Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Risiken einer Immobilien Investition
2.1 Allgemeines
2.2 Varianz und Standardabweichung
2.3 Due-Diligence-Real-Estate und Immobilien-Risiko
2.4 Die einzelnen Risikokategorien
2.4.1 Markt Risiko
2.4.2 Standort Risiko
2.4.3 Entwicklungsrisiko
2.4.4 Kostenrisiko
2.4.5 Bauliches Risiko
2.4.6 Ertragsausfall Risiko
2.4.7 Liquiditätsrisiken
2.4.8 Rechtliche Risiken
2.4.9 Steuerliche Risiken
2.4.10 Umwelt Risiken
2.4.11 Verwertungsrisiken
2.4.12 Fazit
3 Risk Management
3.1 Allgemeines
3.2 Risikopolitik
3.3 Identifikation von Risiken
3.4 Analyse von Risiken
3.5 Bewältigung
3.6 Controlling
4. Fazit
5. Literaturverzeichnis (inklusive weiterführender Literatur)
1 Einleitung
Immobilien stellten sowohl früher als auch heute eine entscheidende Assetklasse dar. Rasant verändert hat sich in den letzten Jahren nur die Betrachtungs- und Beurteilungsweise der Immobilien. Durch die Mobilität von Kapital und Produktion ergab sich auch eine Internationalsierung der Immobilienmärkte. Dies wiederum rief gleichzeitig nach einer Standardisierung über die nationalen Grenzen hinweg und somit auch zu einer Professionalisierung der Marktteilnehmer.
Im Vergleich zu Immobilienmärkten im angelsächsischen Raum war das Vorgehen bei Investitions- und Devestitionsentscheiden institutioneller Anleger in der Schweiz als auch in Deutschland sehr statisch und kaum durch Bewertung möglicher Alternativen geprägt.
Alte Denkmuster mussten aufgegeben werden, da durch Fusionen und Firmenübernahmen auch die Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft plötzlich änderten und dadurch Denkweisen Einzug hielten, die Immobilien als reines Investment betrachteten und gleichzeitig in einen Vergleich mit anderen Assetklassen setzten.
Begriffe wie Substanzwert und Bruttorendite, die über Jahre als das entscheidende Kriterium angesehen wurden, wurden mehr und mehr ersetzt durch DCF, IRR und Performance. Im weiteren ging der Betrachtungshorizont weg von der reinen Objektbetrachtung einzelner Immobilien hin zu Portfolioüberlegungen. Neue Begriffe tauchten auf, unter anderem auch derjenige der Due-Diligence-Real-Estate.
Die Behandlung des Begriffs Due-Diligence-Real-Estate soll innerhalb dieser Arbeit vor allem aus einem Blickwinkel des institutionellen Immobilieninvestors, der Immobilien als Anlageobjekte betrachtet, erfolgen. Es soll deshalb einerseits beurteilt und analysiert werden, welche Risiken diese Investoren bei ihren Investitions- / Devestitionsentscheidungen eingehen und anderseits, was sie selber als Immobilien-Risiko betrachten und wie diese Risken gemanagt werden können
2 Risiken einer Immobilien Investition
2.1 Allgemeines
Im Methodenbeschrieb eines der namhaftesten Immobilienbewerter der Schweiz steht zu lesen: „Der Diskontsatz reflektiert das aktuelle Risiko dieser Immobilie. Unter Risiko versteht sich dabei die Wahrscheinlichkeit der Veränderung des Marktpreises“. In dieser pauschalisierenden Aussage zeigt sich die Problematik des Begriffs des Immobilien-Risikos deutlich und lässt verstehen, warum bis heute weder in der Praxis noch in der Literatur eine exakte und allgemeinverbindliche Definition des Begriffs „Immobilien-Risiko“ besteht.
Je nach Perspektive und Blickwinkel werden unter dem Begriff Immobilien-Risiko unterschiedliche Dinge verstanden. Eine nicht repräsentative, aber in ihrem Resultat doch eindeutige Umfrage bei einigen namhaften Investoren in der Schweiz hat gezeigt, dass diese unter den Begriff Immobilien-Risiko folgende „Befürchtungen“ subsumieren:
1. die anvisierte Rendite nicht zu realisieren
2. Beschädigung oder Zerstörung der Bauten
3. Wertverlust des Objektes bzw. des Portfolios
4. Leerstand
5. Mietzinsausfälle infolge Zahlungsunfähigkeit der Mieter
Auffallend ist, dass der traditionelle Investitions- und Entscheidungsprozess sich nach wie vor vor allem mit dem Objekt als solchem und kaum mit dem bereits bestehende Portfolio und dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld ([1] ) auseinandersetzt. Dies führt zu einem von Roulac ([2] ) festgestellten Phänomen der Immobilien-Investoren: „Buying the best deal in the worst market“.
Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch, dass unter dem Begriff Immobilien-Risiko in erster Linie immer nur etwas Negatives verstanden wird und keiner der Befragten das Risiko quantifizieren konnte.
2.2 Varianz und Standardabweichung
Einige Investoren versuchen, in Analogie zu der betriebswirtschaftlichen Forschung, die Varianz oder Standardabweichung der historisch realisierten Immobilien-Erträge zu berechnen und diese als Mass des Immobilienrisikos zu verwenden. Unabhängig davon, ob sich Immobilienrisiken wirklich mittels Standardabweichung oder Varianz messen lassen, muss in der Praxis festgestellt werden, dass die verfügbaren Daten und Informationsgrundlagen der Immobilienmärkte hiefür bis heute keine hinreichende Datenbasis bilden und somit entsprechende Berechnungen und die daraus resultierenden Resultate eigentlich nur mit grösster Vorsicht zu geniessen sind.
2.3 Due-Diligence-Real-Estate und Immobilien-Risiko
Aehnlich wie Vogler ([3] ) ist deshalb, auch mit Blick auf die Praxis, der Begriff Immobilien-Risiko einerseits mit der Wahrscheinlichkeit, dass der Investor nicht die von ihm gewünschte Performance erzielt und anderseits mit dem möglicherweise eintretenden absoluten Verlust zu umschreiben.
Für die DDRE bedeutet dies, dass das Immobilien-Risiko nicht durch eine einzelne Kennzahl ausgedrückt werden kann. Eine DDRE hat vielmehr eine Vielzahl von markt- und objektbezogenen Parametern zu analysieren und zu bewerten. Dies ermöglicht dem Auftraggeber erst, eine subjektive Beurteilung der verbleibenden Risiken vornehmen zu können. Und aufgrund dieser Beurteilung kann er auch erst abschätzen, ob er in der Lage und gewillt ist, diese Risiken zu tragen. Die negative Korrelation von Risiko und Information bewirkt, dass je höher und detaillierter der Informationsstand ist, desto mehr das Risiko sinkt.
2.4 Die einzelnen Risikokategorien
2.4.1 Markt Risiko
Das Marktrisiko ist das entscheidenste Risiko eines Immobilien-Investors. Es resultiert aus makroökonomischen Veränderungen und lässt sich durch den Investor kaum beeinflussen. Die drei diesbezüglich wichtigsten Parameter im Immobilienmarkt sind derzeit die Inflationsrate, die Veränderungen der Immobilienpreise bzw. –werte sowie die Veränderungen der Zinsen. Insbesondere die institutionellen Investoren, bei denen die Assetklasse Immobilien im Vergleich und dadurch auch gleichzeitig im Konkurrenzkampf zu den übrigen Assetklassen steht, sind sehr empfindlich auf Zinsänderungen. In einem Multi-Asset-Portfolio können Veränderungen der Zinssituation als auch Ausschläge an den Aktienmärkten die Vorteilhaftigkeit von Immobilien-Investitionen rasch vom Positiven ins Negative und umgekehrt verwandeln.
2.4.2 Standort Risiko
Bei der Beurteilung des Standort-Risikos geht es in einem ersten Schritt vor allem darum, das regionale, grossräumige Umfeld zu beurteilen und abzuschätzen, welche Faktoren zu einer Veränderung der heutigen Situation führen könnten. In einem zweiten Schritt gilt es, die Micro-Lage zu beurteilen. Die Micro-Lage ist für eine Immobilie einer der wichtigsten Beurteilungspunkte. Sozioökonomische und soziodemographische Entwicklungen wie auch Aenderungen in den Nachfrageverhältnissen, konkurrierende Flächenangebote, Veränderungen rechtlicher Natur, neue Lebensgewohnheiten, ja sogar eine neue politische Ausrichtung einer Stadtregierung können heute innert kürzester Zeit zu massiven Veränderungen der Lageklasse und somit des Wertes einer Immobilie führen. Nicht von ungefähr kommt der bekannte Ausspruch „1. die Lage, 2. die Lage und 3. nochmals die Lage“.
2.4.3 Entwicklungsrisiko
Immobilien müssen erst einmal „entwickelt“ und gebaut werden. In dieser Phase können Fehler in der Beurteilung zu massiven Auswirkungen führen. Als Hauptrisiken in dieser Phase muss das Zeitrisiko, das Kostenrisiko sowie das Vermarktungsrisiko angesehen werden.
Das Zeitrisiko besteht darin, dass bei einer Projektentwicklung die behördlichen Bewilligungen nicht rechtzeitig vorliegen, nicht rechtzeitig mit der Erstellung begonnen werden kann oder die Fertigstellung der Bauten nicht rechtzeitig erfolgt.
2.4.4 Kostenrisiko
Das Kostenrisiko wird vorerst nur als Gefahr verstanden, dass die Erstellung einer Baute teuerer zu stehen kommt, als angenommen. Dies ist jedoch nur die eine Seite der Medaille. Die andere Seite stellen die jährlichen Betriebskosten dar, die je nach Konstruktion und Bauweise eines Gebäudes sehr differenzieren können. Eine starke Beeinflussung der jährlich wiederkehrenden Kosten ist nach der Entwicklungs- und Bauphase meist nicht mehr möglich ([4] ). In Anbetracht der langen Lebens- und Nutzungsdauer von Immobilien somit ein absolut entscheidender Faktor.
2.4.5 Bauliches Risiko
Wie bereits früher ausgeführt, stellt das Risiko des baulichen Zustandes für die meisten Immobilien-Investoren das grösste Risiko der Assetklasse Immobilien dar. Neutral betrachtet ist das Substanzrisiko jedoch leicht zu handhaben, da diese Risiken grösstenteils versicherbar sind, und sich somit nur die Frage von Aufwand und Ertrag stellt. Unvorhergesehen auftretende Mängel können zudem, wenn auch unter Einsatz gewisser finanzieller Mittel, rasch angegangen und, anders als bei gesamtwirtschaftlichen Veränderungen, in der weiteren Ausdehnung verhindert werden.
2.4.6 Ertragsausfall Risiko
Grundlage der Erträge einer Immobilie sind die aktuell existierenden Mietverhältnisse zu einem bestimmten Stichtag. Die mögliche, zukünftige Entwicklung dieser Erträge hängt von zwei Hauptfaktoren ab. Einerseits von den allgemeinen Marktentwicklungen, insbesondere dem Angebot und der Nachfrage nach Räumen, und anderseits von der Bonität der einzelnen Mieter.
Beide Faktoren können sich rasch verändern und sind durch den Immobilien-Investor kaum beeinflussbar, da das Bonitätsrisiko der Mieter stark mit deren wirtschaftlichen Erfolgen und der allgemeinen Wirtschaftslage in Zusammenhang hängt.
[...]
[1] Dies zeigte auch die Umfrage von Suter (Anlageentscheide bei Immobilieninvestition, S. 197) die zwar schon aus dem Jahre 1995 datiert, aber anscheinend hat sich in den Köpfen der Immobilien-Investoren noch nicht allzu viel verändert.
[2] Roulac Stephen E. (Instittutional Rea Estate Investing Processes, Due Diligence Practices and Market Conditions) in Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 6, Nr. 4 2000 / S. 388
[3] Vogler Jochen H. (Risikoerkennung, -messung und –steuerung für Immobilieninvestoren) in Handbuch Immobilieninvestition S. 280
[4] Vergleiche hiezu auch Abb. Nr. 2