Chancen und Risiken von Projektentwicklungen

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Vorstellung der Braunschweiger Schloss-Arkaden

3 Projektentwicklung
3.1 Definition des Begriffes Projektentwicklung
3.2 Phasen der Projektentwicklung
3.2.1 Projektinitiierung
3.2.2 Projektkonzeption
3.2.3 Projektrealisierung
3.2.4 Projektvermarktung

4 Diskussion von Chancen und Risiken der Projektentwicklung am Beispiel der Braunschweiger Schloss-Arkaden
4.1 Risiken
4.2 Chancen

5 Schlussbetrachtung

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Die Wirtschaft in Deutschland durchläuft einen Umstrukturierungsprozess. Die zunehmende Bedeutung der Weltmärkte, die demographischen Veränderungen in der Gesellschaft, der Wandel in eine Dienstleistungsgesellschaft und die zunehmenden Restriktionen der Finanzmärkte haben auch die Bauwirtschaft maßgeblich beeinflusst.^[1] Der Entstehungsprozess einer Immobilie wird zunehmend komplexer.^[2]

Aufgrund dieser Entwicklungen erhöht sich der Bedarf an hoch qualifiziertem Fachpersonal, welches die Anforderungen eines Generalisten sowie eines Spezialisten in Personalunion bietet^[3], um den komplexen Produktentstehungsprozess der Immobilie effizient, flexibel, stets wettbewerbsfähig sowie effektiv zu gestalten.^[4]

Die vorliegende Arbeit behandelt die Chancen und Risiken der Projektentwicklung am Beispiel der Braunschweiger Schloss-Arkaden. Ausgehend von einer Vorstellung der geschichtlichen Hintergründe des Braunschweiger Schlosses, erfolgt eine Vorstellung des idealtypischen Verlaufs der Projektentwicklung. Im Anschluss folgt die Betrachtung der Chancen und Risiken. Nach der theoretischen Vorstellung der einzelnen Aspekte erfolgt jeweils eine Verknüpfung mit den Braunschweiger Schloss-Arkaden.

2 Vorstellung der Braunschweiger Schloss-Arkaden

Die Geschichte des Braunschweiger Schlosses reicht weit zurück. Im Jahr 1715 werden erste Planungen zum Bau einer herzoglichen Residenz erwähnt. Der Schlossbau begann im Jahre 1718 und wurde 1788/91 vollendet.^[5] Beim Volksaufstand im Jahre 1830 wurde das „Grauer Hof“ genannte Schloss zum ersten Mal weitestgehend zerstört.^[6]

Seine heutige Fassade verlieh ihm von 1831 bis 1840 der Hofarchitekt Carl Theodor Ottmer.^[7] Im 2. Weltkrieg wurde das Schloss, mittlerweile als SS Junkerschule genutzt, stark durch Fliegerbomben beschädigt, so dass es zu Kriegsende nicht mehr als eine Ruine war.^[8]

Aufgrund der Knappheit der Geldmittel im zerbombten Nachkriegs Braunschweig entstand eine heftige Debatte über die Zukunft und Verwendungsmöglichkeit des Schlosses. Am Ende stimmte der Rat der Stadt Braunschweig mit einer Stimme Mehrheit für den Abriss des Schlosses im Jahre 1960.^[9]

Das durch den Abriss neu entstandene Platzangebot wurde dem Schlosspark zugeführt, welcher als Naherholungsgebiet diente. Um die Jahrtausendwende konnte ein Anstieg der Drogenkriminalität in diesem Bereich der Braunschweiger Innenstadt beobachtet werden.^[10]

Am 08.07.2003 fiel nach langen Jahren des Wartens die Entscheidung für den Neubau des Braunschweiger Schlosses.^[11] Die Details dieses Projektes werden in den folgenden Kapiteln dieser Arbeit näher thematisiert.

3 Projektentwicklung

3.1 Definition des Begriffes Projektentwicklung

Das Nomen Projektentwicklung lässt sich in zwei Begriffe aufteilen, in die Worte „Projekt“ und „Entwicklung“. Die Übersetzungen aus dem Lateinischen des Wortes Projekt („projectum“) und des Wortes Entwicklung („evolutio“) lassen jedoch verschiedene Spielräume offen.^[12]

Im Allgemeinen lässt sich der Begriff Projektentwicklung in drei unterschiedlichen Ausmaßen definieren. Zum Ersten ist die Projektentwicklung im engeren Sinne zu nennen. Mit diesem Begriff wird die Entwicklung einer Projektidee bis hin zur Planung eines Entwurfs und in einzelnen Fällen der behördlichen Genehmigung beschrieben.

Die Praxis hat gezeigt, dass die Vermarktung eines solchen Immobilienprojektes, ohne Realisierung des Baus, als durchaus problematisch zu beschreiben ist. Deshalb umfasst zum Zweiten die Projektentwicklung im mittleren Sinne nicht nur die Projektidee bis hin zur Genehmigung, sondern geht darüber hinaus. Im Detail wird die Errichtung der Immobilie noch mit in den Leistungsprozess einbezogen.

Aufbauend auf die vorangehenden Definitionen, lässt sich als dritte Untergliederung die Projektentwicklung im weiteren Sinne definieren. In dieser Phase enthält das Leistungsspektrum des Projektentwicklers zusätzlich Aufgaben aus dem Bereich des Facility oder Property Managers. Allgemein gesprochen werden über die Bauphase hinaus, in der Nutzungsphase der Immobilie, weiterhin Leistungen erbracht. Mit anderen Worten wird die Immobilie vom Anfang bis zum Ende betreut, von der Idee bis zum Abriss des Gebäudes.^[13]

Im vorliegenden Beispiel der Braunschweiger Schloss-Arkaden handelt es sich um eine Projektentwicklung im weiteren Sinne. Projektmanager ist die ECE Projektmanagement GmbH & Co.KG. Neben der Planung eines Entwurfs und behördlichen Genehmigung wurde das Projekt auch in der Bauphase intensiv begleitet. Auch heute noch erfolgt eine Bewirtschaftung durch die oben genannte Gesellschaft.^[14]

3.2 Phasen der Projektentwicklung

In der Literatur existieren verschiedene Ansätze. Neben dem Gleichgewichtsmodell existieren noch das Institutionsmodell, das Strukturmodell sowie das Phasenmodell.^[15] Im Folgenden wird das Phasenmodell ausführlich beschrieben, da es für die Darstellung der Projektentwicklungsprozesse am besten geeignet ist.^[16] Dieses Modell stellt einen Bezug zwischen den Phasen und ihren entsprechenden zeitlichen Zusammenhängen dar.

3.2.1 Projektinitiierung

Die Phase der Projektinitiierung lässt sich in drei verschiedene Varianten unterteilen. Die Variablen der einzelnen Varianten bilden ein magisches Dreieck aus dem Kapital, der Idee und dem Standort.^[17]

Variante eins beschreibt einen Projektentwickler, der eine Projektidee hat und für deren Realisierung nach einem geeigneten Grundstück und Kapital sucht. Hierbei ist die Qualität der Projektidee maßgeblich entscheidend über Erfolg oder Misserfolg.

Als zweite Untergliederung lässt sich ein Grundstückseigentümer beschreiben, der für sein Grundstück eine entsprechende Idee sowie das notwenige Kapital sucht.

Die dritte Variante stellt einen Kapitalgeber dar, der einen Projektentwickler beauftragt ein geeignetes Immobilienprojekt zu entwickeln, sprich Idee und Standort zu suchen. In der Praxis tritt dieser Fall häufig bei institutionellen Investoren wie offenen Immobilienfonds, Versicherungen oder Pensionskassen auf.^[18]

Beim vorliegenden Beispiel der Braunschweiger Schloss-Arkaden handelt es sich um die zweite beschriebene Variante. Da die Stadt Braunschweig als Eigentümer des Schlossparks um die Jahrtausendwende nicht mit ausreichend Finanzmitteln ausgestattet war, suchte sie nach einem Projektpartner. In der ECE Projektmanagement GmbH wurde dieser Partner gefunden.^[19] Anschließend erfolgt eine grobe Definition und Beschreibung des Projektes. Der Projektentwickler hat verschiedene Aufgaben zu erfüllen. Neben einer Standort-und Marktanalyse kommt es auch auf eine Überprüfung der baulichen Nutzung des Grundstücks an.^[20]

Wenn die Suche nach den drei Variablen sowie die grobe Definition des Vorhabens erfolgreich abgeschlossen sind, muss die Machbarkeit sowie die Wirtschaftlichkeit über simple Kalkulationen überprüft werden. Übliche Verfahren sind hierfür die Frontdoor- bzw. Backdoor-Approach.^[21]

Zum Abschluss der Phase der Projektinitiierung steht, sofern noch kein Grundstück vorhanden ist, die Grundstücksakquisition bzw. –sicherung.^[22]

3.2.2 Projektkonzeption

Anschließend an die Projektinitiierung folgt als zweite Phase im Phasenmodell die Projektkonzeption. Ziel dieser Phase ist es, eine Baugenehmigung für ein nutzerorientiertes und tragfähiges Immobilienprojekt zu erhalten.^[23] Diese Phase lässt sich in zwei Unterphasen unterteilen: der Konzeptionsphase und der Planungsphase.

In der Konzeptionsphase kommt es darauf an, dass potenzielle Nutzer also Mieter des Objekts sowie potenzielle Investoren akquiriert werden. Bei den Braunschweiger Schloss-Arkaden ist dies im Jahre 2005 erfolgreich geschehen. Mit der Credit Suisse Asset Management KAG wurde ein solventer Partner für dieses Vorhaben gewonnen. Die Credit Suisse, mit ihrem offenen Immobilienfonds CS Euroreal, kaufte kurz vor dem ersten Spatenstich das Gesamtprojekt „Bau Braunschweiger Schloss-Arkaden“ für rund 200 Millionen Euro von der ECE Projektmanagement GmbH & CO.KG.^[24]

Es gilt nun die vagen Planungen aus der vorhergehenden Phase zu konkretisieren. Über eine Wirtschaftlichkeitsanalyse lässt sich dieses für die End- und Zwischennutzer darstellen. Abschließend kommt es in der Konzeptionsphase darauf an, die finanziellen Details zu klären und zu vereinbaren.^[25] Üblicherweise wird die Gesamtheit dieser Studien als „Feasibility Study“ oder „Machbarkeitsstudie“ bezeichnet. Verschiedene Analysen sind typisch für diese Phase. Neben einer Standortanalyse sowie einer Markt- und Nutzungsanalyse geht es auch darum, eine Bestandsanalyse, eine Kosten- und Risikoanalyse sowie eine Wettbewerbsanalyse durchzuführen.^[26] In der Konzeptionsphase liegt das Augenmerk darauf, die Makroumwelt zu analysieren, in der anschließenden Planungsphase hingegen erfolgt ein Einstieg in die Mikroumwelt des Projekts.

Dies bedeutet nicht nur die Voraussetzungen des Grundbuchs, sondern auch die notwendigen Vorgaben aus baurechtlicher Sicht herzustellen. Neben einem Termin beim Notar, in welchem es um den Kaufvertragsentwurf geht, sollte an dieser Stelle schon parallel die Vermarktung der Immobilie beginnen.^[27] Im vorliegenden Beispiel wurde die Machbarkeitsstudie am 24.06.2003 abschließend in einer Beschlussvorlage dem Rat der Stadt Braunschweig präsentiert. Diese enthielt neben den ausführlichen Analysen die Kernaussage, dass nach Abwägung aller Chancen und Risiken ein deutlicher Vorteil durch den Bau der Schloss-Arkaden entsteht.

Auflage für den Bau der Schloss-Arkaden war es, eine Rekonstruktion der früheren Schlossfassade aus Originalteilen einzuarbeiten. Die Mehrkosten dafür trug indirekt die Stadt selbst, da sie der ECE Projektmanagement GmbH & CO. KG. den erhaltenen Kaufpreis für das Grundstück von 36.000.000€ für den Wiederaufbau der Fassade zur Verfügung stellte. Ein Bauantrag im klassischen Sinne war nicht notwendig, sondern wurde direkt im Grundstücksübertragungsvertrag eingebettet.^[28]

Auf insgesamt 25.023m² Grundstücksfläche entstanden 55.594m² gewerbliche Nutzfläche, aufgeteilt in das Schloss sowie die dazugehörigen Arkaden.^[29] Im vorderen Teil, der Rekonstruktion des Schlosses werden ca. 13.550 m² für städtische Einrichtungen genutzt. Neben einer Verkaufsfläche von rund 35.900 m² ergibt sich eine Nebenfläche von rund 6.150 m².^[30]

3.2.3 Projektrealisierung

An die Phase der Projektkonzeption schließt sich die Projektrealisierung an. Schwerpunkte dieser Phase liegen in der Vorbereitung, Durchführung und Nachsorge der Baumaßnahme. Ziel ist es ein wirtschaftliches Immobilienobjekt, welches frei von Mängeln ist, zu erstellen.^[31] Es kommt dabei nicht darauf an, dass die Baumaßnahmen vom Projektentwickler persönlich durchgeführt werden, sondern eher darauf, dass der Projektmanager Koordinierungs- und Leitungsaufgaben wahrnimmt. Ebenso geschehen bei der Errichtung der Braunschweiger Schloss-Arkaden. Nicht die ECE Projektmanagement GmbH & CO. KG. hat das Objekt errichtet. Dieser Auftrag wurde an die Firma Hochtief Construction AG vergeben, welche als Generalunternehmer den Bau verantwortete.^[32]

3.2.4 Projektvermarktung

Als letzte Phase ist die Projektvermarktung zu beschreiben. Obwohl sie theoretisch als letztes genannt wird, bedeutet das nicht, dass erst nach Abschluss aller vorangegangenen Phasen mit dieser begonnen werden sollte. Das Gegenteil ist der Fall. Idealerweise beginnt in einer Frühphase der Projektentwicklung bereits die Vermarktung. Je früher ein potenzieller Nutzer in das Projekt einsteigt, desto höher sind die Gestaltungsmöglichkeiten nach seinen Wünschen und desto geringer fallen die Kosten für eine etwaige Umgestaltung aus. Die Vermarktung kann grundsätzlich in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Fremdmaklers erfolgen. Die Entscheidung ob Eigen- oder Fremdvermarktung sollte unter den Geschichtspunkten Personalkapazität, Kosten und Vertriebs-Know-how getroffen werden.^[33]

Beim vorliegenden Projekt wurde und wird die Vermarktung durch die ECE-Leasing durchgeführt.^[34] Bereits im September 2005, kurz nach Baubeginn, lag die Vermietungsquote der Schloss-Arkaden bei 70%.^[35]

4 Diskussion von Chancen und Risiken der Projektentwicklung am Beispiel der Braunschweiger Schloss-Arkaden

Neben der Vorstellung und der Definition des Begriffes Projektentwicklung ist es der Schwerpunkt dieser Arbeit, die Chancen und Risiken der Projektentwicklung aufzuzeigen. Es wird an dieser Stelle bewusst die Verknüpfung zum Praxisbeispiel beibehalten.

Die Risiken in der Immobilienprojektentwicklung sind in objektive und subjektive Risiken zu unterscheiden. Objektive Risiken sind nur schwer durch den Projektentwickler zu verändern. Sie beinhalten neben der Standortentwicklung, der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Situation sowie dem Angebot von Konkurrenzobjekten auch die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens und das Kostenrisiko im Zusammenhang mit dem Baugrund. Die subjektiven Risiken können auch als Managementrisiken bezeichnet werden. Sie beinhalten Themengebiete wie Aufbauorganisation, Ablauforganisation und Auswahl der fachlichen Beteiligten sowie Informationsfluss zwischen den fachlich Beteiligten und Kompetenzregelungen.^[36] Im Folgenden sollen die einzelnen Chancen und Risiken näher betrachtet und abschließend auf die Schloss-Arkaden projiziert werden.

[...]

^[1] Vgl.Kyrein (2002)S.5

^[2] Vgl.Held (2010)S. V

^[3] Vgl.Brauer (2011)S.VI

^[4] Vgl.Held (2010)S. V

^[5] Vgl.Stadt Braunschweig (Hrsg.)S.1

^[6] Vgl.Schreiber (2004)S.1

^[7] Vgl.Schütte (2006)S.1

^[8] Vgl.Wefing (2007)S.33

^[9] Vgl.Lucius (2007)S.6

^[10] Vgl.Buhl (2004)S.1

^[11] Vgl.Schreiber (2004)S.1

^[12] Vgl.Schäfer/ Conzens (2002)S.1

^[13] Vgl.Brauer (2011)S.585f ; Vgl.Joachim (1996)S.1

^[14] Vgl.ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG. (Hrsg.)

^[15] Vgl.Schulte (2005)S. 753-757

^[16] Vgl.Held (2010)S. 100

^[17] Vgl.Diederichs (1999)

^[18] Vgl.Brauer (2011)S.589

^[19] Vgl.Ochs (2007)S.20

^[20] Vgl.Brauer (2011)S.590

^[21] Vgl.Bielefeld/ Wirths (2010)S.12

^[22] Vgl.Brauer (2011)S.590

^[23] Vgl.Held (2010)S.117

^[24] Vgl.Credit Suisse Asset Management (Hrsg.) (2005)S.1

^[25] Vgl.Brauer (2011)S.590

^[26] Vgl.Bielefeld/ Wirths (2010)S.12f.

^[27] Vgl.Brauer (2011)S.590

^[28] Vgl.Oberbürgermeister der Stadt Braunschweig (Hrsg.) (2003)S.1

^[29] Vgl.Credit Suisse Asset Management (Hrsg.) (2005)S.1

^[30] Vgl.Deka Bank (Hrsg.) (2011)S.9

^[31] Vgl.Held (2010)S.121

^[32] Vgl.Brauer (2011)S.591;ABV Architekten und Bauherren Verlag GmbH (Hrsg.)S.1

^[33] Vgl.Brauer (2011)S.627

^[34] Vgl.Schloss Arkaden (Hrsg.)S.1

^[35] Vgl.Credit Suisse Asset Management (Hrsg.) (2005)S.1

^[36] Vgl.Brauer (2011)S.592f