Der US-Hypothekenmarkt

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Hypothekenbanken

3. Hypothekenmakler

4. Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae

5. Hauseigentümerquote

6. Fakten zur Kreditvergabe

7. Arten von Hypothekenkrediten
7.1 Festverzinste Hypothekenkredite
7.2 Variabel verzinste Hypothekenkredite
7.3 Hybride Hypothekenkredite
7.4 Interest-only-Hypothekenkredite
7.5 Payment-option Hypothekenkredite
7.6 „Statedincome“ Hypothekenkredite
7.7 Reverse Mortgages
7.8 Federal Housing Administration Garantie
7.9 Veterans Administration Garantie
7.10 Subprime Hypothekenkredite

8. Fazit

9. Literaturverzeichnis (inklusive weiterführender Literatur)

1. Einleitung

Der Hypothekenmarkt in den USA gliedert sich in einen Primärhypothekenmarkt und einen Sekundärhypothekenmarkt. Als Primärhypothekenmarkt gilt jener Markt, bei dem neue Hypotheken begründet werden.^[1] In diesem Markt erhält der Schuldner einen Hypothekenkredit von der Bank und erlaubt dieser, die mit der Hypothek belastete Liegenschaft, im Falle des Ausfalls des Schuldners, zu verkaufen.^[2] Der Sekundärhypothekenmarkt ist in dem Immobilienfinanzierungssystem der USA von großer Bedeutung. Banken, die am Primärhypothekenmarkt tätig sind, können ihre Kredite am Sekundärhypothekenmarkt verkaufen und erhalten somit Liquidität um weitere Kredite vergeben zu können. Am Sekundärhypothekenmarkt sind verschiedene Investoren tätig wie beispielsweise Fannie Mae, Fondsmanager, ausländische Zentralbanken, Geschäftsbanken, Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften.^[3]

2. Hypothekenbanken

Eine Hypothekenbank ist staatlich lizensiert und vergibt Hypotheken direkt an die Konsumenten. Da eine Hypothekenbank kein Einlageninstitut ist und daher auch keine Erträge daraus erwirtschaftet, benötigen sie Kapital vom Sekundärhypothekenmarkt wie etwa Fannie Mae, Freddie Mac oder anderen großen Hypothekendienstleistern.^[4] Durch den Verkauf der Hypotheken am Sekundärhypothekenmarkt erzielen sie frisches Kapital um neue Hypothekenkredite vergeben zu können.^[5]

Die zwei wichtigsten Einnahmequellen von Hypothekenbanken sind die Kreditvergabegebühren und Kreditbearbeitungsgebühren. Viele Hypothekenbanken bearbeiten und verwalten die Kredite, die sie vergeben haben, aber nicht selbst. Sie verkaufen diese Kredite kurz nach ihrer Zusage und Auszahlung, und verdienen somit eine Prämie. Der Sekundärmarktinvestor verdient die Gebühren für die Bearbeitung und Verwaltung des Kredites und zwar für jeden Monat, den der Kredit beim Kreditnehmer verbleibt. Das Ausfallsrisiko und Zinsrisiko wird dabei auch auf den Sekundärmarktinvestor übertragen.^[6]

Grundsätzlich unterliegt eine Hypothekenbank den verschiedenen Bankgesetzen jenes Staates, in der sie tätig ist. Banken tendieren dazu, für das Hypothekengeschäft Tochtergesellschaften zu gründen. Insgesamt 30 Prozent der Subprime-Kredite werden von Tochterunternehmen von Banken und Bausparkassen vergeben. Der Grund dafür liegt in der weniger strengen Überwachung gegenüber der Muttergesellschaft. Ganze 50 Prozent der vergebenen Subprime-Kredite erfolgen durch unabhängige Hypothekengesellschaften, die zwar staatlich lizensiert, aber keiner bundesstaatlichen Aufsicht unterliegen.^[7]

3. Hypothekenmakler

Hypothekenmakler sind unabhängige Finanzintermediäre, die als Vermittler zwischen mögliche Immobilienkäufer und Hypothekenbanken auftreten. Prinzipiell arbeitet ein Hypothekenmakler mit unzähligen Banken und anderen Kreditgebern zusammen und hat die Möglichkeit, dem Kunden aus einem Pool von Finanzierungsmöglichkeiten das Passende anzubieten.^[8]

Hypothekenmakler sind wie Hypothekenbanken staatlich lizensiert und reguliert, um die Gesetzeskonformität mit allen Landes- und Bundesgesetzen sicherzustellen.^[9] Verschiedene Behörden überwachen die Hypothekenmakler auf Länder- und auf Bundesebene. Diese Behörden legen zulässige Verhaltensregeln für Hypothekenmakler fest und bestrafen jene, die sich nicht an die Vorschriften halten. Weiters nehmen die Behörden Beschwerden von Kunden oder anderen Hypothekenmaklern entgegen und überprüfen diese. Die budgetären Mittel für diese Behörden sind gegenüber anderen öffentlichen Behörden bescheiden und daher ist es schwierig alle Aufgaben konsequent zu erfüllen. Viele Behörden haben die Möglichkeit die Lizenz von Hypothekenmaklern bei Betrugsdelikten vorübergehend oder gänzlich zu entziehen und können auch auf andere Behörden zurückgreifen, um den Sachverhalt zu untersuchen oder eine strafrechtliche Verfolgung einzuleiten.^[10]

Die Hypothekenmakler verschärften die Subprime-Krise, die US-Hypothekenkrise, die der Weltwirtschaftskrise voraus ging, indem sie von Vermittlungsprovisionen getrieben mehr Wert auf Quantität als auf Qualität setzten. Sie vermittelten Lockprodukte, welche anfangs geringe Zahlungen versprachen und für viele Kreditnehmer erschwinglich waren. Dies war aber nicht von Dauer und die Zahlungen erhöhten sich. Viele Kreditkonditionen waren zum Nachteil der Kreditnehmer. Es gab beispielsweise Limits bei Vorauszahlungen, damit die Kredite nicht allzu schnell getilgt werden konnten. Viele Konditionen waren so angelegt, dass die Kreditnehmer einen Wechsel zu einem anderen Hypothekenmakler nur sehr schwer vollziehen konnten. Die Hypothekenmakler hingegen konnten durch verschiedene Vertragsbedingungen den Verkauf durch eine Verbriefung erleichtern.^[11]

Die bedeutende Rolle der Hypothekenmakler spiegelt sich in deren Vermittlungsstatistik wider. 2003 vermittelten in etwa 44.000 Hypothekenmakler ca. 65% aller Hypothekenkredite.^[12]

4. Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae

Die Federal National Mortgage Association, mit dem Kunstnamen Fannie Mae und die Federal Home Loan Mortgage Corporation, mit dem Kunstnamen Freddie Mac spielen am US-Sekundärhypothekenmarkt eine wichtige Rolle. Ihr Ursprung liegt in den 30er Jahren während des New Deals von Präsident Franklin Delano Roosevelt. In dieser Zeit verloren infolge der Großen Depression viele Menschen ihr Eigentum.^[13]

Um die Hauseigentümerquote zu erhöhen gründete der Gesetzgeber 1938 die Federal National Mortgage Association. Fannie Mae hatte die Aufgabe den Banken Hypothekenforderungen abzukaufen, diese zu bündeln und in Mortgage Backed Securities Anleihen (MBS Anleihen) umgewandelt an die Investoren weiterzuveräußern. Der Staat war anfangs der Garantiegeber, dadurch bekamen sie die bestmögliche Bonität verliehen. Die staatliche Garantie für die MBS-Anleihen stellte die Investoren zufrieden, da sich der Renditeunterschied zu klassischen US-Staatsanleihen nur geringfügig unterschied. Die kreditgewährenden Banken konnten sich durch den Aufkauf ihrer Hypothekenforderungen zu günstigen Konditionen refinanzieren und somit die Hypotheken mit günstigen Zinssätzen ausstatten.^[14]

1968 wurde aufgrund der finanziellen Kosten des Vietnamkrieges Fannie Mae privatisiert und in ein Government Sponsored Enterprise (GSE) umgewandelt. Das Ziel war die Bank aus dem Staatshaushalt zu entfernen. GSE ist ein rechtlicher Sonderstatus für US-Finanzinstitute, die Geschäftszwecke im öffentlichen Interesse verfolgen. Als GSE erwirtschaftet Fannie Mae Gewinne für die Anteilseigner, ist von Steuerzahlungen befreit, unterliegt keiner Aufsicht und erhält eine implizite Staatsunterstützung. Um einer Monopolisierung des Marktes entgegenzuwirken wurde 1970 ein zweites GSE, namens Freddie Mac, gegründet.^[15]

Fannie Mae wurde 1968 aufgespalten und so entstand die Government National Mortgage Association, mit ihrem Kunstnamen Ginnie Mae.^[16] Ginnie Mae befindet sich im Staatseigentum und ist eine Abteilung für Hausbau und Städtische Entwicklung („Departement of Housing and Urban Development“ – HUD; Anm. d. Verf.).^[17] Die Funktion von Ginnie Mae ist jene der alten Fannie Mae, d.h. Übernahme von Garantien und Sicherstellung der Liquidität. Fannie Mae (wie beispielsweise auch Freddie Mac; Anm. d. Verf.) ist autorisiert MBS-Anleihen zu emittieren und zurückzukaufen. Ginnie Mae stellt hierbei Garantiezertifikate für diese MBS-Anleihen aus^[18] und bürgt für die zeitgerechten Zahlungen von Tilgung und Zinsen. Die MBS-Anleihen von Ginnie Mae sind die einzigen MBS, die das volle Vertrauen und die Kreditgarantie der US-Regierung besitzen.^[19]

Der Sekundärhypothekenmarkt bei Eigenheimen wuchs seit 1990 beträchtlich, wie in der nachfolgenden Abbildung ersichtlich ist. Das Wachstum des Sekundärhypothekenmarktes seit 1989 ist an der linken Achse angezeigt. Die rechte Achse beschreibt den prozentuellen Wert des Sekundärhypothekenmarktes deren Beitrag GSEs leisteten. In den letzten Jahren sank deren Einfluss aufgrund des verstärkten Wettbewerbs durch neue private Anbieter.^[20]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Sekundärhypothekenmarkt

5. Hauseigentümerquote

Der New Deal der dreißiger Jahre spielt in den US-Märkten für Hypothekenfinanzierungen eine zentrale Rolle. Durch die staatliche Ginnie Mae sowie Fannie Mae und Freddie Mac als private Gesellschaften mit staatlichem Auftrag, verfügen heute fast 70% der Haushalte über Wohneigentum. Diese Gesellschaften haben den MBS-Markt entwickelt und zählen zugleich an diesem Markt zu den bedeutendsten Emittenten.^[21]

Die große Depression drückte im Jahr 1940 die Hauseigentümerquote mit 43,6 Prozent auf ihrem niedrigsten Wert. Nach dem 2. Weltkrieg stieg die Hauseigentümerquote bemerkenswert an. 1960 gab es bereits 61,9 Prozent Immobilieneigentümer. Die Gründe dafür lagen in der boomenden Wirtschaft, in der Modernisierung im Bausektor und in der einfacheren Finanzierung.^[22] Der Höchststand wurde im zweiten und vierten Quartal 2004 mit 69,2 Prozent Hauseigentümer erreicht. In Folge der Subprime-Krise und der Finanzkrise sank der Wert seit seinem Höchststand kontinuierlich auf jetzt 67,9 Prozent im dritten Quartal 2008.^[23]

Die folgende Abbildung zeigt die Hauseigentümerquote von 1965 bis 2008 in Prozent an.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Homeownership Rate: US

6. Fakten zur Kreditvergabe

Wesentliches Kriterium der Kreditgeber für die Vergabe eines Kredites ist der FICO-Score, welcher von der Fair Isaac Corporation entwickelte wurde. Der FICO-Score ist in den USA ein gängiges Instrument um die Kreditwürdigkeit von potentiellen Kreditnehmern einzuschätzen. Die Bandbreite des FICO-Scores liegt von 300 Punkten bis 850 Punkten. Je höher die Punkteanzahl desto wahrscheinlicher, dass der Kreditnehmer innerhalb eines angemessenen Zeitraumes seinen Kredit zurückbezahlt. Der Kreditgeber geht bei einer hohen Punkteanzahl ein geringeres Risiko ein und das spiegelt sich beim Kreditnehmer in niedrigere Zinsen und Gebühren wider.^[24]

Der FICO-Score setzt sich aus fünf Kategorien zusammen die unterschiedlich gewichtet sind. Die größte Kategorie mit 35 Prozent macht die Zahlungshistorie aus. Darin enthalten sind Zahlungsinformationen über verschiedene Konten wie beispielsweise Kreditkartenkonto und Hypothekenkonto. Weitere Inhalte sind z.B. öffentliche Aufzeichnungen über Konkurse, gerichtliche Entscheidungen, verspätete oder ausgebliebene Zahlungen, Anzahl der Konten die keine Zahlungsverzögerungen aufweisen. Die nächstgrößte Kategorie mit 30 Prozent enthält die Höhe der noch geschuldeten Beträge. Die Länge der Kredithistorie besitzt ein Gewicht von 15 Prozent. Mit je 10 Prozent Anteil wird der neue Kredit gewichtet und die Krediterfahrung, d.h. die Anzahl der verschiedenen verwendeten Kreditarten.^[25]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Hypothekenkreditanteile in Relation zum FICO-Score

In der vorigen Abbildung ist die Hypothekenentwicklung im Zeitraum von 1995 – 2004 ersichtlich. Die Kreditgeber von Subprime-Hypotheken bevorzugten in dieser Periode Kreditnehmer mit einer Bandbreite des FICO-Scores von 500 – 600 und 700 – 800 zu Lasten von Kreditnehmern mit einem FICO-Score ≤ 500. Der Anteil von Kreditnehmern mit einem FICO-Score zwischen 700 und 800 stieg im Zeitraum von 2000 – 2003 von etwa 14 Prozent auf 22 Prozent. Die Kreditgeber reduzierten ihre Risiken auch indem sie Kreditnehmern mit niedrigerem FICO-Score geringere Kreditsummen zur Verfügung stellten. Trotzdem stiegen die Kreditsummen für alle Kreditnehmer in dieser Periode an, insbesondere gab es eine starke Erhöhung für jene mit einem besseren FICO-Score, wie in nachfolgender Abbildung dargestellt.^[26]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 7: Kredithöhe in Relation zum FICO-Score

In der Praxis halten Hypothekenbanken die vergebenen Kredite kurzfristig, bis sie ein genügend großes Volumen angesammelt haben um dieses auf dem Sekundärmarkt verkaufen können. Dieses Halten im eigenen Bestand wird im Fachjargon „Mortgage Warehousing“ bezeichnet.^[27] Die Finanzierung des „Mortgage Warehousing“ erfolgt durch die Investoren mittels kurzfristiger Kredite. Diese erfolgen auf revolvierender Basis über den Sekundärmarkt zurück an die Hypothekenbanken. Dabei versuchen die Hypothekenbanken an der Zinsdifferenz zwischen dem kurzfristigen Zinssatz, der am Sekundärmarkt bezahlt werden muss und dem langfristigen Zinssatz, den sie von den Hauseigentümern erhalten, zu verdienen.^[28]

Es ist notwendig, die Kredite zu bündeln und zu verbriefen um diese überhaupt am Sekundärmarkt handeln zu können. Danach wird ein indossierter Grundbuchauszug, eine Kopie der Hypothek, eine „transmittal form“, die „bank´s note“ und eine Kopie des Engagements als Sicherheit benötigt.^[29]

7. Arten von Hypothekenkrediten

Dieses Unterkapitel behandelt die verschieden Arten von Hypothekenkredite. Die zwei geläufigsten Typen sind die festverzinsten und variabel verzinsten Hypothekenkredite. Die anderen Kreditformen lehnen sich an diese Hauptformen an. Am Gesamthypothekenmarkt haben die festverzinsten Hypothekenkredite einen Anteil über 70 Prozent.^[30]

7.1 Festverzinste Hypothekenkredite

Festverzinste Hypothekenkredite besitzen einen fixen Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg, d.h. die Annuität bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Prinzipiell werden Laufzeiten von fünfzehn und dreißig Jahren gewährt. Die fünfzehnjährige Laufzeit hat einen geringeren Zinssatz als jene mit der dreißigjährigen Laufzeit. Allerdings sind die Annuitäten aufgrund der kürzeren Laufzeit höher.^[31]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 8: Marktanteile von festverzinste Hypothekenkredite

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die vorige Abbildung zeigt an der linken Skala den Anteil der festverzinsten Hypothekenkredite in Prozent, mit den Vertragslaufzeiten von fünfzehn und dreißig Jahren. Die rechte Skala zeigt den durchschnittlichen Zinssatz der entsprechend vereinbart wurde. Eines ist klar erkennbar, ein niedriger Zinssatz lässt den Anteil der festverzinsten Hypothekenkredite ansteigen. Die Kreditnehmer möchten sich die niedrigen Zinsen über die gesamte Laufzeit absichern. Diese Systematik lässt sich über weite Zeiträume feststellen, wird aber 2002 durchbrochen.^[32]

7.2 Variabel verzinste Hypothekenkredite

Der variabel verzinste Hypothekenkredit hat einen Zinssatz der über die Laufzeit schwankt und sich an einen Index orientiert. Die zwei am häufigsten verwendeten Indizes sind der „Eleventh Federal Home Loan Bank Board District Cost of Funds Index“ (COFI) und der „National Cost of Funds Index“.^[33]

Die Abb. 9 zeigt den Anteil der variabel verzinsten Hypothekenkredite in Prozent an. Dieser sank seit 2004 stetig, der Grund lag zum großen Teil an der geringen Differenz zwischen variablen und fixen Hypothekenzinsen. Zusätzliche Gründe für den Rückgang in 2007 waren die gesunkenen Häuserpreise und die verschärften Kreditstandards. Der Rückgang betraf nicht nur den Anteil an variabel verzinsten Hypothekenkredite, sondern die gesamte Kreditvergabe, die 2007 um 18 Prozent auf 2,43 Billionen US-Dollar gesunken ist.^[34]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Alexander et al. [Housing report 2008], S. 18

Abb. 9: Marktanteile von variabel verzinste Hypothekenkredite

7.3 Hybride Hypothekenkredite

Hybride Hypothekenkredite besitzen die Merkmale von fest und variabel verzinsten Hypothekenkrediten. Anfangs sind hybride Hypothekenkredite fest verzinst und dann wechseln sie in variabel verzinste Hypothekenkredite. Die Fixzinsperiode ist vorbestimmt und dauert üblicherweise drei, fünf, sieben oder zehn Jahre. Nach dieser Zeit wird auf eine variable Zinsperiode umgestellt, die sich an einen Index plus Aufschlag orientiert.^[35] Grundsätzlich gibt es eine Begrenzung der Auf- und Abwärtsbewegung der Zinsen bei der periodischen Anpassung und zusätzlich ist auch die obere und untere Zinsgrenze über die gesamte Laufzeit des Darlehens festgelegt.^[36]

7.4 Interest-only-Hypothekenkredite

Bei Interest-only-Hypothekenkredite sind nur die Zinsen zu zahlen, d.h. es erfolgt keine Tilgung des Kredites. In den meisten Fällen ist der Zeitraum für die Zinszahlung auf fünf bis zehn Jahre beschränkt. Danach sind in der Kreditrate Zinsen und Tilgung beinhaltet und die Belastung entsprechend höher. Ein Vorteil ist anfangs die geringere Rate für den Immobilienkauf. Allerdings erkauft man sich diesen Vorteil mit höheren Annuitäten nach Ablauf dieser Interest-only-Frist. Je länger die Interest-only-Frist dauert, desto höher ist die Annuität nach deren Ablauf. Ein weiterer Vorteil könnte sein, dass ein Investment eine Rendite erwirtschaftet die über dem Kreditzins liegt. In diesem Fall wäre das Investment vorzuziehen, denn nach Abzug der Kreditkosten bleibt eine Nettorendite übrig. Ein Nachteil liegt im höheren Zinssatz gegenüber einem Hypothekenkredit ohne Interest-only-Zusatz. Der Grund liegt im höheren Ausfallsrisiko als bei Hypothekenkrediten mit Tilgung, bei der eine Amortisation stattfindet.^[37]

7.5 Payment-option Hypothekenkredite

Payment-option oder negative-amortization Hypothekenkredite, sind variabel verzinste Hypothekenkredite bei der die Kreditrückzahlungen nicht die kompletten Zinsen abdecken. In diesem Fall werden die nichtbezahlten Zinsen zum Kredit aufgeschlagen und somit erhöht sich der offene Kreditsaldo. Dieser kann dadurch höher sein, als zu Beginn des Kredites. Der Kreditnehmer hat bei einem negative-amortization Hypothekenkredit monatlich die Wahl, ob die Zahlung mit Zinsen und Tilgung erfolgt oder nur die Zinsen bezahlt werden oder eine Mindestzahlung getätigt wird, bei der möglicherweise nicht einmal die Zinsen gedeckt sind.^[38]

Interest-only und Payment-option Hypothekenkredite als auch variabel verzinste Hypothekenkredite mit anfänglich unverschämtem Discount sind Treiber der Subprime-Krise, denn diese Finanzierungsformen ermöglichten es vielen Kreditnehmern, den Traum vom Eigenheim - oft nur kurzfristig - zu erfüllen. Diese Kreditprodukte wurden von den verschiedensten Kreditgebern unter anderem in Kalifornien, Nevada und Florida aggressiv vermarktet. In diesen Staaten, die solide Einkommensverhältnisse, hohe Beschäftigung und Wachstum aufwiesen, schossen die Häuserpreise in den Himmel. Es kam schlussendlich zu Versäumnissen der Kreditverpflichtungen und zahlreichen Zwangsvollstreckungen. Der Marktanteil dieser neuen Kreditprodukte vervielfachte sich rapide, wie die folgende Abbildung zeigt.^[39]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Alexander et al. [Housing report 2008], S. 18

Abb. 10: Marktanteile von „erschwinglichen“ Kreditprodukten

7.6 „Statedincome“ Hypothekenkredite

Bei „Statedincome“ Hypothekenkredite, das auch als „Self Certification“ bekannt ist, verzichtet der Kreditgeber auf die Überprüfung der Kundenangaben wie z.B. zu Beschäftigung, Einkommen, Vermögen, Verbindlichkeiten etc. In diesem Fall erübrigt sich eine Überprüfung­ der Schuldendienstfähigkeit. Die „Statedincome“ Hypothekenkredite veranlasste viele Kreditnehmer zu falschen Angaben bei ihren Kreditanträgen, da diese ohnehin nicht überprüft wurden.^[40]

[...]

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^[1] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 34.

^[2] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 45.

^[3] Vgl. Fannie Mae [Introduction 2008], S. 4.

^[4] Vgl. Wikipedia [Mortgage bank 2008], o.S.

^[5] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 45.

^[6] Vgl. Mortgage Bankers Association [Key Considerations 2009], S. 10.

^[7] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 45.

^[8] Vgl. NAMB [NAMB Mission o.J.], o.S.

^[9] Vgl. Roberts/Cummings [Mortgage 2007], S. 21.

^[10] Vgl. Roberts/Dollar [Mortgage Fraud 2007], S. 40f.

^[11] Vgl. Mizen [Credit Crunch 2008], S. 539.

^[12] Vgl. Anshasy et al. [Mortgage Brokers 2004], S. 2.

^[13] Vgl. Münchau [Finanzsystem 2008], S. 100f.

^[14] Vgl. Köhler [Wall-Street-Panik 2008], S. 70.

^[15] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 47.

^[16] Vgl. Reilly [Real Estate 2000], S. 186.

^[17] Vgl. Ginnie Mae [History o.J.], o.S.

^[18] Vgl. Reilly [Real Estate 2000], S. 186.

^[19] Vgl. Ginnie Mae [History o.J.], o.S.

^[20] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 35.

^[21] Vgl. Rudolph [Finanzkrise 2008], S. 715f.

^[22] Vgl. Census Bureau [Homeownership 2004], o.S.

^[23] Vgl. Economagic [Homeownership 2009], o.S.

^[24] Vgl. Kollen-Rice [Real Estate 2008], S. 78.

^[25] Vgl. FICO [FICO score o.J.], o.S.

^[26] Vgl. Chomsisengphet/Pennington-Cross [Evolution 2006], S. 43 und 46.

^[27] Vgl. Arnold [Encyclopedia 1993], S. 595.

^[28] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 55.

^[29] Vgl. Bloss et al. [Finanzkrise 2009], S. 55.

^[30] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 32f.

^[31] Vgl. Kollen-Rice [Real Estate 2008], S. 67f.

^[32] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 33.

^[33] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 33.

^[34] Vgl. Alexander et al. [Housing report 2008], S. 18.

^[35] Vgl. Fabozzi/Mann [fixed income securities 2005], S. 514f.

^[36] Vgl. McDonald/Thornton [Mortgage Finance 2008], S. 33.

^[37] Vgl. Guttentag [Mortgage Encyclopedia 2004], S. 78ff.

^[38] Vgl. Leonard [Adjustable-Rate Mortgages 2007], S. 33.

^[39] Vgl. Alexander et al. [Rental Housing 2008], S. 22.

^[40] Vgl. TSI [Kreditmarktkrise 2008], S. 8.