Die vorliegende Arbeit setzt sich mit dem Grundstücksvergabeverfahren der öffentlichen Hand auseinander, welches ein Schnittstellenelement in komplexen Grundstücksentwicklungen darstellt und zur Übertragung des öffentlichen Grundstücks an einen geeigneten Investor dient.
Angesichts fehlender Erfahrungswerte oder nicht ausreichendem Fachpersonal bei Klein- und Mittelstädten, im Vergleich zu Großstädten, kann ein Software-Tool für eine qualifizierte Auswahl und Einleitung von Grundstücksvergabeverfahren diese Lücke schließen.
Ziel ist es, ein Software-Tool inklusive eines graphisch ansprechenden Anwenderhandbuchs zu entwickeln. Es soll als Entscheidungshilfewerkzeug wesentliche Fragen der Kommune zu
Beginn eines Projekts beantworten und aus den eingegebenen Parametern ein Ergebnis mit Handlungsempfehlungen aufzeigen.
In einer ersten Phase untersucht der Autor, welche Rahmenbedingungen bei der Einleitung und Durchführung eines Grundstücksvergabeverfahrens einzuhalten sind und welche das
Verfahren beeinflussen. Anschließend untersucht er die möglichen Verfahrensmodelle und -instrumente in konzeptioneller Hinsicht.
Um in einer zweiten Phase aus den gewonnenen Erkenntnissen die Einflussgrößen für die Einleitung eines Grundstücksvergabeverfahrens zu identifizieren, hat der Autor während des Untersuchungsprozesses Experteninterviews und Einzelfallstudien einschließlich Experten-Umfragen durchgeführt
und ausgewertet.
Dabei stellt der Autor im Ergebnis fest, dass die öffentliche Hand als Grundstücksverkäufer in einer Schlüsselposition sitzt und zugleich bei der Stadtentwicklungspolitik determiniert wird, die aus komplexen immobilienwirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sowie, aufgrund angespannter Haushalte, eigenen finanziellen Schranken entstehen. Der Erfolg misst sich dabei in der Balancefindung und -haltung innerhalb dieses Spannungsverhältnisses.
In einem für die öffentliche Hand komplexen Verfahren, bietet die Analyse einen schematischen Überblick über Anwendungsmöglichkeiten und Einflussgrößen. Durch eine qualitative Untersuchung können wichtige Erkenntnisse und erforderliche Parameter ermittelt werden, die eine objektive Auswertung ermöglichen.
Das entwickelte Software-Tool basiert auf den schriftlichen Ergebnissen der Recherche und Analyse und kann die komplexe und politisch bedeutende Aufgabe für die Kommune erleichtern. [...]
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Motivation
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Ansatz und Abgrenzung der Arbeit
1.4 Begriffsbestimmungen
1.5 Methodik
1.5.1 Anwendungsorientierte Untersuchung
1.5.2 Erarbeitung des Untersuchungsstrategie
2 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Zielsetzungen der Stakeholder
2.1 Zielsetzungen und Handlungsmotive der Stakeholder
2.1.1 Öffentliche Hand
2.1.2 Grundstückseigentümer
2.1.3 Öffentlichkeit
2.1.4 Immobilienprojektentwickler
2.1.5 Immobilieninvestor
2.1.6 Immobilienfinanzinstitution
2.1.7 Immobiliendienstleister
2.1.8 Immobiliennutzer
2.1.9 Bauunternehmen
2.2 Marktzyklen
2.3 Makrostandort
2.4 Standortfaktor für Mieter und Investoren
2.5 Projektentwicklungsrisiken
2.6 Städtebauliche Qualitäten
2.7 Zwischenfazit
3 Rechtliche Rahmenbedingungen bei der Auswahl des Grundstücksvergabeverfahrens
3.1 Vergabestruktur
3.2 Gesetzliche Bestimmungen zur Vergabe von öffentlichen Grundstücken
3.2.1 Vertragsrechtliche Bestimmungen
3.2.2 Vergaberechtliche Mindestanforderungen
3.2.3 Prüfung des auszulegenden Rahmens des Vergaberechts
3.2.4 Gesetzliche Bestimmungen mit Ausschreibungspflicht
3.2.4.1 Gesetzliche Bestimmung für Grundstücksvergaben oberhalb des EU-Schwellenwertes
3.2.4.2 Gesetzliche Bestimmung für Grundstücksvergabe unterhalb des EU-Schwellenwertes
3.3 Mindestanforderungen an einen diskriminierungsfreien und transparenten Wettbewerb
3.4 Rechtsprechende Rahmenbedingung durch die aktuelle Wildeshausen Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
3.4.1 Sachverhalt
3.4.2 Klarstellende Entscheidungen
3.4.2.1 Der reine Grundstücksvertrag im Sinne eines öffentlichen Bauauftrags
3.4.2.2 Ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse im Sinne eines öffentlichen Bauauftrags
3.4.2.3 Die Bauverpflichtung im Sinne eines öffentlichen Bauauftrags
3.4.2.4 Die Erstellung von Bebauungsplänen und der Genehmigung von Bauanträgen im Sinne eines öffentlichen Bauauftrags
3.4.2.5 Definition der Baukonzession in Verbindung mit einem Grundstücksverkauf
3.5 Ausnahmeregelungen im Vergaberecht
3.6 Zwischenfazit
4 Konzeptionelle Betrachtung
4.1 Grundlagenermittlung und Vorplanung
4.1.1 Organisationsmodelle
4.1.2 Informelle Planungen
4.1.3 Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts
4.1.4 Instrumente des besonderen Städtebaurechts
4.2 Formale Verfahrensmodelle nach dem Vergaberecht
4.2.1 Offenes Verfahren
4.2.2 Nichtoffenes Verfahren
4.2.3 Verhandlungsverfahren
4.2.4 Wettbewerblicher Dialog
4.3 Non-formale Verfahrensmodelle
4.3.1 Höchstgebotsverfahren
4.3.2 Bestgebotsverfahren
4.3.3 Verfahrensinstrumente
4.3.3.1 Investorenbörse
4.3.3.2 Teilnahmewettbewerb
4.3.3.3 Interessensbekundungsverfahren
4.3.3.4 Investorenwettbewerb
4.3.3.5 Investoren-Planungswettbewerb
4.3.3.6 Planungswettbewerbe
4.3.3.7 Gutachterverfahren
4.3.3.8 Zwischenfazit
4.4 Grundstücksvergabemodelle
4.4.1 Anhandgabeverfahren
4.4.2 Direktverkauf
4.4.3 Erbbaurecht
4.4.4 Projektbezogene Public Private Partnership
4.5 Zwischenfazit
5 Analyse
5.1 Verfahrensmodelle im Vergleich
5.2 Die formalen Verfahrensmodelle im Vergleich
5.3 Die non-formalen Verfahrensmodelle im Vergleich
5.4 Die Verfahrensinstrumente des Bestgebotsverfahrens im Vergleich
5.5 Die Grundstücksvergabemodelle im Vergleich
5.6 Informationen über die Praxis-Projekte der Umfrage und Interviewteilnehmer
5.6.1 Praxis-Projekte
5.6.1.1 Ansgaritor Bremen
5.6.1.2 Arnulfpark München
5.6.1.3 Innenstadtentwicklung Hanau
5.6.1.4 Rebstockpark Frankfurt am Main
5.6.1.5 Südstadt Tübingen
5.6.1.6 Waisengärten Schwerin
5.6.2 Interviewpartner
5.6.2.1 Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen
5.6.2.2 HafenCity Hamburg GmbH
5.6.2.3 IBA Hamburg GmbH: Interviewanlass Projekt Hybrid Houses
5.7 Entwicklung von übertragbaren Einflussgrößen aus den Umfrageergebnissen
5.8 Zwischenfazit
6 Entwicklung des Software-Tools
6.1 Verwendete Software
6.2 Konzeption und Anwendung
6.3 Anwenderhandbuch
6.4 Zwischenfazit
7 Zusammenfassung der Erkenntnisse
8 Fazit
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist die Entwicklung eines Software-Tools, das als Entscheidungshilfe für Kommunen, insbesondere für Klein- und Mittelstädte, bei der qualifizierten Auswahl und Einleitung von Grundstücksvergabeverfahren dient. Die Forschungsfrage fokussiert sich darauf, wie aus der Untersuchung immobilienwirtschaftlicher und rechtlicher Rahmenbedingungen sowie Verfahrenskonzeptionen ein Tool erstellt werden kann, das Handlungsempfehlungen für die Praxis liefert.
- Analyse immobilienwirtschaftlicher Rahmenbedingungen und Zielsetzungen unterschiedlicher Stakeholder.
- Untersuchung der rechtlichen Vorgaben und Vergaberechtsregeln bei der Grundstücksvergabe.
- Vergleich und Einordnung formaler und non-formaler Verfahrensmodelle sowie deren Verfahrensinstrumente.
- Erhebung und Auswertung von Praxisfällen und Experteninterviews zur Identifikation übertragbarer Einflussgrößen.
- Entwicklung eines Software-Tools in Excel zur Unterstützung kommunaler Entscheidungsprozesse.
Auszug aus dem Buch
1.1 Motivation
Hinsichtlich der Entwicklung neuer Stadtquartiere stellt FELDMANN fest, dass vor allem zu Beginn eines Projekts ausführende Partner gewonnen werden sollten. Dabei ist es nützlich entsprechende Anreize zu schaffen, „welche die Umsetzung der gewählten Quartiersstrategie unterstützen. […] Diese Maßnahmen sollten jedoch im Gegenzug auch an die adäquate Umsetzung des städtebaulichen Konzepts gebunden sein und somit die Erfüllung der unterliegenden Quartiersstrategie unterstützen.“
Dabei hat bei einem Grundstücksverkauf die Kommune als Verkäufer einen erheblichen Einfluss auf die Erfolgsparameter der Käufer, da in der Phase des Grundstücksverkaufs die relevanten Verträge mit den privatwirtschaftlichen Partnern verhandelt werden, „die den finanziellen wie konzeptionell-gestalterischen und zeitlichen Handlungsspielraum bestimmen“.
Allerdings ist die öffentliche Hand selbst hochgradig an deren Erfolg interessiert, um den Großprojekterfolg insgesamt zu sichern.
Hinzukommt, dass „aufgrund der auf allen Ebenen angespannten Haushaltslagen […] die immobilienbezogenen Kosten in den letzten Jahren in den Vordergrund getreten“ sind. „Das gilt auch für den sorgsamen Umgang mit Verwertung/Neunutzungen von Bestandsimmobilien und Bestandsflächen. Die frühe Erarbeitung und einvernehmliche Festlegung von Bedarf, Projektzielen [einschließlich] der Wertschöpfungsstrategie ist eine Voraussetzung hierfür.“
Ein qualifiziertes Grundstücksvergabeverfahren kann also ein zentrales Element für eine erfolgreiche Grundstücksentwicklung sein und zugleich bei der Wahl und Ausgestaltung Einflussmöglichkeiten bieten. Ist dabei ein komplexes, erfolgreiches Zusammenspiel von unterschiedlichen Stakeholdern in einer Projektentwicklung berechenbar? Können aus dem Ergebnis einer Berechnung Handlungsempfehlungen für eine qualifizierte Auswahl und Einleitung eines Grundstücksvergabeverfahrens als Grundstein einer kooperativen Zusammenarbeit mit Investoren genannt werden?
Angesichts der Komplexität einer Grundstücksentwicklung und der Rolle des Grundstücksvergabeverfahrens als richtungsweisendes Schnittstellenelement, zur Übertragung des öffentlichen Grundstücks an einen geeigneten Investor, kann ein Software-Tool für eine qualifizierte Auswahl und Einleitung von Grundstücksvergabeverfahren diese Lücke schließen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Die Einleitung beleuchtet die strategische Bedeutung der Grundstücksentwicklung für deutsche Kommunen und begründet die Notwendigkeit einer methodischen Unterstützung durch ein Software-Tool.
2 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Zielsetzungen der Stakeholder: Dieses Kapitel identifiziert die Akteure und deren Handlungsmotive sowie marktwirtschaftliche Einflussfaktoren, die den Rahmen für Grundstücksvergaben bilden.
3 Rechtliche Rahmenbedingungen bei der Auswahl des Grundstücksvergabeverfahrens: Hier werden die vergaberechtlichen Anforderungen und der rechtliche Spielraum der Kommunen bei der Grundstücksveräußerung detailliert analysiert.
4 Konzeptionelle Betrachtung: Es werden verschiedene formale und non-formale Verfahrensmodelle sowie deren spezifische Instrumente und Einsatzmöglichkeiten systematisch gegenübergestellt.
5 Analyse: Dieses Kapitel vergleicht die Verfahrensmodelle anhand ihrer Eignung und wertet Experteninterviews sowie Praxisbeispiele aus, um übertragbare Einflussgrößen zu extrahieren.
6 Entwicklung des Software-Tools: Die Konzeption, die technische Umsetzung und das Anwenderhandbuch des Tools werden in diesem Kapitel beschrieben.
7 Zusammenfassung der Erkenntnisse: Eine Synthese der wesentlichen Ergebnisse der Untersuchung wird hier präsentiert.
8 Fazit: Das Fazit bewertet den Nutzen des Software-Tools und reflektiert die Komplexität der Thematik sowie zukünftige Entwicklungsbedarfe.
Schlüsselwörter
Grundstücksvergabeverfahren, Immobilienwirtschaft, öffentliche Hand, Kommunen, Projektentwicklung, Vergaberecht, Investoren, Stadtentwicklung, Software-Tool, Entscheidungshilfe, Nachhaltigkeit, Marktanalyse, Standortfaktoren, Stakeholder, Baurecht.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Grundstücksvergabeverfahren der öffentlichen Hand und entwickelt ein Software-Tool, um Kommunen, insbesondere Klein- und Mittelstädte, bei dieser komplexen Aufgabe zu unterstützen.
Welche zentralen Themenfelder behandelt die Arbeit?
Die Schwerpunkte liegen auf immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, rechtlichen Vergabevorgaben, verschiedenen Verfahrensmodellen und den Einflussfaktoren bei der Investorenwahl.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die Erstellung eines Entscheidungshilfewerkzeugs (Software-Tool), das auf Basis eingegebener Parameter Handlungsempfehlungen für die Durchführung einer Grundstücksvergabe gibt.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zur Anwendung?
Die Arbeit verwendet eine anwendungsorientierte, explorative Untersuchung, bestehend aus Literaturrecherche, Experteninterviews und der Auswertung von Einzelfallstudien.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Zielsetzungen der Stakeholder, die rechtlichen Grundlagen wie das Vergaberecht sowie formale und non-formale Modelle, bevor er zur Analyse von Praxisfällen übergeht.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Grundstücksvergabe, Projektentwicklung, Vergaberecht, Kommunale Verwaltung und Softwareunterstützung sind die prägenden Begriffe.
Wie unterscheidet die Arbeit zwischen formalen und non-formalen Verfahren?
Formale Verfahren unterliegen dem strikten Vergaberecht (z. B. offenes Verfahren), während non-formale Verfahren (z. B. Höchstgebotsverfahren) einen größeren Spielraum bieten, sofern keine Ausschreibungspflicht besteht.
Warum ist das Software-Tool besonders für Klein- und Mittelstädte relevant?
Klein- und Mittelstädte verfügen oft über weniger Erfahrung oder spezialisiertes Fachpersonal als Großstädte, weshalb das Tool hier eine wichtige Lücke zur Professionalisierung schließen kann.
Welche Rolle spielt die "Wildeshausen"-Entscheidung des EuGH?
Die Entscheidung dient als rechtliche Referenz, die klärt, unter welchen Bedingungen Grundstücksverträge nicht als ausschreibungspflichtige öffentliche Bauaufträge gelten.
- Citar trabajo
- Christoph Oehlke (Autor), 2014, Entwicklung eines Software-Tools zu Grundstücksvergabeverfahren für Klein- und Mittelstädte, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/278093
