Die Leerstandssituation des niederländischen Büromarktes der Metropolregion Amsterdam

Inhaltsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einführung in die Thematik
1.1 Hintergrund der Themenwahl
1.2 Vorgehensweise und Abgrenzung der Thematik
1.3 Aufbau und Ziel der Untersuchung

2 Theoretische Grundlagen
2.1 Marktwirtschaft und Marktgleichgewicht
2.1.1 vereinfachte Definition Markt
2.1.2 Marktgleichgewicht
2.1.3 Grundstücks-/Immobilienmarkt
2.2 Büroimmobilien
2.2.1 Klassifizierung von Immobilien
2.2.2 Bürogebäude und Büroflächen
2.2.3 Büroflächenermittlung
2.2.4 Büroflächenbestand
2.3 Flächenleerstand im Büroimmobilienmarkt
2.3.1 Leerstandsbegriff
2.3.2 Klassifizierung des Leerstands
2.3.3 Abgrenzung des Leerstands
2.4 Wirkung von sich verändernden Parametern im Bürosegment
2.4.1 System des Immobilienmarktes
2.4.2 Büromarktmodell nach DiPasquale und Wheaton
2.4.3 Auswirkungen zunehmenden Leerstands auf den Büromarkt
2.5 Leerstand als bewertungsrelevanter Zustand

3 Büroimmobilienmarkt der Niederlande
3.1 Volkswirtschaft der Niederlande
3.1.1 Gliederung des staatlichen Systems
3.1.2 Indikatoren der niederländischen Wirtschaft
3.2 Grunderwerb in den Niederlanden
3.2.1 Rahmenbedingungen für den Grunderwerb
3.2.2 Besonderheit: das niederländische Erbbaurecht
3.3 Niederländischer Büroimmobilienmarkt
3.3.1 Phasen der Leerstandsentwicklung
3.3.2 Aktuelle Büromarktsituation
3.3.3 Kritische Prognose zur Leerstandsentwicklung
3.4 Leerstandsbekämpfung
3.4.1 Vorhandene Lösungsansätze bzw. Ideen
3.4.2 Bisher ergriffene Maßnahmen
3.4.3 Hemmnisse des Leerstandsabbaus
3.5 Transformation als wesentlicher Lösungsansatz

4 Metropolregion Amsterdam
4.1 Büroimmobilienmarkt im Amsterdamer Raum
4.1.1 Büroflächenleerstand in der Metropolregion
4.1.2 Büroteilmärkte in der Region
4.2 Konkrete Maßnahmen zur Leerstandsreduzierung
4.2.1 Leerstandsverordnung
4.2.2 Büroflächenvermittler und Transformationsteam
4.2.3 Bürostrategie
4.2.4 Aufstellung neuer Bebauungspläne
4.3 Vergleich mit einer anderen Metropolregion

5 Würdigung
5.1 Abzuleitende Aussagen aus der Untersuchung
5.2 Hinterfragung von wertbestimmenden Parametern
5.3 Schlussbetrachtung

Anlagen
Anlage 1: Überblick über die Mietfläche MF/G sowie NGF und BGF
Anlage 2: Flächenberechnung nach NEN 2580
Anlage 3: Zwei Beispiele für die Anwendung des 4-Quadranten Modells
Anlage 4: Datenmatrix ausgewählter wirtschaftlicher Parameter
Anlage 5: Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Niederlande
Anlage 6: Auszug aus den „AB 2000“
Anlage 7: Beispiel für festgelegte Prozentsätze des Erbbauzinses
Anlage 8: Leerstandsniveau diverser niederländischer Gemeinden
Anlage 9: Wet kraken en leegstand
Anlage 10: Gebietseinteilung für die Gemeinde Amsterdam
Anlage 11: Auszug aus dem Baubeschluss 2012
Anlage 12: Leerstandsverordnung Amsterdam

Quellenverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Büroflächen zu vermieten! Ein häufiges Bild?!

Abbildung 2: Aufbau und Inhalte der Untersuchung

Abbildung 3: schemenhafte Darstellung von Angebot und Nachfrage

Abbildung 4: Immobilienarten

Abbildung 5: Grundflächenarten nach DIN 277 und Flächenarten nach gif

Abbildung 6: vermietbare Fläche nach NEN 2580

Abbildung 7: Abgrenzung des Leerstands vom Büroflächenbestand

Abbildung 8: System des Immobilienmarktes

Abbildung 9: 4-Quadranten Modell

Abbildung 10: Quadrant III des Modells nach DiPasquale und Wheaton

Abbildung 11: zunehmendes Flächenangebot und seine Auswirkung

Abbildung 12: prozentuale Entwicklung des niederländischen BIP

Abbildung 13: Vergleich der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts

Abbildung 14: Vergleich der Entwicklung der Arbeitslosenquote

Abbildung 15: Phasen des niederländischen Büromarktes

Abbildung 16: Schere zwischen Flächenangebot und Flächennachfrage

Abbildung 17: Investmentvolumen in den Niederlanden

Abbildung 18: Renditeentwicklung in den Benelux-Ländern

Abbildung 19: Büroflächenangebot nach Gebäudetyp

Abbildung 20: ursprüngliche versus neue Flächeneinteilung

Abbildung 21: Büroflächennachfrage vs. Büroflächenangebot

Abbildung 22: vorhandener vs. vermieteter Büroflächenbestand

Abbildung 23: Erlass von Gesetzen, Gesetzesänderungen, Beschlüssen

Abbildung 24: Transformation eines Bürogebäudes

Abbildung 25: Büro- und Ballungsräume in NL und DE

Abbildung 26: Flächenbestand vs. Flächenleerstand

Abbildung 27: Leerstandskarte Amsterdam

Abbildung 28: Büroteilmärkte im Amsterdamer Raum

Abbildung 29: Umnutzung des Bürogebäudes "Orly Plaza"

Abbildung 30: Campus Diemen Zuid

Abbildung 31: Bürogebiet Teleport

Abbildung 32: Visualisierung des B-Plans Teleport/Sloterdijk

Abbildung 33: Büroteilmärkte Frankfurt

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Stärken und Schwächen einer Umnutzung

Tabelle 2: Büromarktkennzahlen Amsterdam

Tabelle 3: Marktdaten Amsterdam vs. Frankfurt

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{1 2 3}

1 Einführung in die Thematik

1.1 Hintergrund der Themenwahl

Büroimmobilien sind divergierende Produkte. Sie unterscheiden sich nicht nur in Größe, Architektur und Lage, auch in puncto Nutzungsflexibilität oder Umnutzungsfähigkeit bestehen Abweichungen. Diese Komplexität sowie die sich stetig wandelnden Nutzeranforderungen wirken auf die Marktgängigkeit einer Liegenschaft. Im Zuge einer Verkehrs-/Marktwertermittlung werden diese Parameter u.a. bei der Beschreibung der Makro-/Mikrolage, bei der Gebäudebeschreibung und natürlich auch bei den Wertermittlungsparametern erfasst. Wie verhält es sich jedoch, wenn ein Bürogebäude gute Lage- und Gebäudefaktoren aufweist, sich aber trotzdem kein Nutzer bzw. Mieter dafür findet? Es steht leer.

In den Niederlanden ist der Leerstand von Büroimmobilien in den vergangenen Jahren so stark angestiegen, dass er zu einem Problem geworden ist. Davon sind auch deutsche Unternehmen betroffen, die in der Vergangenheit teilweise in großem Umfang in den niederländischen Büromarkt investiert haben. Nach Angabe der FERI EuroRating Services AG halten z.B. deutsche offene Immobilienfonds in den Niederlanden 127 Objekte mit einem Verkehrswertvolumen von rd. 6,15 Mrd. €.⁴ Weitere knapp 4 Mrd. € haben deutsche geschlossene Fonds im Zeitraum von 2002 bis 2009 in Büroimmobilien investiert.⁵ Diese Zahlen lassen erkennen, dass der Leerstand von Büroimmobilien und damit verbundene Wertverluste nicht nur Einfluss auf den niederländischen Immobilien- und Investmentmarkt haben, sondern über die Landesgrenzen hinaus wirken. Auch deutsche Anleger fürchten um ihr investiertes Kapital. Gerade im Zusammenhang mit den gegenwärtig in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds bestehen am niederländischen Büroimmobilienmarkt Unsicherheiten. Die Entwicklung des Büroflächenleerstands ist somit nicht nur von großer Bedeutung, sondern erweist sich auch als aktuelles Thema. Daher setzt sich diese Untersuchung mit der Leerstandssituation im niederländischen Büromarkt auseinander, aufgezeigt am Beispiel der Metropolregion Amsterdam.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Büroflächen zu vermieten! Ein häufiges Bild?!

Quelle: eigene Fotos / Darstellung

1.2 Vorgehensweise und Abgrenzung der Thematik

Im Vorfeld der Ausarbeitung einer wissenschaftlichen Abhandlung können sogenannte Forschungsfragen oder eine Mindmap⁶ verfasst werden. Als Arbeitsmittel eignen sich diese Methoden gut zur Strukturierung und Abgrenzung von Inhalten. Für das Thema „Die Leerstandssituation des niederländischen Büromarktes am Beispiel der Metropolregion Amsterdam“ wird die Aufstellung von Forschungsfragen gewählt. Sie verdeutlichen in prägnanter Weise, welche Fragen und Problemstellungen zu klären sind. Zudem können Sachverhalte, die nicht oder nur am Rand Erwähnung finden, abgeleitet werden.

Folgende Fragen sind Grundlage dieser Untersuchung:

- Wie wird Büroflächenleerstand definiert?
- Welche Ursachen gibt es für den Büroflächenüberhang in den Niederlanden? - Welchen Einfluss haben die hohen Büroflächenleerstände auf den niederländischen Immobilienmarkt?
- Wie kann der Leerstandssituation entgegen gewirkt werden?
- Wie stellt sich die Situation in der wirtschaftlich wichtigen Region in und um Amsterdam dar?

Nicht Gegenstand der Untersuchung ist die Analyse des niederländischen Investmentmarktes. Zwar bestehen signifikante Zusammenhänge zwischen dem (gewerblichen) Büroimmobilienmarkt und dem Investmentmarkt, auf die in den nachfolgenden Abschnitten mehrfach hingewiesen wird, auf eine Beurteilung des Investmentpotentials wird jedoch verzichtet. Vielmehr sollen die Ausführungen Anreize für künftige Investmententscheidungen geben.

Der Umfang der Untersuchung macht es nicht möglich, die Frage nach einem konkreten Lösungsansatz für eine bestimmte leerstehende Büroimmobilie zu beantworten. Im Kontext der Studie werden aber Handlungsalternativen aufgezeigt.

Nach der Aufstellung der Forschungsfragen ist zu prüfen, mit welcher Analysemethode diese beantwortet werden können. Da es sich um eine übergeordnete Fragestellung und nicht um eine Einzelfallbetrachtung handelt, sind Experimente, Erhebungen oder Befragungen als Untersuchungsformen weniger zielführend. An Stelle dessen ist für die zu untersuchende Thematik die Sekundäranalyse gut geeignet. Dabei wird Datenmaterial, welches bereits von (Primär-) Forschern im Zuge einer empirischen Untersuchung erhoben worden ist, ausgewertet. Darunter fällt auch die Sachtextanalyse. Die Erfassung und Auswertung von Daten anhand von Fachbüchern ist auf Grund der Internationalität und der Aktualität des Themas begrenzt. Jedoch liegen zahlreiche Studienarbeiten, Aufsätze, Präsentationen, aktuelle Vorträge und Presseartikel vor, die gerade durch ihre Aktualität eine gute Datengrundlage bilden.⁷

1.3 Aufbau und Ziel der Untersuchung

Aus den vorgenannten Forschungsfragen sowie unter Berücksichtigung von einfachen Gliederungsprinzipien⁸ wie der chronologischen, inhaltlichen und ergebnisorientierten Ordnung, lässt sich der Aufbau dieser Untersuchung ableiten, d.h. nach der einleitenden Betrachtung (1. Abschnitt) werden die theoretischen Grundlagen dargestellt (2. Abschnitt). Dazu gehört neben den Begriffsdefinitionen auch die Umschreibung der Funktionsweise eines Marktes bzw. eines Büromarktes. In dem folgenden 3. sowie 4. Abschnitt der Studie werden ausgehend von der Aufgabenstellung erst der niederländische Büromarkt in seiner Gesamtheit mit der Leerstandsproblematik und möglichen Lösungsansätzen betrachtet und daran anschließend die Büromarktregion Amsterdam. Als abschließender Schritt werden im 5. Abschnitt die Erkenntnisse kritisch beurteilt. Der Aufbau und die Inhalte der Untersuchung werden, abgesehen vom einführenden Kapitel und der Auswertung (1. und 5. Abschnitt), im nachfolgenden Ablaufschema veranschaulichend dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Aufbau und Inhalte der Untersuchung

Quelle: eigene Darstellung

Das Ziel der Untersuchung besteht darin, einen Überblick über die Leerstandssituation am niederländischen Büromarkt und über mögliche Lösungsansätze zu geben. Dabei werden Letztere auch in ihrer Durchführbarkeit hinterfragt. Hierbei ist auch die Sensibilisierung für das Thema „Büroflächenleerstand“ ein gewollter Aspekt.

2 Theoretische Grundlagen

2.1 Marktwirtschaft und Marktgleichgewicht

Um in den nachfolgenden Abschnitten dieser Untersuchung die Faktoren und deren Wirkungsweisen auf den Büromarkt besser nachvollziehen zu können, ist es unabdingbar, kurz auf die Grundzüge der Markttheorie und des Marktgleichgewichts einzugehen. Dies wird zunächst allgemein betrachtet und anschließend gezielt auf den Büroimmobilienmarkt übertragen (siehe Punkt 2.2).

2.1.1 vereinfachte Definition Markt

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist ein Markt? In sehr vereinfachter Form lässt er sich als ein abstrakter Raum, in dem sich anbietende und nachfragende Seite gegenüberstehen, beschreiben. Angebot und Nachfrage können dabei mengenmäßig zumindest annähernd bestimmt werden. Beispielsweise stehen sich im Wohnungsmarkt Mieter und Vermieter bzw. Käufer und Verkäufer gegenüber, wobei nicht eine einzelne Person gemeint ist, sondern die Gesamtheit⁹ der wohnungsanbietenden und - nachfragenden Parteien.

2.1.2 Marktgleichgewicht

Der Austausch von Waren oder Gütern (z.B. Wohnungen) erfolgt zu einem Preis. Somit bestimmen Angebots- und Nachfragemenge den Preis. In einem ausgewogenem Markt, sprich wenn Angebots- und Nachfragemenge gleich sind, kann von einem Marktgleichgewicht gesprochen werden. Mengenänderungen wiederum wirken sich seitens des Angebots oder der Nachfrage auf das Preisniveau aus, folglich ändert sich das Verhalten der jeweiligen Seite. Dahinter verbirgt sich aber auch die Tatsache, dass die einzelnen angebotenen bzw. nachgefragten Güter vom Preis abhängig sind.¹⁰

In der nachfolgenden schemenhaften Darstellung ist das Verhalten von Angebots- und Nachfragemenge zum Preis dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: schemenhafte Darstellung von Angebot und Nachfrage

Quelle: eigene Darstellung; in Anlehnung an Franke, Prof. Dr. J. (1996):

Grundzüge der Mikroökonomie. 8., durchgesehene Auflage, München: R. Oldenbourg Verlag GmbH, S. 6

Die Graphik (Abbildung 3) lässt sich wie folgt erklären: Der bzw. die Anbieter eines Gutes sind bestrebt, bei höheren Preisen eine größere Menge anzubieten, was dem unternehmerischen Grundgedanken der Gewinnmaximierung entspricht und den steigenden Verlauf der Kurve erklärt. Auf Seiten der Nachfrage ergibt sich dagegen ein umgekehrter Zusammenhang, d.h. bei steigenden Preisen sinkt das Nachfrageverhalten bzw. die nachgefragte Menge, und die Kurve zeigt einen abfallenden Verlauf. Ist die angebotene und die nachgefragte Menge eines Gutes jedoch in etwa gleich, spricht man von einem Marktgleichgewicht bzw. von einer Gleichgewichtsmenge und einem Gleichgewichtspreis. In der Graphik entspricht dies dem Schnittpunkt beider Kurven¹¹. Liegt der Preis eines Gutes nun oberhalb dieses Gleichgewichtspreises, sind die Anbieter bereit, eine größere Menge anzubieten als die Nachfrager bereit sind abzunehmen. Man spricht von einem Überschussangebot. Ist der Preis eines Gutes unterhalb des Gleichgewichtspreises gelegen, nimmt die Angebotsmenge ab aber die Nachfragemenge zu. In diesem Fall spricht man von einer Überschussnachfrage.

2.1.3 Grundstücks-/Immobilienmarkt

Das sehr vereinfacht dargestellte Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfragemenge zum Preis kann auf den Grundstücks-/Immobilienmarkt übertragen werden, wobei dieser natürlich von vielen weiteren Faktoren abhängig ist, wie z.B. der Flächenverfügbarkeit, den rechtlichen Gegebenheiten oder der wirtschaftlichen Situation. Daneben ist der Grundstücks-/Immobilienmarkt auch mit anderen „Märkten“ wie dem Bau-, Kapital- und Investmentmarkt eng verbunden.¹²

Der Grundstücks-/Immobilienmarkt ist zudem von einer Besonderheit gekennzeichnet: der Immobilität des Produktes. Ein Grundstück bzw. ein darauf errichtetes Gebäude ist unbeweglich. Es wird von seiner Lage einmalig charakterisiert.¹³ Folglich setzt sich der Grundstücks-/Immobilienmarkt aus territorial unterschiedlichen Teilmärkten zusammen. Neben dieser räumlichen Abgrenzung gliedert sich der Grundstücks-/Immobilienmarkt auch durch die Art der Liegenschaft (siehe Gliederungspunkt 2.2.1). Insgesamt setzt sich der Grundstücks-/Immobilienmarkt also aus einer Vielzahl räumlicher und sachlicher Teilmärkte zusammen und kann somit als heterogener Markt beschrieben werden.

2.2 Büroimmobilien

2.2.1 Klassifizierung von Immobilien

Bezüglich der betrachteten Immobilienart, der Büroimmobilie, wird kurz auf die mögliche Klassifizierung von Immobilien eingegangen. Eine übliche und auch in praxi häufig angetroffene Unterteilung ist die nach der Art der Nutzung.¹⁴ Dabei wird zwischen Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien unterschieden (siehe Abbildung 4).¹⁵ Die Büroimmobilie ordnet sich in den Bereich der gewerblich genutzten Immobilien ein. In der Regel lässt sich die Nutzung eines Gebäudes oder Bauteils klar bestimmen. Daneben gibt es aber auch die gemischt genutzten Immobilien, die in der aufgeführten Abbildung 4 nicht separat dargestellt sind. Sie können in so vielfältiger Weise bestehen, dass sie unter jede Nutzungsart fallen können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Immobilienarten

Quelle: eigene Darstellung; in Anlehnung an Schulte, K.-W. (2008), S. 120

2.2.2 Bürogebäude und Büroflächen

Büroimmobilien/-gebäude

Wie bereits erwähnt fallen Büroimmobilien bzw. -gebäude in das Segment der Gewerbeimmobilien. Doch wie wird die Büroimmobilie als solche definiert? In der Fachliteratur gibt es dazu synonyme Beschreibungen. So werden nach B. Falk Büroimmobilien als „Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen ausschließlich oder überwiegend von Dienstleistungsunternehmen aller Art Büroarbeiten als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchgeführt wird“ definiert.¹⁶ Laut F. Dröge werden Bürogebäude „als gewerbliche Immobilien bezeichnet, welche vorrangig von Dienstleistungsgesellschaften genutzt werden“¹⁷, und gemäß H. Ludwig sind Büroimmobilien „Gewerbeimmobilien, die für die Büronutzung eingesetzt werden.“¹⁸

Büroflächen

Die in der Fachliteratur für Büroflächen angegebene Erläuterung geht über die Definition einer Büroimmobilie bzw. eines Bürogebäudes hinaus. So gelten nach der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) als Büroflächen:

„ diejenigen Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw. durchgeführt werden könnten und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das hei ß t als Bürofläche vermietet werden können. Hierzu zählen auch vom privaten oder vomöffentlichen Sektor eigengenutzte sowie zu Büros umgewidmete Flächen, ferner selbständig vermietbare Büroflächen in gemischt genutzten Anlagen, insbesondere in Gewerbeparks. “ ¹⁹

Die Makler- und Researchunternehmen, wie z.B. JLL²⁰ oder Savills²¹, haben diese Begriffsbestimmung in ihre Definitionssammlung weitgehend übernommen.

2.2.3 Büroflächenermittlung

Die Bürofläche kann in Deutschland nach der Norm DIN 277 oder nach der von der gif veröffentlichten Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) ermittelt werden. Bei der jeweiligen Berechnungsvorschrift werden die Flächen in bestimmte Flächenarten gegliedert (siehe Abbildung 5).

Die Mietfläche für Büroräume nach MF/G ergibt sich dabei aus der Summe der Nutzflächen sowie einigen anteiligen Verkehrsflächen nach DIN 277. Eine entsprechende Übersicht kann der Anlage 1 entnommen werden, wobei darauf hinzuweisen ist, dass sich bei den Flächenbezeichnungen zwischenzeitlich Änderungen ergeben haben.

Da für den Untersuchungsgegenstand - die niederländische Büroimmobilie - eine andere Berechnungsvorschrift gilt, wird auf eine weitere Ausführung der Flächenermittlung nach deutschen Verfahren verzichtet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Grundflächenarten nach DIN 277 und Flächenarten nach gif

Quelle: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (2012): Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum. Wiesbaden, S. 6 In den Niederlanden wird die vermietbare Fläche bzw. die „Verhuurbare Vloeroppervlakte“ (VVO) in der Regel nach der niederländischen Norm NEN 2580 bestimmt, auch wenn diese kein offizielles bzw. zwingend anzuwendendes Dokument ist.²² Ähnlich der deutschen Norm erfolgt auch hier die Differenzierung zwischen Brutto- und Netto- Grundflächen sowie Konstruktions-Grundfläche, im niederländischen „Bruto Vloeroppervlak“ (BVO), „Netto Vloeroppervlak“ (NVO) und „Constructie Oppervlak“. Die Netto-Grundfläche (NVO) ermittelt sich aus der Brutto-Grundfläche (BVO) abzüglich der Konstruktions-Grundfläche bzw. der sogenannten „Tarra-Oppervlakte“ (grob übersetzt: Leerflächen). Zu letzterer Flächenkategorie gehören die tragenden und nicht tragenden Bauteile sowie Trennwände, nicht zugängliche Leitungsschächte und Räume mit einer Höhe unter 1,50 m. Die vermietbare Fläche (VVO) ergibt sich dann aus der Netto- Grundfläche (NVO) abzüglich der vertikalen Verkehrsflächen (Treppen sowie Aufzüge) und der Technikflächen, jedoch zuzüglich der nicht tragenden Bauteile bzw. Trennwände.

Als Besonderheit und als Abweichung von der Flächenermittlung nach deutschen Berechnungsvorschriften erfolgt in den Niederlanden bei der Ermittlung der vermietbaren Fläche ein Zuschlag durch die „Glaslijncorrectie“ (Korrektur im Bereich der Glas-/ Fensterfront).²³ Das nachfolgende Schaubild (Abbildung 6) zeigt in vereinfachter Form die Ermittlung der vermietbaren Fläche nach NEN 2580. Eine detaillierte Systematik der Flächenermittlung ist in der Anlage 2 zu finden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: vermietbare Fläche nach NEN 2580

Quelle: eigene Darstellung

Die vermietbare Fläche (VVO) wird bei einigen statistischen Veröffentlichungen, z.B. bei Dynamis²⁴, DTZ Zadelhoff²⁵ oder NVM²⁶, als Bezugsgröße angegeben. Jedoch wird bei den überwiegenden Marktberichten und Fachpublikationen keine Flächenqualifikation benannt. Dies schränkt die Vergleichbarkeit der Flächengrößen untereinander ein, was bei den weiteren Ausführungen zu beachten ist. Zudem entfällt aus diesem Grund eine dezidierte Erläuterung der NEN 2580.

2.2.4 Büroflächenbestand

In den vorangegangen Absätzen wurde die Bürofläche beschrieben und ihre Berechnungsvorschriften aufgezeigt. Aus der Gesamtheit der so definierten Büroflächen ergibt sich der Büroflächenbestand. In der Regel wird der Flächenbestand für ein geographisch festgelegtes Gebiet erhoben, wobei unerheblich ist, ob die Büroflächen zum Zeitpunkt der Erhebung genutzt oder ungenutzt sind.²⁷

Schwierig wird die Abgrenzung jedoch bei Immobilien, die sich im Bau oder Umbau befinden. Hier stellt sich die Frage, wann solche Flächen zum Bestand hinzugerechnet werden oder ggf. entfallen. Diesbezüglich gibt es in der Praxis unterschiedliche Meinungen. Nach JLL²⁸ werden Neubauflächen erst zum Zeitpunkt der Fertigstellung zum Büroflächenbestand hinzu addiert, wohingegen DTZ²⁹ die im Bau befindlichen Flächen bereits zum Büroflächenbestand zählt. Auch Dynamis rechnet die im Bau befindlichen Flächen zum Büroflächenbestand, aber erst wenn diese innerhalb von 12 Monaten bezugsfertig sind.³⁰ Eine zusätzliche Differenzierung erfolgt bei der Größe der Büroflächen. Je nach Makler- bzw. Researchunternehmen werden Einheiten teilweise erst ab einer Größe von 250 m² oder 500 m² zum Büroflächenbestand gezählt, wobei vorausgesetzt wird, dass es sich der Nutzung nach um abgeschlossene und vermietbare Einheiten handelt.

Folglich ergeben sich aus der unterschiedlichen Abgrenzung der Büroflächen beim Büroflächenbestand abweichende Angaben für gleiche bzw. vergleichbare Büromarktregionen (Teilmärkte) in den Niederlanden. Ähnlich verhält es sich auch bei der Darstellung des Leerstands, der im nachfolgenden Abschnitt näher betrachtet wird.

2.3 Flächenleerstand im Büroimmobilienmarkt

2.3.1 Leerstandsbegriff

Bevor der Leerstand kategorisiert wird, ist der Leerstandsbegriff zu erläutern. Der Terminus ist in der Praxis und insbesondere für den niederländischen Büromarkt nicht eindeutig bestimmt. Eine häufig wiedergegebene Definition ist die der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), wonach sich der Leerstand bzw. das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot definiert als:

„ Summe aller fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. “

Die Definitionen der (deutschen) Makler- und Researchunternehmen, wie z.B. von JLL und Savills, ähneln - wie bei dem Begriff der Bürofläche - dem Wortlaut nach gif.³¹ Den zahlreich gesichteten Dokumenten sind für die Niederlande kaum darüber hinaus gehende Begriffsbestimmungen für den Leerstand zu entnehmen. Vielmehr sind vereinfachte Worterläuterungen zu finden.

Nach Dynamis definiert sich Leerstand gemeinhin als nicht vermietete Büro-(teil-) fläche.³² Die von DTZ veröffentlichte Erklärung ist etwas konkreter. Demnach umfasst Leerstand die angebotenen Büroflächen in Bestandsgebäuden, welche zum Zeitpunkt der Datenerhebung nicht (mehr) genutzt werden.³³ Dabei können die angebotenen Flächen nicht mit dem tatsächlich vorhandenem Flächenleerstand gleichgesetzt werden, da Unternehmen bzw. Verbände, die Büromarktkennzahlen speziell für die Niederlande erfassen und veröffentlichen, Angebotsflächen teilweise erst ab einer Größe von mindestens 500 m² berücksichtigen (u.a. DTZ und NVM).³⁴ Folglich fließen kleinere Büroeinheiten nicht zwingend in deren Datenerhebungen ein, und die publizierten Büroflächenleerstände fallen somit ggf. geringer aus.

Eine weitere Tatsache schönt die Leerstandszahlen. Sind Büroflächen zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt aber nicht zur Vermietung (oder zum Verkauf) angeboten, werden solche ggf. nicht im Leerstand erfasst.³⁵ Zudem ist anzunehmen, dass ungenutzte Büroflächen, die umfassend modernisiert bzw. saniert, einer neuen Nutzung zugeführt oder abgerissen werden sollen, nicht im Leerstand zu erfassen sind. Trotzdem kann davon ausgegangen werden, dass es eine „Dunkelziffer“ an eigentlich marktgängigen aber ungenutzten Büroflächen gibt, die nicht in den Marktberichten abgebildet werden.

Die vorangegangenen Erläuterungen sind noch durch einen wesentlichen Aspekt zu ergänzen, der deutlich hervorzuheben ist: Leerstand von Büroimmobilien heißt in der Regel auch Ertragsausfall durch nicht eingenommene Mieten, wobei weiterhin Kosten für die Bewirtschaftung des Objektes anfallen. Dieser Aspekt wird unter Punkt 2.5 näher betrachtet.

2.3.2 Klassifizierung des Leerstands

Aus den Definitionssammlungen sind weitestgehend keine Differenzierungen oder Klassifizierungen des Leerstandes zu entnehmen. Dennoch sind in der Fachliteratur unterschiedliche Umschreibungen für den Leerstand zu finden. Beispiele sind der temporäre oder dauerhafte Leerstand, der Fluktuations- oder strukturelle Leerstand, der indirekte (latente) Leerstand³⁶ oder der Anfangsleerstand. Sucht man anhand der Beispiele nach einer Möglichkeit der Klassifizierung, ist eine zeit-, markt- und objektbezogene Differenzierung des Leerstands ableitbar.

Zeitabhängige Leerstandsbegriffe

Je nach dem, wie lange eine Bürofläche oder ein Bürogebäude ungenutzt ist, kann von einem temporären, kurz-/mittel-/langfristigen oder dauerhaften Leerstand gesprochen werden. Welcher Zeithorizont für eine Zuordnung entscheidend ist, mag diskutabel sein, soll hier aber nicht weiter ausgeführt werden.

Marktbezogene Leerstandsbegriffe

Ein Büromarkt ohne kurzfristig verfügbare Flächen verhindert bzw. erschwert Um- oder Zuzüge von Unternehmen etc. Somit ist ein gewisses Leerstandsvolumen als Fluktuationsund Mobilitätsreserve notwendig. Übersteigt die Flächenreserve durch z.B. konjunkturelle Änderungen deutlich den Bedarf, besteht die Gefahr des strukturellen Leerstands. Letzterer ist auch im Zusammenhang mit der Leerstandsdauer zu sehen und kann daher auch unter die Kategorie des zeitabhängigen Leerstandsbegriffes fallen.

Objektbezogene Leerstandsbegriffe

Bei der Betrachtung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer kann diese zu Beginn, während dessen und/oder zum Ende von Leerstand betroffen sein. Diesbezüglich tauchen z.B. die Begriffe Anfangsleerstand, Neuvermietungsleerstand oder durch Modernisierung bedingter Leerstand auf. Entspricht ein Bürogebäude nicht mehr den heutigen Nutzeranforderungen und geht dadurch in den Leerstand über, findet auch hier der Begriff des strukturellen Leerstands Anwendung. Eine genaue Abgrenzung der Leerstandsarten ist folglich nicht möglich.

Struktureller Leerstand

In Bezug auf den strukturellen Leerstandsbegriff ist jedoch in den Niederlanden eine Konkretisierung erfolgt. Demnach gelten Büroflächen, die während eines Zeitraumes von drei Jahren und darüber hinaus ununterbrochen angeboten werden, als strukturell leer stehend.³⁷ Diese definierte, zeitabhängige Bezugsgröße vereinfacht die Unterteilung des Flächenleerstands, wenn gleich auch hier scheinbar nur die tatsächlich angebotenen Büroflächen erfasst werden.

2.3.3 Abgrenzung des Leerstands

Wie in den vorherigen Ausführungen bereits angedeutet, ist die exakte, auf einen Zeitpunkt festgelegte Erhebung des Büroflächenbestands und des Leerstands nur begrenzt möglich. Da zudem keine einheitlichen Begriffsbestimmungen und Berechnungsgrundlagen bestehen, schwanken solche Werte teilweise erheblich. Jedoch kann hervorgehoben werden, dass der Leerstand von Büroflächen aus den angebotenen Flächen abgeleitet wird. Die angebotenen Büroflächen sind dabei Bestandteil des Büroflächenbestands, neben den in Gebrauch befindlichen Büroflächen (nicht angebotene Flächen) sowie den nicht genutzten und auch nicht angebotenen Büroflächen³⁸. Zur abschließenden Verdeutlichung der Flächen bzw. deren Abgrenzung dient das nachfolgende Schaubild (Abbildung 7).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Abgrenzung des Leerstands vom Büroflächenbestand

Quelle: eigene Darstellung; in Anlehnung an Huizinga, J. T. (2006):

Leegstand op kantoorlocaties - Veel aanbod, weinig aandacht. Masterproof, S. 18

2.4 Wirkung von sich verändernden Parametern im Bürosegment

Nachdem die Begrifflichkeiten, die für diese Untersuchung maßgeblich sind, erläutert wurden ist zu hinterfragen, wie sich ein zu hohes Angebots- bzw. Leerstandsniveau auf den Büroimmobilienmarkt auswirkt. Dabei ist im Vorfeld zu klären, welche Parameter den Büroimmobilienmarkt beeinflussen.

2.4.1 System des Immobilienmarktes

In Anlehnung an Piazolo bzw. Geltner ist der (Büro-) Immobilienmarkt ein System, welches sich aus mehreren Märkten zusammensetzt, und zwar dem Flächenmarkt, dem Neubau-/ Projektentwicklungsmarkt und dem Vermögens- und Kapitalmarkt. Diese Einflussfaktoren („Märkte“) sind in der nachfolgenden Abbildung schemenhaft angeordnet und hinsichtlich ihrer kausalen Zusammenhänge verbunden worden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: System des Immobilienmarktes

Quelle: Piazolo, Dr. D. (ohne Datum): Immobilienportfoliomanagement.

Vorlesungsskript bzw. Präsentation, Wiesbaden, S. 60

Die Darstellung lässt die Komplexität des Immobilienmarktes erkennen und verdeutlicht die Verflechtungen bzw. Abhängigkeiten der Teilmärkte untereinander. Die Märkte werden nachfolgend in prägnanter Weise aufgezeigt.

Flächenmarkt (Nutzermarkt)

Die Abbildung 8 zeigt im obigen, mittleren Bereich den Flächenmarkt, der sich aus Flächenangebot und Flächennachfrage zusammensetzt. Diese beiden Größen bestimmen den Mietpreis (siehe auch Erläuterungen unter Punkt 2.1.2). Darüber hinaus bestimmen das Angebot und die Nachfrage das Leerstandsniveau. Der Mietpreis und der Leerstand sind wiederum Parameter, die den Ertrag einer Immobilie beeinflussen und somit auch auf den Markt-/Verkehrswert wirken. Letztere sind im Schaubild bereits dem Vermögens- und Kapitalmarkt zugeordnet. Der Flächenmarkt ist aber keine konstante Größe, sondern wird auf Seiten des Flächenangebots durch die Entwicklung neuer Immobilien beeinflusst und auf Seiten der Flächennachfrage durch die Wirtschaftssituation bzw. die prognostizierte Wirtschaftsentwicklung.

Neubau-/Projektentwicklungsmarkt (Developermarkt)

Im Schaubild (Abbildung 8) ist im unteren linken Bereich der Markt für Neubauflächen bzw. Projektentwicklungen dargestellt, der wie schon erwähnt Einfluss auf den Flächenmarkt hat. So erhöhen die Neuentwicklungen den Flächenbestand bzw. das Angebot. Entsprechend der Abbildung ist der Neubau- und Projektentwicklungsmarkt maßgeblich abhängig von den gegebenen und erwarteten Marktwerten, somit vom Vermögens- und Kapitalmarkt. Nur wenn ein Vorhaben nach Vergleich der Entwicklungskosten (Baukosten + Grundstück) mit dem künftigen Wert der Immobilie profitabel erscheint, ist die Realisierung des Vorhabens wahrscheinlich. Zur Verdeutlichung der Verknüpfung des Neubau-/ Projektentwicklungsmarktes mit dem Flächenmarkt und dem Vermögens-/ Kapitalmarkt wird für das Segment der Büroimmobilie ein Beispiel wiedergegeben.

„ Durch die Konjunktur bedingt schaffen Unternehmen Arbeitsplätze im Dienstleistungsbereich und mieten die Nutzer mehr Bürofläche an. Da das Angebot kurzfristig konstant ist, steigen die Mietwerte und somit auf dem Anlegermarkt die Verkehrswerte. Auf dem Developermarkt wird registriert, dass höhere Renditen [im Sinne von höheren Erträgen bzw. Preisen, der Verf.] auf dem Anlegermarkt zu erwirtschaften sind, also wird die Entwicklungsaktivität gesteigert. Nach einem Entwicklungslag ³⁹ wird nach einigen Jahren ein erhöhter Prozentsatz zum Bestandsmarkt hinzugefügt und die Mietwerte sinken wieder. “ ⁴⁰

Bei dem vorgenannten Marktanpassungsprozess wird unterstellt, dass die Mietpreise durch sich verändernde Parameter schwanken bzw. sich entsprechend nach oben oder nach unten anpassen. Dieses Verhalten wird in der Wirtschaftswissenschaft als Preiselastizität bezeichnet. In den Niederlanden ist jedoch das Phänomen der „neerwartse prijsstarheid“ (Preisstarrheit nach unten) bekannt. Dabei ist die Anpassung der Mieten nach unten im Markt scheinbar begrenzt. Auf dieses Phänomen wird im Abschnitt 3 noch näher eingegangen.

Vermögens-/Kapitalmarkt (Anlegermarkt)

Nach dem Flächenmarkt und dem Neubau-/Projektentwicklungsmarkt ist in der Darstellung (Abbildung 8) im unteren rechten Bereich der Vermögens- und Kapitalmarkt abgebildet. Die den Vermögensmarkt beeinflussenden Größen sind einerseits die generierten bzw. erzielbaren Einnahmen („Cash Flow“) und anderseits die durch An- und Verkauf abgeleiteten, teilweise geschätzten (Anfangs-) Renditen („Cap Rate“), die zusammen auf den Markt-/Verkehrswert wirken. Die dargestellten kausalen Zusammenhänge lassen sich wie folgt erklären: Verändert sich das Miet- und Leerstandsniveau eines Objektes (Flächenmarkt), spiegelt sich dies im Cash Flow wieder und somit auch im Markt-/ Verkehrswert. Verändert sich das Angebots- und Nachfrageverhalten der Investoren, die an die Kapitalmärkte gebunden sind, hat dies Einfluss auf die Cap Rate und im weiteren auf den Markt-/Verkehrswert.

Zusammenfassend stellt das Modell nach Piazolo und Geltner sowohl das Zusammenspiel bzw. die Wechselwirkung von Angebot und Nachfrage im Flächen- sowie im Vermögensmarkt dar als auch die übergreifenden Zusammenhänge zum Kapitalmarkt und dem Neubau-/Projektentwicklungsmarkt.

2.4.2 Büromarktmodell nach DiPasquale und Wheaton

Eine weitere Möglichkeit, die Wirkung von Einflüssen auf den Büroimmobilienmarkt darzustellen, bietet das von DiPasquale und Wheaton im Jahr 1992 entwickelte „4- Quadranten Modell“ (siehe Abbildung 9). Es beruht - wie das bereits vorgestellte System des Immobilienmarktes nach Piazolo und Geltner - auf der Annahme, dass der Flächenmarkt mit dem Vermögens- bzw. Kapitalmarkt in Zusammenhang steht. Wie aus dem Namen des Modells schon abzuleiten ist, wurde der Immobilienmarkt in vier Quadranten unterteilt (I bis IV), die im Folgenden näher erläutert werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: 4-Quadranten Modell

Quelle: Van Elp, M./ Zuidema, M. (2010): Kantorenleegstand - Analyse van de marktwerking. Economisch Instituut voor de Bouw, S. 13

Quadrant I - Nachfrage (Demand)

Im nordöstlichen Quadranten (I) ist auf der horizontalen Achse bzw. der Abszisse der Flächenbestand in m² („Stock“) und auf der vertikalen Achse bzw. Ordinate die Miete in € („Rent“) abzulesen. Es wird das Verhältnis von nachgefragter Fläche zum Mietzins abgebildet, was der bereits unter Punkt 2.1.2 beschriebenen Nachfragekurve entspricht. Nicht dargestellt wird die Angebotskurve, die jedoch indirekt enthalten ist. Sie verliefe durch den Schnittpunkt der gestrichelten Hilfslinien mit der Nachfragekurve.

Der Verlauf der Kurve ist wie folgt zu interpretieren: Bei einer Änderung der Miethöhe nach oben oder unten und sonst unveränderten Rahmenbedingungen (ceteris paribus) würde sich diese Änderung durch eine Bewegung auf bzw. entlang der Nachfragekurve zeigen.

Dabei ist auf einen wichtigen Sachverhalt hinzuweisen. Die Steigung der Nachfragekurve, die sich hier negativ darstellt, ist abhängig von der Preiselastizität der Nachfrage.⁴¹ Je höher diese ausfällt, desto flacher ist der Verlauf der Kurve und umgekehrt. Anders erklärt: Reagiert die Nachfrageseite preiselastisch, kann bei einem geringeren Mietpreisrückgang deutlich mehr Fläche abgesetzt werden und umgekehrt. Reagiert die Nachfrageseite hingegen preisunelastisch, wird bei einem geringen Mietpreisrückgang nur eine unwesentlich höhere Flächenmenge nachgefragt und umgekehrt.

Quadrant II - Vermögensmarkt (Asset Market)

Im nordwestlichen Quadranten werden die Gleichgewichtspreise (Abszisse), welche ein Investor bereit wäre zu zahlen, in Verbindung zur erzielbaren Miete (Ordinate) gesetzt. Genauer formuliert wird im Quadranten II die Miet-Preis-Relation in Form einer Bewertungsgeraden dargestellt.⁴² Der Verlauf der Geraden besagt, dass ein steigendes Mietniveau mit einem steigenden Preis einhergeht. Dabei ist die Steigung der Bewertungsgeraden variabel. Sie ist abhängig vom Kapitalisierungszinssatz (Barwertfaktor - y) bzw. von der Cap Rate. Bei steigendem Zinssatz bzw. zunehmender Cap Rate fällt die Steigung der Geraden höher aus, d.h. je steiler die Gerade verläuft, umso größer ist der Zinssatz bzw. die Cap Rate und umgekehrt.⁴³ Wird dies nun auf die Preise bezogen, kann bei gleich bleibendem Mietniveau festgestellt werden, dass mit zunehmender (abnehmender) Steigung der Geraden der Preis sinkt (steigt).

Quadrant III - Neubaumarkt (Construction Market)

Im südwestlichen Quadrant III wird die Funktionsweise der Bauindustrie erklärt. Dafür werden die Immobilienpreise (Abszisse) den jährlichen Neubauaktivitäten (Ordinate) gegenüber gestellt.⁴⁴ Der Kurvenverlauf zeigt hier, dass mit zunehmenden Preisen die Neubautätigkeit in m² steigt und umgekehrt. Hierbei ist zu beachten, dass die nach unten gerichtete Ordinate nicht negativ sondern positiv belegt ist, d.h. je weiter man sich auf der Kurve nach unten bewegt, desto höher ist die Neubauaktivität.

Als abhängige Größe werden hier die Grenzkosten⁴⁵ genannt, deren Einfluss sich wie folgt ergibt: „Sinken (steigen) die Herstellungskosten für Neubauten, führt dies ceteris paribus zu einer Ausweitung (Verringerung) der Neubautätigkeit, die Kurve verschiebt sich nach links (rechts).“⁴⁶ Diese Erläuterung wird verständlicher, wenn an Stelle der Verschiebung von einer zunehmenden oder abflachenden Kurve gesprochen wird. Zudem erleichtert der hier nachfolgend um 180° gedrehte Graph (Abbildung 10) die Nachvollziehbarkeit der Aussage.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Quadrant III des Modells nach DiPasquale und Wheaton

Quelle: eigene Darstellung

Quadrant IV (südöstlicher Quadrant)

Im letzten, dem Quadranten IV des Modells, wird die Neubaurate (Ordinate) ins Verhältnis zum Flächenbestand (Abszisse) gesetzt. Die Idee bzw. Annahme hinter diesem Graphen besteht darin, dass sich bei fehlender Neubauaktivität das Flächenangebot reduzieren würde, da Bestandsflächen bspw. wegen Überalterung vom Markt genommen werden. Somit wäre eine bestimmte Neubautätigkeit erforderlich, um den Flächenbestand konstant zu halten.⁴⁷ Je nach dem wie hoch nun die Entnahme von Flächen ausfällt - hier als Abschreibungsrate (d) bezeichnet - ändert sich die Steigung der Geraden. Steigt die

Abschreibungsrate an, so dreht sich die Gerade um den Nullpunkt in Richtung Ordinate, d.h. sie verläuft steiler.⁴⁸ Ist die Abschreibungsrate klein, verläuft die Kurve flach und es werden weniger Neubauflächen zur Sicherung des Flächenbestands benötigt.⁴⁹ Der Immobilien- bzw. Flächenbestand würde sich quasi konstant zeigen, wenn die Abschreibungsrate gleich groß der Neubaurate wäre. Diskussionswürdig ist jedoch der Verlauf der Geraden bzw. der Kurve durch den Nullpunkt. Werden einerseits keine neuen Flächen errichtet, so bleibt auch der Flächenbestand unverändert, und der Verlauf durch den Nullpunkt erscheint plausibel. Anderseits ist ein bestimmter Flächenbestand vorhanden, was für einen nach rechts verschobenen Kurvenverlauf sprechen würde. Auf eine weiterführende Erörterung dieser mathematisch- wissenschaftlichen Betrachtungsweisen wird aber an dieser Stelle verzichtet.

Alle Quadranten (I bis IV)

Alle Quadranten können für sich allein stehen, da sie jeweils das Verhältnis zwischen den Einflussgrößen, Bestand zu Miete, Miete zu Preis, Preis zu Neubautätigkeit sowie Neubautätigkeit zu Bestand, erklären. Die Abhängigkeit von weiteren Bezugsgrößen wie Preiselastizität, Kapitalisierungszinssatz, Grenzkosten und Abschreibungsrate wurde bei der Einzelbetrachtung der Quadranten bereits kurz erläutert. Alle vier Quadranten zusammen ermöglichen die Darstellung eines Marktgleichgewichtes. Ein solches stellt sich in der Abbildung 9 als Rechteck dar (gestrichelte Linie). Es ist die Verbindung von jeweils einen zum anderen „Punkt“ auf den entsprechenden Funktionsgeraden in den Quadranten.

Marktgleichgewicht würde in diesem Fall heißen, dass bei einer bestimmten Menge nachgefragter bzw. angebotener Büroflächen eine entsprechende Gleichgewichtsmiete erzielbar ist, die wiederum den Preis des Objektes bestimmt. Aufgrund dieser Preissignale wird eine entsprechende Anzahl von Neubauflächen errichtet, die den Flächenbestand insgesamt auf einem konstanten Niveau hält. Dies ist für den Büroimmobilienmarkt, speziell für den niederländischen, kaum gegeben, da ständig exogene Faktoren auf den Markt einwirken. Solche Einflüsse führen zwangsläufig zu Verschiebungen der Funktionsgeraden in einem oder mehreren Quadranten. Dadurch wird das Marktgleichgewicht gestört und es entsteht ein kurzfristiges Ungleichgewicht, welches langfristig ausgeglichen wird bzw. werden sollte, sofern es die Marktbedingungen zulassen. Der Anlage 3 können diesbezüglich zwei Beispiele entnommen werden.

Hinsichtlich der exogenen Einflüsse stößt das 4-Quadranten Modell an seine Grenzen. Die auf jeden Teilmarkt vielfältig und mitunter gleichzeitig einwirkenden Faktoren erschweren die Erklärbarkeit des Modells ebenso wie die Nachvollziehbarkeit eines Anpassungsprozesses. Zudem wird der Flächenleerstand im Modell nicht explizit abgebildet. Daher hat Prof. P. Colwell im Jahr 2002 das Modell entsprechend angepasst, was jedoch darin resultierte, dass es durch seine Dreidimensionalität noch komplexer und schwieriger nachvollziehbar ist. Von einer Darstellung und Erläuterung wird daher abgesehen.

2.4.3 Auswirkungen zunehmenden Leerstands auf den Büromarkt

Zwar wird der Flächenüberschuss bzw. der Leerstand im 4-Quadranten Modell nach DiPasquale und Wheaton nicht separat dargestellt. Jedoch kann mit Hilfe des Eingangs erläuterten Marktgleichgewichts (siehe Abschnitt 2.1.2) über einen Zwischenschritt der zunehmende Leerstand bzw. das steigende Flächenangebot und die Wirkung auf den stark vernetzten Büroimmobilienmarkt annäherungsweise erklärt werden. Hierzu dient die skizzenhafte Darstellung in Abbildung 11.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: zunehmendes Flächenangebot und seine Auswirkung

Quelle: eigene Darstellung

Steigt der Flächenbestand bzw. das Flächenangebot an⁵⁰ und somit indirekt auch der Flächenleerstand, verschiebt sich die ursprüngliche Angebotskurve nach rechts. Das bisher im Punkt G bestehende Marktgleichgewicht verändert sich. Trotz erhöhtem Flächenangebot ist die Nachfrageseite nicht bereit mehr Fläche (für den gleichen Mietpreis) aufzunehmen. Es entsteht ein Überschussangebot, was in Abbildung 11 als gestrichelte Linie (zwischen den Punkten G und A) dargestellt ist. Um dieses Überangebot zu absorbieren ist nach den Marktmodellen eine Mietpreisanpassung nach unten die Folge.

Überträgt man die Mietpreisreduzierung in das 4-Quadranten Modell (hier nicht graphisch abgebildet), würde sich dies im Vermögensmarkt sowohl in einem sinkenden Preisniveau widerspiegeln als auch in einer rückläufigen Bautätigkeit. Ergo würde längerfristig der Flächenbestand wieder sinken und die im Modell nicht dargestellte Angebotskurve verschöbe sich zurück nach links.

Problematisch sind jedoch die sich schnell ändernden Immobilienzyklen und die längeren Realisierungsphasen von Neubauprojekten. Überspitzt ausgedrückt: Ändert sich heute das Nachfrageverhalten im Flächenmarkt und/oder im Vermögensmarkt, wirkt sich dies nicht schlagartig auf den Flächenbestand aus, sondern erst mit zeitlicher Verzögerung. Daher ist das 4-Quadranten Modell mit Blick auf den zeitlichen Aspekt immer kritisch zu würdigen.

2.5 Leerstand als bewertungsrelevanter Zustand

In den Ausführungen fand bereits Erwähnung, dass sich Flächenleerstände auf den Wert von Büroimmobilien auswirken. Die Verkehrs-/Marktwertermittlung von Bürogebäuden und eventuelle wertermittlungstheoretische Ansätze sind hier aber nicht Kern des Untersuchungsgegenstandes. Daher werden unter dem folgenden Abschnitt die bewertungsrelevanten Aspekte nur angerissen und auf die voll umfängliche Beschreibung des für Büroimmobilien üblicherweise heran gezogenen Ertragswertverfahrens⁵¹ verzichtet.

Das Fundament des Wertermittlungsverfahrens soll jedoch kurz wiedergegeben werden. So basiert die Ermittlung des Ertragswertes nach der Immobilienwert- ermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge bzw. des bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung ergebenden Rohertrags. Zur Bestimmung der marktüblichen Erträge bzw. des Rohertrages wird generell von einer (unterstellten) Vollvermietung ausgegangen, was bei Flächenleerständen oder anders bezeichnet bei einer anteiligen Vermietung nicht zutrifft. Wie wird nun der Leerstand in der Wertermittlungssystematik berücksichtigt?

Büroflächenleerstand bedeutet zunächst einmal für den Eigentümer des Objektes: Ausfall von Mieteinnahmen. Neben diesen Verlust fallen aber weitere Kosten für ihn an.⁵² Zum Beispiel sind das Kosten der Bewirtschaftung bzw. des Betriebes der Büroimmobilie (Betriebskosten), die durch fehlende Mieter nicht auf diese umgelegt werden können.⁵³ Auch eventuelle bauliche Maßnahmen, die für eine Vermietung notwendig werden, können anfallen. Solche Aufwendungen können nach Maßgabe der ImmoWertV (gem. §8, Abs. 2, Nr. 2 sowie Abs. 3) im Rahmen von marktgerechten Abschlägen in Form besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

In praxi werden die durch Leerstand verursachten Mindermieteinnahmen inkl. der ausfallenden Nebenkosten über einen pauschalen (fiktiv gewählten) Zeitraum in Form ihrer Barwerte wertmindernd erfasst. Auch der Abzug von Kosten für bauliche Maßnahmen findet, insbesondere in den Niederlanden (nach eigener Beobachtung), häufiger Anwendung. Problematisch bei beiden Ansätzen ist die Schätzung der voraussichtlichen Leerstandsdauer und des angemessenen Kostenansatzes.

Abgesehen von bzw. im Gegensatz zu den vorgenannten, marktgerechten Abschlägen ist das Mietausfallwagnis zu sehen. Laut § 19, Abs. 2, Nr. 3 ImmoWertV umfasst es:

„… das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist. “ ⁵⁴

Jedoch scheint bei tatsächlich vorhandenem, ggf. längerfristigen Leerstand dieser kalkulatorische Ansatz als alleinige Steuergröße nicht geeignet.⁵⁵

Betrachtet man abschließend alle im Ertragswertverfahren herangezogenen Parameter⁵⁶, ist beim Ansatz des Mietausfallwagnisses und bei der Berücksichtigung von Abschlägen aus Leerstand sofort ersichtlich, dass dem Risiko des Mietentgangs Rechnung getragen wurde. Aber auch bei der Wahl der marktüblichen Mietansätze und des Liegenschaftszinssatzes fließt mitunter die Leerstandsproblematik ein, d.h. die Einzelansätze können ggf. plausibel und auch als marktgerecht beurteilt werden, aber in Summe führen sie trotzdem zu einem „falschen“ Ergebnis.

[...]

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¹ Vgl. Bomke, B./ Leykam, M. (2012): Büromarkt in der Krise - Holland in Not. In: Immobilienzeitung, Ausgabe 36/2012, S. 1

² Vgl. o. V. (2012): Niederlande vor einer Immobilienkrise. In: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Ausgabe vom 24.08.2012, Nr. 197, S. 35

³ sinngemäße Übersetzung des Dissertationstitels: „Büro ade! Eine Studie über Gründe des Büroflächenleerstands und die Umwandlung als Mittel der Bewältigung und Vorbeugung“

⁴ Vgl. Kubatzki, W. (2013): Besser direkt oder indirekt in den holländischen Immobilienmarkt investieren oder doch besser gar nicht?. Vortrag gehalten am 11.09.2013 in Frankfurt am Main, Folie 17 (die Objektzahl und das Verkehrswertvolumen sind ohne Angabe des Bezugszeitpunkts)

⁵ Vgl. Haimann, R. (2012): Hollands Immobilienkrise trifft deutsche Anleger. In: Manager Magazin, online-Ausgabe vom 12.09.2012

⁶ In einer Mindmap wird ein Thema in nicht linearer, verzweigter Form dargestellt (häufig als Baumdiagramm). Ausgehend von einem Zentrum werden Äste und Zweige notiert, sodass nach und nach eine logisch-hierarchische Ordnung der Aspekte entsteht. Vgl. Pospiech, Dr. U. (2012): Wie schreibt man wissenschaftliche Arbeiten - Alles Wichtige von der Planung bis zum fertigen Text. Mannheim: Dudenverlag, S. 217

⁷ Da sich diese Untersuchung mit dem niederländischen Büroimmobilienmarkt beschäftigt, liegen viele Fachveröffentlichungen nur in Landessprache oder englischer Sprache vor.

⁸ Vgl. Pospiech, Dr. U. (2012): Wie schreibt man wissenschaftliche Arbeiten - Alles Wichtige von der Planung bis zum fertigen Text. Mannheim: Dudenverlag, S. 121

⁹ Eine genaue Abgrenzung von anbietender und nachfragender Seite hinsichtlich des marktgebenden Raums und des Gutes bzw. des Produktes ist oft schwierig.

¹⁰ Vgl. Franke, Prof. Dr. J. (1996): Grundzüge der Mikroökonomie. 8., durchgesehene Auflage, München: R. Oldenbourg Verlag GmbH, S. 5

¹¹ Der Verlauf der „Kurven“ ist nur skizzenhaft, d.h. es wird kein zwingend linearer Zusammenhang zwischen Angebots-/Nachfragemenge und Preis unterstellt.

¹² Auf einzelne Faktoren wird im Laufe der Untersuchung ggf. noch eingegangen und somit auf eine Darstellung an dieser Stelle verzichtet.

¹³ Vgl. Sailer, E. (2007): Grundstücksmarkt. In: Sandner, Prof. Dr. S./ Weber, Prof. Dr. U. (Hrsg.): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Auflage, Köln: Bundesanzeiger Verlag, S. 328 ff.

¹⁴ Vgl. Schulte, K.-W. (2008): Immobilienökonomie - Band 1 - Betriebswirtschaftliche Grundlagen. 4. Auflage, München: Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, S. 119 f.

¹⁵ Daneben besteht die Möglichkeit Immobilien nach den Immobiliennutzern zu klassifizieren und zwar nach folgenden Nutzergruppen: Handel, Dienstleistung, Industrie, Non-Profit- Organisationen und private Haushalte.

¹⁶ Vgl. Falk, B. (2000): Fachlexikon Immobilienwirtschaft. 2. Auflage, Köln: Rudolf Müller Verlag, S. 174

¹⁷ Vgl. Dröge, F. (2007): Bürogebäude. In: Sandner, Prof. Dr. S./ Weber, Prof. Dr. U. (Hrsg.): Lexikon der Immobilienwertermittlung. 2. Auflage, Köln: Bundesanzeiger Verlag, S.184

¹⁸ Vgl. Ludwig, H. (2005): Prognose von Gewerbemieten in Deutschland - Methodik und Umsetzung von Mietprognosemodellen für unterschiedliche Marktcharakteristika bei Gewerbeimmobilien. Dissertation, Technische Universität München, S. 20

¹⁹ Vgl. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (2004): Definitionssammlung zum Büromarkt. Wiesbaden, S. 3

²⁰ Vgl. Jones Lang LaSalle (2012): Immobilienmarkt - Definitionen. Hamburg, S. 9

²¹ Vgl. Savills (2012): Definitionssammlung Immobilienmarkt. S. 4

²² Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (2009): Internationale Immobilienmärkte und ihre Bewertungsverfahren. Berlin, S. 89

²³ Bei der so genannten Korrektur der Glaslinie werden Fensternischen zur Nutzfläche hinzu gerechnet, wenn diese in einer Höhe von 1,50 m vorhanden sind.

²⁴ Bei Dynamis handelt es sich laut Angabe auf der Homepage (www.dynamis.nl) um einen Zusammenschluss von 12 regionalen Maklerbüros mit insgesamt 30 Niederlassungen in den Niederlanden.

²⁵ Nach firmeneigenen Angaben ist DTZ ein weltweit tätiger Immobiliendienstleister.

²⁶ NVM ist die Abkürzung für „Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.“. Gemäß Internetan- gaben unter www.nvm.nl gehören der seit 1898 bestehenden Vereinigung etwa 3.900 Makler an.

²⁷ Vgl. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (2004): Definitionssammlung zum Büromarkt. Wiesbaden, S. 3; Jones Lang LaSalle (2012): Immobilienmarkt - Definitionen. Hamburg, S. 11; Savills (2012): Definitionssammlung Immobilienmarkt. S. 4

²⁸ Vgl. Jones Lang LaSalle (2012): Immobilienmarkt - Definitionen. Hamburg, S. 11

²⁹ Vgl. DTZ Zadelhoff (2013): Nederland compleet Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt Januari 2013. Amsterdam, S. 81

³⁰ Vgl. Dynamis (2013): Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013. Utrecht, S. 144 f.

³¹ Vgl. Jones Lang LaSalle (2012): Immobilienmarkt - Definitionen. Hamburg, S. 12; Savills (2012): Definitionssammlung Immobilienmarkt. S. 5

³² Vgl. Dynamis (2013): Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013. Utrecht, S. 144 f.

³³ Vgl. DTZ Zadelhoff (2013): Nederland compleet Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt Januari 2013. Amsterdam, S. 81

³⁴ Vgl. ebenda, S. 81; Vgl. Bak, Drs. R. L. (2013): Kantoren in cijfers 2012 - Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Business, S. 41

³⁵ Vgl. Jones Lang LaSalle (2012): Immobilienmarkt - Definitionen. Hamburg, S. 12

³⁶ Mit indirekten bzw. latenten Leerstand sind Büroflächen, die zur Untermiete angeboten werden, gemeint.

³⁷ Vgl. Dynamis (2013): Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013. Utrecht, S. 145

³⁸ Büroflächen, die nicht angeboten und nicht genutzt werden, sind ggf. nicht in den veröffentlichten Büroflächenbeständen enthalten, da sie sich der allgemeinen Kenntnis entziehen.

³⁹ Der Begriff „lag“ kommt vom englischen „time lag“ und bedeutet Zeitverzögerung.

⁴⁰ Vgl. Schulte, K.-W. (2008): Immobilienökonomie - Band 1 - Betriebswirtschaftliche Grundlagen. 4. Auflage, München: Oldenbourg Wissenschaftsverlag GmbH, S. 238

⁴¹ Vgl. Jorch, M./ Lerbs, O./ Oberst, C. (2010): Auswirkungen der Finanz- und Schuldenkrise auf den deutschen Eigenheimsektor. Discussion Paper, Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen, Centrum für angewandte Wirtschaftsforschung Münster, S. 3

⁴² Vgl. Piazolo, Dr. D. (ohne Datum): Immobilienportfoliomanagement. Vorlesungsskript bzw. Präsentation, Wiesbaden, S. 64

⁴³ Vgl. Hochrein, S. (2011): Zusammenhang zwischen Renovationszeitpunkt und Marktmietzyklen. Masterthesis, Universität Zürich, S. 10

⁴⁴ Vgl. Piazolo, Dr. D. (ohne Datum), S. 65

⁴⁵ Die Grenzkosten sind nicht gleich zu setzen mit den Durchschnittskosten. Bei den Grenzkosten handelt es sich um die Kosten, welche durch die zusätzliche Produktion einer Mengeneinheit eines Gutes verursacht werden. Abweichend davon sind die festen (fixen) Kosten unabhängig von der Produktionsmenge. Vgl. Franke, Prof. Dr. J. (1996): Grundzüge der Mikroökonomie. 8., durchgesehene Auflage, München: R. Oldenbourg Verlag GmbH, S. 117

⁴⁶ Vgl. Jorch, M./ Lerbs, O./ Oberst, C. (2010): Auswirkungen der Finanz- und Schuldenkrise auf den deutschen Eigenheimsektor. Discussion Paper, Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen, Centrum für angewandte Wirtschaftsforschung Münster, S. 5

⁴⁷ Vgl. Piazolo, Dr. D. (ohne Datum): Immobilienportfoliomanagement. Vorlesungsskript bzw. Präsentation, Wiesbaden, S. 68

⁴⁸ Vgl. Hochrein, S. (2011): Zusammenhang zwischen Renovationszeitpunkt und Marktmietzyklen. Masterthesis, Universität Zürich, S. 11

⁴⁹ Vgl. Kernen, B. (2011): Das Gesetz über die Abbrüche, die Umbauten und Renovationen von Wohnhäusern (LDTR*) im Kanton Genf und seine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Masterthese, Universität Zürich, S. 20

⁵⁰ Der Flächenbestand in m², hier als Menge bezeichnet, steigt an und nicht die Miete bzw. der Preis (Ordinate).

⁵¹ Das Ertragswertverfahren ist in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19.05.2010, in den §§ 17 bis 20 erläutert.

⁵² Vgl. Huber, M. (2007): Grundstücksmarkt. In: Sandner, Prof. Dr. S./ Weber, Prof. Dr. U. (Hrsg.): Lexikon der Immobilienwertermittlung, 2. Auflage, Köln: Bundesanzeiger Verlag, S. 418

⁵³ Insofern solche Kosten üblicherweise umlagefähig wären.

⁵⁴ Das Mietausfallwagnis umfasst nach ImmoWertV auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.

⁵⁵ Vgl. Crimmann, W. (2011): Der Beleihungswert. In: Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), Band 48 der vdp-Schriftenreihe, Berlin, S. 145

⁵⁶ Hier sind insbesondere die marktüblich erzielbaren Erträge bzw. der Rohertrag gemeint, die Bewirtschaftungskosten inkl. Mietausfallwagnis, der Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer und ggf. die kalkulierten Abschläge wegen Leerstands.