Deutsche Immobilienbewertungsstandards im Wege einer fortschreitenden Globalisierung

Inhaltsverzeichnis

2 Abbildungsverzeichnis

3 Abkürzungsverzeichnis

4 Einleitung

5 Immobilien-Begriffe
5.1 Juristischer Immobilienbegriff
5.2 Ökonomischer Immobilienbegriff

6 Anlässe von Immobilienbewertungen

7 Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in Deutschland
7.1 Rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung
7.2 Das deutsche Sachverständigenwesen
7.3 Die Gutachterausschüsse
7.3.1 Organisation der Gutachterausschüsse
7.3.2 Aufgaben
7.3.3 Kaufpreissammlungen
7.3.4 Bodenrichtwerte
7.4 Auswirkungen des Baurechts auf den Bodenwert
7.5 Die nationale Wertelehre
7.5.1 Verkehrswert
7.5.2 Einheitswert/Gemeiner Wert
7.5.3 Beleihungswert
7.5.4 Versicherungswert
7.6 Wertermittlung von Immobilien in Deutschland nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung
7.6.1 Vergleichswertverfahren
7.6.1.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.1.2 Verfahrensablauf
7.6.1.3 Kritische Würdigung
7.6.2 Ertragswertverfahren
7.6.2.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.2.2 Verfahrensablauf
7.6.2.3 Kritische Würdigung
7.6.3 Sachwertverfahren
7.6.3.1 Bedingungen für die Anwendung
7.6.3.2 Verfahrensablauf
7.6.3.3 Kritische Würdigung
7.6.4 Vergleich der nationalen Verfahren

8 Internationale Immobilienbewertungspraxis
8.1 Das internationale Sachverständigenwesen
8.1.1 Royal Institution of Chartered Surveyors
8.1.2 The European Group of Valuers´ Association
8.1.3 Wertelehre
8.1.3.1 Open Market Value
8.1.3.2 Vergleich des Open Market Value mit dem Verkehrswert
8.1.3.3 Existing Use Value
8.1.3.4 Alternative Use Value
8.1.3.5 Estimated Realisation Price
8.1.3.6 Estimated Restricted Realisation Price
8.1.3.7 Depreciated Replacement Cost
8.2 Internationale Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
8.2.1 Comparative Method
8.2.1.1 Vergleich von Comparative Method und deutschem Vergleichswertverfahren
8.2.2 Investment Method
8.2.2.1 Term & Reversion Approach/ Top Slicing Approach
8.2.2.2 Kritik
8.2.2.3 Vergleich von Investment Method und deutschem Ertragswertverfahren
8.2.2.4 Discounted-Cash-Flow-Method (Barwertmethode)
8.2.3 Cost Approach
8.2.3.1 Vergleich von Cost Approach und deutschem Sachwertverfahren
8.2.4 Profits Method (Gewinnmethode)
8.2.5 Residual Method (Residualwertmethode)

9 Schlussbetrachtung

10 Literaturverzeichnis
Ehrenwörtliche Erklärung

11 Lebenslauf

12 Anhang

2 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklungszustandsstufen

Abbildung 2: Übersicht Wertbegriffe

Abbildung 3: Ermittlung des Verkehrswertes im Vergleichswertverfahren

Abbildung 4: Ermittlung des Verkehrswertes im Ertragswertverfahren

Abbildung 5: Ermittlung des Verkehrswertes im Sachwertverfahren

Abbildung 6: Term and Reversion

Abbildung 7: Top Slice

3 Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4 Einleitung

Immobilien sind nicht nur zur Eigennutzung interessant, sie sind zusätzlich sowohl für private Anleger und institutionelle Investoren als Kapitalanlage als auch für Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen und die öffentliche Hand als Produktionsfaktoren von immenser Bedeutung. Nach Schätzung des „Rats der Immobilienweisen“ für das Jahr 2002 beträgt der Immobilienbestand allein in Deutschland 7,14 Billionen Euro.^[1] Dieses und ebenso der Anteil von ca. 8 %, den die Immobilienwirtschaft im gleichen Jahr am gesamten Bruttoproduktionswert in Deutschland erwirtschaftet hat,^[2] zeigt, dass der Immobilienmarkt ein sehr bedeutender Bereich der Wirtschaft ist.

Das Besondere am Immobilienmarkt ist jedoch, dass der Immobilienmarkt als solcher nicht existiert. Vielmehr ist er geprägt durch eine Vielzahl von nationalen bzw. regionalen Teilmärkten, die im Wesentlichen auf den Besonderheiten des Gutes Immobilie beruhen.^[3] Auf Grund der Ortsgebundenheit von Grund und Boden und der Heterogenität der Immobilien bilden sich die verschiedenen Teilmärkte, durch die es diesem Teilbereich der Wirtschaft bis vor wenigen Jahren möglich war, sich der fortschreitenden Globalisierung der Märkte zu entziehen.

Die fortschreitende Einheit Europas (die Erweiterung der Europäischen Union um zehn weitere Mitgliedsstaaten erfolgte im Mai 2004) und die Europäische Währungsunion werden jedoch in naher Zukunft zur Bildung eines einheitlichen europäischen Marktes führen, dem sich auch der Immobilienmarkt nicht mehr länger wird verschließen können. Die Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel im Januar 2002 bewirkte den Wegfall jeglicher Währungsrisiken innerhalb der Europäischen Union und ermöglichte Kapitalanlegern eine grenzenlose Mobilität, die zu einer Ausweitung von Cross Border Investments führen wird.^[4] So ist, jedoch unabhängig von der Europäischen Währungsunion, ebenfalls eine zunehmende Beteiligung von amerikanischen Fonds auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen.^[5] Im Interesse aller international agierenden Marktteilnehmer bedeutet dies, dass es zu einer Harmonisierung nicht nur der nationalen Gesetze inkl. Steuergesetze, sondern auch zu einer Implementierung von uniformen Immobilienbewertungsstandards kommen muss.^[6] Diese unterscheiden sich derzeit in den einzelnen Staaten noch teilweise erheblich, bedingt durch die jeweiligen rechtlichen, wirtschaftlichen, politischen und kulturellen Gegebenheiten.

Deutschland gehört zu den Ländern, in denen es auf dem Gebiet der Immobilienbewertung eine relativ hohe Regelungsdichte gibt. Die verschiedenen Wertbegriffe sind entweder gesetzlich definiert (so der Verkehrswert gem. § 194 BauGB) oder stimmen mit anderen normierten Wertbegriffen (vergleiche § 12 Abs.1 HBG für den Beleihungswert/ Verkaufswert) überein. In untergesetzlichen Vorschriften sind detaillierte Vorschriften bezüglich Wertermittlungsverfahren und Bewertungsmethoden enthalten (z. B. WertV). Gegensätzlich stellt sich die Situation im Ausland dar. Nur in den wenigsten Staaten wird das Immobilienbewertungswesen mit vergleichbaren gesetzlichen Normen geregelt.

Ausgehend von den Harmonisierungstendenzen erfolgt im Rahmen dieser Arbeit eine Untersuchung der deutschen Immobilienbewertungspraxis. Zunächst werden die allgemeinen Grundlagen der Bewertung dargelegt, denen sich eine eingehende Darstellung des deutschen Immobilienbewertungswesens anschließt. Hier werden unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten sowohl das nationale Sachverständigenwesen und die verschiedenen nationalen Wertbegriffe als auch die in Deutschland angewandte Immobilienbewertungsmethodik ausführlich erläutert. Diese orientiert sich an der WertV, in der das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren normiert sind. Gleichzeitig werden die Verfahren einer kritischen Würdigung unterzogen.

Bedeutende internationale (Royal Institution of Chartered Surveyors) und europäische (The European Group of Valuers´ Associations) Immobilienbewertungsorganisationen, die sich die Vereinheitlichung der Bewertungsstandards zum Ziel gemacht haben, finden im Anschluss Eingang in die Arbeit. Im weiteren Verlauf werden die international üblichen Bewertungsverfahren aufgezeigt und den deutschen Bewertungsverfahren kritisch gegenübergestellt. Da sich in der Vergangenheit gezeigt hat, dass vor allem die angelsächsische Bewertungsmethodik einen immensen Einfluss auf die international anerkannten Bewertungsstandards hatte, wird von einer weitgehenden Übereinstimmung angelsächsischer und internationaler Bewertungsverfahren ausgegangen. Als wichtigste internationale Immobilienbewertungsverfahren, die in dieser Arbeit einer genaueren Analyse unterliegen, gelten die Comparative Method, die Investment Method, der Cost Approach, die Discounted-Cash-Flow-Method, die Profits Method sowie die Residual Method.

Auf die insbesondere von britischer Seite zunehmende Kritik an der deutschen Bewertungspraxis^[7] wird in der Schlussbetrachtung eine Antwort gegeben.

5 Immobilien-Begriffe

Der Begriff der Immobilie ist im wissenschaftlichen, aber auch im umgangssprachlichen Bereich durch eine Reihe von verschiedenen Termini (Grundstück, Grundbesitz, Grund und Boden u.a.m.) geprägt. Daher ist es sinnvoll, eine Unterscheidung zwischen juristischem und ökonomischem Immobilienbegriff vorzunehmen.^[8]

5.1 Juristischer Immobilienbegriff

Eine juristische Legaldefinition für den Begriff „Immobilie“ existiert nicht. In den relevanten Rechtsnormen kommt vielmehr der Begriff des „Grundstückes“ zur Anwendung, für den ebenfalls noch keine einheitliche gesetzliche Definition gefunden wurde.

Das Zivilrecht ordnet Grundstücke den Sachen (§§ 93 ff. BGB) und die ein Grundstück betreffenden Rechte dem Sachenrecht zu (§§ 873 ff. BGB). Danach ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der mit seinen wesentlichen und sonstigen Bestandteilen sowie den subjektiv-dinglichen Rechten, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (§96 BGB), eine wirtschaftliche Einheit bildet.^[9] Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes werden gem. § 94 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gerechnet, insbesondere Gebäude. Unter den sonstigen Bestandteilen versteht man nach § 97 Abs. 1 BGB alle beweglichen Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein. Um ein Grundstück im Rechtssinne bzw. Grundbuchgrundstück zu sein, ist eine katastermäßige Vermessung des Grundstückes erforderlich und es muss durch Eintragung auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis des Grundbuches individualisiert sein. Abzugrenzen vom Grundbuchgrundstück ist das Flurstück als Katasterparzelle. Dieses ist ein von einer in sich geschlossenen Linie begrenzter zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der in einem amtlichen Verzeichnis, der Flurkarte des Liegenschaftskatasters, unter einer bestimmten Nummer geführt wird. Daraus folgt, dass ein Grundstück aus mehreren Flurstücken, ein Flurstück jedoch nicht aus mehreren Grundstücken bestehen kann.^[10]

5.2 Ökonomischer Immobilienbegriff

Ökonomisch , d. h. aus der Sicht des Eigentümers bzw. des Investors betrachtet, steht bei einer Immobilie die effiziente Allokation der mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten im Vordergrund. Ein Wirtschaftssubjekt hat bei der Nutzung des Wirtschaftsgutes Immobilie ein für sich möglichst positives Kosten- und Nutzenverhältnis zum Ziel. Da große Teile der Erdoberfläche für eine betriebswirtschaftliche Nutzung ungeeignet oder unzulänglich sind, entsteht eine immobiliare Einheit nur durch eine sinnvolle ökonomische Nutzungsmöglichkeit. Eine immobiliare Einheit kann dabei aus mehreren Grundbuchgrundstücken bestehen, wenn deren gemeinsame Nutzung aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll erscheint. Das bedeutet, dass eine Immobilie an sich keinen isolierbaren ökonomischen Wert besitzt, sondern diesen nur durch ihre Nutzung erhält.^[11]

Aus ökonomischer Sicht ist es bedeutsam, dass ein Wirtschaftssubjekt verschiedene der mit einer Immobilie verbundenen Rechte wahrnehmen kann, ohne dass dazu ein Eigentumsübergang erforderlich ist. Als Beispiel sei hier die Anmietung einer Immobilie angeführt. Dabei ist die ökonomische Nutzungsmöglichkeit zeitlich beschränkt. Ein Wirtschaftssubjekt kauft bei der Anmietung einer immobiliaren Einheit zeitlich determinierte Nutzungsmöglichkeitseinheiten vom Eigentümer. Dadurch werden „Raum-Zeit-Einheiten“ in „Geld-Zeit-Einheiten“ transformiert. Daraus folgt, dass eine Immobilie unter wirtschaftlichen Aspekten als ein Vermögensgegenstand angesehen werden kann, der einen Güterstrom produziert, der gegen Entgelt dem Nutzer übertragen wird.^[12]

6 Anlässe von Immobilienbewertungen

Sowohl im privaten und gewerblichen Bereich als auch für die öffentliche Hand treten vielfältige Situationen auf, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen.^[13]

Gezeigt hat sich, dass „freiwillige und unfreiwillige Immobilienbewertungsanlässe [voneinander] abgegrenzt“^[14] werden können.

Unter den unfreiwilligen Bewertungsanlässen werden gesetzlich bedingte und privatrechtlich vertraglich vereinbarte subsumiert, denen sich Immobilieneigentümer nicht entziehen können. Hierzu zählen die Wertermittlungen zur Feststellung von Steuerbemessungsgrundlagen (Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer), zur Ermittlung von Zwangsversteigerungswerten, zur Festlegung von Beleihungsgrenzen im Rahmen einer Kreditvergabe gleichermaßen wie die versicherungstechnische Bewertung als Grundlage zur Kalkulation der Gebäudeversicherungen.^[15]

Als wichtigster freiwilliger Anlass einer Bewertung ist die Vorbereitung eines Kaufs bzw. Verkaufs eines unbebauten oder bebauten Grundstückes anzusehen. Der Entscheidungsträger muss sich mit Hilfe von Bewertungen Grenzpreise für die Verhandlungsführung setzen. Der Grenzpreis eines Käufers bzw. Verkäufers entspricht dem Preis, den ein Käufer gerade noch bereit ist zu zahlen bzw. den der Verkäufer mindestens verlangen muss, um sich nach der Transaktion nicht schlechter zu stellen als vorher.^[16] Hingewiesen sei auch noch auf durchzuführende Bewertungen aufgrund von Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen oder auf Grund testamentarischer Verfügungen, wenn Grundstücke an mehrere Erben gemeinsam vererbt werden und Miterben abgefunden werden müssen.

Die öffentliche Hand ist auf die Immobilienbewertung, neben der Bewertung zur Feststellung von Steuerbemessungsgrundlagen (s. o.), angewiesen, wenn sie die ihr zustehenden Hoheitsrechte einsetzt, um eine Immobilie zu enteignen, bei Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes. Bei einer Enteignung muss an den ehemaligen Eigentümer eine Enteignungsentschädigung in Höhe des ermittelten Wertes gezahlt werden.^[17]

Anlässe zur Wertermittlung von Immobilien ergeben sich darüber hinaus bei der internen Steuerung des Immobilienbestandes eines Unternehmens. Die Bewertung folgt dabei dem Ziel, „das gesamte Portfolio auf seine Kosten-, Nutzen- und Risikowirkungen zu untersuchen, um gegebenenfalls die Flächenallokation zu verbessern oder Marktaktivitäten einzuleiten.“^[18] Die Bewertung von Immobilien zu Zwecken der Bilanzierung spielt dagegen bis jetzt in Deutschland auf Grund des Prinzips der Bilanzierung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eine untergeordnete Rolle.^[19]

Die Anlässe für eine Immobilienbewertung sind, wie dargestellt, so mannigfaltig, dass sich eine nationale Wertelehre bezüglich der Werte von Immobilien entwickelt hat, die alle Bewertungsanlässe erfasst. Die nationale Wertelehre wird zu einem späteren Zeitpunkt noch genauer untersucht.

7 Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in Deutschland

7.1 Rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung

Die in Deutschland herrschende Regelungsdichte ist auf die Bedürfnisse der Enteignungspraxis zurückzuführen. Die in Art. 14 GG verlangte volle Entschädigung darf grundsätzlich nie den Verkehrswert unterschreiten. Der Gesetzgeber verfolgt dabei das Ziel, nur die Vorschriften zur Wertermittlung zu erlassen, die bundeseinheitlich unerlässlich sind.^[20]

Im ersten Teil des dritten Kapitels des BauGB findet sich das Recht zur Wertermittlung. Die §§ 192-199 BauGB enthalten die grundsätzlichen Regelungen über die Einrichtung und die Aufgaben der Gutachterausschüsse und den Begriff des Verkehrswertes.

Der Bundesregierung überließ es der Gesetzgeber, Regelungen über die Einzelheiten der Wertermittlung zu erlassen. Dazu wurde die Bundesregierung gem. § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates, durch Rechtsverordnung Vorschriften bezüglich der Verwendung von gleichen Grundsätzen bei der Verkehrswertermittlung und bei der Ableitung der für die Wertermittlung benötigten Daten zu erlassen. Daraufhin führte die Bundesregierung die WertV vom 06.12.1988 ein. Diese ist aber für Bewertungen im privaten Rechtsverkehr nicht bindend anzuwenden, sondern richtet sich in erster Linie an die Gutachterausschüsse. Regelungen über Einzelheiten von Organisation und Verfahren der Gutachterausschüsse bei der Wertermittlung obliegen den Landesregierungen, die dazu über § 199 Abs. 2 BauGB ermächtigt wurden.^[21]

Neben der WertV bestehen noch Wertermittlungs-Richtlinien für die Ermittlung von Verkehrswerten. Im Gegensatz zur WertV handelt es sich dabei nicht um Rechtsvorschriften, sondern lediglich um Verwaltungsvorschriften. Aus diesem Grunde sind an diese Richtlinien auch nur die Behörden gebunden, für die sie erlassen worden sind.^[22] Für die Grundstücksbewertung sind die „Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken“ in der Form vom 19. Juli 2002 maßgebend.

7.2 Das deutsche Sachverständigenwesen

Für die mit der Immobilienbewertung beschäftigten Fachleute gibt es in Deutschland keine allgemein gebräuchliche Berufsbezeichnung. Üblicherweise nennen sie sich daher „Sachverständige“. Im deutschen Rechtswesen wurde aber bisher weder der Begriff des Sachverständigen gesetzlich definiert, noch ein Berufsgesetz für Sachverständige entwickelt. Entstanden ist ein undurchsichtiges Gebilde von selbst ernannten, zertifizierten, anerkannten, berufenen, bestellten und sonstigen Sachverständigen. Konsequenz aus diesem uneinheitlichen Berufsbild ist eine Vielzahl von verschiedenen Sachverständigentypen, die sich nach dem Umfang ihrer Tätigkeit, ihrer formalen Stellung zum Auftraggeber und ihrer institutionellen Stellung unterscheiden.

Der Umfang der Tätigkeit wird in haupt- und nebenberuflich tätige Sachverständige untergliedert, wobei derjenige eine hauptberufliche Tätigkeit ausübt, der gem. § 3 ZSEG seine Berufseinkünfte als Sachverständiger im Wesentlichen aus gerichtlicher oder außergerichtlicher Tätigkeit erzielt. Demgegenüber gilt als nebenberuflich tätiger Sachverständige, wer seinen Lebensunterhalt regelmäßig aus den Einkünften einer anderen hauptberuflichen Tätigkeit leistet.

Das Verhältnis zum Auftraggeber unterteilt sich wiederum in selbständige und unselbständige Sachverständige. Als selbständiger Sachverständiger i.S.v. § 14 GewO wird angesehen, wer im eigenen Namen und für eigene Rechnung freiberuflich oder gewerblich tätig wird. Im Gegensatz dazu ist der unselbständige Sachverständige für Dritte, wie z. B. Versicherungsgesellschaften, Kreditinstitute oder als Angestellter bzw. Beamter von Gesellschaften oder staatlichen Einrichtungen, tätig.

Ferner gibt es Sachverständige, die in institutionellen Vereinigungen organisiert sind. In aller Regel handelt es sich hierbei um privatrechtliche Organisationen, die nur dann von Bedeutung sind, wenn sie Nachweise zur besonderen Qualifikation ihrer Mitglieder erbringen und die Anerkennung und Einhaltung von Standesregeln inklusive Fortbildungspflichten belegen.^[23]

Neben den Gutachterausschüssen, auf die in Kapitel 5.3 näher eingegangen wird, stellen die von den Industrie- und Handelskammern gem. § 36 GewO nach den Grundsätzen der Sachverständigenverordnung öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einen der bedeutsamsten Sachverständigentypen dar. Dieser hat seine Sachkunde bezüglich der Immobilienbewertung und seine persönliche Eignung mittels Überprüfungen vor den Kammern nachgewiesen und ist daher als „fachlich besonders qualifizierter Sachverständiger mit besonders hoher Glaubwürdigkeit und Gewähr für Unparteilichkeit und Zuverlässigkeit“^[24] anzusehen. Gegenüber den sog. „freien“ Sachverständigen, die zwar auch über das notwendige Fachwissen verfügen müssen, aber keine öffentliche Urkunde über ihr Fachwissen vorweisen können, eröffnet die öffentliche Bestellung und Vereidigung den Sachverständigen diverse Privilegien. Das wichtigste ist der mit der Bestellung und Vereidigung einhergehende Wettbewerbsvorteil, da der Sachverständige seine Sachkenntnis und Unparteilichkeit in hervorgehobener Art verbrieft bekommt. Außerdem werden hauptsächlich die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gem. § 404 Abs. 2 ZPO von Gerichten herangezogen, um in einem Prozess den Sachverständigenbeweis zu erbringen, und schließlich verfügen sie noch über einen erleichterten Zugang zur Kaufpreissammlung^[25] für Grundstückswerte der Gutachterausschüsse.

Den Privilegien stehen jedoch auf der anderen Seite auch Pflichten gegenüber, denen die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachkommen müssen. So unterliegen sie einer Gutachtenerstattungspflicht - d. h., dass sie im Falle ihrer Ernennung die Erstellung eines Gutachtens nur aus „wichtigem Grund“ verweigern dürfen (§ 10 SVO)- der sie höchstpersönlich, unparteiisch und in gewissenhafter Erfüllung ihrer Obliegenheiten nachkommen müssen. Ferner haben sie ihre öffentliche Bestellung bekannt zu machen und ihnen ist es untersagt, die während ihrer Tätigkeit gewonnenen Erkenntnisse an Dritte weiterzugeben.^[26]

Obwohl die Anfertigung eines Gutachtens durch mehrere Sachverständige zulässig ist, überwiegt hier zu Lande die Gutachtenerstellung durch eine Einzelperson.

Die Arbeit der Sachverständigen in Deutschland ist stets auf die Gutachtenerstellung begrenzt. Sie sind nur für die Bewertung von unbebauten oder bebauten Grundstücken verantwortlich, ohne an der Veräußerung oder Vermietung einer Immobilie direkt beteiligt zu sein. Das bringt einerseits den Vorteil eines unabhängigen Sachverständigen, andererseits birgt es die Gefahr in sich, dass ihm die aktuellen Marktentwicklungen verborgen bleiben.^[27]

7.3 Die Gutachterausschüsse

7.3.1 Organisation der Gutachterausschüsse

Bei einem Gutachterausschuss handelt es sich um ein selbstständiges und unabhängiges Kollegialorgan, das bei den kreisfreien Städten und Landkreisen zur Ermittlung von Grundstückswerten gem. § 192 Abs. 1 BauGB an die öffentliche Verwaltung angegliedert ist (z. B. beim Liegenschafts-, Kataster- oder Vermessungsamt).

Sowohl das Kollegialorgan selbst als auch seine Mitglieder sind unabhängig und insofern an Weisungen nicht gebunden. Um die Unparteilichkeit des Gutachterausschusses sicherzustellen, ist er nicht in den hierarchischen Staatsaufbau integriert. Die meisten Landesregierungen haben, auf Grund der ihnen durch § 199 Abs. 2 BauGB übertragenen Kompetenz, dennoch bestimmt, dass der Gutachterausschuss eine Landesbehörde^[28] darstellt, da er Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt.^[29] In der Erstellung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss ist jedoch kein Verwaltungsverfahren zu sehen, da es sich bei einem solchen Gutachten, bedingt durch die mangelnde Bindungswirkung, nicht um einen Verwaltungsakt i.S.v. § 35 VwVfG handelt.^[30]

Gebunden ist der Gutachterausschuss an die Befolgung der materiellen und formellen Regelungen des BauGB, der WertV, der WertR und der GutachterausschussVO.

Nach § 192 Abs. 2 BauGB setzt sich ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden, seinem Stellvertreter und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Um Mitglied in einem Gutachterausschuss zu werden, dürfen weder der Vorsitzende noch die ehrenamtlichen Gutachter mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss zuständig ist, hauptamtlich betraut sein.

Der Vorsitzende, der gleichzeitig Repräsentant des Ausschusses ist, muss ein öffentlicher Bediensteter sein und die für einen Gutachter notwendige Sachkunde zur Grundstücksbewertung mitbringen. Er ist für die Zusammensetzung des Ausschusses im Einzelfall verantwortlich und ihm obliegt die Aufgabe, die erstellten Gutachten vor Behörden und Gerichten zu erläutern. Wie der Vorsitzende, müssen die ehrenamtlichen Gutachter ebenfalls über das für Sachverständige erforderliche Fachwissen und genügend Erfahrung verfügen. Eine Pflicht, die ehrenamtliche Tätigkeit übernehmen zu müssen, besteht jedoch nicht. Wie jeder andere Sachverständige auch (s. Kapitel 5.2), unterliegt der Gutachter einer Verschwiegenheitspflicht, die ihn verpflichtet, alle ihm im Rahmen seiner Tätigkeit bekannt werdenden Fakten geheim zu halten und bei der Ausführung seiner Arbeit äußerst gewissenhaft und unparteiisch vorzugehen.

Entgegen dem in Deutschland sonst üblichen Einzelsachverständigen sind bei der Erstellung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss im Regelfall der Vorsitzende sowie mindestens zwei weitere ehrenamtlichen Gutachter beteiligt. Bei der Bestimmung von Bodenrichtwerten ist sogar eine Besetzung von mindestens drei oder vier weiteren Gutachtern vorgeschrieben. Die erweiterte Besetzung zielt darauf ab, ein möglichst sicheres Ergebnis zu erhalten und außerdem einen einheitlichen Informationsstand aller Mitglieder des Gutachterausschusse sicherzustellen.^[31]

7.3.2 Aufgaben

Bei der Erfüllung der ihnen gem. § 193 Abs. 1 bis 3 BauGB übertragenen Aufgaben werden die Gutachterausschüsse hoheitlich tätig. Das bedeutet, dass der Ausschuss Anordnungen auf Grund der ihm übertragenen Rechte nötigenfalls erzwingen kann.^[32]

Das übergeordnete Ziel der Gutachterausschüsse ist die Erzeugung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt, um den Bürgern, Behörden und Unternehmen wichtige Informationen über Grundstückswerte und Marktzusammenhänge zu vermitteln und so eine marktgerechte Preisfindung zu ermöglichen.

Die Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert unbebauter und bebauter Grundstücke, die Ermittlung des Wertes von Rechten an Grundstücken sowie die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung sind die Hauptaufgaben eines Gutachterausschusses. Unter einem Gutachten versteht man allgemein eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme, die entsprechend dem Antrag zu einem bestimmten Sachverhalt Tatsachenfeststellungen und Erfahrungssätze einschließlich Werturteilen enthält. Allgemein gültige gesetzliche Regelungen bezüglich der Anfertigung eines Gutachtens existieren, bedingt durch die Vielzahl von verschiedenen Sachverhalten, jedoch nicht. Die wenigen Anforderungen, die an ein Gutachten gestellt werden, beschränken sich auf seine Schriftform und dass es auf Tatsachen und nicht auf Mutmaßungen beruhen soll und einer Begründung bedarf. Die Antragsberechtigung für ein durch den Gutachterausschuss zu erstellendes Gutachten ergibt sich aus § 193 Abs. 1 BauGB.

Zu den Nebenaufgaben gehören die Anfertigung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte, die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei erlittenen Rechtsverlusten (z. B. durch Enteignung), die Ermittlung von Bodenrichtwerten^[33] sowie die Ermittlung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten gem. § 193 Abs. 3 BauGB.^[34] Zu den erforderlichen Daten gehören nach § 8 WertV Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Mit Hilfe von Indexreihen (Bodenpreisindexreihen, Indexreihen von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen), geregelt in § 9 WertV, sollen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden. Indexreihen können bei der Gut-achtenerstellung anstelle von oftmals nicht in ausreichendem Umfang vorliegenden aktuellen Vergleichspreisen herangezogen werden. Ihre Aussagekraft ist umso höher, je genauer die Teilmärkte abgegrenzt werden, für die Indexreihen ermittelt werden. Mittels Umrechnungskoeffizienten gem. § 10 WertV sollen Wertunterschiede von Grund-stücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, erfasst werden. Dadurch werden Grundstücke verschiedener Qualität vergleichbar gemacht. Nach § 11 WertV sind Liegenschaftszinssätze Zinssätze, mit denen der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Aus Gründen der langfristigen Kapitalbindung und der größeren Sicherheit ist ein anderer Zinssatz als der auf dem Kapitalmarkt übliche heranzuziehen. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind gem. § 12 WertV aus den Kaufpreisen gleichartiger Grundstücke abzuleiten. Man unterscheidet dabei zwischen Ertragsvergleichsfaktoren und Gebäudevergleichsfaktoren. Ertragsvergleichsfaktoren werden aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte ermittelt. Hierbei können sowohl Reinerträge als auch Roherträge herangezogen werden. Gebäudevergleichsfaktoren errechnen sich aus der Relation der Kaufpreise in Bezug auf eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere eine Flächen- oder Raumeinheit des Gebäudes.^[35]

Da die Gutachter des Gutachterausschusses ehrenamtlich tätig sind (s. Kapitel 5.3), bedient sich der Ausschuss zur Unterstützung seiner Arbeit gem. § 192 Abs. 4 BauGB einer Geschäftsstelle. Diese ist u. a. mit der Durchführung der anfallenden Verwaltungsaufgaben, der Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung sowie den vorbereitenden Arbeiten zur Gutachtenerstellung beauftragt.^[36]

Den Landesregierungen ist es gem. § 198 BauGB i.V.m. § 199 Abs.2 BauGB gestattet, zusätzliche Obere Gutachterausschüsse für den Bereich einer oder mehrerer Regierungsbezirke zu installieren. Aufgabe des Oberen Gutachterausschusses, auf den die Vorschriften über den Gutachterausschuss anzuwenden sind, ist gem. § 198 Abs. 2 BauGB die Erstellung eines Obergutachtens auf Antrag eines Gerichts, für den Fall, dass ein Gutachten des Gutachterausschusses bereits vorliegt. Er ist nicht dazu da, auf Antrag die Gutachten des Gutachterausschusses zu überprüfen, falls eine Partei mit dem Gutachten nicht einverstanden ist, sondern nur dann einzuschalten, wenn ein Gutachten schwere Mängel aufweist oder die Beweisfrage sehr schwierig ist. Sein Gutachten ist, genau wie das des Gutachterausschusses, nicht bindend.

Obwohl die Gutachten des Oberen Gutachterausschusses ein hohes Ansehen genießen, haben nur vier Bundesländer, u. a. Nordrhein-Westfalen, von der Möglichkeit ihrer Einführung Gebrauch gemacht.^[37]

7.3.3 Kaufpreissammlungen

In einer Kaufpreissammlung werden alle Vorgänge der Eigentumsübertragung an Grundstücken erfasst und gespeichert. Dadurch spiegelt sie das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt wieder und ermöglicht durch eine Fülle von Vergleichsdaten eine marktgerechte Wertermittlung. Damit die bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse gesammelten Grundstückskaufverträge für die Wertermittlung von Grund-stücken brauchbar sind, bedarf es jedoch einer gründlichen Auswertung. Bestimmungen, die die Durchführung der Auswertung regeln, werden von den einzelnen Bundesländern erlassen, die dazu über §199 Abs. 2 BauGB ermächtigt worden sind.

Um die Kaufobjekte in einer Kaufpreissammlung differenziert beschreiben zu können, unterteilt sich diese in eine Kaufpreiskarte und eine Kaufpreiskartei. Die Kaufpreiskarte bildet den kartenmäßigen Nachweis, der den Zuschnitt der Grundstücke erkennen lässt. Zusätzlich wird hier die Art der Eigentumsübertragung mit dem dazugehörigen Datum des Vertragabschlusses eingetragen. Aus der Kaufpreiskartei, dem beschreibenden Nachweis, sind alle Vertragsmerkmale, wertbeeinflussende Faktoren, Ordnungsmerkmale (Bezeichnung der Gemeinde, Straße, Hausnummer und Flurstückskoordinaten) und Objektgruppen des Eigentumswechsels (Gruppen von Grundstücken, für die nach den örtlichen Verhältnissen Teilmärkte existieren) ersichtlich.^[38] Ergänzt wird eine Kaufpreissammlung durch weitere Informationen, die der Gutachterausschuss auf Grund der ihm verliehenen Auskunftsbefugnis aus § 197 BauGB erhält. Diese ermöglicht es ihm, personenbezogene Daten der Vertragspartner zu erhalten und Auskünfte von Behörden einzuholen.

Generell ist die Kaufpreissammlung nur für den Gutachterausschuss bestimmt, um die in den Kaufpreissammlungen enthaltenen personenbezogenen Daten nicht der breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Hierin liegt ein bedeutender Nachteil für andere Sachverständigengruppen. Lediglich den zuständigen Finanzämtern müssen die Kaufpreissammlungen zu Zwecken der Besteuerung gem. § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Verfügung stehen und Rechtsvorschriften, nach denen Gerichten oder Staatsanwaltschaften Urkunden oder Akten vorzulegen sind, bleiben nach § 195 Abs. 2 Satz 2 BauGB unberührt.

Dessen ungeachtet soll die Übersichtlichkeit auf dem Grundstücksmarkt verbessert werden. Dazu sind gem. § 195 Abs. 3 BauGB erstmals Auskünfte aus der Kaufpreissammlung von anonymisierten Daten bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe von landesrechtlichen Vorschriften zu erteilen. Eine Definition, was als berechtigtes Interesse angesehen werden muss, gibt es nicht. Vielmehr muss durch das Darlegen von Tatsachen ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Vor allem die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen profitieren von dieser Regelung, da ihnen ein berechtigtes Interesse unterstellt werden kann. Hat man ein berechtigtes Interesse erst mal nachgewiesen, besteht ein Rechtsanspruch auf die Auskunftserteilung.^[39]

7.3.4 Bodenrichtwerte

Der Begriff der Bodenrichtwerte stammt aus dem BauGB. Gem. § 196 BauGB versteht man unter Bodenrichtwerten durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens pro Quadratmeter bebauter oder unbebauter Grundstücksfläche in einem Gebiet, für das im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie werden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt und in Bodenrichtwertkarten ausgewiesen. Für bebaute Gebiete sind als Bodenrichtwerte die Werte anzusetzen, die sich ergeben würden, wenn der Boden unbebaut wäre.

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten und deren Veröffentlichung dient speziell der Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Sie haben sich aber auch als Grundlage der Verkehrswertermittlung von Grundstücken bewährt, da nach § 13 Abs. 2 WertV geeignete Bodenrichtwerte neben oder anstatt von Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden können. Um die Transparenz zu erhöhen, ist es erforderlich, dass die Bodenrichtwerte stets aktuell und allgemein zugänglich sind. Daher sind die Gutachterausschüsse verpflichtet, zum Ende eines jeden Kalenderjahres allgemeine Bodenrichtwerte i.S.v. § 196 Abs. 1 Satz 1 bis 3 BauGB zu ermitteln und bekannt zu machen (die Landesregierungen können andere Ermittlungszeiträume über § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB i.V.m. § 199 Abs. 4 BauGB festlegen).

Neben den allgemeinen Bodenrichtwerten können auch besondere Bodenrichtwerte zum Ansatz kommen. Diese sind gem. § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB für einzelne Gebiete zu einem abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln, wenn die für den Vollzug dieses Gesetzes zuständige Behörde einen Antrag stellt. Besondere Bodenrichtwerte sind bei städtebaulichen Maßnahmen und in Sanierungsgebieten von Bedeutung. Darüber hinaus existieren nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB noch Bodenrichtwerte zu Zwecken der Einheits- und Grundbesitzbewertung, die zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und zum jeweiligen für die Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt festgestellt werden müssen.^[40]

Der Bodenrichtwert ist als durchschnittlicher Lagewert des Grund und Bodens im Regelfall nicht deckungsgleich mit dem Verkehrswert. Abweichungen eines einzelnen Grundstückes vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen wie Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, spezielle Lage etc. bewirken grundsätzlich entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Das folgt aus den Regelungen des § 14 WertV. Um die Abweichungen berücksichtigen zu können, werden in den Bodenrichtwertkarten hinreichende Angaben gemacht.^[41]

Das vorangegangene Kapitel diente der Darstellung der Gutachterausschüsse und sollte deren Bedeutung für die Wertermittlung in Deutschland verdeutlichen. Die Gutachterausschüsse leisten mit ihrer Arbeit, u. a. Erstellung der Kaufpreissammlungen und Ermittlung von Bodenrichtwerten, einen erheblichen Beitrag zur Erhöhung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt und erleichtern so dem Gutachter, der Zugang zu den Daten der Gutachterausschüsse hat, seine Arbeit beträchtlich.

7.4 Auswirkungen des Baurechts auf den Bodenwert

Der Wert von Grund und Boden ist nicht nur von der Lage, der jeweiligen regionalen Wirtschaftskraft und den Interessen des Einzelnen abhängig, sondern ganz erheblich vom Entwicklungsstand des Grund und Bodens. So muss ein Grundstück, bis es bebaut werden darf, mehrere Entwicklungszustandsstufen durchlaufen. Der Entwicklungsgrad ist abhängig vom Stand der Bauleitplanung, die Einfluss auf den Wert von Grund und Boden während des Baulandproduktionsprozesses hat und über die der rechtliche Status der Bebaubarkeit eines Grundstückes bestimmt wird. In § 4 der WertV werden fünf verschiedene Entwicklungszustandsstufen genannt: reine und begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land.^[42]

Die Einteilung eines Grundstückes in die in § 4 WertV enthaltenen Grundstückskategorien ist aber „keine wertmäßige, sondern lediglich eine qualitative Einordnung des Grundstückes“^[43].

Auf einem Teilmarkt können die unterschiedlichen Grundstücke eines Entwicklungszustands teilweise beachtliche Wertdifferenzen aufweisen. Das ist damit zu erklären, dass in den Bodenwert auch die in § 5 WertV genannten Zustandsmerkmale eines Grundstücks mit einfließen und die Wartezeit, die das jeweilige Grundstück bis zu einer baurechtlichen Aufwertung braucht, erheblich von denen anderer Grundstücke divergieren kann. „Den“ Wert z. B. des Bauerwartungslandes an sich gibt es nicht, der Wert des Bauerwartungslandes wird vielmehr maßgeblich von der Möglichkeit bestimmt, dass aus dem Bauerwartungsland Rohbauland wird oder es zu Agrarland zurückgestuft wird.^[44]

Die beiden untersten Stufen im Baulandproduktionsprozess sind die Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Nach § 4 Abs. 1 WertV gehören dazu solche Grundstücke, die entsprechend genutzt werden oder nutzbar sind. Zu unterscheiden sind dabei das reine Agrarland (§ 4 Abs.1 Nr. 1 WertV), das in absehbarer Zeit auf Grund seiner Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage nur für diese Zwecke genutzt wird und das begünstigte Agrarland. § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV definiert als begünstigtes Agrarland entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die sich wegen ihrer besonderen Eigenschaften, wie z. B. ihrer verkehrlichen Lage, auch für eine außerland- bzw. forstwirtschaftliche Verwendung eignen, wenn dafür im allgemeinen Geschäftsverkehr eine Nachfrage besteht.

Das Bauerwartungsland bildet die dritte Stufe im Baulandproduktionsprozess. Nach § 4 Abs. 2 WertV muss sich Bauerwartungsland von seiner tatsächlichen Grundstücksbeschaffenheit her zur Bebauung eignen und eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit durch das Verhalten der Kommune erwarten lassen. Für die Erwartung einer baulichen Nutzbarkeit in absehbarer Zeit sind insbesondere der Flächennutzungsplan oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes heranzuziehen. Einfluss auf den Wert des Bauerwartungslands haben, neben der oben angesprochenen Wartezeit, ebenfalls Belastungen, mit denen ein Grundstück belegt ist. Dazu gehören Auflagen an die Grundstückseigentümer, sich an den Erschließungskosten zu beteiligen oder für Bauland Ausgleichsflächen aufzubringen.

Rohbauland i.S.v. § 4 Abs. 3 WertV liegt vor, wenn es sich um Grundstücke handelt, die durch die entsprechende Planung grundsätzlich zu Bauland bestimmt worden sind. Diese Flächen eignen sich zwar für eine bauliche Nutzung, es mangelt aber noch an einer hinreichenden Erschließung oder einer ausreichenden Grundstücksgestaltung. In der Regel wird ein Grundstück in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt, was jedoch noch keine Rechtsverbindlichkeit bedeutet.

Die höchste Entwicklungszustandsstufe ist das baureife Land. Nach § 4 Abs. 4 WertV handelt es sich um Flächen, für die nach der Summe aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ein Anspruch auf eine bauliche Nutzung besteht. Wertbeeinflussend für baureifes Land sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 WertV. Art (z. B. Wohn- oder Industriegebiet) und Maß (z. B. Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen) richten sich nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB und sonstiger öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vorschriften. Das baureife Land wird in erschließungsbeitragspflichtige und erschließungsbeitragsfreie Grundstücke unterteilt, wobei ein Grundstück erschließungsbeitragspflichtig ist, wenn der Eigentümer für die Flächen noch keine Erschließungsbeiträge zahlen musste.^[45]

Das baureife Land und das Rohbauland begründen im Gegensatz zum Bauerwartungsland eine durch Art. 14 GG geschützte Rechtsposition. Wird durch außerhalb eines Ortes liegendes Bauerwartungsland eine Umgehungsstraße gebaut, müssen die dafür benötigten Flächen als Bauerwartungsland entschädigt werden. Das auf der ortsabgewandten Seite liegende Bauerwartungsland wird zu land- und forstwirtschaftlicher Nutzfläche zurückgestuft und bedarf keiner Entschädigung, da keine Rechtsposition verletzt, sondern nur tatsächliche Verhältnisse verändert wurden.^[46]

Abbildung 1: Entwicklungszustandsstufen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

7.5 Die nationale Wertelehre

Bevor auf die Bewertungsverfahren der WertV eingegangen wird, soll zunächst die nationale Wertelehre dargelegt werden. Bedingt durch die in Kapitel 4.2 beschriebene hohe Anzahl von verschiedenen Bewertungsanlässen haben sich verschiedene Wertdefinitionen entwickelt. Jedem Bewertungsanlass liegt ein der Situation entsprechender Wertbegriff zu Grunde. Die zu meist verwendete Wertdefinition ist der Verkehrswert, der vom Einheitswert bzw. Gemeinen Wert, dem Beleihungswert und dem Versicherungswert abgegrenzt wird. Die drei zuletzt genannten Wertbegriffe dienen der Immobilienwertermittlung in speziellen Fällen, während der Verkehrswert in einem breiter gefächerten Bereich zur Anwendung kommt.

7.5.1 Verkehrswert

Bei der Grundstücksbewertung steht in den meisten Fällen die Ermittlung des Verkehrswertes im Mittelpunkt. Wird ein Gutachterausschuss tätig, ist der Verkehrswert stets das Ziel der Wertermittlung. Der Verkehrswert ist bei jeder Grundstücksveräußerung von Bedeutung. Darüber hinaus dient er als Bemessungsgrundlage von Entschädigungen für durch Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB und im Zwangsversteigerungsverfahren wird er ebenfalls als Grundstückswert gem. § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzt.^[47] Der Begriff des Verkehrswertes wird definiert in § 194 BauGB:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Nach dieser ziemlich juristisch ausgerichteten Definition ist der Verkehrswert ein nach normierten Grundsätzen erzielbarer Preis. Aus diesem Grunde ist eine begriffliche Abgrenzung zwischen einem „Wert“ und einem „Preis“ erforderlich. Unter einem Wert ist die Bedeutung zu verstehen, die einem Gegenstand entgegengebracht wird. Werte sind Eigenschaften, auf Grund derer Objekte zum Ziel individuellen Strebens von Subjekten werden. Für verschiedene Menschen ist nicht jeder Wert bzw. jede Eigenschaft eines Objektes gleich begehrenswert. Ein Wert entsteht daher nur dann, wenn ein Gegenstand durch ein Subjekt beurteilt wird.

In der objektiven Wertetheorie wird der Wert als eine einem Gut anhaftende Eigenschaft angesehen, die dadurch messbar und mit den Werten anderer Güter vergleichbar ist. Messbare Eigenschaft aller Wirtschaftsgüter ist auf jeden Fall die Gütermenge, die im Austausch für ein anderes Gut erlangt werden kann. Der Begriff des Wertes bekommt hier die Bedeutung eines Tauschwertes und nähert sich so dem Begriff des Preises an.^[48] Das führt dazu, dass Werte immer als objektivierte subjektive Vorstellungen über einen Gegenstand angesehen werden können.

Unter Preisen versteht man die auf einem Markt durch Verhandlungen realisierten Werte. Preise ergeben sich durch das freie Spiel auf dem Markt zwischen Angebot und Nachfrage und entstehen nicht durch eine Objektivierung von subjektiven Wertvorstellungen.^[49]

Wichtigstes Kriterium des Verkehrswertes ist die Ermittlung auf der Grundlage des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Der Begriff des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs impliziert dabei, dass ein Handel mit Grundstücken auf einem freien Markt stattfindet, bei dem weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein die Geschäftspartner den Preis aushandeln. Schon aus dieser Erklärung des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs geht hervor, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse den Preis nicht beeinflussen dürfen. Daher stellt der Zusatz „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse“ in der Definition des § 194 BauGB eine Tautologie dar.^[50] Unter ungewöhnlichen Verhältnissen werden Umstände verstanden, mit denen bei der Abschätzung des Grundstückswertes gerechnet wird. Persönliche Verhältnisse liegen vor, wenn eine Grundstückstransaktion innerhalb eines Unternehmensverbundes oder unter Verwandten stattfindet.^[51] Weitergehende Regelungen bezüglich der ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse enthält § 6 WertV.

Besonders zu berücksichtigen bei der Verkehrswertermittlung sind die wertbeeinflussenden Merkmale eines Grundstückes. Dazu gehören die rechtlichen Gegebenheiten (Nutzungsrechte, Wegerechte, Baulasten, bestehende Mietverträge etc.), die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes. Tatsächliche Eigenschaften sind alle Verhältnisse, die nach Art und Dauer geeignet sind, Einfluss auf die Wertschätzung des Grundstückes auszuüben. Überschneidungen bei den genannten Merkmalen sind jedoch nicht von der Hand zu weisen. Das ist schon daran zu erkennen, dass in § 5 WertV, der an die in § 194 BauGB genannten Merkmale anknüpft und eingehendere Erläuterungen enthält, die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit in Abs. 5 gemeinsam dargestellt werden.^[52]

Aus § 3 Abs. 3 WertV ergibt sich, dass Grundstückswerte abhängig von den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind und insofern nicht über einen längeren Zeitraum konstant sind. Ein ermittelter Verkehrswert besitzt daher nur dann Aussagekraft, wenn die Ermittlung auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen ist. Dieser festgelegte Zeitpunkt wird gem. § 3 Abs. 1 WertV als Wertermittlungsstichtag bezeichnet.^[53]

Trotz der detaillierten Verfahrensvorschriften der WertV zur Verkehrswertermittlung ist der Verkehrswert keine genau ermittelbare Größe, da die Definition des Verkehrswertes durch eine Fülle von unbestimmten Rechtsbegriffen geprägt ist. Daher ist es auch möglich, dass mehrere Gutachter bei der Bewertung der selben Immobilien voneinander abweichende Ergebnisse erhalten. Demzufolge ist der Verkehrswert ein Wert, der nicht nur mit Hilfe von Zahlengrundlagen, sondern auch auf der Grundlage von Erfahrungen gewonnen wird. Dass die Wertermittlung durch Schätzungen des Sachverständigen beeinflusst wird, ist also nicht auszuschließen. Als Ergebnis der Verkehrswertermittlung sollte aber ein „Punktwert“ und keine Verkehrswertspanne erzielt werden.^[54]

Zusammenfassend ist der Verkehrswert als ein verobjektivierter Tauschwert anzusehen, der die Marktverhältnisse der zu bewertenden Immobilie zum Bewertungszeitpunkt möglichst genau reflektiert.

Nachdem der Verkehrswert mit seiner überragenden Bedeutung für die Wertermittlung in Deutschland ausführlich erläutert wurde, folgen nun die Darstellungen der weiteren bedeutenden nationalen Wertbegriffe, die teilweise Ähnlichkeiten mit dem Verkehrswert aufweisen.

[...]

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^[1] Vgl. www.baulinks.de/webplugin/2003/0071.php4

^[2] Vgl. www.baulinks.de/webplugin/2003/0071.php4

^[3] Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Wiesbaden 2001, S. 16 und Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2. Auflage, Köln 2000, S. 431 f

^[4] www.verkehrswert.de/kap3/kap3_1/k3_1_7.htm

^[5] Vgl. Champness, Peter: TEGoVA: Europäische Standards für die Bewertung von Immobilien im neuen Jahrtausend, in: Der Sachverständige, Heft Januar/ Februar 1999, S. 8 (S. 8)

^[6] Vgl. Vogel, Roland R.: Angelsächsische Investitionsverfahren und marktorientierte Verkehrswertermittlung in Deutschland, in: GuG, Heft 4/2000, S. 202- 209 (S. 202)

^[7] Vgl. Vogel, Roland R.: a.a.O., S. 202 und Brand, Eike: Verfahrenskritik zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Grundstücksbewertung, in: GuG, Heft 4/2000, S. 210-213 (S. 210)

^[8] Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, München 2000, S. 15

^[9] Vgl. Pfnür, Andreas: Betriebliche Immobilienökonomie, Heidelberg 2002, S. 6 f

^[10] Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): a.a.O., S. 55 f

^[11] Vgl. Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 8

^[12] Vgl. Schulte, K.–W. (Hrsg.): a.a.O., S. 17

^[13] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: Die Ermittlung von Grundstückswerten, 9. Auflage, Bonn 2002, S. 1

^[14] Engelbrecht, Bernhard: Grundsätze und Technik ordnungsgemäßer Immobilienbewertung, Heidelberg 1998, S. 10

^[15] Vgl. Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 72

^[16] Vgl. ebd., S. 72

^[17] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 1 f

^[18] Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 72

^[19] Vgl. Thomas, Matthias, Leopoldsberger, Gerrit, Walbröhl, Victoria: Immobilienbewertung, in: Immobilienökonomie Band I., S. 419

^[20] Vgl. Hök, Götz-Sebastian: Immobilienwertermittlung auf europäischer Rechtsgrundlage - ein neues Wertermittlungsrecht im Werden? in: GuG Heft 2/2001, S. 65-74 (S. 66)

^[21] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 2 f

^[22] Vgl. Rath, Jürgen: Wertermittlungspraxis, 4. Auflage, München/ Unterschleißheim 2003, S. 6

^[23] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Auflage, Köln, 1998, S. 112 ff

^[24] Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 116

^[25] zu Kaufpreissammlung siehe Kapitel 5.3.2

^[26] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 121 f

^[27] Vgl. Thomas, Matthias, Leopoldsberger, Gerrit, Walbröhl, Victoria: a.a.O., S. 384 f

^[28] lediglich in Baden- Württemberg handelt es sich um kommunale Einrichtungen

^[29] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O, S. 213 ff

^[30] Vgl. ebd., S. 239

^[31] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 22 ff

^[32] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 214

^[33] siehe Kapitel 5.3.3

^[34] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 21 ff

^[35] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 42 ff

^[36] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O. S. 220 ff

^[37] Vgl. ebd., S.321 ff

^[38] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 36 f

^[39] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 461 ff

^[40] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 39 ff

^[41] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 298

^[42] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 10 f

^[43] Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 386

^[44] Vgl. ebd., S. 386

^[45] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 10 ff

^[46] Vgl. Falk, Bernd (Hrsg.): a.a.O., S. 86

^[47] Vgl. Thomas, Matthias, Leopoldsberger, Gerrit, Walbröhl, Victoria: a.a.O., S. 387

^[48] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 6 f

^[49] Vgl. Engelbrecht, Bernhard: a.a.O., S.13 f

^[50] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 250 ff

^[51] Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.); Schäfers, Wolfgang (Hrsg.): Handbuch Corporate Real Estate Management, Köln 1998, S. 122

^[52] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 254

^[53] Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 18 f

^[54] Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 260