, ob etwas formal betrachtet eine Vertragsverletzung ist oder nicht, nicht darauf an, wie schwer sie ist. Daß bei einer Zahlung nach Fälligkeit der Vertrag nicht eingehalten ist, ist jedenfalls nicht bezweifelbar: es gibt die Fälligkeitsregelung, also muß man sie auch beachten.
Zum zweiten kann eine verspätete Zahlung durchaus enorme Schwierigkeiten für den Eigentümer verursachen.
Beispiele:
- Viele Wohnungen sind finanziert, die Kreditraten werden vom gleichen Konto abgebucht, die Abbuchungen sind idR. terminlich so abgestimmt, daß sie aus den Mieteinnahmen gezahlt werden können. Geht die Miete nicht pünktlich ein, überweist die Bank die fällige Kreditrate nicht und der Eigentümer wird seiner finanzierenden Bank gegenüber säumig. Je nach Kreditvertrag kann das erhebliche Schwierigkeiten und Kosten auslösen.
- Nicht nur Kreditraten, auch Betriebskosten werden aus den Mieteingängen bezahlt. Der Mieter hat kein Verständnis dafür, daß eine Heizöllieferung ausbleibt und die Heizung im Winter dann kalt ist, aber zuverlässige Zulieferer haben Sie insbesondere dann, wenn Sie sie pünktlich zahlen. Vielleicht möchte auch der Hauswart pünktlich seinen Lohn erhalten. Und so weiter.
Zusammenfassung der Kapitel
I. Einleitung: Diese Einleitung zeigt auf, dass bei unpünktlicher Mietzahlung verschiedene Handlungsoptionen bestehen, wobei die Kündigung nach einer Abmahnung ein rechtlich gangbarer Weg ist, um auf die Vertragsstörung zu reagieren.
II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin: Dieses Kapitel erläutert die gesetzliche Fälligkeitsregelung gemäß § 556b BGB sowie Ausnahmen für ältere Mietverträge und die Bedeutung von Werktagen für die Mietzahlung.
III. die Abmahnung: Hier werden die rechtliche Funktion, der notwendige Inhalt sowie die formalen Voraussetzungen einer qualifizierten Abmahnung dargelegt, die zwingend erforderlich ist, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden kann.
IV. die Kündigung: Das letzte Hauptkapitel führt durch die inhaltlichen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben, behandelt die formale Gestaltung, Zustellungsrisiken und gibt konkrete Formulierungsbeispiele für die Praxis.
Schlüsselwörter
Mietvertragskündigung, unpünktliche Mietzahlung, Abmahnung, § 556b BGB, Fälligkeit, Werktage, Zahlungsverzug, fristlose Kündigung, Wohnraummietrecht, qualifizierte Abmahnung, Schriftform, Zustellnachweis, § 543 BGB, Mietrückstand, Rechtzeitigkeitsklausel.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in diesem Buch grundsätzlich?
Das Buch bietet Vermietern und Verwaltern einen praktischen Leitfaden für den Fall, dass Mieter ihre Miete wiederholt unpünktlich zahlen. Es erklärt, wie man rechtssicher auf dieses vertragswidrige Verhalten reagiert.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die korrekte Bestimmung des Fälligkeitstermins der Miete, die Anforderungen an eine wirksame Abmahnung und die formgerechte Durchführung einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungsweise.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist es, den Vermieter in die Lage zu versetzen, bei wiederholter Unpünktlichkeit des Mieters eine rechtssichere Kündigung auszusprechen und diese auch in einem möglichen Gerichtsverfahren erfolgreich zu vertreten.
Welche wissenschaftliche bzw. rechtliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Auswertung aktueller Rechtsprechung, insbesondere Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH), und kombiniert diese mit praxisnahen Formulierungshilfen für den Vermieteralltag.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Bestimmung des Mietzahlungszeitpunkts, die detaillierte Darstellung des Abmahnungserfordernisses inklusive der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit sowie die Formalien des eigentlichen Kündigungsschreibens.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Kündigung, unpünktliche Zahlung, Abmahnung, Zahlungsverzug, Mietrecht, Fälligkeit, BGB-Vorschriften und gerichtliche Durchsetzbarkeit.
Muss ich den Mieter unbedingt abmahnen, bevor ich kündigen kann?
Ja, bei Kündigungen wegen unpünktlicher Zahlungsweise ist eine Abmahnung in der Regel zwingend erforderlich, um dem Mieter die Konsequenzen seines Verhaltens vor Augen zu führen und ihm die Chance zur Verhaltensänderung zu geben.
Zählt der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist mit?
Nach aktueller BGH-Rechtsprechung zählt der Samstag bei der Berechnung der dreitägigen Zahlungsfrist für die Miete gemäß § 556b BGB nicht als Werktag mit, da an diesem Tag üblicherweise keine Bankgeschäfte abgewickelt werden.
- Citation du texte
- Tobias Scheidacker (Auteur), 2014, Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/272878
