Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundlagen zur Due-Diligence-Real-Estate
2.1 Informationsgrundlagen bei Immobilien-Investitionen
2.2 Methoden zur Beurteilung von Immobilien
2.3 Der Begriff „Due Diligence“
2.4 Definition von Due-Diligence-Real-Estate
3 Abgrenzung der Due-Diligence-Real-Estate
3.1 Allgemeines
3.2 Abgrenzung gegenüber der Verkehrswertschätzung
3.3 Abgrenzung gegenüber der Unternehmensbewertung
3.4 Abgrenzung gegenüber der Investitonsrechnung
3.5 Abgrenzung gegenüber dem Controlling
3.6 Abgrenzung gegenüber der Revision
4. Fazit
5. Literaturverzeichnis (inklusive weiterführender Literatur)
1 Einleitung
Immobilien stellten sowohl früher als auch heute eine entscheidende Assetklasse dar. Rasant verändert hat sich in den letzten Jahren nur die Betrachtungs- und Beurteilungsweise der Immobilien. Durch die Mobilität von Kapital und Produktion ergab sich auch eine Internationalsierung der Immobilienmärkte. Dies wiederum rief gleichzeitig nach einer Standardisierung über die nationalen Grenzen hinweg und somit auch zu einer Professionalisierung der Marktteilnehmer.
Im Vergleich zu Immobilienmärkten im angelsächsischen Raum war das Vorgehen bei Investitions- und Devestitionsentscheiden institutioneller Anleger in der Schweiz als auch in Deutschland sehr statisch und kaum durch Bewertung möglicher Alternativen geprägt.
Alte Denkmuster mussten aufgegeben werden, da durch Fusionen und Firmenübernahmen auch die Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft plötzlich änderten und dadurch Denkweisen Einzug hielten, die Immobilien als reines Investment betrachteten und gleichzeitig in einen Vergleich mit anderen Assetklassen setzten.
Begriffe wie Substanzwert und Bruttorendite, die über Jahre als das entscheidende Kriterium angesehen wurden, wurden mehr und mehr ersetzt durch DCF, IRR und Performance. Im weiteren ging der Betrachtungshorizont weg von der reinen Objektbetrachtung einzelner Immobilien hin zu Portfolioüberlegungen. Neue Begriffe tauchten auf, unter anderem auch derjenige der Due-Diligence-Real-Estate.
2 Grundlagen zur Due-Diligence-Real-Estate
2.1 Informationsgrundlagen bei Immobilien-Investitionen
Liegenschaften wurden früher mehrheitlich als Produktionsfaktor betrachtet. Für die Bewertung und Beurteilung waren vor allem das Bauwerk als solches und somit auch der Substanzwert massgebend. Soweit Immobilien überhaupt als Investitionsobjekte betrachtet wurden, konnten bei entsprechenden Investitionen kaum Fehler begangen werden, da aufgrund der grossen Nachfrage und einer über die Jahre kontinuierlich fortlaufenden Inflation sich immer Wertsteigerungen einstellten. Eine gute Investition unterschied sich von einer schlechten einzig darin, wie lange es ging, bis eine Wertsteigerung eintrat. Fehler heilten sich gewissermassen von selbst.
In den vergangenen 15 Jahren hat die Anerkennung und das Bewusstsein für die Assetklasse Immobilien jedoch stark zugenommen. Galten Immobilien vor 15 Jahren mehrheitlich noch als risikolose Anlagen, so haben die Trendwende der Immobilienmärkte während den 90-Jahren schnell und klar aufgezeigt, dass auch Liegenschaften immer mehr den kurzfristigen Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den Folgen der gesellschaftlichen Veränderungen unterliegen. Dies hat unter anderem dazu geführt, dass eine enorme Professionalisierung der Akteure auf diesem Markt notwendig wurde.
Aufgrund der grossen Probleme einiger namhafter Immobilieninvestoren wurde auch das Bewusstsein geweckt, dass den betriebswirtschaftlichen Aspekten bei Immobilieninvestitionen vermehrt Beachtung zu schenken ist. Insbesondere das Abschätzen der Chancen und Risiken und die daraus resultierenden wirtschaftlichen Konsequenzen für den Investor sollten verstärkt berücksichtigt werden. So mussten auch für die Immobilieninvestition brauchbare Instrumente geschaffen werden, um die Risikofaktoren zu identifizieren und in verlässlicher Weise zu quantifizieren.
2.2 Methoden zur Beurteilung von Immobilien
Bei der Betrachtung der zur Beurteilung von Immobilieninvestitionen in Deutschland als auch der Schweiz angewandten Methoden wird rasch deutlich, dass eine systematische Auseinandersetzung mit dem, mit der Investition in eine Immobilie, verbundene Risiko bisher fast vollständig unterblieben ist ([1] ).
Dies ist um so erstaunlicher, als eine Immobilie als Wirtschaftsgut gesamthaft betrachtet immer ein Unikat darstellt, das sich von jeder anderen Immobilie stark unterscheidet. Somit dürfte bei Immobilienentscheidungen eigentlich nie nur alleine auf Erfahrungs- oder Vergleichswerte als Entscheidungsparameter abgestellt werden.
Die Heterogenität von Immobilien hat auch zu der den meisten Immobilienmärkten eigenen Intransparenz des Marktes geführt ([2] ). In Bezug auf Investitionsentscheide erschwerend kommt hinzu, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern eine relativ lange Lebens- und somit Nutzungsdauer haben.
Trotz dieser Besonderheiten wurden jedoch bis vor kurzem keine Methoden entwickelt oder gar angewandt, die als systematische Analyse von Immobilien bezeichnet werden könnten. Ungeachtet der Intransparenz der Märkte wurde vielfach die Vergleichswertmethode angewandt, um eine mögliche Investition zu beurteilen. Dies führte in vielen Fällen dazu, dass Aepfel mit Birnen verglichen wurden.
Einzig die bautechnische Beurteilung von Immobilien wurde seit Jahrzehnten sehr detailliert vorgenommen und dokumentiert. Die wirtschaftlichen Parameter und Rahmenbedingungen jedoch, wurden, mit Ausnahme des Mietertrages, kaum berücksichtigt. Diese Haltung führte dann auch zu Bewertungen, bei denen der Realwert zwei- bis dreimal stärker gewichtet wurde als der Ertragswert. Weitere wirtschaftliche Rahmenbedingungen wurden gar nicht beachtet und fanden somit auch keinen Eingang in die Bewertung.
Der von Vogler ([3] ) zitierte Scherz des Begründers der Immobilien-Investitionstheorie, James Arnol Graaskamp, verdeutlicht das Resultat einer solchen Vorgehensweise eindrücklich: Die Wahrscheinlichkeit eines durch Marktrisiken verursachten finanziellen Verlustes ist deutlich höher als die der physischen Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes. Trotzdem sind Investoren auch heute noch nicht bereit, gleichviel Geld in die Marktuntersuchungen zu investieren, wie sie für Versicherungsprämien ausgeben. Somit wissen sie nicht mit der nötigen Sicherheit, ob sich ihr Investment rechnet oder nicht. Im negativen Falle können sie deshalb nur darauf hoffen, dass ihre Immobilie abbrennt…. !
In neuerer Zeit hat sich, vor allem bei Portfolio-Transaktionen, für die Prüfung und Beurteilung von Immobilien ein englischer Begriff etabliert, derjenige der Due-Diligence-Real-Estate . Der Begriff Due Diligence ist in der Schweiz als auch in Deutschland vor allem bekannt aus dem M&A Business. Aber obwohl in der Praxis kaum jemand genau weiss, was er im Bereich der Immobilien darunter verstehen darf oder soll, wird dieser Begriff vor allem im Transaktionsbereich immer wieder verwendet. Im angelsächsischen Raum dagegen gehört der Begriff seit längerem zum Standard-Vorgehen bei Prüfung von Immobilien ([4] ) und müsste deshalb dort auch definiert zu sein.
2.3 Der Begriff „Due Diligence“
Der Begriff entstammt ursprünglich dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht, in dem die Haftungsnormen der Personen, welche am Wertpapierhandel beteiligt sind, geregelt sind. Es ging also ursprünglich um die Haftung für Tätigkeiten und Bestätigungen, die ein Fachmann für einen Dritten vornimmt.
Entscheidend in diesem Zusammenhang ist zu wissen, dass im Falle eines Schadens gemäss dem amerikanischen Anlegerschutzrecht nicht der Anleger beweisen muss, dass der Experte unsorgfältig oder gar vorsätzlich falsche Angaben machte, sondern der Experte seinerseits, dass seine Angaben und Ausführungen richtig waren. Dies kann der Experte nur mit der sogenannten Due-Diligence-Defense erreichen, die nachweist, dass er mit der notwendigen und angemessenen Sorgfalt bei seiner Arbeit vorgegangen war.
In der Literatur finden sich unzählige, verschiedene Definitionen von Due Diligence. Für mich die kürzeste und prägnanteste habe ich im Internet bei Prof. Dr. Gerhard Scherrer ([5] ) gefunden. Gemäss diesen Ausführungen kann von einer Due Diligence gesprochen werden, wenn der Prüfer „…had, after reasonable investigation, reasonable ground to believe and did believe, at the time such part of the registration statement became effective, that the statments therin were true and that there was no omission to state a material fact required to be stated therein or necessary to make statements therein not misleading
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass der Begriff Due Diligence folgende vier Hauptpunkte beinhaltet:
1. reasonable investigation
die im allgemeinen Geschäftsverkehr zumutbare und erforderliche Sorgfalt bei Nachforschungen und Ermittlungen
2. reasonable ground to believe und did believe
das im allgemeinen Geschäftsverkehr und in der speziellen Situation vernüftigerweise angebrachte Vertrauen auf Unterlagen sowie Angaben und Informationen von Dritten
3. the statements therin were true
die Erklärung und Berichte des Prüfenden sind wahrheitsgetreu erstellt und enthalten keine irreführenden Angaben
4. no omission to state a material fact
der Bericht enthält keine Auslassungen oder Uebergehungen von Fakten oder Zeugen
Aufgrund dieser vier Hauptpunkte hat sich der Begriff Due Diligence im Bereiche des M&A Business im allgemeinen Sprachgebrauch in seiner Bedeutung etwas weiter gefasst. Generell darf heute im allgemeinen Geschäftsverkehr darunter eine sorgfältige Analyse, Prüfung und Bewertung eines Objektes im Rahmen einer geschäftlichen Transaktion verstanden werden ([6] ). Da „Due Diligence“ bei Akquisitionen zu Verwechslungen mit der juristischen Verwendung des Begriffs führen kann, verwendet man im angelsächsischen Bereich auch den Begriff „acquistion investigation “ ([7] ). Dieser zeigt noch besser als der eigentliche Begriff, wie akribisch und umfassend eine solche Ueberprüfung erfolgen muss, um die Bezeichnung „Due Diligence“ auch zu rechtfertigen.
[...]
[1] so auch Ropeter Sven Eric (Investitionsanalyse) S. 3
[2] gleicher Meinung auch Kesten Ralf (Management und Controlling) S. 21
[3] Vogler Jochen H. (in Handbuch Immbolieninvestition) S. 278
[4] Wahl Stefan „Due Diligence bei Immobilieninvestitionen“ Immobilienzeitung Nr. 21 (1997)
[5] http://www.wiwi.uni-regensberg.de/scherrer/edu/opi/duediligence.html
[6] http://www.wiwi.uni-regensberg.de/scherrer/edu/opi/duediligence.html
[7] http://www.binder-consulting.ch/artikel/diligence.html