Dachaus Altstadt

Inhaltsverzeichnis:

Abbildung:

Die Dachauer Altstadt, Holzstich von Carl Thiemann

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

1.Teil: Die Entwicklung der Dachauer Altstadt
Die großen Trends
Wirtschaftliches Nutzungskonzept Dachauer Altstadt
6 Thesen zur Altstadtentwicklung:
a. Wohnviertel
b. Gastronomie und Nahtourismus
c. Kultur
d. pezialeinzelhändler und Dienstleister
e. Akzessibilität
f. tadtmarketing
Die Dachauer Leite, Holzschnitt von Richard Huber

2. Teil: Die Dachauer Unterwelt
ubterrane Gastronomie in Dachau
Informationen zu den Dachauer Bierkellern
Führung „Luja und Prost“
Beschreibung der Dachauer Kellerwelt
Abbildung:
Plan der Dachauer Altstadt mit einigen Bierkellern

3. Teil: Literatur- und tudienverzeichnis

Der Kochwirt, Abbildung vom Programmheft des Münchner Platzl

Vorwort

Diese Schrift veröffentlichen wir, um eine jahrzehntelange Diskussion über die Dachauer Altstadt zusammenzufassen, anzustoßen und wieder voranzubringen. Insofern sind die Ideen der vergangenen Jahre und Jahrzehnte nochmals aufgegriffen worden unabhängig davon, ob sie in der Vergangenheit in die Realität umgesetzt wurden. Versäumte Gelegenheiten kommen selten wieder, vor allem, wenn sie vergessen sind. Diese Zusammenfassung musste dennoch auch einmal geschrieben werden. Wir haben mit ersten Texten im Jahr 2008 damit angefangen. Beenden darf man diese Entwicklung von Plänen, Ideen, Vorschlägen und Anträgen, bitte auch Visionen nie.

Als Kontrapunkt ist eine Reihe von Künstlergrafiken in den Text eingestreut. Auf die Bildbände des früheren Oberbürgermeisters Lorenz Reitmeier soll hier nur hingewiesen werden. Sie zeigen die hohe historische Qualität der Dachauer Altstadt, die es zu erhalten und zu entwickeln gilt. Aber eine Vergangenheit ohne Zukunft ist leer.

Als Anhang findet sich eine lange Liste von Veröffentlichungen der unterschiedlichsten Provenienz über Dachau und seine Altstadt; sie erschienen über Jahrzehnte hinweg. Die Schriften erhielten eine große Zahl von vergessenen Vorschlägen zur Altstadtentwicklung und kulturellen Ideenbündel. Auf eine wissenschaftlich exakte Zitation wurde verzichtet; sie bringt keine neuen Erkenntnisse. Sinn der Schrift ist, die politische Debatte in Dachau anzuregen, aber zu helfen auch in anderen Städten in ähnlicher Problemlage Parallelideen zu entwickeln. Die Diskussion um die Dachauer Altstadt ist mit der städtischen Untersuchung „Stadt Dachau - Vorbereitende Untersuchungen zur Sanierung des Stadtkerns“ von 1991 nahezu eingetrocknet. Wiederbelebung steht an!

Eine Reihe von neuen Ideen wurde übernommen und kurz skizziert. Eine detaillierte Ausarbeitung kann nicht Zweck dieser Arbeit sein; sie überfordert auch die Leistungsfähigkeit zweier Einzelkämpfer. Unsere Sicht ist eine ökonomische und sozialwissenschaftliche wie es der Vorbildung der Autoren entspricht. Rechtliche und bautechnische Ergänzungen sind erforderlich. Eine professionelle Planung setzt den Einsatz vieler Fachleute aus unterschiedlichen Wissensgebieten voraus, die Umsetzung einen gutwilligen Stadtrat, effiziente Verwaltung und vor allem volle Kassen voraus. Und – gut Ding muss Weile haben.

Die politische Diskussion über die Zukunft der Dachauer Altstadt ist abgeebbt. Wir wollen sie wieder beleben. Die alte, zum Teil feindselige Diskussion zwischen „Altstadtmafia“ und „Mööslern“ soll nicht wieder belebt werden – sie war und ist unproduktiv. Der politische und kommerzielle Einfluss der alten Familien, sichtbar auch in Stadtratsmandaten, ist inzwischen auf nahezu Null gesunken. Es gilt vor allem auch die Identifikation der „Zuagrosten“ mit Dachau und seiner Altstadt herzustellen und zu verbessern. Dachau hat im 20. Jahrhundert drei große Zuwanderungswellen erlebt: die Mitarbeiter der Pulver- und Munitionsfabrik nach dem 1. Weltkrieg, der Zustrom der Flüchtlinge und Vertriebenen nach dem 2. Weltkrieg und die heutige Wachstumswelle im Großraum München. Dachau hat im Vergleich zu ähnlichen großen, aber neuen Städten im Großraum München, wie z. B. Germering, Garching, Olching, eine Geschichte und eine Altstadt. Mit der Geschichte, insbesondere Zeitgeschichte, kann Dachau inzwischen einigermaßen umgehen. Literatur gibt es dazu genug. Die Altstadt als historisches Geschenk zu begreifen, sie zu erhalten und gestalten, das muss doch gelingen.

Der zweite Teil über die Dachauer Unterwelt ist in sich abgeschlossen und hängt doch mit dem ersten Teil, dem Schicksal der Altstadt zusammen. Er ist ein Beispiel wie man mit wenig Aufwand eine weitreichende Wirkung zugunsten der Altstadt erarbeiten kann. Wir wollen nicht der Eindruck erwecken, dass die Führung „Luja und Prost“ die Lösung für die Probleme der Altstadt sein könnte. Aber viele einzelne Engagements aus der Bürgerschaft, den Thementischen als Bürgerbeteiligung und aus der Verwaltung und dem Stadtrat bringen Bewegung in das Anliegen: Erhaltung und Stärkung der Dachauer Altstadt.

Dachau, den 18. September 2014

Edgar Forster Sebastian Leiß

1.Teil: die Entwicklung der Dachauer Altstadt

Die großen Trends

Der kurfürstliche bzw. kaiserliche Markt Dachau umfasste vor Jahrhunderten die heutige Altstadt auf dem Dachauer Berg und einige Häuser darunter im sog. Unteren Markt mit ca. 500 Einwohnern. Heute 2014 strebt die Große Kreisstadt Dachau auf 50.000 Einwohner zu.

Das natürliche Bevölkerungswachstum des 19. Jahrhunderts und die freiwillige oder unfreiwillige Bevölkerungswanderung des 20. Jahrhunderts ließ die Landeshauptstadt München von ca. 25.000 Einwohnern auf 1,4 Mio. anwachsen. Der Anstieg der Bevölkerung konzentrierte sich weltweit auf die großen Städte und die urbanen Regionen; in der wachsenden und prosperierenden Großstadtregion München liegt die Große Kreisstadt Dachau. Sie ist im bayerischen Landesentwicklungsplan als Mittelzentrum im Sinne der Raum- Struktur- Theorie von Chrystaller- Lösch ausgewiesen. Auch die Regionalplanung im Großraum München sieht eine engere Verdichtungszone vor, die für eine stärkere Siedlungstätigkeit geeignet ist. Der Flächennutzungsplan, der vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München ab 1978 erarbeitet wurde, wird seither nur mit kleinen dringend notwendigen Änderungen fortgeschrieben. Romantische politische Vorstellungen, in Dachau könnte man diesen Bevölkerungszuwachs durch lokale Politik aufhalten, sind illusionär. Das Wachstum ist politisch zu gestalten, damit Dachau lebenswert und liebenswert bleiben kann. Landesplanerische Ansätze werden hier nicht oder nur am Rande aufgegriffen.

Die Stadt Dachau ist die Kreisstadt im Umland von München, die dem Oberzentrum, der Landeshauptstadt München, am nächsten liegt. Die Entfernung beträgt ca. 15 km. Von München fällt das Gelände bis zur Amper ab. Der dadurch hervorgerufene Wasserzufluss schuf das Dachauer Moos, das allerdings heute nahezu trocken gelegt ist. Die Dachauer Altstadt liegt auf dem Prallhang der zufließenden Gewässer. Die Dachauer Leite ist insofern sehr steil; der Altstadtberg ist ca. 30 m hoch und besteht hauptsächlich aus Lehm und ist Teil des Tertiären Hügellandes. Die Dachauer Altstadt war über Jahrhunderte das Verwaltungszentrum des Landgerichts Dachau. Dachau verbindet den Vorteil der Großstadtnähe, der Geschlossenheit der Mittelstadt und die Anbindung an das Dachauer Hinterland, das allerdings entlang der S- Bahntrassen S2 und SA ebenfalls mit Neubürgern („Zuagroasten“) dicht besiedelt ist.

Das Aussehen der romantischen Altstadt Dachaus ist wie kaum ein Bild einer Altstadt dokumentiert in den Bildern der über dreitausend Künstler der Dachauer Malerkolonie. Die Tradition, das Alte, Gewachsene, Erhaltenswerte, kulturell Hochstehende gehört zu einer Lebensqualität, die auch den heutigen Neubürgern zur Verfügung gestellt werden muss, um sie in die neue Heimat einzubinden. Insofern sind die Erhaltung und die Gestaltung der Dachauer Altstadt eine lohnenswerte Aufgabe, die das Engagement der lokalen Politiker und der Alt- und Neubürger wert ist. Positiv ist zu werten, dass die Bauten der Dachauer Altstadt in gutem technischem Zustand sind, was man nicht von jeder Altstadt behaupten kann.

Im engeren Sinne umfasst die Dachauer Altstadt die Siedlungsfläche des alten kurfürstlichen Marktes innerhalb der alten Marktbefestigung aus Wall und Graben mit drei Eingangstoren. Letztere wurden bereits im 19. Jahrhundert abgebrochen. Die weitere Begrenzung bildet die Dachauer Leite mit den dominanten Bräuhäusern Ziegler- und Hörhammerbräu, dem Rathaus und dem alten Landrichterhaus (heute Rathaus 2). Dazu kommt die Fläche des Wittelsbacher Schlosses, dessen Vorplatz, benannt Max- Emanuel- Platz, die drei 1806 – 1809 abgebrochenen Flügel umfasst. Dazu sind noch der obere und der untere Schlossgarten zu rechnen. Diese historische Begrenzung ist unter heutigen städtebaulichen Aspekten auszudehnen. Die Achsen Konrad- Adenauer- Straße/ Freisinger- Straße und entgegengesetzt die Augsburger Straße mit dem dazwischen liegenden Areal bis zur Mittermayerstraße entwickelten sich zum Erweiterungsgebiet der Altstadt, das von der Stadtverwaltung konsequent fortgesetzt werden könnte und sollte.

Diese Schrift greift insofern auch alte Gedankengänge und verworfene Vorschläge sowie auswärtige Interpretationen informativ auf. Die Abhandlung will umfassende Informationen bieten, Denkanstöße liefern, Engagement anregen und auch Druck erzeugen. Die Verfasser wollten ein Beispiel für Engagement in die allgemeinen Erörterungen einbringen: die Darstellung der Dachauer Unterwelt. Niemand kannte sie, 10.000 Bürgerinnen und Bürger haben sie in den letzten 10 Jahren erlebt – positiv, erstaunt.

Solche und ähnliche Events und Aktivitäten erwünschen sich die Verfasser und noch viel mehr. Nur ellenlange Wunschlisten aufzustellen und zu fordern, der Stadtrat solle sie gefälligst möglichst schnell abarbeiten, ist zu wenig. Bürgerbeteiligung ist mehr. Die Thementische haben sich auffällig wenig mit den Problemen der Altstadt beschäftigt. In der Summe ziehen Thementische, Verwaltung und Stadtrat ein positives Resümee über die gemeinsame Arbeit. Die Bürgerbeteiligung hat ihre Kraft und Gestaltungsmöglichkeiten überschätzt. Politik und Verwaltung sind ein zähes Geschäft und Geld ist immer knapp.-

Trotzdem: Es gibt nichts Gutes, außer man tut es!

Wirtschaftliches Nutzungskonzept Dachauer Altstadt

Die Dachauer Altstadt hat ihre klassische Funktion als Verwaltungs- und Einkaufszentrum für die Stadt Dachau und den Dachauer Landkreis schon vor Jahrzehnten, hauptsächlich in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts, verloren. Der erste Stadtentwicklungsplan wurde am 10. Oktober 1967 vom Stadtrat unter 1. Bürgermeister Dr. Lorenz Reitmeier beschlossen. Der Aufgabenplan gliederte sich in drei Abschnitte:

1. Nachholbedarf im Straßen- und Kanalbau
2. Zukunftsbedarf für die Erschließung neuer Baugebiete
Die Flüchtlinge mussten aus den Barackensiedlungen herausgeführt werden.
3. Investitionsprogramm der großen Projekte über 250.000 DM

Die Altstadt betraf nur folgendes: Erweiterung des Rathauses durch einen Neubau und der Klosterschule, der Ausbau der Freisinger Straße, später Konrad- Adenauer- Straße durch eine neue Pflasterung. Vor allem bei Gehsteigen war die Gestaltung durch kleine Pflastersteine immer umstritten.

Damals in den 70er Jahren wurde durch die Auslagerung der Behörden und öffentlichen Einrichtungen (Landratsamt, Finanzamt, Polizei, Schulamt, Gesundheitsamt, Grundbuchamt, Vermessungsamt, Sparkasse, usw.) die Jahrhunderte alte Zentralitätsfunktion auch für das Dachauer Land geschwächt; die wirtschaftliche Attraktivität ging dadurch zurück. Die politische Dominanz der Altstadtfamilien schwand. Der wirtschaftliche Niedergang ist an der Familie Ziegler und der Brauerei Schloßberg öffentlich sichtbar, auch wenn die Nachfahren nicht verarmten. Von den damals entscheidenden Behörden wurde dieses Thema, nämlich die wirtschaftlichen Folgen der Auslagerung, nicht reflektiert. Behördenbesuch und Einkauf mit Gastronomienutzung wurde von den Bürgern kombiniert und reichte in seinen Auswirkungen auch in das Dachauer Hinterland hinein. Viele Einzelhandelsgeschäfte verschwanden, teils durch überholte Marktpositionierung oder durch mangelnde Umsätze und Ertragskraft, teils durch fehlende familiäre Nachfolge, was aber keinen Widerspruch in sich bedeutet. Dazu kam die zunehmende Anziehungskraft der Einkaufsregion Münchner Straße, die unterhalb des Dachauer Altstadtbergs in der Moosebene liegt und damit insbesondere für Fußgänger und Radfahrer leichter erreicht werden kann. Zur selben Zeit wanderte allerorten der Einzelhandel an die Ortsränder; so plante auch die Stadt Dachau das Gewerbe- und Einkaufsgebiet in Dachau- Ost. Der Versuch der Stadt, mehrere Stadtteilzentren (Ernst- Reuter- Platz, Klagenfurter Platz, Innere Sudetenlandstraße, Innere und Äußere Münchner Straße, Altstadt) zu schaffen, musste fehlschlagen, weil die Stadt Dachau für solch eine wirtschaftliche Untergliederung zu wenige Einwohner und damit zu wenig Kaufkraft hat. Das galt damals noch mehr als heute. Auch der tägliche Pendlerstrom in das Zentrum Münchens reduziert die emotionale Bindung an die Dachauer Altstadt, schlimmer noch er zieht Kaufkraft ab. Geringere Wirkung haben das Olympia- Einkaufszentrum und die Siedlungs- und Einkaufsschwerpunkte Eching und Unterschleißheim. Der Kaufkraftstrom Richtung Aichach und Augsburg ist zu vernachlässigen. Eine geringe Kompensation für den Verlust der Dachauer Altstadt als Einkaufszentrum erfolgte durch den Erweiterungsbau des Rathauses, die Wiedererrichtung des Heimatmuseums, die Schaffung der Gemäldegalerie, und die Einrichtung der Kulturschranne als Kleinkunstbühne mit Ausstellungsraum, usw.. Die Schranne war die letzte Phase eines Planungs- und Ideen- marathons. Die Belebung der Altstadt durch eine Markthalle war trotz positiven Gutachtens ein betriebswirtschaftlicher Irrtum der Stadt. Eine Markthalle, die nichts anderes bietet als jeder beliebige Supermarkt konnte nur ein Flop sein. Sie konnte keine Käufer in die Altstadt locken. Nach einigen Umformungen entstand die heutige Situation mit Kunstgalerie, Gaststätte und Kulturraum.

Dachau liegt im Großraum München und hat deshalb ähnlich hohes Wohnungsmietniveau wie die nahe liegende Großstadt selbst zu verzeichnen. Für eine Mittelstadt liegt Dachau an vorderster Stelle der Miethöhe in der Bundesrepublik Deutschland, wie mehrere Untersuchungen gezeigt haben. Der städtische Mietspiegel bestätigt diese Aussage. Regional und kommunal kann damit nur durch verstärkten (Sozial)- Wohnungsbau antworten. Die Altstadt Dachaus, die eine traditionell hohe Eigentumsquote hat, ist damit weniger betroffen. Auch die Neubauten sind meistens Eigentumswohnungen.

Dachau hat im Vergleich zu anderen Vorort- und Schlafstädten Münchens den Vorteil eines historischen Zentrums und einer langjährigen Geschichte mit Höhen und Tiefen. Dennoch identifizieren sich sicherlich nicht alle, eher die wenigsten “Zuagrosten“ mit der historischen Stadt Dachau. Der Zufall hat sie nach Dachau verschlagen. Die Suburbanisierung der neuen Stadtteile Dachaus ist eine Tatsache. Der Bedeutungsverlust der Altstadt ist seit Jahrzehnten zu konstatieren; die demografische und ökonomische Entwicklung ist nicht rückgängig zu machen, weil in der Altstadt sowohl Verkaufsflächen und Investoren fehlen, um alle alten Funktionen wieder herzustellen. Die Änderung des Baurechts mit der Erlaubnis größerer Einzelhandelsgeschäfte im Außenbereich beschreibt letztlich nur den Trend der Auslagerung. Inzwischen entsteht durch den wachsenden Versandhandel auch eine Bedrohung für die Einkaufszentren in Stadtrandlage. Der ortsansässige Handel kann sich nur durch mehr Dienstleistungen am Kunden wehren. Der Kumulationseffekt eines abwechslungsreichen und kombinierten Einkaufs- und Gastronomieviertels hat eine Kompensationswirkung.

Die Akzessibilität der Altstadt Dachaus ist durch die lange und schwierige Anfahrt zum ca. 30 m hohen Dachauer Berg eingeschränkt. Parkflächen sind aber laut ADAC genug vorhanden. Zu erwähnen sind der Schlossplatz, das städtische Parkhaus in der Wieninger Straße, die Straßenparkplätze und der Parkplatz am unteren Karlsberg (ehemaliges Anwesen der Moosmüller- Brüder). Private Stellplätze sind dank der städtischen Stellplatzsatzung dazu entstanden. All das aber stellt die Geschäftswelt der Altstadt nicht genügend heraus, sie behauptet allzu gerne sogar zum eigenen Schaden das Gegenteil. Der Kampf um Kurzzeitstellplätze, die den Handel fördern, ist ein ständiges öffentliches Thema. Die kostenpflichtigen Parkuhren wurden bald zugunsten der kostenlosen Parkscheiben abgelöst. Kostenfreie Parkplätze sind eben ein öffentliches Gut; kostenpflichtige ein meritorisches Gut. Damit sind Rückflüsse zu den öffentlichen Kassen in Form von Gewerbesteuern, Gebühren u. ä. nicht ausgeschlossen. Die Erschließung der Altstadt durch den Öffentlichen Personennahverkehr ist mit der Citybus- Ringlinie zum Bahnhof über die Münchner Straße entscheidend verbessert worden. Die öffentlichen Busse verkehren allerdings nicht nachts, eine Entscheidung die die Kostenstruktur der Stadtwerke berührt. Das System der Linientaxis hat sich nicht etablieren können; eine Reform ist dringend.

Inzwischen ist im Bereich und im nahen Umfeld der Altstadt eine umfangreiche Wirtschaftsbrache entstanden, die durch Investitionen in zukunftsfähige Wirtschaftsbetriebe alternativ in Wohnbebauung beseitigt werden muss. Hier erfolgt eine kurze Aufzählung der wichtigsten Brachen in und um die Dachauer Altstadt der letzten Jahrzehnte:

Molkerei, Papierfabrik, Koschade- Klinik, Hörhammerbräu, Baywa, Altenheim am Fabrikberg, unterirdische und hochgeschossige Teile des Zieglerbräu (ehemalige Brauerei und Mälzerei) bei voll funktionierender Gastronomie und Hotellerie, Brauerei Schlossberg mit Abfüllerei, Kaufhaus Hörhammer, ehemals Birgmannbräu (abgerissen und neu gebaut), kleinere Gastwirtschaften, weitere Läden und kleinere Häuser. Der Stadtrat sah sich veranlasst, durch Beschluss das Vordringen von Spielhöllen, Wettbüros u. ä. Etablissements zu verbieten. Anonyme Dienstleistungsbüros, wie z.B. Versicherungs- und Finanzagenturen, ersetzen den Einzelhandel. Die Folge ist eine niedrigere Publikumsfrequenz in der Altstadt. Auffällig ist auch das Verschwinden von Bankfilialen in der Altstadt; eine Ausnahme ist die Hauptstelle der Volksbank Raiffeisenbank Dachau eG. In den nächsten Jahren sind die größten Baustellen der Stadt, bzw. Altstadt, das Papierfabrikgelände, die Schloßberg- Brauerei, die Koschade- Klinik und das ungelöste Hörhammerbräu- Problem. Dazu kommt außerhalb der Altstadt die Aussiedelung des TSV- 1865- Sportvereins. Der Stadtrat hat viel Arbeit; der neue OB wird sich daran messen lassen müssen.

In Bayern sind in den letzten zwanzig Jahren ca. ein Viertel der traditionellen Bier- und Speisewirtschaften verschwunden. Dem englischen Pub geht es nicht besser. Vom säkularen Schwund ist auch die Dachauer Altstadt betroffen. Aufgezählt seien Hörhammerbräu (geschlossen), Zieglerkeller (geschlossen), Unterbräu (lange geschlossen, heute griechisches Lokal), Kraisy (als spanisches Lokal Tapas rudimentär wiedererstanden), Gasthaus Steinmühle am Fabrikberg (zwei Lokale: Bar und Chinese bzw. Grieche nach dem Neubau weitergeführt, zeitweise geschlossen) , Götschl (geschlossen), Helferwirt (mehrfacher ethnischer Wechsel), Augsburger Hof (Neubau, dennoch geschlossen), Mittermayer Hof (indisch- italienisches Lokal), Marktstüberl (geschlossen), Café Teufelhart (geschlossen, heute Jugendlokal), Brücken- oder Rapplwirt (lange geschlossen, heute Café). Neu entstanden sind drei italienische Café- Lokale, ein Tagescafé, ein Vietnamese, ein Gourmetlokal. Die seit Jahrzehnten im Hörhammerkeller (ursprünglich Palaiskeller) existierende Diskothek wurde Ende 2013 vom Stadtbauamt aus Feuersicherheitsgründen geschlossen. Die gastronomische Landschaft der Dachauer Altstadt hat sich in den letzten Jahrzehnten massiv gewandelt, modernisiert und internationalisiert. Das ist ein allgemeiner Trend, nichts spezifisch Dachauerisches. Das gastronomische Interesse des bayerischen Publikums hat sich weitgehend diversifiziert. Das Angebot hat darauf reagiert. Falsche Nostalgie ist nicht wirklich hilfreich. Bürgerliche Eigeninitiative und kommunale Unterstützung haben mancherorts Abhilfe gebracht, aber letztlich regiert der Nachfrager den Markt.

Ein weiteres innerstädtisches Problem ist der Wandel des Einzelhandels. Die durchschnittlichen Ladenflächen sind überall seit Jahrzehnten gewachsen. Eine Altstadt kann die steigenden Verkaufsflächen pro Ladengeschäft schon rein bautechnisch nicht anbieten. Alle Altstädte verzeichnen einen Rückgang der Besucher- und Käuferfrequenz. Das traditionelle Fachgeschäft befindet sich in harter Konkurrenz zu den Einkaufszentren am Stadtrand und überregionalen Einkaufszentren, wie z.B. das Olympia- Einkaufszentrum in München. In Dachau wurde das Gewerbegebiet in Dachau- Ost geschaffen; auch das benachbarte Karlsfeld entwickelt sein Kaufangebot durch die Eröffnung neuer konzerngebundener Einkaufshäuser. Der traditionelle selbstständige Mittelstand im Handel verschwindet zusehends. Der Internet- Handel wird weitere Marktanteile an sich binden, der auch die Konzernfilialen in Mitleidenschaft ziehen wird. Prognosen gehen davon aus, dass in den nächsten fünf bis zehn Jahren zwischen 30% bis 50% der gegenwärtigen Einzelhandelsflächen verschwinden werden. In vielen Städten sind massive Laden- Leerstände zu beobachten; davon ist Dachau noch weitgehend verschont geblieben. Aber auffällig ist doch, dass Ladenlokale in Wohnungen zurückgebaut werden.

Die Leerstände in Altstädten, viel mehr von Läden als Wohnungen, sind kein Dachauer sondern ein allgemeines bayerisches und europäisches Problem, das auch von der Landespolitik aufgegriffen werden muss. Dachau ist davon vergleichsweise wenig betroffen. Die Bausubstanz in den Altstädten ist oftmals historisch und kunsthistorisch wertvoll. Der Baubestand der Dachauer Altstadt reicht aber wenig über das Jahr 1800 zurück. Das Landesamt für Denkmalpflege hat die alte Bausubstanz auf seiner Homepage dargestellt. Es gilt das kulturelle Bauerbe unserer Vorfahren zu erhalten und mit neuem wirtschaftlichen Leben zu erfüllen. Regensburg, das über eine der größten mittelalterlichen Altstädte verfügt, wurde vor ca. dreißig Jahren mit massiver Finanzhilfe der Bayerischen Staatsregierung entwickelt und es gedeiht heute wirtschaftlich unabhängig. Reine Museumsstädte sind nicht lebendig und landesweit nicht finanzierbar. Bemerkenswert ist, dass in den vielen im Anhang genannten Informationsbroschüren, Heimatbüchern und Stadtentwicklungsplänen viele Jahrzehnte von der Entwicklung der Dachauer Altstadt nicht gesprochen wird. Das Thema ist offensichtlich nicht im öffentlichen und politischen Bewusstsein gewesen. Der geringe Ansatz von Oberbürgermeister Dr. Reitmeier in den 70er Jahren ist verebbt. Das Bildmaterial der Veröffentlichungen beziehen die Verfasser zum guten Teil aus der Romantik des Dachauer Berges, umgesetzt in Ölgemälden und alten Fotografien. Es ist Historie, Schmuck und keine Zielvorgabe.

Es gibt auch in Dachau positive Gegenbeispiele zu erwähnen: Das Kaufhaus Hörhammer, an der Stelle des alten Birgmannbräu, wurde von der Fa. Rübsamen aus Augsburg als Textilkaufhaus wieder belebt. Die Besucherfrequenz ist zwar in seinem Umfeld nicht besonders hoch, aber durch die hohe Kaufkraft in Dachau ist die durchschnittliche Einkaufssumme ausreichend, so dass im Jahr 2014 sogar eine Erweiterung in einen oberen Stock vorgenommen werden konnte. Die Buchhandlung Widmann umfasst heute drei Altstadthäuser mit Antiquariat und Antiquitätenhandel, auch im Internet, plus Gourmetgastronomie. Der ehemalige Hörhammerstadel, danach Kaufhaus Hörhammer, beherbergt nunmehr ein Lebensmittelgeschäft des Röhrmooser Franziskus- Werks. Damit wurde auch eine Sozialeinrichtung geschaffen. Die Raiffeisen- Volksbank hat ihre Zentrale in der Augsburger Straße, d.h. in der Altstadt erweitert.

6 Thesen zur Altstadt- Entwicklung

Somit ist ein neues Nutzungskonzept zu erstellen, das der geografischen, baulichen und historischen Funktion der Altstadt entspricht. Diese große Aufgabe der Erhaltung und Entwicklung der Altstadt in Wirtschaft und Bevölkerung ist eine Aufgabe der Kommunalpolitik der kommenden Jahrzehnte.

These 1: Wohnviertel

Die Dachauer Altstadt ist als Wohnviertel zu entwickeln. Dazu gehören Renovierung, Erneuerung und Neubau der zum Teil überalterten und wertlosen Bausubstanz. Zu bevorzugen ist der Neubau von Häusern in geschlossener Bauweise, um den urbanen Charakter zu betonen. Auch die Erweiterung der Altstadt sollte aus diesem Grund in geschlossener Bauweise erfolgen. Das bedeutet auch, dass von der Bauweise E + 1 zu einer Aufstockung E + 2 oder E + 3 bei Neubauten übergegangen wird. Ein positives Beispiel ist der Schermhof am Ende der Konrad- Adenauer- Straße. Er benötigt ein Gegenstück zum Abschluss des Quartiers. Ähnliches geschah auch in der Mittermayerstraße, die ursprünglich und weitgehend nur typische Dachauer Häuschen mit einem Erdgeschoss oder E + 1 umfasste. Das restriktive Verhalten des Bauausschusses des Stadtrats ist der Entwicklung nicht angemessen. Der untere Teil der Augsburger Straße, der außerhalb des ehemaligen Markttores liegt (abgerissen 1891), ist in städtischer Bauweise errichtet worden. Er fügt sich nahtlos an den historischen Teil der Altstadt innerhalb der Tore an.

Der nicht realisierte und genehmigte Plan der Altstadtkrone bergseits an der Konrad- Adenauer- Straße außerhalb des ehemaligen Freisinger Tores (abgerissen 1862) sah eine typische Vorstadtbebauung mit Abstandsflächen in Gärten und Einfahrten vor. Er wurde zwar nicht vom Stadtrat beschlossen und auch nicht realisiert, ist aber auch nicht dezidiert abgelehnt worden. Da die Bevölkerung Dachaus im Einzugsbereich Münchens unaufhaltsam wächst, ist eine Erweiterung der Altstadt in urbaner Bauweise angemessen, auch um den übermäßigen Flächenverbrauch einzudämmen. Eine wachsende Stadt braucht ein wachsendes Stadtzentrum. Die Entvölkerung der Altstadt ist damit aufzuhalten. Das Schlagwort lautet „Innenraumverdichtung“, oft vorgetragen, aber bei konkreten Entscheidungen schreckte der Stadtrat zurück und verfolgte seine Politik der Bauminimierung. Man feilscht im Bauausschuss um jeden Zentimeter, den ein Bauwerber mit seinem Haus in Höhe, Länge und Breite zurückweichen soll.

Die klassischen Handwerkerhäuser mit ihrer traditionellen wirtschaftlichen Innenstruktur existieren nicht mehr. Im Keller lagerten die Vorräte, in der Straßenebene wurde produziert und verkauft, im ersten Stock wohnte der Meister mit seiner Familie, in den Dachgeschossen lebten Kinder, Lehrlinge und Gesellen. Solche überkommenen Mittelstandshaushalte gibt es heute nicht mehr. Die damit verbundene hohe Wohndichte verschwand und die Einwohnerzahl der Altstadt nahm damit ab. Die Nahversorgungsbetriebe, wie Bäckereien, Metzgereien und Lebensmittelhändler, die von der Einwohnerzahl abhängig sind, verschwanden damit ebenso. Allerdings verschwand die Wohnnutzung der Erdgeschoße in den Hauptstraßen Augsburger- und Konrad- Adenauer- Straße weitgehend.

Der Rückgang des Einzelhandels ist also ein interner kumulativer Anpassungsprozess der Altstadt durch die Bevölkerungsreduktion aber auch ein Problem der abnehmenden Attraktivität für außerhalb wohnende Bürger. Zeitweise nahmen die ausländischen Bewohner zu, die die mindere und veraltete Wohnqualität und die niedrigeren Mieten akzeptierten. Zu einer Ghettobildung ist es aber doch nicht gekommen. Durch neue qualitativ bessere, dichtere und höhere Wohnbebauung und die neue finanziell stärkere Wohnbevölkerung werden der Konsum und damit auch die Geschäftswelt in der Altstadt gestärkt.

Zur Wohnqualität gehören auch Bildungs- und Erziehungseinrichtungen. Am Rande der Altstadt existieren eine pädagogische Einrichtung und Vorschulkindereinrichtungen. Der allgemeine Mangel an Kitas u. ä. gilt für ganz Dachau und für das gesamte Land. Der Engpass ist nicht der technische Bau solcher Einrichtungen sondern das Defizit an verfügbarem Fachpersonal. Die Grundschule Klosterschule ist gut ausgestattet mit Ausnahme des Fehlens einer Turnhalle. Der Gedanke des Baus einer unterirdischen Turnhalle dürfte vom Tisch sein. Der Bau einer Sporthalle mit einem Keller als Garage ist eine kommende finanzielle Kraftanstrengung der Stadt. Es steht zu hoffen, dass der Neubau nicht unter das Modell „Kiste“, und damit als extrem „künstlerisch wertvoll“, einzuordnen sein wird. Die Thoma- Schule als Haupt/Mittel- Schule wird als Einrichtung der Altstadt vermutlich wegen Mangels an Schülern bald aufgelöst.

Zwar wurden in den letzten Jahren Flächen oberhalb der Mittermayerstraße in Richtung Altstadtkern bebaut aber nur zaghaft. Die Grundstücke der Bürgerspitalstiftung könnten mit Sozialwohnungen aufgewertet werden, was dem alten Stiftungszweck Wilhelm Jochers durchaus entsprechen würde. Es sind sicherlich noch weitere Baulandreserven in der Altstadt zu finden, wie ein Plan des städtischen Bauamts darlegt. Kinderfreundliches Bauen wäre angesagt, um die Altstadt jung und lebendig zu halten. Einige Pläne für Altenheime sind in der Altstadt gescheitert.

Ein schönes altes Wohnquartier dehnt sich zwischen Pfarr- und Wieningerstraße. Alte renovierte Wohnhäuser umranden eine geschlossene und idyllische Gartenlandschaft, die leider durch die Einbauten des Rößleranwesens und auch des Pfarrzentrums verkleinert wurde. Rückgängig wird sich dies im Zuge eines Abrisses und Neubaus wohl nicht mehr machen lassen. Baurecht ist Barrecht. Die heutigen architektonischen Baudogmen sehen ein Haus inmitten eines Grundstücks mit gehörigen Abstandsflächen zum benachbarten „Gartenhaus“ vor. Für eine Altstadt wäre eine Karree- Wohnbebauung mit grünem Innenhof angemessener. Die Stadt München hat vor Jahrzehnten versucht, solche Innenhöfe zur Gemeinschaftsnutzung der umliegenden Grundbesitzer und Mieter zu öffnen. Nach einigen Erfolgen hat man aufgeben. Neubauplanung ist leichter als Bestands- und Rechteänderung. Es wäre einen Versuch wert, solchermaßen die Dachauer Altstadt zu ergänzen.

Moderne Bauweisen, wie Glas- und Betonfassaden, passen nicht in eine Altstadt. Eine solche Bauanfrage wurde 1996 für den Neubau des Kaufhauses Hörhammer am Schrannenplatz gestellt, aber vom Stadtrat negativ beschieden, denn ein Glasturm passt nicht in ein seit Jahrhunderten gewachsenes Wohnviertel. Damit hätte man den Schrannenplatz gegenüber der St. Jakobskirche in seiner architektonischen Gesamtwirkung total zerstört. Der teilmoderne Anbau des Rathauses hat viel Lob aber auch Kritik hervorgerufen; heute ist er akzeptiert. Das Deffner- Voigtländer- Haus, auch Baumhaus genannt, ist auch unkonventionell aber es versteckt sich hinter Bäumen in einer Nische der Altstadt. Ein Fehlgriff von Bauherr und Stadtspitze war die Koschade- Klinik. Die norddeutsche Backsteinfassade wurde als Dachauer Mauer in Assoziation zur Karlsbergmauer angepriesen. Leider wurde auch die Dachauer Leite weit hinunter bebaut. Über die Erhaltung der grünen Dachauer Leite besteht ansonsten Konsens im Stadtrat. Es steht zu hoffen, dass diese Bausünde im Rahmen des Um- oder Neubaus rückgängig gemacht werden kann. Der Gesamtcharakter der Dachauer Altstadt sollte, wie im Ensembleschutz von 1984 vorgesehen, erhalten bleiben. Ohne historisierend zu wirken, ist eine Altstadterweiterung dennoch in klassischer Bauweise zu betreiben. Das Glasl- Anwesen und das Haus der Lina Hölzl wurden abgerissen und in traditioneller Form wieder aufgebaut. Ein Beispiel für den erfolgreichen, aber anfangs umstrittenen, historischen Rückbau ist die Friedhofskapelle, die Hans Krumpper zugeschrieben wird. Die langfristige Umwandlung des alten Friedhofs in einen kontemplativen Bürgerpark ist allerdings am Prostest der Altstadtbewohner gescheitert. Ein alter Brunnen wurde in der Konrad- Adenauer- Straße, ein modernes Wasserspiel in der Augsburger- Straße aufgestellt. Als reines Museum ist die Altstadt allerdings nicht überlebensfähig. Als negatives Beispiel sei die auf einem Berg liegende Altstadt von Neuburg an der Donau genannt, ebenfalls mit einem großen Wittelsbacher Schloss geschmückt. Wirtschaftlich ist dieses schöne Bauensemble leblos. Ähnliches kann man in Dingolfing beobachten.

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