Optimierung des Controllings in Immobilienunternehmen

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Formelverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise

2 Grundlagen Immobilien
2.1 Begriff der Immobilie
2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien
2.3 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.4 Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien

3 Immobilienunternehmen
3.1 Gegenstand und Aufgabe
3.2 Ziele von Immobilienunternehmen

4 Controlling
4.1 Definition und Kernaufgaben allgemein
4.2 Immobiliencontrolling
4.2.1 Gegenstand und Definition des Immobiliencontrollings
4.2.2 Mindestanforderungen an ein Immobiliencontrolling
4.2.3 Immobilieninformationssystem
4.2.4 Immobiliencontrolling in der Nutzungsphase
4.2.4.1 Vertragscontrolling
4.2.4.1.1 Mietvertragscontrolling
4.2.4.1.2 Dienstleistungsvertragscontrolling
4.2.4.2 Betriebskostencontrolling
4.2.4.3 Instandhaltungscontrolling
4.2.5 Instrumente
4.2.5.1 Wirtschaftsplan und Objektbudget
4.2.5.2 Cashflow-Planung
4.2.5.3 Kennzahlen
4.2.5.3.1 Begrifflichkeit und Systematisierung
4.2.5.3.2 Absolute Kennzahlen
4.2.5.3.3 Relative Kennzahlen
4.2.5.3.4 Monetäre Kennzahlen
4.2.5.3.5 Nicht-monetäre Kennzahlen
4.2.5.3.6 DuPont-Kennzahlensystem für die Immobilienwirtschaft
4.2.5.3.7 Das Betriebskosten-Kennzahlensystem
4.2.5.4 Benchmarking
4.2.5.5 Bewirtschaftungsanalyse

5 Problembereiche - Herausforderungen
5.1 Immobiliendaten – Erfolgsfaktor Datenverarbeitung
5.2 Bereichsübergreifende Anwendung – Schnittstellenmanagement
5.2.1 Zentrale versus dezentrale Organisation
5.2.2 Reporting und Berichtswesen
5.3 Planungshorizont und Prognoseanforderungen
5.4 Performancemessung und Risikoabbildung
5.5 Konfliktpotenzial durch verschiedene Interessengruppen
5.6 Optimierung betrieblicher Immobilienprozesse
5.6.1 Integration vorhandener Instrumente
5.6.2 Schaffung einer übersichtlichen, konsistenten Kennzahlenstruktur
5.6.3 Zielgruppenspezifische Informationsversorgung

6 Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

Internetquellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien

Abbildung 2: Heterogenität von Immobilien

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus

Abbildung 4: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements im Überblick

Abbildung 5: Zielsystem des Immobilienmanagements

Abbildung 6: Definition des Immobiliencontrollings

Abbildung 7: Ziele der Gebäudeinstandhaltung

Abbildung 8: Kennzahlenkategorien

Abbildung 9: Immobilienwirtschaftlich angepasstes DuPont-Kennzahlensystem

Abbildung 10: Ausschnitt aus der Kennzahlenpyramide für Betriebskosten

Abbildung 11: Analyse der Kostenarten

Abbildung 12: Geschäftsverteilungsplan Immobilienunternehmen

Abbildung 13: Grundfragen eines Berichtswesens

Abbildung 14: Beispiel Standardbericht

Abbildung 15: Beispielbericht auf Objektebene

Abbildung 16: Indikatoren als Grundlage einer Prognose

Abbildung 17: Businessplan einer Immobilie über 10 Jahre

Abbildung 18: Allgemeine Immobilienbilanz

Abbildung 19: Interessengruppen am Immobilienmarkt

Formelverzeichnis

Formel 1: Mietzinsausfallquote

Formel 2: Betriebskostenquote

Formel 3: Mieterfluktuation

Formel 4: Leerstandsrate

Formel 5: Beschwerden

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Die Geschäftsprozesse in Immobilienunternehmen werden immer komplexer und zeichnen sich durch eine starke Ausrichtung auf Kennzahlen aus. Zugleich fordern Entscheidungsträger oft sehr kurzfristig einen aussagekräftigen Überblick über die wirtschaftliche Situation des betreuten Immobilienportfolios.^[1] Unabhängig davon, ob es sich um Bestandsimmobilien, Miet- oder Kaufobjekte handelt, muss es dem Unternehmen möglich sein, auf Anhieb umfassende Informationen über den bestehenden aktuellen Zustand ihrer Immobilien zu erhalten. Tatsache ist jedoch, dass häufig keine ausreichende Möglichkeit zur Performancemessung mittels einheitlicher Kennzahlen besteht. Sofern es weiterhin an einer intelligenten Verknüpfung von Informationen zur Flächennutzung und zu Mietverträgen, über Nebenkosten und Subventionen, zur Optimierung von Dienstleistungsverträgen oder zu Marktindizes fehlt, sind Immobilienkennzahlen weder ortsbezogen, noch regional oder weltweit konsistent.^[2] Das Controlling in Immobilienunternehmen muss sich stetig aktuellen Marktentwicklungen anpassen.^[3]

Hinzu kommt, dass sich die Datenbasis aus internen und externen Daten kontinuierlich vergrößert, was die Anforderungen an die Transparenz und die Rationalität von Managemententscheidungen in Immobilienunternehmen weiter steigert und die Unterstützung des Immobilienmanagements mit umfassenden Systemen erforderlich macht.^[4]

Die damit gesteigerten Anforderungen, die Investoren und auch Eigentümer an die Bewirtschaftung ihrer Immobilien und das Berichtswesen sowie die Performancemessung stellen, bringt das Immobiliencontrolling an seine Grenzen.

1.2 Zielsetzung

Diese Arbeit betrachtet Unternehmen, die Immobilien und deren Bewirtschaftung als Massenproblem verstehen. Unternehmen, die umfangreich Immobilien besitzen, Immobilien mittel- und langfristig betreiben und den Immobilienbestand unternehmerisch führen.

Die Arbeitshypothese lautet:

Immobilienunternehmen brauchen ein funktionierendes Controlling, um die Finanzierung, Bewirtschaftung und Betreuung der Immobilien optimal gewährleisten und unterstützen zu können. Ein funktionierendes Immobilienmanagement muss mit Hilfe eines Immobiliencontrollings und der darin angewandten Planungs- und Kon-trollinstrumente in der Lage sein, eine Performancemessung auf Einzelobjekt- und Portfolioebene vorzunehmen und so eine optimale Steuerung der Immobilie im Interesse des Eigentümers bzw. des Investors zu gewährleisten.

Vor diesem Hintergrund werden die aktuellen Herausforderungen für Immobilienunternehmen im Bereich des Controllings untersucht und kritisch hinterfragt, um daraus Lösungsansätze abzuleiten und einen Anstoß zur Optimierung des Controllings geben zu können.

1.3 Vorgehensweise

Diese Arbeit ist in drei Bereiche gegliedert. An diese Einleitung schließt sich eine Erörterung der Grundlagen der Immobilienwirtschaft an, auf denen diese Arbeit basiert. Dazu erfolgt eine Definition des Begriffs Immobilien mit seinen verschiedenen Ausprägungen sowie anschließend eine Darstellung der Besonderheiten von Immobilien, die die Bewirtschaftung sowie den Umgang mit Immobilien als Investitionsgut für Immobilienunternehmen vor die zu untersuchenden Herausforderungen stellt. Im Weiteren erfolgt eine Abhandlung über Immobilienunternehmen, wobei ihr Gegenstand, die Aufgabenbereiche und die Ziele von Unternehmen der Immobilienbranche erläutert werden. Darauf aufbauend wird im zweiten Bereich eine kurze Einführung in das allgemeine Controlling gegeben, um im Weiteren aufzuzeigen, wie die Zielerreichung von Immobilienunternehmen durch ein spezielles Immobiliencontrolling unterstützt werden kann. Dazu werden die grundlegenden Inhalte und Aufgaben des Immobiliencontrollings sowie einige Instrumente unter Erläuterung ihrer jeweiligen Anwendung dargestellt. Im Hauptteil dieser Arbeit werden dann die sich ergebenden Herausforderungen im Bereich der Immobilienbewirtschaftung während der Nutzungsphase untersucht und anschließend Lösungsansätze formuliert. Die Arbeit endet mit einer Schlussbetrachtung, die die gesammelten Erkenntnisse zusammenfassend darstellt.

2 Grundlagen Immobilien

2.1 Begriff der Immobilie

Der Begriff „Immobilie“ weist im wissenschaftlichen, wie auch im umgangssprachlichen Bereich, eine vielfältige Bedeutung auf und ist darin mit stark differenziertem Inhalt belegt.^[5] Häufig wird in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur in physische, rechtliche, wirtschaftliche und soziale Inhalte des Immobilienbegriffs unterschieden.^[6]

Bei der Betrachtung der physischen Dimension beschränkt sich die Definition allein auf die materiellen Eigenschaften der Immobilie. Diese stellen die bestimmenden Merkmale der Immobilie dar, wie Wände, Böden, Decken und Dächer, welche auf einem Teil der Erdoberfläche errichtet wurden und ein Segment des darüber liegenden Luftraumes künstlich abgrenzen. Die Immobilie ist damit als dreidimensionales Objekt zu verstehen, das Flächen und Räume erzeugt, indem „außen“ und „innen“ durch eine materielle Barriere getrennt werden.^[7] Diese auf die Gebäudestrukturen beschränkte Definition des Immobilienbegriffs, lässt jedoch Grund und Boden, wie auch den Nutzen unberücksichtigt.^[8]

Aus juristischer Sicht wird der Begriff „Immobilie“ weitaus differenzierter betrachtet. Eine universelle Legaldefinition für die „Immobilie“ lässt sich in Deutschland nicht finden, vielmehr ist das Wort „Immobilie“ in keiner wichtigen Gesetzespassage, insbesondere nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), zu finden.^[9] Das BGB beschränkt sich hierbei auf die Definition der Begriffe „Grundstück“ und „Gebäude“. So heißt es in § 94 BGB: „Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammen hängen. … Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.“^[10] Ebenso gehören Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, zu den Bestandteilen des Grundstücks.^[11] Das Steuerrecht ordnet Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile sowie grundstücksgleiche Rechte den unbeweglichen Vermögensgegenständen zu.^[12] Weiterhin lassen die §§ 68 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG), §§ 5 und 6 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und § 1 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) eine Definition des Immobilienbegriffs aus juristischer Sicht zu. Allen gemein ist die zwingende Verbindung von Gebäude und Grundstück.^[13]

Der ökonomische Immobilienbegriff lässt sich wiederum aus zwei Blickwinkeln betrachten. Investitionstheoretisch stellen Immobilien Kapitalanlagen und Sachvermögen dar. Der produktionstheoretische Gedanke hingegen fasst die Immobilie als Produktionsfaktor.^[14] Bei beiden Betrachtungsweisen liegt der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie nicht in ihrer Produktion, sondern ergibt sich aus ihrer Nutzung. Entscheidend für die Werthaltigkeit einer Immobilie sind dabei nicht die historischen Herstellkosten, sondern in welchem Maße eine Nachfrage durch die Marktteilnehmer nach den angebotenen Nutzungsmöglichkeiten besteht.^[15]

Als zentrale Inhalte des investitionstheoretischen Immobilienbegriffs lassen sich in Anlehnung an GRAASKAMP „der abgeschlossene Raum, die Nutzenstiftung dieses Raumes und die zeitliche Dimensionierung der Nutzung“ beschreiben.^[16] Das Verfügungsrecht über den abgeschlossenen Raum, erlaubt dem Eigentümer das Nutzungsrecht für eine bestimmte Zeit unter Gewinnerzielung einem Dritten zu überlassen, der daraus einen Nutzen stiftet. Die Höhe der Mietzahlungen bzw. des Nutzungsentgeltes ist dabei nicht konstant, sondern unterliegt Marktschwankungen. Weiterhin können sich im Zeitablauf die Attraktivität der Immobilie und das Nutzungspotenzial ändern. Durch Abnutzung und technische Veralterung kommt es zu Wertminderungen des Gebäudes oder aus einem Anstieg der Bodenpreise sowie aus Mobilitätsschranken der Mieter können sich Wertsteigerungen ergeben.^[17]

Der produktionstheoretische Immobilienbegriff umfasst Unternehmensimmobilien als Betriebsmittel, die für den Leistungserstellungsprozess des Unternehmens benötigt werden.^[18] Als Produktionsfaktoren dienen sie der Produktion anderer Güter und stellen damit das quantitative und qualitative Potenzial zur Leistungserstellung dar.^[19]

Ein letzter Gesichtspunkt, der der Vollständigkeit halber erwähnt sei, ist der soziale Immobilienbegriff. Jede Immobilie oder jedes Immobilienprojekt beeinflusst das Umfeld und dessen interne sowie externe Bezugsgruppen. Unabhängig davon, ob neue Immobilienprojekte umgesetzt werden oder Bestandsimmobilien bau- oder nutzungsrechtlich umgestaltet werden sollen, führen derartige Entscheidungen bei den Bezugsgruppen oder auch Stakeholdern^[20] aufgrund des unmittelbaren Interesses oder einer mittelbaren Verbindung zu positiven oder negativen Reaktionen. Interne Stakeholder sind dabei beispielsweise Eigentümer, Mieter oder Nutzer, wohingegen die Öffentlichkeit bzw. die Gesellschaft als externe Bezugsgruppen zu verstehen sind. Aufgrund der Tatsache, dass die jeweilige Immobilie für die Öffentlichkeit einen Umweltfaktor darstellt, sind die Interessen vielseitig. Im Fokus stehen dabei der Schutz und die Verbesserung von Lebens- und Wohnqualität.^[21] Ein weiterer Aspekt kann bei dieser Betrachtungsweise Artikel 13 des Grundgesetzes sein, der in Deutschland die Unverletzlichkeit der Wohnung deklariert und damit die Privatsphäre der Bürger innerhalb ihres Wohnraumes schützt.^[22]

2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien

Ebenso vielfältig, wie die Gestaltung des Begriffs der Immobilie, ist der Facettenreichtum ihrer Erscheinungsformen. Die spezifischen Merkmale der Immobilienart und die sich daraus ergebende Nutzung müssen bei der Anwendung eines immobilienspezifischen Controllings zwingend Berücksichtigung finden. HOMANN nimmt eine Systematisierung von Immobilien anhand der Klassifikationskriterien Bebauungszustand, verfügungsrechtlicher Status, übergeordnete Nutzungsart und spezifische Nutzungsart vor. Abbildung 1 stellt die Systematisierung nach HOMANN schematisch dar.^[23]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien^[24]

Die Klassifikation nach dem Bebauungszustand bringt eine Unterscheidung der Immobilien in bebaute und unbebaute Grundstücke mit sich.^[25] Unbebaute Grundstücke wiederum können nach ihrem Entwicklungszustand in Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land unterschieden werden.^[26] Die Kategorisierung anhand der eigentumsrechtlichen Situation bzw. des verfügungsrechtlichen Status gibt Auskunft darüber, ob die Nutzung der Immobilie auf dem durch Kauf oder Eigenerstellung erworbenen Eigentum beruht, oder ob es sich um eine Fremdnutzung im Rahmen eines Rechtsgeschäftes mit einem Dritten, wie beispielsweise ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag, handelt.^[27]

Bei einer Klassifizierung anhand der Nutzungsart lassen sich grundlegend die Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe sowie die Mischform beider unterscheiden. Eine weitere Unterteilung innerhalb der einzelnen Nutzungsart ist dann mittels der jeweiligen Spezifikation möglich.^[28] SCHÄFERS nimmt eine weiter greifende Differenzierung vor und klassifiziert Immobilien unter anderem ebenso nach ihrer Phase im Lebenszyklus, ihrer Lage, der Objektgröße sowie dem Grad der Nutzungsgebundenheit.^[29] Für die Betrachtungen innerhalb dieses Werkes soll eine detaillierte Systematisierung von Immobilien anhand ihrer Art der Nutzung jedoch genügen, sodass im Folgenden näher auf die Besonderheiten und die Merkmale von Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Immobilien eingegangen wird.

Als Wohnimmobilien werden Immobilien bezeichnet, die ausschließlich zur Erfüllung der Wohnfunktion dienen und damit die nachhaltige Befriedigung der Wohnbedürfnisse ihrer Bewohner mit sich bringen.^[30] Nebensächlich dabei ist, ob die Immobilie durch den Eigentümer selbst oder einen Mieter bewohnt wird. Anhand der Anzahl der Wohneinheiten lässt sich eine weitere Unterteilung vornehmen. Häufig wird dabei in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser unterschieden. Sofern ein Objekt mehr als 20 Wohneinheiten umfasst, wird in der Regel anstelle des Begriffes Mehrfamilienhaus das Wort Wohnanlage verwendet.^[31] Im Wesentlichen wird der Wohnungsmarkt durch die demographische Entwicklung beeinflusst. Die daraus resultierenden Auswirkungen auf Haushaltsgrößen und Wohnpräferenzen sowie das verfügbare Einkommen und die Zinsen für Hypothekendarlehen spielen bei der Marktentwicklung eine entscheidende Rolle.^[32] Investoren und Betreiber von Wohnimmobilien sehen aus Sicht der Bewirtschaftung, wie auch bezüglich eines Verkaufs, eine Vielzahl von Werttreibern^[33], wie Baukosten, Mieteinnahmen und Verkaufserlöse sowie Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die zur Erreichung einer potentiellen Wertsteigerung entscheidend sind.^[34] Berücksichtigung finden muss auch die Tatsache, dass Wohnraummietverträge einem besonderen rechtlichen Schutz unterliegen. Hier sind die speziellen Regelungen des BGB zu beachten, die Beschränkungen unter anderem in Bezug auf die Laufzeit, die Kündigungsmöglichkeiten sowie die Miethöhe beinhalten.^[35]

Grundlegend fallen unter Gewerbeimmobilien diejenigen Immobilien, deren Nutzung einen erwerbswirtschaftlichen Zweck verfolgen.^[36] Ebenfalls ist eine Definition anhand einer Negativabgrenzung möglich, indem unter dem Begriff der Gewerbeimmobilien all jene Immobilien erfasst werden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen.^[37] Je nach Flächennutzung lässt sich der Gewerbeimmobilienmarkt jedoch in weitere Teilmärkte gliedern.^[38]

Immobilien, die eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken mischen, werden als gemischt genutzte Immobilien bezeichnet. Anhand einer Negativabgrenzung lässt sich gemäß § 75 BewG eine Mischnutzung erkennen, sofern weder der gewerblich genutzte Anteil, noch der wohnungswirtschaftlich genutzte Anteil 80 Prozent der Jahresrohmiete überschreitet.^[39]

2.3 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut

Das Wort Immobilie entstammt dem Lateinischen und leitet sich von „immobilis“, was so viel heißt, wie „unbeweglich“, ab.^[40] Daraus ergibt sich bereits die zentrale Besonderheit von Immobilien, die eine physische sowie ökonomische Eigenschaft darstellt: Immobilität.^[41] Diese Standortgebundenheit von Immobilien beeinflusst die Nutzungsmöglichkeiten sowie den ökonomischen und subjektiven Wert^[42], da die Immobilie von den äußeren Einflussfaktoren, wie der Lage, der Nachbarbebauung, der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder den unmittelbaren Nachbarn, abhängig ist.^[43]

Eine weitere Besonderheit ist die Heterogenität. Keine Immobilie gleicht der anderen, da jeder Standort durch die klimatischen, infrastrukturellen und demographischen Gegebenheiten sowie die architektonische Gestaltung und die gewählten Nutzungsarten einzigartig ist.^[44] Das folgende Gedankenexperiment soll den Charakter der Heterogenität verdeutlichen:^[45]

Abbildung 2 auf der folgenden Seite zeigt die Grundstücke A und B. Beide Grundstücke sind völlig identisch: Sie haben einen deckungsgleichen Zuschnitt, die gleiche Größe und verfügen über eine übereinstimmende Bodenbeschaffenheit. Gelegen sind die Grundstücke an einer Ausfallstraße^[46], die die Innenstadt mit einem Wohngebiet verbindet. Als Bebauung weisen beide Grundstücke einen Supermarkt auf, welche ebenso in Gänze, also von der Supermarktkette über die Architektur bis hin zu Sortiment und Service, identisch sind. Aus einem simplen Grund wird Markt A dennoch erfolgreicher sein, als Markt B: Menschen bevorzugen es, ihre Besorgungen und Einkäufe nach Feierabend auf dem Heimweg zu erledigen und nicht bereits in den Morgenstunden. Dies allein schon aufgrund der Verderblichkeit mancher Lebensmittel, die einer Kühlung bedürfen. Markt A ist für einen auswärts Fahrenden viel einfacher zu erreichen, da er lediglich rechts abbiegen muss und schon den Parkplatz erreicht. Um auf dem Heimweg Markt B zu erlangen, müsste der Fahrer links abbiegen, was auf einer stark befahrenen Straße zeitraubend und umständlicher ist. Ebenso verhält es sich mit einem Grundstück C, das ebenfalls mit Grundstück A identisch ist, jedoch auf derselben Straßenseite liegt. Auch hier würde Markt A bevorzugt angefahren werden. Sofern die Kunden bei einem überfüllten Parkplatz oder einem Mangel an dem gesuchten Produkt auf Grundstück C ausweichen müssen, ist dies immer noch einfacher durch zweimaliges Rechtsabbiegen möglich. Andersherum müsste der Kunde zweimal links abbiegen und nimmt so auch einen kleinen Umweg in Kauf. In der Praxis wird kaum eine derartige Situation vorzufinden sein. Es verdeutlicht jedoch, dass jedes Grundstück tatsächlich einzigartig ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Heterogenität von Immobilien^[47]

Des Weiteren zeichnen sich Immobilien durch eine lange Realisationszeit aus. Je nach Art und Umfang des Immobilienprojektes kann die Produktionsdauer von der Projektidee bis zur Baufertigstellung und Übergabe an den Nutzer eineinhalb bis fünf Jahre betragen.^[48] Immobilienprojekte weisen eine hohe Kapitalbindung und eine größtenteils irreversible Entscheidung über Flächengröße, die Nutzungsmöglichkeiten und Qualitätsstandards auf, sodass eine exakte Planung erforderlich ist.^[49] Es wird demnach eine lange Vorlaufzeit benötigt, um ein neues Raumangebot zu schaffen. Dies hat zur Folge, dass das Immobilienangebot zeitlich stark verzögert auf Nachfrageänderungen reagieren kann.^[50] Durch diese stark verzögerte Reaktionsfähigkeit und damit eingeschränkte Anpassungsflexibilität ist bei Immobilienprojekten ein höheres wirtschaftliches Risiko gegeben.^[51]

Immobilien zählen darüber hinaus zu Wirtschaftsgütern, die nur begrenzt substituierbar sind. Entscheidend bei der Nachfrage nach Immobilien ist nicht der Preis, sondern der Bedarf an Fläche. Bezüglich ihres Flächenbedarfs zeigen sich Nutzer eher unflexibel.^[52]

Hoher Kapitalbedarf und hohe Transaktionskosten sind ebenso charakteristisch für Immobilien. Immobilieninvestitionen erfordern meist einen hohen und langfristigen Kapitaleinsatz. Die Transaktionskosten, beispielsweise für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie, wozu u. a. Notarkosten, Maklercourtage und die Grunderwerbssteuer zählen, sind häufig abhängig vom Wert der Immobilie und dadurch je nach Investitionsvolumen sehr hoch. Dies macht Immobilien zu Wirtschaftsgütern mit eher geringer Fungibilität^[53].^[54]

Aus dem hohen Maß an Heterogenität, durch die einzigartige Kombination von Lage, Gestaltung und Nutzung, resultiert eine geringe Vergleichbarkeit, was wiederum zu einer eingeschränkten Preis- und Markttransparenz führt. Dieser Umstand hat weiterhin hohe Transaktions- und Informationskosten bei Immobilieninvestitionen zur Folge und führt stets zu Bewertungsunsicherheiten.^[55]

Die Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie beträgt durchschnittlich 74 Jahre und die durchschnittliche Nutzungsdauer von Immobilien im Allgemeinen beträgt 52 Jahre.^[56] Damit zeichnen sich Immobilien im Gegensatz zu normalen Konsumgütern durch eine lange Lebens- und Nutzungsdauer aus. Während die Nutzungsmöglichkeiten des Bodens normalerweise unbegrenzt sind, ist bei Gebäuden eine endliche ökonomische und physische Lebensdauer zu erwarten. Die ökonomische Lebensdauer endet, wenn die Erträge aus einer Immobilie nicht mehr zur Deckung der entstehenden Kosten ausreichen und eine Sanierung^[57] bzw. Revitalisierung^[58] keine entscheidende Renditesteigerung mehr erwarten lässt.

Eine weitere Besonderheit ist die Tatsache, dass die Eigentumsrechte an Immobilien durch gesetzliche Reglementierungen beschränkt sind. Hier ist demnach stets darauf zu achten, dass die Vorschriften des Bau- und Planungsrechts, des Miet- und Steuerrechts sowie unter anderem der Denkmal-, Natur- oder Immissionsschutzgesetze eingehalten werden.^[59]

2.4 Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien

Der Immobilienlebenszyklus stellt die zeitliche Abfolge der Prozesse von der Entstehung eines Gebäudes über verschiedene Nutzungen hin bis zum Abriss dar. Die Betrachtungsweisen des Immobilienmanagements orientieren sich an diesen Phasen.^[60] In der Literatur lassen sich vielfach differenzierte Darstellungen der einzelnen Phasen finden. Für die hier angestrengte Untersuchung sollen lediglich vier Phasen näher betrachtet und entscheidende Merkmale herausgearbeitet werden. Abbildung 3 stellt den betrachteten Immobilienlebenszyklus und dessen Phasen, die im Folgenden näher erläutert werden sollen, schematisch dar:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus^[61]

Die Entwicklungsphase umfasst den Zeitraum der Konzeption der Immobilie. Hier ist ausgehend von einer Bedarfsermittlung die fundamentale Planung eines Gebäudes gemäß den Anforderungen der geplanten Nutzung zielführend.^[62] Entscheiden in dieser Phase, zu Beginn des Immobilienlebenszyklus, ist der Bereich der Projektentwicklung als Kombinationsprozess von Standort, Idee und Kapital.^[63] Im Zentrum dieser Konzeptionsphase kann ein unbebautes Grundstück stehen, das unter Beachtung eines konkreten Flächenbedarfs durch eine Bebauung der gewünschten Nutzung zugeführt wird. Ebenso können Standorterwägungen vordergründig sein, da für die bestimmte Nutzungsabsicht ein geeigneter Standort realisiert werden muss.^[64] Um hierbei im Anschluss an eine Wirtschaftlichkeitsrechnung und Risikobetrachtung über die Umsetzbarkeit des Projektes entscheiden zu können, bedarf es ebenso einer Analyse des Marktes sowie des Standortes. Daraus lassen sich Schlüsse für den gegebenen Bedarf und die gewünschte Nutzung ziehen.^[65] Im Fokus stehen die Objektqualität, die Nutzungsreversibilität, zukünftige Finanzflüsse sowie die zukünftigen Vermietungsmöglichkeiten.^[66]

Mit der Entscheidung für das geplante Immobilienprojekt beginnt die Realisierungsphase. Diese umfasst die Vorbereitung der notwendigen Bauaktivitäten, wie die Bauplanung oder die Ausschreibung und die Vergabe von Bauleistungen sowie die entsprechende Ausführung durch die beauftragten Firmen. Weiterhin zählen die Tätigkeiten im Rahmen der Bauabnahme, einer möglicherweise erforderlichen Mängelbeseitigung und die Inbetriebnahme der Immobilie hierzu.^[67]

Das Ziel der vorangegangenen Planung und Realisierung ist letztlich der Betrieb der Immobilie gemäß ihrer Bestimmung. Mit Inbetriebnahme der Immobilie beginnt verhältnismäßig die längste Phase im Immobilienlebenszyklus: Die Nutzungsphase.^[68] Weiterhin ist diese Phase unter Berücksichtigung der kumulierten Kosten die bedeutendste Phase des gesamten Lebenszyklus.^[69] Innerhalb der Nutzungsphase ist es Aufgabe eines ganzheitlichen Immobilienmanagements, durch eine bestmögliche kaufmännische, technische und infrastrukturelle Betreuung und Bewirtschaftung^[70], „eine optimalen Wertschöpfung im Hinblick auf die Nutzbarkeit, Kostenwirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit der Immobilie zu gewährleisten.“^[71] In dieser Phase ist aus technischer Sicht eine Dokumentation und Kontrolle des Abnutzungsvorgangs unerlässlich. Ebenso müssen in diesem Zusammenhang die Bewirtschaftungskosten ermittelt werden, um damit den Abnutzungsprozess transparent abbilden zu können.^[72] Entscheidende Bedeutung finden in dieser Phase die Entwicklung der Betriebskosten, die Verfügbarkeit, die Leistungsbereitschaft und die Marktgängigkeit.^[73]

Ebenfalls können die Bereiche Umnutzung, Umbau und Erneuerung Bestandteile der Nutzungsphase sein. Diese stellen die Immobilie einer erneuten geänderten oder angepassten Nutzung zur Verfügung und der Übergang in die Verwertungsphase wird damit erst einmal verhindert. Eine Umnutzung beinhaltet dabei eine Nutzungsänderung. Dies muss nicht zwingend mit einer baulichen Veränderung der Immobilie einhergehen. Auslöser für einen Umbau können veränderte Nutzungsanforderungen oder andere Nutzer sein. Hierbei bleibt eine bauliche Veränderung nicht aus. Eine Erneuerung oder Modernisierung ist häufig erforderlich, wenn die baulichen und technischen Anlagen nach langer Nutzung nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Damit muss nicht zwingend eine veränderte Nutzung einhergehen.^[74]

Sofern zum Ende der Nutzungsphase die Entscheidung getroffen wird, dass eine Umnutzung, Revitalisierung oder ein Umbau nicht wirtschaftlich oder umsetzbar ist, geht der Immobilienlebenszyklus in die Verwertungsphase über. Im Vergleich zu den anderen Phasen ist die Verwertungsphase sehr kurz. Hierbei werden drei Verwertungsmöglichkeiten unterschieden: Verkauf, Abriss oder eine neue Projektentwicklung. Die gewählte Verwertungsform entscheidet darüber, ob und in welcher Form der Immobilienlebenszyklus erneut beginnt.^[75] Als Sonderform kann der komplette Leerstand einer Immobilien verstanden werden. Sofern die Kosten für eine Umnutzung oder einen Umbau zu hoch bzw. nicht wirtschaftlich sind, kann auch die Entscheidung des bewussten Leerstands getroffen werden. Diese Phase ist jedoch lediglich als Zwischenstation zu verstehen, bis das Objekt der eigentlichen Verwertung zugeführt und abgerissen, saniert oder verkauft wird.^[76]

Die über den gesamten Lebenszyklus hinweg anfallenden Aufgaben sind Inhalt eines ganzheitlichen Immobilienmanagementansatzes, innerhalb dessen das Immobiliencontrolling kontextspezifische Funktionen erfüllt.

[...]

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^[1] Vgl. Multhaupt, S. (2010), http://www.wedarchiv.de/immo/immo_zs_s1.asp?ft1=Valide+Daten&ft2=&ru=&ti=&yr1=01%2E04%2E2010&yr2=10%2E04%2E2010&top=20&ext=&op1=AND&op2=&op3=&id=95703&hl=i95703, Stand 31.12.2010.

^[2] Vgl. ebenda.

^[3] Vgl. Metzner, S. et al. (2008), S. 241.

^[4] Vgl. Lindner, M. A. (2008), S. 33.

^[5] Vgl. Pfnür, A. (2004), S. 5.

^[6] Vgl. Homann, K. (1999), S. 25.

^[7] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 5.

^[8] Vgl. ebenda, S. 7.

^[9] Vgl. ebenda, S. 8.

^[10] BGB (2007), S. 21 f.

^[11] Vgl. BGB (2007), § 96, S. 22.

^[12] Vgl. EStG (2009), § 21 Absatz 1, S. 101.

^[13] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 9 f.

^[14] Vgl. ebenda, S. 10.

^[15] Vgl. Gondring, H. (2009), S. 16.

^[16] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 11.

^[17] Vgl. ebenda.

^[18] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 11.

^[19] Vgl. Schulte, K.-W. et al. (2010), S. 6.

^[20] Als Stakeholder (engl.) wird eine natürliche oder juristische Person bezeichnet, die ein Interesse am Verlauf oder Ergebnis eines Prozesses hat.

^[21] Vgl. Homann, K. (2001), S. 26 f.

^[22] Vgl. Grundgesetz (2010), Artikel 13, S. 5.

^[23] Vgl. Homann, K. (1999), S. 28.

^[24] Quelle: Entnommen aus: Homann, K. (1999), S. 31.

^[25] Vgl. Homann, K. (1999), S. 28.

^[26] Vgl. Schäfers, W. (1997), S. 22.

^[27] Vgl. Homann, K. (1999), S. 29.

^[28] Vgl. ebenda, S. 29.

^[29] Vgl. Schäfers, W. (1997), S. 21.

^[30] Vgl. Homann, K. (1999), S. 29.

^[31] Vgl. Walzel, B. (2008), S. 120.

^[32] Vgl. ebenda, S. 121.

^[33] Werttreiber sind beeinflussbare Faktoren, die eine hohe Relevanz für das finanzielle Ergebnis eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmenseinheit besitzen. Sie lassen sich in finanzielle und operative Werttreiber unterteilen.

^[34] Vgl. Walzel, B. (2008), S. 123.

^[35] Vgl. BGB (2007), §§ 535 ff., S. 113 f.

^[36] Vgl. Walzel, B. (2008), S. 123.

^[37] Vgl. Sailer, E. et al (2010/2011), S. 404.

^[38] Vgl. Brauer, K.-U. (2003), S. 20.

^[39] Vgl. BewG (1991), § 75, S. 28.

^[40] Vgl. Gericke Krumme, J. (2008), http://www.quickdict.de/showlat.php/10390_lat_de_immobilitas.html, Stand 02.03.2011.

^[41] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 17.

^[42] Vgl. Gondring, H. (2008), S. 19.

^[43] Vgl. Ottmann, M. (2005), S. 22.

^[44] Vgl. Gondring, H. (2008), S. 19.

^[45] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 18.

^[46] Eine Straße, aber auch eine Autobahn, die von Außenbezirken einer Stadt in die Innenstadt oder aus dieser heraus führt und einen wesentlichen Teil des Individualverkehrs zwischen Zentrum und Stadtrand trägt.

^[47] In enger Anlehnung an Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 19.

^[48] Vgl. Gondring, H. (2008), S. 19.

^[49] Vgl. Ottmann, M. (2005), S. 22.

^[50] Vgl. Brauer, K.-U. (2003), S. 13.

^[51] Vgl. Bone-Winkel, S. et al. (2008), S. 20.

^[52] Vgl. Gondring, H. (2008), S. 19.

^[53] Fungibilität bezeichnet die Eigenschaft von Gütern, Devisen und Wertpapieren, leicht austauschbar oder handelbar zu sein.

^[54] Vgl. Gondring, H. (2008), S. 20.

^[55] Vgl. Brauer, K.-U. (2003), S. 15 f.

^[56] Vgl. Deutsche Bundesbank (2002), http://www.bundesbank.de/download/volkswirtschaft/monatsberichte/2002/200201mb.pdf, Stand 08.01.2011.

^[57] Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die bauliche Wiederherstellung oder Modernisierung eines Bauwerks oder eines ganzen Stadtviertels, um Schäden oder einen Mangel zu beseitigen oder den Wohn- und Lebensstandard zu erhöhen.

^[58] Revitalisierung ist eine bauliche Sanierungsmaßnahme, bei der historische Bausubstanz so umgestaltet wird, dass eine zeitgemäße Nutzung erfolgen kann.

^[59] Vgl. Rebitzer, D. (2005), S. 12.

^[60] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M. (2008), S. 211.

^[61] In Anlehnung an Stadlöder, P. (2005), S. 353.

^[62] Vgl. Schäfers, W. (1997), S. 27.

^[63] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M. (2008), S. 216.

^[64] Vgl. Schäfers, W. (1997), S. 27.

^[65] Vgl. ebenda, S. 27.

^[66] Vgl. Lindner, M. A. (2008), S. 31.

^[67] Vgl. Schäfers, W. (1997), S. 29.

^[68] Vgl. ebenda, S. 29.

^[69] Vgl. Nävy, J. (2004), S. 32.

^[70] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M. (2008), S. 211.

^[71] Schäfers, W. (1997), S. 29.

^[72] Vgl. Nävy, J. (2004), S. 32.

^[73] Vgl. Lindner, M. A. (2008), S. 31.

^[74] Vgl. Bruhnke, K.-H. und Kübler, R., http://www.marktprofis.de/attachments/087_Der%20Lebenszyklus%20einer%20Immobilie.pdf, Stand 09.01.2011.

^[75] Vgl. ebenda.

^[76] Vgl. ebenda.