Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nach WEG im Bauträgervertrag


Ausarbeitung, 2014

8 Seiten


Leseprobe

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Bauträgervertrag

Die folgenden Ausführungen befassen sich im Wesentlichen mit dem Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger und dort mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Kaum eine Regelung im Bauträgervertrag hat derart weitereichende Folgen wie die Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die weithin unproblematische Abnahme des Sondereigentums ist nicht Gegenstand dieser Erörterung.

1. Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum lässt sich vereinfacht definieren. Grundsätzlich stehen in ei- ner Wohnungseigentumsanlage vor der Begründung von Wohnungseigentum alle Räume, Flächen und Anlagen zunächst im Gemeinschaftseigentum. Bei der Begründung von Woh- nungseigentum werden sondereigentumsfähige Räume, Flächen und Anlagen sodann mit einem Miteigentumsanteil verbunden und damit aus dem Gemeinschaftseigentum entnom- men, §§ 8 I und 3 I WEG. Überall dort, wo eine solche Verbindung nicht erfolgt, bleibt es beim Gemeinschaftseigentum, weil auch sondereigentumsfähige Räume Gemeinschafts- eigentum bleiben können. Ohne ausdrückliche Verbindung mit Miteigentumsanteilen oder eine sich aus der Teilungsvereinbarung ergebende Sondereigentumsbestimmung verbleibt es beim Gemeinschaftseigentum, so dass „im Zweifel“ ein Raum im Gemeinschaftseigen- tum steht. In der Regel bestimmt der Bauträger als Ersteigentümer Umfang und Schran- ken des Sondereigentums. Voraussetzung für die Entstehung von Sondereigentum ist die klare und ausdrückliche Bestimmung und die formgerechte Eintragung des Eigentums im Wohnungsgrundbuch i.S.d. §§ 4 und 7 WEG.

Die Bestimmung eines Raums oder eines Bestandteils zum Gegenstand des Sonderei- gentums hat große Auswirkung. Denn von dieser Zuordnung hängt der Umfang des zuläs- sigen Gebrauchs des Eigentums i.S.d. §§ 13 bis 15 WEG, die Frage der Kostentragung / Kostenverteilung und schließlich die Frage des Umfangs der WEG-Verwaltung (also der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Ausübung der sich daraus ergebenden Gemeinschaftsrechte) ab. Ob ein Raum nun im Sonder- oder im Gemeinschafteigentum steht, ist grundsätzlich Frage des Einzelfalls und stets anhand der konkreten Bestimmun- gen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu prüfen. Nicht selten weicht die Praxis der Hausverwaltungen von den rechtlichen Einordnungen ab getrieben von subjek- tiven Gerechtigkeitserwägungen der Eigentümer. So wird aus Fenstern als Bestandteilen der Fassade und damit als zwingendes Gemeinschaftseigentum niemals Kraft Vereinba- rung Sondereigentum. Derartige Beschlüsse oder Vereinbarungen sind im Lichte der bis- lang dazu ergangenen Rechtsprechung zumeist dahingehend auslegungsfähig, dem ein- zelnen Sondereigentümer die Kostentragungspflicht für die (im Pflichtenkreis der Gemein- schaft verbleibenden) Instandhaltungs- und Instandsetzungslast aufzugeben.

2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums

2.1

Auch beim Bauträgerkauf richtet sich die Abnahme an § 640 I Satz 2 BGB aus. Dies gilt für das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum. Voraussetzung für eine Abnahme ist stets die Herstellung einer im Wesentlichen mangelfreien Werkleistung. Die Rechtsprechung hat dazu heraus gearbeitet, wann das Vorliegen wesentlicher Mängel zu bejahen sein soll. So hat das OLG München in der Entscheidung vom 15.01.20081 konstatiert, dass für die Ab- grenzung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln von verschiedenen Kriteri- en auszugehen sei und zwar (1) dem Umfang und den Kosten des Mangelbeseitigungs- aufwands, (2) den Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerk- leistung und (3) das Maß einer möglicherweise auch „nur“ optischen Beeinträchtigung. So- weit der Wohnungskäufer als „Auftraggeber“ i.S.d. Werkvertragsrechts auf Grundlage ei- nes oder mehrerer Mängel ein Abnahmeverweigerungsrecht behauptet, muss der verkau- fende Bauträger die Unwesentlichkeit des/der Mängel darlegen und beweisen. Man wird vor dieser Entscheidung davon ausgehen dürfen, dass bei fühlbarer Funktionsbeeinträchti- gung das Vorliegen eines wesentlichen Mangels angenommen werden kann, der zur Ver- weigerung der Abnahme berechtigt.

2.2

Die Abnahme von Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht findet nach voll- ständiger Fertigstellung aller geschuldeten Leistungen statt. Eine Abnahme vor vollständi- ger Leistungserbringung ist nicht möglich, auch nicht konkludent2. Im Wohnungseigen tumsrecht ist es üblich, dass die Abnahme des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums förmlich erfolgt. Nur auf diese Art kann zur Rechtssicherheit beigetragen werden. Dass bei der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum getrennt erfolgen kann, ist in Literatur und Rechtsprechung unstrittig3. Die meisten Bauträgerverträge sehen daher auch die getrennte Abnahme des Sondereigentums mit dessen Fertigstellung und Übergabe und des Gemeinschaftseigentums nach dessen vollständiger Fertigstellung vor.

3. Regelungen zur Abnahme im Bauträgervertrag

3.1

Erhebliche Rechtsunsicherheit trat ein mit der besonderen Kreativität der Bauträger. Von ihnen in den Bauträgerverträgen vorgesehene Abnahmebedingungen führten immer mehr zu Gemengelagen zu Lasten der Immobilienkäufer. Die Rechtsprechung hatte sich des- halb in der jüngeren Vergangenheit ausführlich mit solchen Vertragsbestimmungen ausein- ander zu setzen. Im Vordergrund solcher Klauseln stand das Interesse des Bauträgers an der Vereinheitlichung der Abnahmebestimmungen für alle Erwerber. Nicht selten wurde dem Erwerber damit die Abnahme faktisch aus der Hand genommen, sei es dadurch, dass die Vertragsbestimmung vorsah, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger und Ersteigentümer bestellten Erstverwalter erfolge oder durch einen vom Bauträger zu beauftragenden Sachverständigen. Oftmals liest man in Bauträgerver- trägen die Bestimmung, „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für den ein- zelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt“. Das OLG München4 hat darin eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers i.S.d. §§ 305 ff BGB gesehen und die Klausel für unwirksam erklärt. Dar- über hinaus sieht das OLG München bei einer solchen Regelung sogar das Fehlen einer wirksamen Abnahme, die nämlich eine vom Erwerberwillen getragene Billigung des Ge- meinschaftseigentums als im Wesentlichen vertragsgemäß voraussetze. Bedenkt man, dass der vom Bauträger eingesetzte Sachverständige in der Regel weder als Treuhänder des Erwerbers fungiert5 noch als Auftragnehmer des Bauträgers neutral dem Erwerber ge- genüber auftritt, ist diese Entscheidung richtig und begrüßenswert. Für den Bauträger in- des birgt sie hohe Haftungsrisiken. Denn fehlt es an einer wirksamen Abnahme, beginnt

[...]


1 OLG München, 15.01.2008, 13 U 4378/07

2 BGH vom 27.01.2011, VII ZR 175/09

3 BGH, BauR 1983, 573

4 OLG München vom 15.12.2008, 9 U 4149/08

5 OLG Koblenz vom 17.10.2002, 5 U 263/02

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Details

Titel
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nach WEG im Bauträgervertrag
Autor
Jahr
2014
Seiten
8
Katalognummer
V284462
ISBN (eBook)
9783656847755
ISBN (Buch)
9783656847762
Dateigröße
377 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
abnahme, gemeinschaftseigentums, bauträgervertrag
Arbeit zitieren
Thomas Gutwin (Autor), 2014, Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nach WEG im Bauträgervertrag, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/284462

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