Immobilien sind nicht nur zur Eigennutzung interessant, sie sind zusätzlich sowohl für private Anleger und institutionelle Investoren als Kapitalanlage als auch für Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen und die öffentliche Hand als Produktionsfaktoren von immenser Bedeutung. Nach Schätzung des „Rats der Immobilienweisen“ für das Jahr 2002 beträgt der Immobilienbestand allein in Deutschland 7,14 Billionen Euro. Dieses und ebenso der Anteil von ca. 8 %, den die Immobilienwirtschaft im gleichen Jahr am gesamten Bruttoproduktionswert in Deutschland erwirtschaftet hat, zeigt,
dass der Immobilienmarkt ein sehr bedeutender Bereich der Wirtschaft ist.
Das Besondere am Immobilienmarkt ist jedoch, dass der Immobilienmarkt als solcher nicht existiert. Vielmehr ist er geprägt durch eine Vielzahl von nationalen bzw. regionalen Teilmärkten, die im Wesentlichen auf den Besonderheiten des Gutes Immobilie beruhen. Auf Grund der Ortsgebundenheit von Grund und Boden und der Heterogenität der Immobilien bilden sich die erschiedenen Teilmärkte, durch die es diesem Teilbereich der Wirtschaft bis vor wenigen Jahren möglich war, sich der fortschreitenden Globalisierung der Märkte zu entziehen.
Die fortschreitende Einheit Europas (die Erweiterung der Europäischen Union um zehn weitere Mitgliedsstaaten erfolgte im Mai 2004) und die Europäische Währungsunion werden jedoch in naher Zukunft zur Bildung eines einheitlichen europäischen Marktes
führen, dem sich auch der Immobilienmarkt nicht mehr länger wird verschließen können. Die Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel im Januar 2002 bewirkte den Wegfall jeglicher Währungsrisiken innerhalb der Europäischen Union und ermöglichte
Kapitalanlegern eine grenzenlose Mobilität, die zu einer Ausweitung von Cross Border Investments führen wird. So ist, jedoch unabhängig von der Europäischen Währungsunion,
ebenfalls eine zunehmende Beteiligung von amerikanischen Fonds auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen. [...]
Inhaltsverzeichnis
4. Einleitung
5. Immobilien-Begriffe
5.1 Juristischer Immobilienbegriff
5.2 Ökonomischer Immobilienbegriff
6. Anlässe von Immobilienbewertungen
7. Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in Deutschland
7.1 Rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung
7.2 Das deutsche Sachverständigenwesen
7.3 Die Gutachterausschüsse
7.3.1 Organisation der Gutachterausschüsse
7.3.2 Aufgaben
7.3.3 Kaufpreissammlungen
7.3.4 Bodenrichtwerte
7.4 Auswirkungen des Baurechts auf den Bodenwert
7.5 Die nationale Wertelehre
7.5.1 Verkehrswert
7.5.2 Einheitswert/Gemeiner Wert
7.5.3 Beleihungswert
7.5.4 Versicherungswert
7.6 Wertermittlung von Immobilien in Deutschland nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung
7.6.1 Vergleichswertverfahren
7.6.1.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.1.2 Verfahrensablauf
7.6.1.3 Kritische Würdigung
7.6.2 Ertragswertverfahren
7.6.2.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.2.2 Verfahrensablauf
7.6.2.3 Kritische Würdigung
7.6.3 Sachwertverfahren
7.6.3.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.3.2 Verfahrensablauf
7.6.3.3 Kritische Würdigung
7.6.4 Vergleich der nationalen Verfahren
8. Internationale Immobilienbewertungspraxis
8.1 Das internationale Sachverständigenwesen
8.1.1 Royal Institution of Chartered Surveyors
8.1.2 The European Group of Valuers´ Association
8.1.3 Wertelehre
8.1.3.1 Open Market Value
8.1.3.2 Vergleich des Open Market Value mit dem Verkehrswert
8.1.3.3 Existing Use Value
8.1.3.4 Alternative Use Value
8.1.3.5 Estimated Realisation Price
8.1.3.6 Estimated Restricted Realisation Price
8.1.3.7 Depreciated Replacement Cost
8.2 Internationale Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
8.2.1 Comparative Method
8.2.1.1 Vergleich von Comparative Method und deutschem Vergleichswertverfahren
8.2.2 Investment Method
8.2.2.1 Term & Reversion Approach/ Top Slicing Approach
8.2.2.2 Kritik
8.2.2.3 Vergleich von Investment Method und deutschem Ertragswertverfahren
8.2.2.4 Discounted-Cash-Flow-Method (Barwertmethode)
8.2.3 Cost Approach
8.2.3.1 Vergleich von Cost Approach und deutschem Sachwertverfahren
8.2.4 Profits Method (Gewinnmethode)
8.2.5 Residual Method (Residualwertmethode)
9. Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit untersucht die deutsche Immobilienbewertungspraxis im Kontext der zunehmenden Globalisierung. Ziel ist es, die bestehenden nationalen Bewertungsverfahren kritisch zu analysieren und den international üblichen, insbesondere angelsächsischen Bewertungsmethoden gegenüberzustellen, um den Anpassungsbedarf im Zuge der Harmonisierung aufzuzeigen.
- Grundlagen des deutschen Immobilienbewertungswesens und der Wertermittlungsverordnung (WertV).
- Methodische Analyse des Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahrens.
- Untersuchung internationaler Bewertungsstandards wie die der RICS und TEGoVA.
- Kritischer Vergleich zwischen deutschen und internationalen Bewertungsverfahren.
- Diskussion über die Anwendbarkeit von Methoden wie der Discounted-Cash-Flow-Analyse in Deutschland.
Auszug aus dem Buch
7.6.3.3 Kritische Würdigung
Das Sachwertverfahren befindet sich heute in einer Krise. Zum einen ist es nur zur Verkehrswertermittlung weniger Immobilienarten geeignet, vornehmlich derer, bei denen Renditeüberlegungen eine untergeordnete Rolle spielen, und zum anderen liegt in der Marktanpassung des Sachwertes an den Verkehrswert die größte Schwäche. Unverständlich und Gegenstand zahlreicher Kritiken ist, warum heute immer noch überwiegend die tabellierten NHK 1913 verwendet werden, statt die Erfahrungssätze für aktuelle Normalherstellungskosten (NHK 2000) heranzuziehen. Würde man die neuesten Normalherstellungskosten anwenden, würde die erforderliche Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt deutlich erleichtert, da eine Umrechnung der veralteten NHK 1913 auf die heutigen Verhältnisse unterbleiben könnte. Eine starke Vereinfachung der Berücksichtigung der Alterswertminderung würde ebenfalls durch die NHK 2000 erreicht werden, weil in diese, auf Grund ihrer Aktualität, die Alterswertminderung bereits eingeflossen ist.
Durch die umständliche und komplizierte Marktanpassung werden oftmals das Vergleichs- oder das Ertragswertverfahren unterstützend herangezogen, um den Verkehrswert aus dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Hierbei kommt es doch zwangsläufig zu der Frage, warum nicht von Anfang an ein marktnahes Verfahren ausgewählt wird. Aber auch die direkte Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert unterliegt einer grundsätzlichen Kritik, denn dadurch bringt der Sachverständige zum Ausdruck, dass ihm der Marktwert der Immobilie schon vor Anwendung des Sachwertverfahrens bekannt war. Das wiederum führt zu der Frage, warum er das Sachwertverfahren überhaupt angewandt hat.
Die Vorteile des Sachwertverfahrens sind vor allem in seiner technischen Transparenz zu sehen. Bei genauer Anwendung des Verfahrens führt es auf der Grundlage von genauen Begutachtungen der verschiedenen Bestandteile einer Immobilie zu einem aussagekräftigen Substanzwert des Objektes. Berücksichtigt werden dabei die in der Immobilienwirtschaft üblichen baurechtlichen und bautechnischen Grundlagen. Da aber nicht ein Substanzwert, sondern der Verkehrswert das Ziel der Wertermittlung ist, führt dieses wieder zu der oben beschriebenen Problematik. Dennoch ist das Sachwertverfahren nicht gänzlich zu verurteilen. Ein auf aktuellen Erfahrungssätzen basierendes Verfahren wird in der Praxis auch in Zukunft zur Anwendung kommen.
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Einführung in die Bedeutung des Immobilienmarktes und die Notwendigkeit der Harmonisierung von Bewertungsstandards aufgrund der Globalisierung.
Immobilien-Begriffe: Abgrenzung zwischen juristischen und ökonomischen Definitionen des Immobilienbegriffs.
Anlässe von Immobilienbewertungen: Darstellung der vielfältigen privaten, gewerblichen und öffentlichen Gründe, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen.
Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in Deutschland: Detaillierte Analyse des rechtlichen Rahmens, der Gutachterausschüsse und der in der WertV normierten Verfahren.
Internationale Immobilienbewertungspraxis: Überblick über internationale Standards und Organisationen sowie deren Methoden im Vergleich zu deutschen Ansätzen.
Schlussbetrachtung: Zusammenfassende Bewertung der Unterschiede und Ähnlichkeiten zwischen deutschen und internationalen Verfahren sowie Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Verkehrswert, Wertermittlungsverordnung, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Globalisierung, Gutachterausschuss, Markttransparenz, Investitionsentscheidung, angelsächsische Bewertungsverfahren, Discounted-Cash-Flow-Method, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwerte.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die aktuelle Praxis der Immobilienbewertung in Deutschland und setzt diese in den Kontext der fortschreitenden internationalen Globalisierung und Harmonisierung von Standards.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Im Mittelpunkt stehen die rechtlichen Grundlagen in Deutschland, die Funktionsweise der WertV-Verfahren sowie ein kritischer Vergleich mit internationalen, vor allem angelsächsischen Bewertungsmethoden.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es zu prüfen, ob die deutschen Bewertungsverfahren den modernen Anforderungen an die Investitionsbewertung noch gerecht werden und wo Anpassungsbedarf gegenüber internationalen Standards besteht.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Die Arbeit nutzt eine deskriptive und analytische Methode, um die normierten deutschen Verfahren (Vergleichs-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) zu erläutern und diese theoretisch sowie praktisch den internationalen Methoden gegenüberzustellen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Darstellung des deutschen Bewertungswesens (Recht, Gutachterausschüsse, Verfahren) und eine tiefgehende Analyse der internationalen Praxis, inklusive verschiedener spezifischer Methoden wie DCF oder Residualwertmethode.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Immobilienbewertung, Verkehrswert, WertV, Harmonisierung, Markttransparenz und der Vergleich zwischen deutscher und angelsächsischer Methodik.
Warum kritisiert der Autor die Verwendung der NHK 1913 im Sachwertverfahren?
Der Autor bemängelt, dass die Verwendung dieser veralteten Tabellenwerke zu einer ungenauen Abbildung der tatsächlichen Kosten führt, was den Anpassungsaufwand an den aktuellen Markt künstlich erhöht.
Wie bewertet der Autor den Nutzen der Gutachterausschüsse?
Der Autor sieht in den Gutachterausschüssen einen wesentlichen Standortvorteil Deutschlands, da sie durch die Sammlung von Kaufpreisdaten eine für Europa beispielhafte Markttransparenz schaffen.
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- Tobias Brinsa (Author), 2004, Deutsche Immobilienbewertungsstandards im Wege einer fortschreitenden Globalisierung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/28596
