Shopping-Center in innerstädtischen Lagen

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Zielsetzung und Fragestellung
1.2 Methodik

2 Integration von Shopping-Centern unterschiedlicher Generationen in innerstädtischen Lagen
2.1 Entwicklung und Generationen von Shopping-Centern
2.2 Integration von Shopping-Centern in innerstädtischen Lagen
2.3 Zusammenfassung der theoretischen Überlegungen

3 Das Fallbeispiel Recklinghausen
3.1 Shopping-Center in Recklinghausen
3.1.1 Integration des Löhrhof-Centers
3.1.2 Integration des Palais Vest
3.2 Analyse und Schlussfolgerung

4 Fazit

Literatur

Anlagen

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Anzahl der Shopping-Center mit mehr als 10.000 m2 Verkaufsfläche in Deutschland von 1965 bis 2010

Abbildung 2: Räumliche und funktionale Integration eines Shopping-Centers in einer idealtypischen Stadt

Abbildung 3 : Baukomplexe der Shopping-Center

Abbildung 4: Geschäftslagen der Recklinghäuser Innenstadt

Abbildung 5: Fassade des Löhrhof-Centers; Hintergrund: Wohnturm

Abbildung 6: Geplantes Einzugsgebiet des Palais Vest

Abbildung 7 : Ein- und Ausgänge des Palais Vest

Abbildung 8: Luftbild des Palais Vest zur Darstellung der Größenverhältnisse in der Innenstadt

Abbildung 9: Haupteingang und aufgelockerte Sandsteinfassade des Palais Vest

Abbildung 10: Vergleich der Größe des Löhrhof-Centers und des Palais Vest

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Generationen der Shopping-Center und die jeweiligen Merkmale

Tabelle 2: Positive und negative Effekte durch Shopping-Center in innerstädtischen Lagen

Tabelle 3: Anforderungen an Shopping-Center für eine gute Integration in bestehende Lagen

Tabelle 4: Projekte und Ziele des Handlungskonzept Altstadt

Tabelle 5: Vergleich der Integration des Palais Vest und des Löhrhof-Centers

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Der Einzelhandel und die Situation in deutschen Innenstädten haben sich in den vergange­nen Jahren stark verändert. Der Strukturwandel im Einzelhandel, die Krise der Kauf- und Warenhäuser sowie der Rückgang von inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften sind nur einige der Entwicklungen, die die Attraktivität von Innenstädten beeinträchtigen. Eine weitere Entwicklung des Einzelhandels stellt eine Zunahme von Shopping-Centern in in­nerstädtischen Lagen dar, wobei die Integration in die bauliche, funktionale und räumliche Struktur der Städte als Herausforderung zu sehen ist (BMVBS 2011: 6-7).

Shopping-Center sind im Unterschied zu gewachsenen Geschäftszentren eine „geplante und errichtete , künstliche ‘ räumliche Agglomeration von Einzelhandels - und Dienstleis­tungsbetrieben“ (Heineberg 2014: 198), welche einheitlich verwaltet und betrieben werden (ebd.) und mindestens 10.000 m2 Verkaufsfläche aufweisen (Junker et al. 2008: 21). Eine Einteilung der Shopping-Center erfolgt zunächst aufgrund eines architektonischen Kriteri­ums: geschlossen oder offen. Dieses Kriterium bezieht sich auf die Überdachung der Laufwege, wobei überdachte Shopping-Center als Shopping-Malls und offene Ladenstra­ßen als Open Air Strip Malls bezeichnet werden (Germelmann & Neder 2012: 329). In der vorliegenden Arbeit wird der Begriff Shopping-Center für geschlossene Shopping-Malls verwendet.

Shopping-Center können für den Standortwettbewerb der Städte untereinander relevant sein, die Anziehungskraft von Innenstädten erhöhen, die Kaufkraftbindung stärken und den Kunden ein größeres Angebot bieten, wenn Bedingungen wie zum Beispiel eine passende Verkaufsfläche, der Branchenmix, der Mikrostandort und die städtebauliche Integration erfüllt sind (Epple & Peter 2010: 5). Im Gegensatz dazu hat der Bau von Shopping-Centern bei nicht erfüllten Bedingungen und damit schlechter Integration in die Innenstadt mitunter negativen Einfluss auf den bestehenden Einzelhandel und ansässige Unternehmer sowie auf die Mietpreise in Innenstädten. Daraus resultiert eine Notwendigkeit der Integration von Shopping-Centern in die bestehenden Einzelhandelslagen in Innenstädten (DSSW 2007: 2), wobei Shopping-Center praktisch dann gut integriert sind, wenn zwischen ihnen und der restlichen Innenstadt Kopplungs- und damit Synergieeffekte entstehen (Popp 2008: 22-23).

Es gibt, abhängig vom Alter der Shopping-Center, fünf Generationen von Shopping-Cen- tem, die sich in Größe, Architektur, Standort oder Ausstattung unterscheiden (vgl. Kapitel 2.1). In dieser Arbeit sollen speziell die zweite (1973-1982) und die fünfte Generation (ab 2000) der Shopping-Center untersucht werden, da in beiden Generationen bevorzugt in Innenstadtlagen gebaut wurde und auf diese Weise ein Vergleich bezüglich der Integration in die bestehenden Einzelhandelslagen möglich erscheint.

Die Integration der beiden Generationen von Shopping-Centern soll an einem Fallbeispiel untersucht werden. Für diese empirische Untersuchung wurde die Stadt Recklinghausen als Beispiel gewählt. Dort wurde zunächst 1975 das Löhrhof-Center gebaut, welches 2012 abgerissen wurde, um den Bau eines neueren und größeren Centers, dem Palais Vest zu ermöglichen. Das neue Shopping-Center wird an demselben Mikrostandort neu erbaut, weshalb Maßnahmen und Methoden zur Integration unabhängig von dem Faktor Lage be­urteilt werden können, sodass eine bessere Übertragbarkeit möglich ist.

Das Palais Vest wird in dieser Arbeit bereits vor seiner Eröffnung auf seine Integration in die bestehenden Strukturen untersucht, weil während der Planung und des Baus eine Be­urteilung der Integration möglich ist und Auswirkungen und Integration auf die Innen­städte nicht immer korreliert sein müssen. Für das Löhrhof-Center sind keine Unterlagen zu Auswirkungen auf die bestehenden Strukturen vorhanden, da zu diesem Zeitpunkt die Auswirkungen von Shopping-Centern nicht flächendeckend untersucht wurden, sodass beide Center lediglich auf ihre Integration, nicht aber auf ihr Auswirkungen auf die Innen­stadt analysiert werden.

In der vorliegenden Arbeit werden in der Einleitung Fragen und Zielsetzung formuliert sowie die Methodik dargestellt. Im zweiten Kapitel wird der theoretische Rahmen für das Fallbeispiel formuliert. Dabei werden Integrations- und Generationen-Aspekte von Shop­ping-Centern untersucht. Mit Hilfe dieser Theorien wird das Fallbeispiel der Stadt Reck­linghausen erarbeitet, welches in Kapitel drei analysiert wird. Dazu werden zunächst die Stadt Recklinghausen und die beiden Shopping-Center dargestellt. Anschließend wird das Fallbeispiel anhand der Theorien und Expertengespräche analysiert und darauffolgend bewertet, wobei ein Vergleich der Integration der beiden Shopping-Center erfolgt. Im vierten Kapitel erfolgt eine Zusammenfassung der Ergebnisse mit offenen Fragen und der Beantwortung der Leitfragen.

1.1 Zielsetzung und Fragestellung

Die vorliegende Arbeit hat zum Ziel die Integration von Shopping-Centem verschiedener Generationen in bestehenden Innenstadtlagen zu untersuchen und Methoden einer erfolg­reichen Integration darzustellen. Dazu soll die Integration von zwei Shopping-Centern in Recklinghausen der Generation zwei und fünf untersucht werden, um die theoretischen Ansätze an zwei Fallbeispielen zu überprüfen.

Im Mittelpunkt des Forschungsinteresses stehen dabei die folgenden Fragen:

1. Worin unterscheiden sich die Generationen der Shopping-Center?
2. Welche Faktoren sind für eine erfolgreiche Integration eines Shopping-Centers be­deutsam?
3. Welche Unterschiede sind zwischen der zweiten und fünften Generation der Shop­ping-Center bezüglich Lage, Größe, Branchenmix, Architektur und Bauform und insbesondere der gesamten Integration in das Stadtbild festzustellen?
4. Sind diese Unterschiede auch an dem Fallbeispiel der Stadt Recklinghausen zu erkennen? Wie wird sich das Palais Vest voraussichtlich im Vergleich zum Löhr- hof-Center in die bestehenden innerstädtischen Strukturen integrieren?

Anhand der These „Das Palais Vest wird sich aufgrund der Weiterentwicklung der Shop­ping-Center im Vergleich zum Löhrhof-Center besser in die Innenstadt Recklinghausens integrieren“ soll im Verlauf der vorliegenden Arbeit die Integration der beiden innerstädti - schen Shopping-Center in Recklinghausen untersucht werden.

1.2 Methodik

Die vorliegende Arbeit wird mit qualitativen Methoden erarbeitet. Dabei soll durch die Durchführung von Expertengesprächen die Integration der beiden Shopping-Center in Recklinghausen sowie die Hintergründe zur Planung und Entwicklung dargestellt und be­wertet werden.

Zunächst werden durch Literaturrecherche die generellen Möglichkeiten und Methoden zur Integration von Shopping-Centern dargestellt sowie die Generationen und die Entwicklung der Shopping-Center beschrieben. In Expertengesprächen werden diese Aspekte auf die spezifische Situation Recklinghausens bezogen. Aus diesem Grund werden vier Akteure nach der theoretisch begründeten schrittweisen Auswahl gewählt, welche sowohl Kennt- nisse vor Ort, als auch Wissen über Shopping-Center besitzen, um das Ziel der Erhebung zu erreichen: eine Bewertung der Integration der Shopping-Center (Reuber & Pfaffenbach 2005: 152).

Dazu werden zwei Vertreter der Stadt Recklinghausen interviewt, welche die Situation aus Sicht der Kommune beschreiben. Das Gespräch wird mit Herrn G., welcher im Fach­bereich Wirtschaftsförderung in der Abteilung Stadtmarketing als Abteilungsleiter tätig ist, und Herrn T., der Fachleiter im Bereich Wirtschaftsförderung ist, durchgeführt. Beide begleiten den Prozess zum Bau des Palais Vest, wobei Herr G. für den Bereich des Marketings der Altstadt in Bezug auf das Shopping-Center und Herr T. für die wirtschaftlichen Aspekte und den Ansiedlungsprozess des Centers zuständig ist. Auf Emp-fehlung von Herrn T. wird Frau W. von der Gesellschaft für Markt- und Ab­satzforschung (GMA) interviewt, welche die Verträglichkeitsuntersuchungen für das Palais Vest geschrieben hat. Außerdem wird Herr B. vom Büro Frauns aus Münster inter­viewt. Das Büro Frauns ist einerseits Auftragnehmer der Studie „Steuerungsansätze zur Integration innerstädtischer Einkaufszentren“ des Deutschen Seminars für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) und andererseits an dem Projekt der Quartiersbildung in Recklinghau-sen beteiligt. Somit ist er mit den Strukturen Recklinghausens vertraut und in ein Marke-tingprojekt der Altstadt Recklinghausens in Bezug auf das Palais Vest involviert. Damit ein umfassendes Bild der Interessen und Meinungen der Akteure entsteht, wurde ebenfalls ein Gespräch mit der Betreiberfirma mfi geplant, um auch die Interessen eines wirtschaftli-chen Investors darzustellen, jedoch war das Unternehmen nicht zu einer Stellungnahme bereit.

Die Expertengespräche werden als problemzentrierte Interviews durchgeführt und sind gekennzeichnet durch eine weitgehende Offenheit und eine Halbstrukturiertheit (Reuber & Pfaffenbach 2005: 133). Der Großteil des Gesprächs folgt einem Leitfaden (Anlage 1) und entspricht damit einer Vorab-Konstruktion, das heißt Problem- und Fragestellungen wer­den vor dem Gespräch formuliert (Mayring 2002: 69). Die Aufbereitung der gewonnenen Daten erfolgt in einem Transkriptionsverfahren, in welchem die Gespräche von einer Au- dioaufzeichnung niedergeschrieben werden. Die Transkription wird wörtlich, vollständig und in Schriftdeutsch durchgeführt, sodass lediglich vollständige Wörter niedergeschrieben werden (Reuber & Pfaffenbach 2005: 154). Bei der Analyse der Ergebnisse werden zu­nächst Einzelfallanalysen durchgeführt, bei welcher Kurzbeschreibungen mit den wich­tigsten Aussagen formuliert werden. Darauf folgt eine Fein- bzw. Tiefenanalyse der Ein­zelfalle. Zum Abschluss wird ein Fall- und Gruppenvergleich vollzogen, in dem Gemein­samkeiten und Unterschiede der Interviewpartner herausgearbeitet werden (Flick 1995: 207-210). Für die Kodierung der Expertengespräche werden die Gespräche in Kategorien unterteilt und nach Stichworten geordnet (Strauss & Corbin 1996: 39-40) (Anlage 2), wie die Kriterien zur Integration der Shopping-Center, der Entwicklung oder den Akteuren. Die Auswertung der Expertengespräche erfolgt mit dem Programm MAXQDA. Die Do­kumentation der Empirie durch die Expertengespräche ist angehängt (Anlage 3-5). Die Zitation der Expertengespräche wird im Text durch die Abkürzung EG (Expertengespräch) mit Seitenzahl und Zeile kenntlich gemacht.

2 Integration von Shopping-Centern unterschiedlicher Genera­tionen in innerstädtischen Lagen

Dieses Kapitel befasst sich mit den theoretischen Grundlagen zu Shopping-Centem. Im ersten Teil dieses Kapitels wird zunächst die Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland beschrieben. Im Anschluss werden die Generationen der Shopping-Center dargestellt, wobei insbesondere die zweite und fünfte Generation beschrieben werden, da diese im Fallbeispiel der Stadt Recklinghausen relevant sind. Im zweiten Teil wird die In­tegration von Shopping-Centern behandelt. Dazu wird die Relevanz der Integration unter­sucht und anschließend die Möglichkeiten und Methoden einer modellhaften Integration dargestellt. Auf diese Weise werden Kriterien und Handlungsempfehlungen für eine er­folgreiche und verträgliche Integration herausgearbeitet.

2.1 Entwicklung und Generationen von Shopping-Centern

Shopping-Center entwickelten sich in den USA aus den großen Kaufhäusern in den 1920er Jahren (Walzel et al. 2011: 487). In Deutschland entstand 1964 mit dem Bau des Main­Taunus-Centers in Frankfurt das erste Shopping-Center. Seitdem hat sich die Anzahl der Shopping-Center in Deutschland stetig vergrößert (Abbildung 1). Sie stieg bis 1990 erst langsam an, danach war durch die deutsche Wiedervereinigung und den damit verbunde­nen Aufholbedarf des Ostens Deutschlands, der stärkste Anstieg zu erkennen. In den letz­ten Jahren flacht der Anstieg ab, was durch die langsam eintretende Sättigung am Markt zu erklären ist (EHI Retail Institute 2013: 23). Insgesamt existieren 460 Shopping-Center in Deutschland mit einer Gesamtfläche von etwa 14.4 Millionen Quadratmetern (EHI Retail Institute 2014) und somit eine Verkaufsflächendichte von etwa 0,18 m2 Verkaufsfläche pro Einwohner in Shopping-Centern. Die gesamte Ausstattung an Verkaufsfläche in Deutsch­land liegt bei etwa 1,4 m2 pro Einwohner (Junker et al. 2011: 7), sodass der Verkaufsflä­chenanteil in Deutschland nur einen kleinen Teil der gesamten Verkaufsfläche in Anspruch nimmt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Anzahl der Shopping-Center mit mehr als 10.000 m2 Verkaufsfläche in Deutschland von 1965 bis 2010 (Modifiziert nach EHI Retail Institute 2013: 23)

In Deutschland werden die Shopping-Center in Generationen unterschieden, wobei nach ihrem Alter und den damit verbundenen, zu der jeweiligen Zeit vorrangig gebauten Typen, unterteilt wird. Die Jahresangaben der Generationen variieren dabei zwischen den Autoren und sollen lediglich zur ungefähren zeitlichen Einordnung dienen. Zwischen den Generati­onen gibt es entscheidende Unterschiede bezüglich der Lage, der Bauform und Architek­tur, der Größe und Ausstattung sowie vielen anderen Faktoren (Tabelle 1).

Die erste Generation der Shopping-Center in Deutschland (1964-1973) wurde hauptsäch­lich nach amerikanischem Vorbild auf der grünen Wiese, am Rand der Städte gebaut und wies meist hohe Verkaufsflächen auf (z. B. Main-Taunus-Zentrum mit etwa 40.000 m2). Die Center waren monofunktional auf den tertiären Sektor ausgerichtet und wurden des­halb häufig als Verkaufsmaschinen bezeichnet. Aufgrund ihrer Lage und Anbindung waren sie stark auf den motorisierten Individualverkehr (MIV) ausgelegt (Heineberg 2014: 199­201). Die Architektur war einfach, zweckmäßig und anspruchslos und häufig nur einge­schossig. Als Ankerbetriebe fungierten vor allen Dingen Kauf- und Warenhäuser (Mayer- Dukart 2010: 49).

Die zweite Generation (1973-1982) hingegen konzentrierte sich erstmals stärker auf die Innenstädte (Falk 1998: 20), da seit 1977 eine Novellierung des Baurechts (§ 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung) die planungsrechtliche Genehmigung von Shopping-Centern nur in Sonderzonen erlaubte und so die Genehmigungen für Einkaufszentren außerhalb der Kerngebiete erschwerte (Heinrich & Liesenberg 2013: 26). Diese Shopping-Center waren aufgrund der verfügbaren Flächen in Innenstädten meist kleiner als die der ersten Genera­tion. Dafür erschienen sie architektonisch und von ihrer Ausstattung her anspruchsvoller als die Center der ersten Generation, wobei sie im Vergleich zu späteren Generationen schlicht und massig wirkten (Falk 1998: 20). Die Bauform war geschlossen und nicht zur Stadt geöffnet, sodass sie häufig als fremd in den Städten empfunden wurden (Gerhard & Popp 2009: 45). Des Weiteren wurden häufig multifunktionale Nutzungen angestrebt aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Wohnfunktionen, wobei teilweise auch Praxen, Frei­zeiteinrichtungen und Hotels integriert wurden (Walzel et al. 2011: 490). Die Center waren nicht mehr eingeschossig, sondern wurden meist über mehrere Etagen angelegt. Statt eben­erdiger Parkplätze wurden nun auch Parkhäuser entwickelt (Mayer-Dukart 2010: 49).

Die dritte Generation (1982-1992) stellte eine Weiterentwicklung der zweiten Generation dar; gebaut wurde weiterhin in innerstädtischen Lagen, jedoch kam es zu einer Bedeu­tungszunahme von Architektur, Design, Image und Corporate Identity (Falk & Falk 2005: 99).

Die vierte Generation (1992-1999) fokussierte sich stark auf den Bau von Shopping-Cen­tern in den großen Städten der neuen Bundesländer nach der Wiedervereinigung, wobei erneut viele Projekte auf der grünen Wiese entstanden. Jedoch auch in den alten Bundes­ländern führte eine Baueuphorie zu einem Anstieg der Anzahl der Shopping-Center, wobei speziell Galerien und Passagen entstanden sowie verstärkt in die Renovierung älterer Cen­ter investiert wurde (Walzel 2008: 133).

Die Shopping-Center der fünften Generation entstehen etwa seit dem Jahr 2000. Diese Center konzentrieren sich auf die Innenstädte; erschlossen werden aber hauptsächlich Mit­tel- und Kleinstädte, was auf Sättigungstendenzen in den Großstädten zurückzuführen ist. In den meist sehr zentralen Lagen sind die Verkaufsflächen der Center geringer, weiterhin werden jedoch auch an anderen Standorten große Center gebaut. Des Weiteren ist die Ar­chitektur meist anspruchsvoll, aber häufig standardisiert und historisiert (Franke 2007: 33­34). Weiterhin werden viele spezialisierte Konzepte wie Factory-Outlet-Center und The­mencenter entwickelt (Walzel et al. 2011: 493). Insgesamt entsteht also eher eine Konzen­tration auf bisher unerschlossene Felder (Falk & Falk 2005: 100). Eine attraktive Einkaufs­umgebung, häufig verbunden mit Unterhaltung, Themen-Gastronomie, Food-Courts, Ver­gnügungsparks oder Kinos und eine ansprechende Gestaltung, sind in der fünften Genera­tion von großer Bedeutung (Walzel 2008: 133-134).

Tabelle 1: Generationen der Shopping-Center und die jeweiligen Merkmale (Modifiziert nach Falk & Falk 2005: 99-100; Heineberg 2014: 201; Lange 2009: 35-38; Walzel 2008: 133-134)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2 Integration von Shopping-Centern in innerstädtischen Lagen

Innenstädte sind gekennzeichnet durch eine hohe bauliche und soziale Dichte, eine Nut­zungsmischung, eine hohe Konzentration von Geschäfts- und Büroflächen, eine zentrale Versorgungsfunktion und eine räumlich-funktionale Zentralität. Der Handel kann dabei als Leitfunktion der Innenstadt gesehen werden. Dieser unterliegt einem dauerhaften Wandel und einer Konkurrenzsituation der Geschäfte untereinander, welche durch die Zunahme von Shopping-Centern in Innenstädten verstärkt wird (BMVBS 2011: 15-18).

Nicht integrierte oder schlecht integrierte Shopping-Center erhöhen diese Konkurrenzsitu­ation weiterhin, da sie unabhängig von der Innenstadt existieren können und somit nicht zwangsläufig, wie von den Betreibern versprochen, Synergieeffekte für den ansässigen Einzelhandel zustande kommen und sich somit Kaufkraft und Zentralität erhöhen (Mayer- Dukart 2010: 78). Krüger und Walther (2007: 193-203) konnten in Untersuchungen Kauf­kraftzuflüsse und Zentralitätssteigerung durch die Ansiedlung eines Shopping-Centers em­pirisch nicht verifizieren. Des Weiteren konnte kein Zugewinn des Umsatzes für die übri­gen innerstädtischen Geschäftslagen aufgezeigt werden, dafür aber Umsatzverteilungen zugunsten der Shopping-Center, eine Beeinflussung von Nutzungsstruktur und Lagequali­tät und in einigen Geschäftszonen deutlich negative Effekte und städtebaulich uner­wünschte Veränderungsprozesse.

Allerdings sind Integration des Shopping-Centers und Auswirkungen auf die Innenstadt nicht immer korreliert, weil trotz theoretisch schlechter Integration eine positive Entwick­lung für die Innenstadt möglich ist. Dies ist beispielsweise auf Investitionen der Einzel­händler als Reaktion auf den Bau des Shopping-Centers zurückzuführen, die insgesamt zu einer Aufwertung des Stadtbildes beitragen und somit den Standort Innenstadt, trotz schlechter Integration des Centers, stärken (Otto 2006: 498). In der nachfolgenden Tabelle werden positive und negative Effekte gegenübergestellt, die durch die Ansiedlung eines Shopping-Centers entstehen können (Tabelle 2).

Tabelle 2: Positive und negative Effekte durch Shopping-Center in innerstädtischen Lagen (Modifi­ziert nach Brune 2006b: 68; DSSW 2007: 4; Hofschröer 2008: 5; Junker et al. 2011: 19-26; Kalt- enbrunner 2014: 3; Krüger & Walther 2007: 191; Kühn 2006: 26)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Integration von Shopping-Centem kann anhand von verschiedensten Faktoren bewer­tet werden. Diese Faktoren sind als Prüfschema heranzuziehen, dienen aber lediglich als Empfehlung, da selbst bei Einhaltung der folgenden Faktoren Negativfolgen für die Innen­städte nicht auszuschließen sind. Deshalb sollte jeder potentielle Standort und jede Stadt spezifisch betrachtet werden. Shopping-Center werden dann als praktisch gut integriert beschrieben, wenn zwischen ihnen und der restlichen Innenstadt Kopplungs- und damit Synergieeffekte entstehen (Popp 2008: 22-23).

Unterschiedliche Faktoren sind für die erfolgreiche Integration von Shopping-Centern in bestehende Innenstadtlagen wichtig, wobei nach Mayer-Dukart (2010: 79-97) vier Haupt­kriterien unterschieden werden können, die wiederum Unterkriterien aufweisen:

- Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung
- Funktionale Einbindung
- Architektonische Gestaltung und stadträumliche Einbindung
- Belebung des öffentlichen Raums

Raumstrukturelle und städtebauliche Einbindung

Bei der Wahl des Standorts sollten einerseits die räumliche Integration anhand von bauli­chen und städtebaulichen Zusammenhängen und andererseits die funktionale Integration anhand der Funktion und Nutzungsstruktur beachtet werden (Schulte 2011: 134) (Abbildung 2). Weiterhin sind vor allen Dingen die Faktoren Entfernung zu und Verbin­dung mit dem Hauptgeschäftsbereich bedeutende Einflussgrößen (Junker et al. 2011: 19). Bei Entfernungen von mehr als 100 m zum Hauptgeschäftsbereich können Kopplungsef­fekte zwischen Innenstadt und Center stark abgeschwächt werden, wobei verschiedene Autoren Werte zwischen 50 m und 250 m als kritischen Abstand von Shopping-Centern zu den bestehenden Geschäftsbereichen identifizieren und als negativ für die Austauschbezie­hungen bewerten (Heinritz et al. 2003: 72; Mayer-Dukart 2010: 82-83; Popp 2002: 142). Der Verbindung mit dem Hauptgeschäftsbereich und der Öffnung des Centers zu diesem wird jedoch mehr Bedeutung beigemessen. Das bedeutet, dass attraktive Wegeverbindun­gen und optische sowie funktionale Öffnungen des Centers eine höhere Entfernung zu den Hauptgeschäftsbereichen ausgleichen können (Heinritz 2009: 139).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Räumliche und funktionale Integration eines Shopping-Centers in einer idealtypi­schen Stadt (Modifiziert nach Schulte 2011: 135)

Ein Shopping-Center in einer Innenstadtlage sollte entweder in einer 1a-Lage der Haupt­einkaufsstraße liegen oder einen neuen Pol in der Innenstadt bilden. Dieser sollte sich trotzdem in der Nähe der Haupteinkaufsstraße befinden und keine Randlage aufweisen, sodass Schwerpunktverlagerungen innerhalb des Hauptgeschäftsbereichs vermieden wer­den (Kühn 2006: 23). Befindet sich das Center allerdings in einer Randlage, steigt das Ri­siko von Schwerpunktverlagerungen. Andererseits kann aber, falls durch die Ansiedlung des Shopping-Centers eine Erhöhung des Einzugsgebietes und der Kaufkraft erreicht wird, gegebenenfalls der Hauptgeschäftsbereichs vergrößert und die Attraktivität der Innenstadt erhöht werden. Vom Hauptgeschäftsbereich abgegrenzte Standorte sind zu vermeiden, da diese zu Umsatzrückgängen und funktionalen Störungen in der Innenstadt führen können (Junker et al. 2011: 20-21). Darüber hinaus sollte die Innenstadt bei einem Center in einer 1b-Lage einen gewissen Gegenpol in Form eines Ankerbetriebes haben, wobei dieser bei­spielsweise ein attraktiver Großmieter der Bekleidungsbranche sein könnte. Dieser sollte an entgegengesetzter Position in der Stadt gelegen sein, um größeren Schwerpunktverlage­rungen entgegen zu wirken und den innerstädtischen Einzelhandel attraktiver zu gestalten (Junker et al. 2008: 219). Generell sind Standorte von Vorteil, welche bereits als Einzel­handelsstandorte gedient haben und nur einer neuen Nutzung zugeführt oder neu entwi­ckelt werden müssen. Diese sind bereits in die Wegenetze der Stadt eingebunden und bie­ten gute Möglichkeiten, nachhaltige Einzelhandelsentwicklungen zu betreiben (Junker et al. 2011: 26-27).

Falls das Shopping-Center nicht in einer 1a-Lage der Haupteinkaufsstraße angesiedelt ist und somit zunächst längere Strecken vom Center in die Hauptgeschäftslagen zurückgelegt werden müssen, sollte das Center gut in die bestehenden Wegenetze eingebunden sein und den innerstädtischen Raumstrukturen folgen (Junker et al. 2011: 26). Die Wegeverbindun­gen müssen attraktiv gestaltet werden und eine direkte Anbindung an die Innenstadt bieten. Dazu sollten die bestehenden Wegeverbindungen gegebenenfalls aufgewertet, ergänzt oder verdichtet sowie abwechslungsreich gestaltet werden und eine hohe Qualität und Erlebnis­vielfalt zwischen den Einkaufsbereichen aufweisen. Des Weiteren sollten möglichst viele Ausgänge auf innerstädtische Bereiche ausgerichtet sein. Diese sollten durch eine strate­gisch verknüpfte Ausrichtung zur Belebung und Ergänzung bestehender Wegebeziehungen führen oder durch den Bau des Shopping-Centers versperrte Wege ersetzen (DSSW 2007: 18; Mayer-Dukart 2010: 82).

Die Bauform betreffend werden drei Typen von Shopping-Centern unterschieden: das ge­schlossene Konzept als Mall, das geschlossene Konzept als Stern und ein offenes oder teil­offenes Konzept (Abbildung 3). Ein geschlossener Komplex des Shopping-Centers ist zu vermeiden, da solche von Kunden nur selten verlassen werden und somit eine Autarkie des Centers verstärkt wird. Eine offene Bauform ist für die Innenstadt verträglicher, da so eine Interaktion mit dieser stattfinden kann. Allerdings sollte zwischen den Gebäudekomplexen ein offener und jedem zugänglicher Stadtraum verfügbar sein (Junker et al. 2011: 23; See­mann 2008: 91). Centerbetreiber favorisieren aufgrund der höheren Flächenproduktivität die geschlossenen Center. Um diese trotzdem möglichst gut in bestehende Strukturen ein­zubinden, sollte ein Zusammenspiel der Architektur von innen und außen bedacht und Ein- und Ausblicke gewährt werden. Blockstrukturen sollten erhalten bleiben und eine Aus­richtung nicht nur zur inneren Mall, sondern ebenfalls zum öffentlichen Raum erfolgen. Des Weiteren sollten viele Zugänge geschaffen werden und eine Erreichbarkeit der Ge­schäfte auch von außen möglich sein (Junker et al. 2011: 27). Außerdem sollte ein ganztä­giger Durchgang durch das Shopping-Center ermöglicht werden (Popp 2008: 27).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Baukomplexe der Shopping-Center (Modifiziert nach Junker et al. 2011: 23)

Die Stellplätze des Centers sollten nicht das größte Stellplatzangebot der Innenstadt aus­machen und nicht den Schlüssel Verkaufsfläche/Stellplatz überschreiten. Dabei sollten für eine durchschnittliche Ausstattung maximal 20 bis 29 m2 Verkaufsfläche pro Stellplatz verfügbar sein, um einen Teil der Besucher zur Nutzung von Parkflächen außerhalb des Centers zu leiten, sodass die Besucherfrequenz in der Innenstadt und die Kopplungsquote mit dieser erhöht wird (Junker et al. 2008: 31-32). Ein höheres Angebot an Stellplätzen sollte vermieden werden, da so der autarke Charakter des Centers verstärkt wird und somit der innerstädtische Einzelhandel an Lebendigkeit und Besucherfrequenz verliert. Ein ge­ringeres Angebot ist aber durchaus möglich (Junker et al. 2011: 36). Darüber hinaus sollte auch eine preisliche Anpassung der Parkkosten an die vorhandenen Stellplätze erfolgen (DSSW 2007: 23).

Funktionale Einbindung

Die Größe und die Verkaufsfläche des Shopping-Centers sollten der Einwohnerzahl und dem Einzugsgebiet sowie der Kaufkraft angepasst sein, um das Shopping-Center erfolg­reich zu betreiben. Ein zu groß dimensioniertes Einkaufszentrum kann zu negativen Aus­wirkungen für die Innenstadt führen, wohingegen ein zu klein dimensioniertes nicht genü­gend Kunden erreicht (Kühn 2006: 23). Dabei werden zwei Maßgrößen genannt, die einen ungefähren Aufschluss über die Größe eines Shopping-Centers geben können: die absolute Verkaufs fläche und die relative Verkaufsflächenerweiterung durch das Center. Bei abso­luten Flächenzuwächsen von 15.000 m2 sowie einer relativen Erweiterung der Verkaufsflä­che von über 15 % (Junker et al. 2011: 15-16) bzw. 20 % (Heinritz et al. 2003: 50) im Ver­gleich zur Verkaufsfläche der bestehenden Innenstadt, kommt es in den meisten Städten zu deutlichen Veränderungen der Lagestrukturen. Dabei kann es zu einer Verkleinerung der 1a-Lagen und einem Mietverlust der 1a- und 1b-Lagen kommen, da die Center den Kun­den ein vollständiges Warenangebot bieten, sodass ein One-Stop-Shopping ohne Besuch der Innenstadt getätigt werden kann (Junker et al. 2011: 15-17). Deshalb werden für eine hohe Innenstadtverträglichkeit Shopping-Center mit einer Größe von maximal 15.000 m2 empfohlen, die keinen vollständigen Branchenmix anbieten, sodass sie sich aus eigenem Interesse zur Innenstadt öffnen und funktionierende Anbindungen zu dieser schaffen (Do- err 2006: 81).

Bei der Ausstattung des Shopping-Centers muss der Branchenmix an das vorhandene An­gebot der Innenstadt angepasst werden und trotzdem eine große Vielfalt aufweisen, da der Branchenmix neben der guten Atmosphäre und einer hohen Aufenthaltsqualität entschei­dend für die Attraktivität des Centers ist (Walzel et al. 2011: 505). Bestenfalls sollte der Branchenmix eine Ergänzung zum bestehenden Angebot der Innenstadt darstellen und keine Überschneidung aufweisen (Brune 2006a: 57). Dazu können beispielsweise Lücken im vorhandenen Sortiment geschlossen oder neue Branchen und Betriebstypen wie zum Beispiel Fachmärkte integriert werden, um eine hohe Symbiose zwischen Innenstadt und Shopping-Center zu erreichen (Mayer-Dukart 2011: 87).

Die Nutzungsstruktur in deutschen Shopping-Centern ist sehr stark auf den Einzelhandel fokussiert (86,2 %); mit 6,0 % folgt der Bereich Freizeit und Entertainment, 4,2 % der Nutzung entsprechen der Gastronomie und 3,6 % einzelhandelsbezogenen Dienstleis­tungen (IfG 2007: 30). Studien in den USA belegten jedoch, dass Shopping-Center, die eine hohe Nutzungsmischung aufweisen und somit eine Vielfalt an städtischen Funktionen bieten, erfolgreicher betrieben werden, als Center, welche lediglich auf den Einzelhandel fokussiert sind (Gruen 1973: 39-40). Deshalb sollte durch eine Multifunktionalität eine Nutzung mit beispielsweise kulturellen Einrichtungen, Freizeiteinrichtungen, Wohnungen und Büros angestrebt werden, um Qualität und Vielfalt zu erhöhen und krisenanfällige Monostrukturen zu vermeiden (DSSW 2007: 18; Junker et al. 2008: 220). Eine Ergänzung kann auch durch die Einbindung von Gastronomie erfolgen, um halböffentliche Räume zu schaffen und mit verlängerten Öffnungszeiten eine Integration in das Stadtgeschehen zu ermöglichen (Seemann 2008: 82).

Shopping-Center orientieren sich nach ihrer Nutzungsanordnung häufig an dem so ge­nannten Knochenprinzip, mit zwei großen Ankermietern an den beiden Enden und dazwi­schenliegenden kleinen Läden (Mayer-Dukart 2010: 90). Eine direkte Anbindung an die Parkdecks und eine Abgeschlossenheit nach außen verstärken diese Innenorientierung der Center. Durch diesen Aufbau entstehen Rückseiten und Scheinfassaden, die Synergieef­fekten mit dem öffentlichen Raum entgegenstehen und lediglich auf das One-Stop-Shop­ping innerhalb des Centers ausgelegt sind (Junker et al. 2011: 24). Stattdessen sollte eine Orientierung hoch frequentierter Nutzungen zum öffentlichen Raum an den Wegebezie­hungen zwischen Innenstadt und Shopping-Center sowie eine Entstehung von Urbanität gefördert werden (Mayer-Dukart 2011: 90).

Architektonische Gestaltung und stadträumliche Einbindung

Die bauliche Integration sollte dem Charakter des städtebaulichen Kontexts angepasst wer­den. Dabei sollten sowohl Höhe, Baumasse, Grenzen im städtebaulichen Gefüge, Trauf- höhe, Gebäudevolumen und Raumkanten aufgenommen werden (DSSW 2007: 13). Die Geschosse und Gebäudehöhe sollten denen der umliegenden Gebäude angepasst sein und diese nicht überschreiten. Aufgrund des hohen Flächenverbrauchs wird dennoch ein mehr­geschossiger Bau empfohlen, um geringere Flächen zu beanspruchen und diesen in das gesamtstädtische Bild einzufügen (Junker et al. 2008: 221). Auch die Baumasse des Bau­körpers sollte sich an der innerstädtischen Bebauung orientieren, da speziell in historisch gewachsenen Städten vorwiegend kleinteilige Strukturen vorzufinden sind, die im Gegen­satz zu den Volumina der Shopping-Center stehen. Eine Aufteilung in verschiedene Bau­blöcke kann ebenfalls zu einer Beibehaltung von Struktur und Wegen beitragen (Mayer- Dukart 2010: 92-93).

Die Architektur der Shopping-Center verfügt meist über eine geringe Qualität und wenig Individualität, da durch die Auslegung auf kurze Renditezeiträume die Architektur oft mo­dern, aber rational und zweckmäßig ist und somit wenig flexibel in Bezug auf sich verän­dernde Ansprüche. Weiterhin ergibt sich ein hoher Standardisierungsgrad der Shopping­Center, durch die Historisierung der Gebäude und häufig wiederkehrende Elemente wie Gewölbe, Kuppeln oder Galerien, was darauf zurückzuführen ist, dass die Entwickler ihre bewährten Konzepte auf alle Center übertragen und lediglich Details verändert werden (Mayer-Dukart 2010: 93-95). Diese Architektur führt zu fehlender Authentizität und Ein­bindung in den Stadtraum und sollte daher vermieden werden (Junker et al. 2011: 24-25).

Stattdessen sollten stadttypische individuelle Konzepte, die eine bauliche Qualifizierung aufweisen, erarbeitet und durch Partizipation vieler Akteure den bestehenden Strukturen angepasst werden (Mayer-Dukart 2010: 95).

Die Gestaltung sollte sich in das vorhandene Stadtbild einfügen und Bezug nehmen auf die umgebenden Gebäude. Parallelen können beispielsweise durch die Verwendung häufiger im Stadtbild vorzufindenden Baumaterialen erreicht werden (Brune 2006a: 59). Die Fassa­denstruktur sollte Vermittlung und Kommunikation fördern und Öffnungen zu angrenzen­der Bebauung zulassen (DSSW 2007: 25), da eine an das Stadtbild angepasste Bausubstanz und Gestaltung die Einbindung auch psychisch bei der Bevölkerung erleichtern kann (Jun­ker et al. 2011: 29). Die Materialwahl sollte adäquat dem Kontext angepasst werden und durch die Wahl hochwertiger Materialien zu einer Aufwertung des Stadtraums führen (DSSW 2007: 26).

Eine Öffnung zum Stadtraum beugt einer Alleinstellung des Centers vor, sodass eine Kommunikation zwischen Innenstadt und Center stattfinden kann. Dies kann durch opti­sche Öffnungen der Fassade in Form von Fenstern sowie transparente Gestaltungen oder funktionale Verbindungen wie beispielsweise durch gastronomische Angebote mit Freisitz im öffentlichen Raum erfolgen (DSSW 2007: 24). Durch die Belebung der Fassaden, auch an rückseitig gelegenen Seiten, beispielsweise durch die Nutzung als Eingang, Fenster oder Schaufenster kann Urbanität und eine Verbindung zum Stadtraum geschaffen werden (Ma- yer-Dukart 2010: 97). Weiterhin können durch gemeinsame Bodengestaltungen im Shop­ping-Center und in innerstädtischen Bereichen Parallelen geschaffen werden (Brune 2006a: 59).

Belebung des öffentlichen Raumes

Die Steigerung der Attraktivität der Innenstadt ist ein wichtiger Faktor, da ihre Aufwertung den Standort stärkt und nur durch zusätzliche Anreize und die Entwicklung thematisch neuer Schwerpunkte die Attraktivität der Innenstadt zu erhalten ist (Kaltenbrunner 2014: 3). Dazu sollten die das Shopping-Center umgebenden öffentlichen Räume funktional und gestalterisch aufgewertet werden, um kein Attraktivitätsgefälle vom Shopping-Center zu der Innenstadt entstehen zu lassen und den Kunden aus dem Shopping-Center heraus in die Innenstadt zu leiten. Auch weitere öffentliche Bereiche können im Zuge dessen aufgewer­tet werden. Projekte zur Stärkung der Innenstadt müssen durch die Projektträger über­nommen und von der Stadt begleitet werden (Junker et al. 2011: 25-27; Walzel et al. 2011: 497).

Des Weiteren ist ein geschlossenes Marketing der Innenstadt wichtig, bei welchem die Innenstadt unter einer Dachmarke zusammengefasst und gemeinsam vermarktet wird. So­mit wird der Wettbewerbsvorteil des Shopping-Centers einer einheitlichen Verwaltung und Vermarktung abgeschwächt (Monheim 2007: 24; Walzel et al. 2011: 508). Weiterhin kön­nen durch die Bildung von Business-Improvement-Districts der innerstädtische Einzelhan­del und die Grundeigentümer in Quartieren organisiert werden, sodass gemeinsam Maß­nahmen zur Verbesserung des Standorts getroffen werden können (Otto 2006: 498). Ein Citymanagement oder Stadtmarketing sollte ebenfalls in Kooperation zu dem Shopping­Center stehen, um eine gemeinsame Strategie für die Innenstadt zu entwickeln. Mögliche Projekte wären dabei Aktionen und Veranstaltungen, gemeinsame Werbung, abgestimmte Öffnungszeiten, Beratung von Mietern und Vermietern, Gesamtkonzept für Sicherheit und Sauberkeit oder die Berücksichtigung ergänzender Serviceeinrichtungen (Falk 2009: 162). Weiterhin kann eine soziale Einbindung und frühzeitige Kommunikation und Partizipation der innerstädtischen Akteure und der Bevölkerung eine psychologische Akzeptanz bei den Betroffenen verstärken und somit auch eine Integration des Shopping-Centers erleichtern (DSSW 2007: 42).

Zusammenfassung

Die wichtigsten Kriterien und ihre Anforderungen an ein gut integriertes Shopping-Center werden zusammenfassend in tabellarischer Form dargestellt (Tabelle 3). Insgesamt ist festzustellen, dass viele Faktoren Einfluss auf die Integration von Shopping-Centern in bestehende Innenstadtlagen haben. Die wichtigsten Faktoren werden jedoch von den meisten Autoren als Lage, Größe, Branchenmix, Architektur und Bauform zusammenge­fasst, welche in den städtebaulichen Kontext eingebunden und an die jeweilige Stadt und Region angepasst werden müssen (Brune 2006a: 57-60; Epple & Peter 2010: 5; Junker 2006: 111; Kühn 2006: 23-26; Walzel et al. 2011: 504-507).

Tabelle 3: Anforderungen an Shopping-Center für eine gute Integration in bestehende Lagen (Modifiziert nach Brune 2006a: 57-60; Junker et al. 2011: 14-37; Mayer-Dukart 2010: 73-99; Walzel et al. 2011: 504-507)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.3 Zusammenfassung der theoretischen Überlegungen

Die Integration von Shopping-Centem kann als ein wesentlicher Faktor zur Minimierung von negativen Auswirkungen sowie zur Eingliederung in die bestehenden Strukturen ange­sehen werden. Die Theorie hat sich dabei in den letzten fünfzig Jahren dahingehend entwi­ckelt, dass sich die nach innen orientierten Center in außerstädtischen Bereichen in einem langsamen Prozess zunächst nur in die Innenstadt verlagert und später zur Stadt hin geöff­net haben.

Die zweite Generation der Shopping-Center wurde erstmalig an innerstädtischen Standor­ten gebaut, da die Center der ersten Generation am Stadtrand zu Problemen in innerstädti­schen Bereichen geführt hatten. Deshalb sollte durch die innerstädtischen Shopping-Center die Attraktivität der Zentren wieder gesteigert werden (Helmer-Denzel 2002: 56-57; Mayr 1980: 21). Diese Center glichen von der Architektur und ihrem Aufbau stark den Centern der ersten Generation. Dabei wurde die geschlossene Bauform mit einer starken Frequenz­bündelung nach innen übernommen, weshalb diese Center häufig als fremd in den Städten empfunden wurden. Aus diesen Gründen waren die Center der zweiten Generation kaum in die Innenstädte integriert, dafür entsprachen die Verkaufsflächen wegen der Flächenver­fügbarkeit in innerstädtischen Lagen häufig den empfohlenen Maßen (Falk 1998: 20; Gerhard & Popp 2009: 45).

Aufgrund der ständigen Weiterentwicklung sowie Forschungen zu Auswirkungen und In­tegration der Shopping-Center ist theoretisch eine gute Integration bei jedem Centerbau umzusetzen. Die Center der fünften Generation sind daher von ihrer architektonischen Ge­staltung und ihrer räumlichen Eingliederung häufig besser an die bestehenden Strukturen angepasst. Insgesamt ist jedoch eine Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes von äußerem Design, Materialien, Erschließung, innerem Gangschema, der Standardisierung der bauli­chen Elemente und Dekorationen sowie der Ausstattung mit Geschäften mit stets wieder­kehrenden Magnetbetrieben bis zu kleineren Filialisten zu erkennen (Dörhöfer 2008: 53). Aus funktionaler Sicht gibt es aufgrund der teilweise hohen Verkaufsflächen Probleme bei der Integration der Center (Schulte 2011: 59), woraus Konflikte zwischen den Akteuren resultieren.

Die Betreiberfirmen werben mit Centern, die „sich wie selbstverständlich ins Stadtbild einfügen“ und „wesentlich zur Belebung der Innenstadt beitragen“ (ECE in Paul 2008: 36), allerdings haben wirtschaftliche Interessen für privatwirtschaftliche Betreiber Priorität, wozu die Flächenkonfiguration optimiert und die Mieteinnahmen maximiert werden. Um dies zu erreichen, handeln Centerbetreiber stark standortbezogen und favorisieren autarke Center, die unabhängig von der Innenstadt existieren können (Mayer-Dukart 2010: 80; Walther 2008: 56). Deshalb werden von den Betreibern Grundprinzipien vorgegeben, um die Funktionsqualität zu sichern: Mindestgröße, vollständiger Branchenmix, Frequenzbün­delung nach innen, Knochenprinzip sowie ein hohes Stellplatzangebot (Doerr 2006: 75­76). Kommunen hingegen wollen mit dem Bau eines Shopping-Centers Vorteile im Stand­ortwettbewerb schaffen, den Standort Innenstadt stärken, die Kaufkraft steigern, Arbeits­plätze schaffen, den kleinteiligen Einzelhandel stärken und die Bauindustrie unterstützen. Durch den Bau des Centers soll damit der gesamten Kommune geholfen und eine geord­nete städtebauliche Entwicklung angestrebt werden (Brune 2006c: 119; Mayer-Dukart 2010: 80). Aufgrund der unterschiedlichen und vielfältigen Interessen innerhalb der Kom­mune ist es für den Betreiber einfacher, seine Interessen durchzusetzen. Für eine Integra­tion in die Innenstadt müssen jedoch diese unterschiedlichen Ziele miteinander vereint werden, um die Innenstadt nicht nachhaltig zu gefährden (Junker 2006: 109-111).

3 Das Fallbeispiel Recklinghausen

Die Kreisstadt Recklinghausen liegt im nördlichen Ruhrgebiet und ist mit 119.000 Ein­wohnern eine Großstadt. Die Innenstadt Recklinghausens ist heute noch stark mittelalter­lich geprägt und weist einen Wallring auf, in welchem sich die historische, kleinteilig strukturierte Innenstadt befindet (Stadt + Handel 2012: 17, 50)^[1].

Die Kaufkraftkennziffer Recklinghausens liegt bei 98,3 und damit unter dem deutschen Durchschnitt. Die Zentralitätskennziffer von 109 lässt allerdings auf einen Nachfragezu­fluss aus den umliegenden Gebieten schließen (Stadt + Handel 2012: 22-23). Die Ver­kaufsfläche beträgt in den innerstädtischen Versorgungsbereichen 54.000 m2 in insgesamt 267 Einzelhandelsbetrieben. Weiterhin weist Recklinghausen eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung mit 2,02 m2 Verkaufsfläche pro Einwohner auf (Stadt + Han­del 2012: 21; 47).

Die Einzelhandelssituation in Recklinghausen hat sich in den letzten Jahren durch die Schließung vieler großer Geschäftshäuser (z.B. Sinn & Leffers, Karstadt Sport) und den Abriss des Löhrhof-Centers im Jahr 2012 stark verändert (Stadt + Handel 2012: 2). Außer­dem kam es in Recklinghausen in den letzten Jahren zu starken Zentralitätsverlusten, auch aufgrund der Entwicklungen der umliegenden Städte, speziell in Form von Shopping­Center Neueröffnungen (Stadt + Handel 2012: 2). Aufgrund dieser Ausgangslage mit den Schwierigkeiten denen sich die Recklinghäuser Innenstadt in den letzten Jahren stellen musste und der direkten Vergleichbarkeit der Integration zweier Shopping-Center ohne den Faktor Lage auf einem innerstädtischen Standort, wurde die Stadt Recklinghausen als Fall­beispiel für die vorliegende Arbeit ausgewählt.

In diesem Kapitel werden zunächst die Situation der Shopping-Center in Recklinghausen sowie der Mikrostandort der beiden Center beschrieben. Im Anschluss werden das Löhr- hof-Center und das Palais Vest nacheinander auf ihre Integration in die Recklinghäuser Innenstadt untersucht. Im zweiten Teil des Kapitels wird die Integration der Center vergli­chen und bewertet.

3.1 Shopping-Center in Recklinghausen

Der Ersatz von älteren Shopping-Centern durch neuere ist ein häufig zu beobachtender Prozess. Die alten Center genügen den Ansprüchen in ihrer Größe, Ausstattung und Ar­chitektur nicht mehr, sodass ein Neubau notwendig erscheint, da heutzutage die traditio­nellen innerstädtischen Einzelhandelsgüter dem Anspruch an Komfort (convenience) und Erlebniseinkäufen weichen müssen (Heinrich & Liesenberg 2013: 26). In diesen neuen Konzepten werden veränderte Kundenwünsche aufgegriffen und so das Konzept Shop­ping-Center verlängert (Wehrheim 2007: 12).

Aus diesem Grund wurde auch in Recklinghausen das in den 1970er Jahren entstandene Löhrhof-Center abgerissen und wird durch das Palais Vest ersetzt, welches im September 2014 eröffnet. Das Löhrhof-Center war trotz mehrmaliger Sanierungen und Verbesse­rungen auch aufgrund der Größe der Geschäftsflächen nicht mehr wettbewerbsfähig und betreibbar. Dies machen auch die vielen Eigentümerwechsel im Laufe der Jahre sowie ver-schiedene Pläne zum Umbau sichtbar (EG T. S. 58, Z. 5-11) . Wegen der negati-ven Veränderungen innerhalb der Innenstadt (vgl. Kapitel 3), ergab sich ein erhöhter Handlungsbedarf, welcher zur Planung eines neuen Centers führte (Stadt + Handel 2012: 2).

Der Mikrostandort der beiden Shopping-Center liegt innerhalb der Fußgängerzone und des historischen Wallrings, welcher die Innenstadt umschließt. Zu drei Seiten werden beide Center von Bebauung umschlossen. Diese ist jedoch nicht nur durch Einzelhandel geprägt, sondern weist durch ein höheres Aufkommen von Wohnungen und Dienstleistern Merk­male einer Nebenlage auf. In östlicher Richtung werden die Shopping-Center an die Ver­kehrsstraße Kaiserwall angebunden. Die Entfernung zum Markt, welcher der zentrale An­laufpunkt der Innenstadt ist, beträgt etwa 150 m, wobei Entfernungen in dieser Größenord­nung die Wegeverbindungen schwächen können (vgl. Kapitel 2.2). Daraus ergibt sich zwar eine zentrale Lage innerhalb des Wallrings, jedoch eine Lage am Rande des Hauptge­schäftsbereichs für die beiden Center (Abbildung 4). Die Center sind lediglich durch einen Ein-Punkt-Kontakt an die Hauptlage angebunden, welcher als nicht ausreichend beschrie­ben wird, um ansässigen Einzelhandel vor negativen Entwicklungen zu schützen, da es häufig zu Schwerpunktverlagerungen zugunsten des Centers kommt (Junker et al. 2011:^[2] 20). So wurde schon früh von Heineberg & Mayr (1986: 122) die Lage als relativ peripher zu den bestehenden Hauptgeschäftsachsen Breite Straße, Kunibertistraße und Schaum-burgstraße beschrieben. B. (EG S. 65, Z. 24-27) hingegen schätzt die Lage als zent-ral ein, da sie inmitten des Wallrings liegt und keine physischen Barrieren zwischen der Innenstadt und dem Center entstehen, obwohl auch er eine geringere Entfernung zum Markt als positiver einstufen würde. Durch den Standort innerhalb des Wallrings ist dieser Teil der Innenstadt und weist eine integrierte Lage auf. Zudem weist der Standort durch die Lage am Wallring eine gute verkehrliche Anbindung auf (EG Wachs S. 83, Z. 15-16; 23-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Geschäftslagen der Recklinghäuser Innenstadt (Modifiziert nach Stadt + Handel 2012: 54; Kartengrundlage: Schwarzplan Stadt Recklinghausen)

3.1.1 Integration des Löhrhof-Centers

Wegen eines Gutachtens der BBE Handelsberatung, das einen Verlust der Zentralität von Recklinghausen feststellte und deshalb eine Erhöhung der Verkaufsfläche für die Stadt empfahl, wurde Anfang der siebziger Jahre das Löhrhof-Center geplant und gebaut (LHG 1988: 7-8) . Errichtet wurde es als Shopping-Center in der Innenstadt, welches der funktio­nalen Erweiterung des Stadtkerns diente (Mayr 1980: 30). Dabei war das Ziel des Baus die räumliche und funktionale Erweiterung beziehungsweise Aufwertung des Hauptgeschäfts­bereichs sowie die Behauptung des zentralörtlichen Rangs der Stadt Recklinghausen, ange­sichts des neuen Hauptgeschäftszentrums Marler Stern in der Nachbarstadt Marl (Heine­berg & Mayr 1986: 116).

Der Bau des Löhrhof-Centers begann 1972; eröffnet wurde das Center 1975 als eines der modernsten Shopping-Center Deutschlands. Für den Bau des Centers wurden durch die Stadt Recklinghausen Grundstücke aufgekauft und die an den Wall angrenzende Randbe­bauung abgerissen sowie die Fläche eines Wochenmarktes überbaut (Heineberg & Mayr 1986: 122). Das Center verfügte zur Eröffnung über vier Etagen für Einzelhandel, Dienst­leistungen, Gastronomie und Unterhaltung. Zu Beginn waren 32 Einzelhandelsgeschäfte, zwei Kinos, fünf Gastronomen und ein Jugendzentrum auf vier Etagen angesiedelt, die eine Verkaufsfläche von fast 20.000 m2 aufwiesen (Stadt Recklinghausen 1975: 3). An­kermieter bei der Eröffnung waren das Kaufhof Horten, Schürmann-Lebensmittel und Peek & Cloppenburg im Nebengebäude (LHG 1988: 10). Das Löhrhof-Center wurde als kombiniertes Wohn- und Einkaufscenter gebaut, welches über Wohn- und Gewerbeein­heiten im Wohnturm verfügte (LHG 1988: 10), von denen zwei Etagen durch die Stadt Recklinghausen angemietet waren (Stadt Recklinghausen 1975: 3).

Bereits Anfang der achtziger Jahre hatte der Ankermieter Horten starke Umsatzrückgänge und Verluste zu verzeichnen. Aufgrund eines langjährigen Vertrages bis 2004 erfolgte je­doch kein Auszug aus dem Löhrhof-Center, sondern der Umbau zu dem Selbstbedienungs­kaufhaus Hanse SB mit einem veränderten Konzept und geringeren Betriebskosten bei­spielsweise durch die Entlassung von Mitarbeitern. Die hohen Verluste des Kaufhauses wurden dem Standortnachteil des Löhrhof-Centers zugeschrieben, welches abseits der Hauptlagen positioniert und schlecht konzipiert war (o. V. 1982: o. S.). Zu dieser Zeit gab^[3] es ebenfalls verschiedene Probleme wie Kriminalität und unerwünschte Personen, die durch ihr Auftreten und ihr Verhalten negativ auffielen (LHG 1988: 11). Dadurch kam es zu einem starken Imageverlust, der zu einem Auszug verschiedener Geschäfte führte. 1988 standen zehn Geschäfte leer und speziell im 2.OG waren nur noch zwei Geschäfte geöffnet (LHG 1988: 16). Auch der Bau von C&A im Jahr 1981 auf der gegenüberliegenden Seite der Altstadt, führte zu einem Bedeutungsverlust des Löhrhof-Centers (Stadtverwaltung Recklinghausen 2012: 10).

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^[1] In einigen Quellen wird auf Grund der Aktualität noch der alte Name Recklinghausen Arcaden für das Palais Vest verwendet (vgl. Kapitel 3.1.2).

^[2] Die Expertengespräche werden mit EG abgekürzt eingeleitet und verweisen auf den Gesprächspartner sowie Seite und Zeile in der Anlage.

^[3] Auf Grund der geringen Informationen über die Entwicklung und Entstehung des Löhrhof-Centers, wird in dieser Arbeit auf die Ausarbeitung eines Literaturkurses des Recklinghäuser Gymnasiums Hittorf aus dem Jahr 1988 zurückgegriffen.