Outsourcing betriebsnotwendiger Immobilien


Akademische Arbeit, 2014

33 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Eigentumsverhältnisse im deutschen Mittelstand

3. Besonderheiten des Immobilienmarktes

4. Betriebsnotwendigkeit der Immobilien

5. Rechtliche Grundlagen

6. Notwendigkeit des Outsourcings

7. Formen des Outsourcing
7.1 Unternehmensinterne Formen
7.2 Joint Venture
7.3 Outsourcing-Formen nach dem Umwandlungsgesetz
7.4 Sale-Lease-Back
7.5 Management-Buy-Out

8. Auslagerungsgesellschaften und Eigentumsverhältnisse
8.1 Personengesellschaften
8.2 Immobilien-GmbH
8.3 Immobilien-AG und G-REIT
8.4 Unterformen
8.5 Immobilien-Fonds
8.6 Immobilien-Genossenschaften, Stiftungen und Vereine
8.7 Immobilien-Leasing-Gesellschaft

9. Geeignete Auslagerungsformen

10. Möglicher Lösungsansatz für ein kleines Unternehmen

11. Grunderwerbssteuer und Steuerneutralität bei Umwandlung

12. Kritische Würdigung

I. Anhang

II. Abbildungsverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

IV. Abkürzungsverzeichnis

V. Literaturverzeichnis

1. Einleitung

Noch immer werden in Deutschland große Bestände an Immobilien im Eigentum der sog. Non-Property-Companies gehalten,[1] wobei das Eigentum zu einem hohen Anteil auch selbst genutzt wird. Alleine im deutschen Mittelstand sind durchschnittlich 70 % der Immobilien im Bestand. Wesentliches Kriterium für die Auslagerungszurückhaltung sind die Beibehaltung der Unabhängigkeit und die Vermeidung des Einblicks Dritter in das eigene Unternehmen. Weitere Gründe werden in einer mangelnden Kenntnis der Möglichkeiten und in einer persönlichen Bindung zur Immobilie, gerade bei familiengeführten Unternehmen, vermutet.[2] Darüber hinaus sind Marktpartner kaum vorhanden.[3]

Ziel dieser Arbeit ist eine kritische Betrachtung des Outsourcings und der Auslagerungsmöglichkeiten von Bestandsimmobilien. Unter Berücksichtigung der Einflussnahme auf immobilienrelevante Entscheidungen, bis hin zu einer möglichst uneingeschränkten Beibehaltung der bisherigen Eigentumsverhältnisse, sollen auch Auslagerungsformen abseits vorherrschender Desinvestitionsempfehlungen betrachtet werden.

Weiterhin wird aufgezeigt unter welchen Bedingungen eine Immobilie dem Kerngeschäft zugeordnet werden kann und somit der rationale Anspruch auf Eigentumsverhältnisse und Einflussnahme gegeben ist.

Darauf aufbauend wird eine mögliche Lösung für ein mittelständiges Unternehmen vorgeschlagen.

Non-Property-Unternehmen, die sich bisher noch nicht mit Outsourcing befasst haben, soll mit dieser Arbeit ein Ansatzpunkt gegeben werden, über diese Themenbereiche nachzudenken. Anbieter von immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen sollen Anregungen für ein mögliches Dienstleistungsportfolio bekommen, das die Bedenken ihrer potenziellen Kunden berücksichtigt.

2. Eigentumsverhältnisse im deutschen Mittelstand

In Deutschland haben mittelständische Unternehmen eine durchschnittliche Eigentumsquote von 70 %. In der Einzelbetrachtung haben 45 % der Unternehmen sogar einen Eigentumsanteil von 80 % und mehr. Diesen Anteil erreichen bei Portfolios mit überwiegend Produktionsimmobilien sogar 73% der Unternehmen. Für 64% der Unternehmen ist die Unabhängigkeit von Dritten ein Grund Immobilien im Eigentum zu halten. 28% möchten den Einblick in unternehmensinterne Prozesse und Kostennachteile vermeiden.[4] Betrachtet man die Gesellschaftsformen des deutschen Mittelstands nach der Definition des IfM Bonn, überwiegt bei den kleinen Unternehmen die Einzelunternehmung mit 70,1 %. Die Form der Kapitalgesellschaft überwiegt bei mittleren Unternehmen mit 50,6% und bei großen Unternehmen mit 65,8 %.[5] Im Jahr 2006 waren 95,3% der Unternehmen sog. Familienunternehmen, bei denen Eigentums- und Leitungsrechte innerhalb der Familie liegen.[6] Neuere Studien zeigen nur geringe Abweichungen zu diesen Werten.

3. Besonderheiten des Immobilienmarktes

Neben Einflussfaktoren wie Lage, Angebot und Nachfrage sowie den Bedingungen auf dem Kapitalmarkt bestimmt sich der Preis bei Gewerbeimmobilien nach dem Bodenwert, dem Ertrag, den Bewirtschaftungskosten und Zinsfaktoren.[7] Diese finden ihre Anwendung im Ertragswertverfahren, auf das hier nicht näher eingegangen werden soll.

Weitere, besondere Merkmale des Immobilienmarktes sind „mangelnde Markttransparenz“, „begrenzte Anbieter- und [Nachfrager]“, die „Heterogenität der.. Güter“ und eine „geringe Angebotselastizität“.[8]

Für die Immobilie als Wirtschaftsgut sind im Zusammenhang mit einer Auslagerung weiterhin die mangelnde Teilbarkeit, die Standortgebundenheit und die Nutzungs- bzw. Lebensdauer aufzuführen.[9] Aus der Marktgängigkeit der Immobilie leitet sich das Verwertungsrisiko ab. Je spezifischer die Branche und die Art der Immobilie, desto schlechter ist die Veräußerungsmöglichkeit. Im Zusammenhang mit sich ändernden Merkmalen kann dies zu Preisabschlägen führen und das Kapital aus einer Veräußerung nur mit erheblicher Zeitverzögerung freisetzen.[10]

4. Betriebsnotwendigkeit der Immobilien

Vereinfacht beschrieben ist das Kerngeschäft das Hauptgeschäftsfeld eines Unternehmens. Innerhalb des Kerngeschäfts können mehrere Kompetenzen existieren, die auch im immateriellen Bereich liegen können.[11]

Daraus abgeleitete Kriterien zur Identifizierung von betriebsnotwendigen Immobilien ergeben sich z.B. aus folgenden Fragestellungen:

- Wird die Immobile für das Kerngeschäft genutzt?
- Ist die Immobilie selbst ein Unternehmensmerkmal, z.B. aufgrund der besonderen Architektur?[12]
- Ist der Standort ein Wettbewerbsvorteil?
- Kann das Kerngeschäft nicht ohne die Immobilie betrieben werden?

Letzteres ergibt sich auch aus rechtlicher Sicht. Danach gilt ein Grundstückstück als wesentlich, wenn der Betrieb ohne das Grundstück nicht mehr fortgeführt werden kann, das Grundstück auf die Bedingungen des Betriebsunternehmens ausgerichtet ist, die Betriebsführung beeinflusst und Errichtung und Inbetriebnahme in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen.[13]

5. Rechtliche Grundlagen

Auch wenn im herrschenden Sprachgebrauch von einem Verkauf oder Erwerb einer Immobilie gesprochen wird, handelt es sich um die Rechte an einem Grundstück. Ein Gebäude ist eine mit dem Grundstück fest verbundene Sache. Bei Auslagerung oder Desinvestition sind auch wesentliche Bestandteile oder Zubehör zu beachten.[14] Nach der h. M. zählen wesentliche Bestandteile zum Kaufgegenstand, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wird.

Die Übertragung des Eigentums und die Belastung an einem Grundstück erfordert eine notarielle Beurkundung. Im Rahmen von Auslagerungen ist eine notarielle Beurkundung außerdem erforderlich bei:

- Betriebsübernahmen, wenn Grundstücke betroffen sind.
- Veräußerung und Abtretung von Anteilen an einer GmbH.[15]
- Handelsregistereintragungen bei Firmengründung.
- Beschlüssen über Beherrschungs- und Spaltungsverträge im Rahmen des Konzern- und Umwandlungsrechts.[16]

Die Grundbuchordnung ermöglicht bei der Auslagerung von Bestandsimmobilien gemeinschaftliche Eigentumsverhältnisse. Eigentümer von Gesamthands- oder Miteigentumsanteilen sind mit ihrem Anteil in der Abt. I des Grundbuchs aufzuführen.[17] Eigentums- und Verfügungsbeschränkungen werden in der Abteilung II vermerkt. Bei Auslagerung kann auch ein Nießbrauchrecht sinnvoll sein, da es umfassender als eine Grunddienstbarkeit ist. Wird ein Netto-Nießbrauch[18] eingeräumt trägt die Bestandsgesellschaft sämtliche Lasten und ist auch für die Erhaltung der Immobilie verantwortlich.

Bei einem Übertrag auf eine Neu-Gesellschaft[19] genügt ein notarieller Übertragungsvertrag.

Die bei einem Verkauf relevante Auflassungsvormerkung wird in die Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt den Käufer bis das dingliche Recht am Grundstück verbrieft ist. Grundpfandrechte schließlich finden sich in der Abt. III.

Bei Auslagerung können Miet-, Pacht- oder Leasingverträge relevant sein. Im BGB wird der Begriff Leasing nicht explizit erwähnt, ist aber mit Mietverhältnissen vergleichbar. Im Gegensatz zu einem Mieter haftet der Leasingnehmer jedoch für Schäden, Mängel oder Untergang der Sache und trägt auch die Unterhaltskosten.[20]

Bei dem Bezug externer Dienstleistungen kommt normalerweise ein Werkvertrag zustande. Ein Werkvertrag kann auch einen „durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführenden Erfolg“ begründen.[21] Dies unterscheidet den Dienstvertrag vom Werkvertrag. Haben Dienst- und Werkverträge die Geschäftsbesorgung als Vertragsgegenstand, besitzt der Beauftragte eine gewisse Selbstständigkeit in der Ausführung.[22]

Weiterhin sind bei einer Auslagerung die Bedingungen des Konzern- und Umwandlungsrechts zu beachten. Das Konzernrecht kann auf alle Rechtsformen angewendet werden.[23] Bei Auslagerung von Immobilien in Neu-Gesellschaften und der Betrachtung der Eigentumsverhältnisse durch vertragsrechtliche Regelungen und Mehrheitsanteile gibt das Konzern- und Umwandlungsrecht Hinweise auf Abhängigkeiten und Mehrheitsbeteiligungen.[24] Betriebspacht-, Betriebsüberlassungs- oder Betriebsführungsverträge werden in den §§291, 292 AktG geregelt.[25] Diese Vertragsarten können kombiniert werden.

Das Umwandlungsrecht regelt außerdem die Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung und den Formwechsel.[26]

6. Notwendigkeit des Outsourcings

Nicht jeder in der Literatur aufgeführte Vorteil des Outsourcings ist zwingend nur über die Auslagerung oder Desinvestition zu erreichen. Es bedarf einer Betrachtung von Alternativen. Für die Umverteilung von Personal und die Beschaffung liquider Mittel zu Gunsten des Kerngeschäfts genügt die Beauftragung eines Immobiliendienstleisters oder eine alternative Finanzierung. Eine Bilanzverkürzung, mit dem Ziel durch vereinfachte Publizitätspflichten Ressourcen einzusparen und im Kerngeschäft einzusetzen, kann für Gesellschaften bedeutend sein, die strengeren Publizitätspflichten unterliegen. Skalen- oder Verbundeffekte können erreicht werden durch die Auslagerung in ein Gemeinschaftsunternehmen oder auf einen Immobilien-Dienstleister, der seine Leistungen auf mehrere Objekte verteilt. Das Argument einer Reduzierung des Marktrisikos ist nur bei Desinvestitionen valide. Bei einer Beibehaltung des Eigentums oder bei Rückkaufoptionen ist eine Eliminierung des Marktrisikos nicht möglich, sofern sich die Marktgängigkeit nicht verbessert.[27]

Die Eigentumsübertragung auf einen Dritten hat Einfluss auf den Rang von Grundpfandrechten und behindert damit eine eventuell notwendige Fremdfinanzierung.

Der Kapitaldienst an Investoren muss den Renditeanforderungen entsprechen. Innerhalb eines Unternehmensverbundes zu zahlende Mieten oder Pachten müssen zur Vermeidung des Tatbestands der verdeckten Gewinnausschüttung als marktgängige Beträge bestätigt werden können. Bei allen externen Finanzierungen ist nachteilig, dass der Kapitaldienst auch dann zu zahlen ist, wenn es zu Liquiditätsengpässen kommt. Problematisch bei Beteiligungen und alternativen Finanzierungen ist auch, wenn der Kapitaldienst keine oder nur eine anteilige Tilgung beinhaltet. Die Rückzahlung des Restwertes muss dann erwirtschaftet oder durch Wiederveräußerung der Anteile finanziert werden.

Weiterhin ist die Betriebsnotwendigkeit zu betrachten. Diese bestimmt die Auslagerungsgründe und die geforderten Eigentumsverhältnisse, die wiederum die Auslagerungs- bzw. Gesellschaftsform und die Vertrags-verhältnisse bestimmen. Die Vertragsverhältnisse bestimmen ihrerseits die Eigentumsverhältnisse.

Unter Profitabilitätsaspekten ist festzulegen welcher Betrag für das Kerngeschäft über welchen Zeitraum gebraucht wird. Entscheidend sind der Auslagerungsbeitrag und die Kerngeschäftsdeckung[28]. Der Auslagerungsbeitrag ergibt sich aus dem Liquiditätsbeitrag, dem „Aufwand der Rechtsverhältnisse“ [29], der Einsparungen und ggf. der Gegenüberstellung von Opportunitätskosten bzw. einer Finanzierungsalternative. Laufende Beträge sind auf- oder abzuzinsen[30], um sie den einmaligen Beträgen gegenüberstellen zu können. Wird der Auslagerungsbeitrag in Relation gesetzt zum Liquiditätsbeitrag ergibt sich die Kerngeschäftsdeckung. Diese muss größer Null sein, damit eine Auslagerung einen positiven Beitrag liefert. Die finanzielle Abschätzung mittels Kerngeschäftsdeckung erfordert weitere, unternehmensinterne Bewertungen. Sind bei einer Vielzahl von Finanzierungsformen Opportunitätskosten zu berücksichtigen, müssen detaillierte Berechnungen erfolgen. Das gilt besonders, wenn auch Nachsteuerrenditen einzubeziehen sind.

Bleiben noch Qualität und Expertenwissen als Kriterien für ein Outsourcing, sofern unternehmensintern keine Kenntnisse vorhanden sind und auch nicht durch Schulungen oder die Einstellung neuer Mitarbeiter erreicht werden können bzw. sollen. Qualitätserwartungen sind in entsprechenden SLAs zu definieren. Aufwände für die Kontrolle der Einhaltung dürfen jedoch nicht unterschätzt werden.

7. Formen des Outsourcing

Es gibt Outsourcing-Formen bei denen Eigentumsverhältnisse uneingeschränkt beibehalten werden, jedoch ohne Auslagerung. Diese bedarf der Gründung einer Neu-Gesellschaft oder der Auslagerung auf eine Drittgesellschaft. Outsourcing wird in der Literatur unterschiedlich definiert. Kern aller Definitionen ist die vertragliche Vergabe von Einzel- oder Gesamtleistung an einen Dritten. Hierfür werden häufig auch die Begriffe Out-Tasking oder Contracting verwendet, in deren Rahmen aber keine Auslagerung der Immobilie stattfindet.
Der Begriff „Auslagerung“ wird hier deshalb für den Übergang einer Immobilie auf ein anderes Unternehmen verwendet. Alle Outsourcing-Formen bedeuten häufig auch eine Umstrukturierung. Diese liegt vor, wenn Eigentums- oder Miteigentumsanteile an einem Unternehmen veräußert (entgeltliche Veräußerung) oder gegen Kapitalanteile, Eigentums- oder Miteigentumsanteile getauscht werden (Einbringung).[31] Häufig sind bei einer Auslagerung auch der §4 Abs. 1 Nr. 2 BetrVG (Betriebsteile) und der §613a BGB (Rechte und Pflichten bei Betriebsübergang) zu beachten.

[...]


[1] Vgl. Pfnür,A, Immobilienmanagement, 2011, S. 168 u. S. 317.

[2] Vgl. Ernst&Young, Mittelstand, 2008, S. 7-17.

[3] Vgl. Dietz, P., Eigentumsquote, 2014, online.

[4] Vgl. Ernst&Young, Mittelstand, 2008, S.7-17.

[5] Vgl. IfM-Bonn, Rechtsformstruktur, 2013, online.

[6] Vgl. IfM-Bonn, Familienunternehmen, 2010, online.

[7] Vgl. Strehz, J-R., Verwertung von Gewerbeimmobilien, 2012.

[8] Gondring, H., Immobilienwirtschaft, 3. Aufl., München, 2013, S.23.

[9] Vgl. Gondring, H. /Wagner, T., Real Estate Asset Management, 2010, S.124-125.

[10] Vgl. Charlier, G., Monetarisierung, 2008, S. 47-48.

[11] Vgl. o.N.: Konzentration auf das Kerngeschäft, 2010, online.

[12] Anmerkung: Das Peter Behrens-Gebäude „Turm und Brücke“ war sogar das Firmenlogo der damaligen Hoechst AG.

[13] Vgl. OFD Frankfurt/M. , Betriebsnotwendigkeit, 2012, online.

[14] Vgl. §§93, 94 und 97 BGB.

[15] Vgl. §15 Abs. 3 GmbHG.

[16] Vgl. Timmerbeil, S. /Reinhard, J., Konzern- u. Umwandlungsrecht, 2012, S. 99, RdNr 340.

[17] Vgl. Gondring, H., Immobilienwirtschaft, 2013, S. 61.

[18] Vgl. Gondring, H., Immobilienwirtschaft, 2013, S. 93.

[19] Eigene Begriffsfindung, um den Text „..neu zu gründende Gesellschaft..“ abzukürzen und gegenüber der rechtlichen Definition der Besitz- und Betriebsunternehmen des BMF zu unterscheiden.

[20] Vgl. Rechtslexikon-Online, o.N., o.J., Leasing, online.

[21] § 631 Abs. 2 BGB.

[22] Vgl. §675BGB i.V.m. §665 BGB.

[23] Vgl. Timmerbeil, S. / Reinhard, J., Konzern u. Umwandlungsrecht, 2012, S.49.

[24] Vgl. §§17, 18 AktG.

[25] Vgl. Timmerbeil, S. / Reinhard, J., Konzern u. Umwandlungsrecht, 2012, S.8-9.

[26] Vgl. §1 UmwG.

[27] Eigene Feststellung.

[28] Eigene Definition zum Zweck der Zusammenfassung und Ermittlung des Betrages, der durch die Auslagerung für das Kerngeschäft zur Verfügung stehen soll.

[29] Eigene Definition, um mehrere Aufwandspositionen zusammenzufassen, z.B. Gründungskosten, Kosten für vertragsrechtliche Beratung, etc..

[30] Endwert z.B. bei laufenden Kosten, bei denen eine Steigerung zu erwarten ist. Abb. 1 und 2: Eigene Darstellung

[31] Vgl. Weber, W., Vorlesung, 2007.

Ende der Leseprobe aus 33 Seiten

Details

Titel
Outsourcing betriebsnotwendiger Immobilien
Hochschule
Deutsche Akademie für Management Berlin
Note
1,3
Autor
Jahr
2014
Seiten
33
Katalognummer
V286057
ISBN (eBook)
9783656863953
ISBN (Buch)
9783656863960
Dateigröße
779 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Non-Property-Companies, Bestandsimmobilien, Eigentumsverhältnisse, Kerngeschäftsdeckung, Outsourcing, Desinvestition, Finanzierung, Kerngeschäft, Auslagerungsformen, KAGB, Konzern- und Umwandlungsrecht, Mittelstand
Arbeit zitieren
Thomas Gottschalk (Autor:in), 2014, Outsourcing betriebsnotwendiger Immobilien, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/286057

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