Noch immer werden in Deutschland große Bestände an Immobilien im Eigentum der sog. Non-Property-Companies gehalten, wobei das Eigentum zu einem hohen Anteil auch selbst genutzt wird. Wesentliches Kriterium für die Auslagerungszurückhaltung sind die Beibehaltung der Unabhängigkeit und die Vermeidung des Einblicks Dritter in das eigene Unternehmen. Weitere Gründe werden in einer mangelnden Kenntnis der Möglichkeiten und in einer persönlichen Bindung zur Immobilie, gerade bei familiengeführten Unternehmen, vermutet.
Ziel dieser Arbeit ist eine kritische Betrachtung des Outsourcings und der Auslagerungsmöglichkeiten von Bestandsimmobilien. Unter Berücksichtigung der Einflussnahme auf immobilienrelevante Entscheidungen, bis hin zu einer möglichst uneingeschränkten Beibehaltung der bisherigen Eigentumsverhältnisse, sollen auch Auslagerungsformen abseits vorherrschender Desinvestitionsempfehlungen betrachtet werden.
Weiterhin wird aufgezeigt unter welchen Bedingungen eine Immobilie dem Kerngeschäft zugeordnet werden kann und somit der rationale Anspruch auf Eigentumsverhältnisse und Einflussnahme gegeben ist.
Darauf aufbauend wird eine mögliche Lösung für ein mittelständiges Unternehmen vorgeschlagen.
Non-Property-Unternehmen, die sich bisher noch nicht mit Outsourcing befasst haben, soll mit dieser Arbeit ein Ansatzpunkt gegeben werden, über diese Themenbereiche nachzudenken. Anbieter von immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen sollen Anregungen für ein mögliches Dienstleistungsportfolio bekommen, das die Bedenken ihrer potenziellen Kunden berücksichtigt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Eigentumsverhältnisse im deutschen Mittelstand
3. Besonderheiten des Immobilienmarktes
4. Betriebsnotwendigkeit der Immobilien
5. Rechtliche Grundlagen
6. Notwendigkeit des Outsourcings
7. Formen des Outsourcing
7.1 Unternehmensinterne Formen
7.2 Joint Venture
7.3 Outsourcing-Formen nach dem Umwandlungsgesetz
7.4 Sale-Lease-Back
7.5 Management-Buy-Out
8. Auslagerungsgesellschaften und Eigentumsverhältnisse
8.1 Personengesellschaften
8.2 Immobilien-GmbH
8.3 Immobilien-AG und G-REIT
8.4 Unterformen
8.5 Immobilien-Fonds
8.6 Immobilien-Genossenschaften, Stiftungen und Vereine
8.7 Immobilien-Leasing-Gesellschaft
9. Geeignete Auslagerungsformen
10. Möglicher Lösungsansatz für ein kleines Unternehmen
11. Grunderwerbssteuer und Steuerneutralität bei Umwandlung
12. Kritische Würdigung
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Ziel dieser Arbeit ist eine kritische Untersuchung des Outsourcings und der Auslagerungsmöglichkeiten von Bestandsimmobilien im deutschen Mittelstand. Dabei liegt der Fokus darauf, wie Unternehmen ihre Immobilien auslagern können, ohne dabei die Kontrolle oder die bisherigen Eigentumsverhältnisse wesentlich einzuschränken, und wie dies unter Berücksichtigung von Finanzierungs- und Profitabilitätsaspekten optimal gestaltet werden kann.
- Analyse der Eigentumsverhältnisse und Besonderheiten des Immobilienmarktes im Mittelstand
- Bewertung verschiedener rechtlicher und unternehmerischer Outsourcing-Formen
- Identifikation geeigneter Auslagerungsgesellschaften zur Wahrung von Einflussrechten
- Entwicklung eines praxisnahen Lösungsansatzes für kleine Unternehmen unter Einbeziehung von Finanzierungsaspekten
Auszug aus dem Buch
4. Betriebsnotwendigkeit der Immobilien
Vereinfacht beschrieben ist das Kerngeschäft das Hauptgeschäftsfeld eines Unternehmens. Innerhalb des Kerngeschäfts können mehrere Kompetenzen existieren, die auch im immateriellen Bereich liegen können.
Daraus abgeleitete Kriterien zur Identifizierung von betriebsnotwendigen Immobilien ergeben sich z.B. aus folgenden Fragestellungen:
• Wird die Immobile für das Kerngeschäft genutzt?
• Ist die Immobilie selbst ein Unternehmensmerkmal, z.B. aufgrund der besonderen Architektur?
• Ist der Standort ein Wettbewerbsvorteil?
• Kann das Kerngeschäft nicht ohne die Immobilie betrieben werden?
Letzteres ergibt sich auch aus rechtlicher Sicht. Danach gilt ein Grundstücksstück als wesentlich, wenn der Betrieb ohne das Grundstück nicht mehr fortgeführt werden kann, das Grundstück auf die Bedingungen des Betriebsunternehmens ausgerichtet ist, die Betriebsführung beeinflusst und Errichtung und Inbetriebnahme in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Zurückhaltung deutscher mittelständischer Unternehmen bei der Auslagerung von Immobilien und definiert das Ziel der Arbeit, alternative Auslagerungsformen zu untersuchen.
2. Eigentumsverhältnisse im deutschen Mittelstand: Dieses Kapitel analysiert die hohe Eigentumsquote bei Immobilien im deutschen Mittelstand sowie die Gründe für den Wunsch nach Unabhängigkeit von Dritten.
3. Besonderheiten des Immobilienmarktes: Es werden marktspezifische Herausforderungen wie mangelnde Transparenz, Standortgebundenheit und Heterogenität der Güter für den Auslagerungsprozess erläutert.
4. Betriebsnotwendigkeit der Immobilien: Das Kapitel definiert Kriterien zur Identifizierung betriebsnotwendiger Immobilien, um zu klären, unter welchen Bedingungen eine Immobilie zwingend dem Kerngeschäft zuzuordnen ist.
5. Rechtliche Grundlagen: Hier werden die juristischen Voraussetzungen für Grundstücksübertragungen, notarielle Beurkundungen und gesellschaftsrechtliche Aspekte bei Auslagerungsprozessen dargelegt.
6. Notwendigkeit des Outsourcings: Das Kapitel hinterfragt die zwingende Notwendigkeit von Auslagerungen und zeigt Alternativen auf, um Ressourcen im Kerngeschäft freizusetzen.
7. Formen des Outsourcing: Ein Überblick über verschiedene Outsourcing-Modelle, von unternehmensinternen Lösungen über Joint Ventures bis hin zu Sale-Lease-Back-Konzepten.
8. Auslagerungsgesellschaften und Eigentumsverhältnisse: Dieses Kapitel bewertet verschiedene Gesellschaftsformen (z.B. GmbH, Personengesellschaften, Fonds) hinsichtlich ihrer Eignung zur Wahrung der Eigentumsverhältnisse bei einer Auslagerung.
9. Geeignete Auslagerungsformen: Zusammenfassung der empfehlenswerten Modelle für den Mittelstand, unter Berücksichtigung von Finanzierungs- und Einflussaspekten.
10. Möglicher Lösungsansatz für ein kleines Unternehmen: Entwicklung eines konkreten Praxisbeispiels für ein mittelständisches Unternehmen, inklusive Kalkulation zur Kerngeschäftsdeckung.
11. Grunderwerbssteuer und Steuerneutralität bei Umwandlung: Analyse der steuerlichen Auswirkungen bei der Auslagerung, insbesondere unter Aspekten der Steuerneutralität.
12. Kritische Würdigung: Abschließende Reflexion darüber, dass es keine Universallösung gibt und jede Auslagerung eine individuelle Abwägung zwischen Qualität, Finanzen und Eigentum erfordert.
Schlüsselwörter
Outsourcing, Mittelstand, Immobilienmanagement, Betriebsnotwendigkeit, Eigentumsverhältnisse, Auslagerung, Finanzierung, Kerngeschäft, Sale-Lease-Back, Immobilien-GmbH, Gesellschaftsrecht, Immobiliendienstleister, Liquiditätsbeitrag, Kerngeschäftsdeckung, Immobilienbewirtschaftung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Problematik der Immobilienauslagerung in mittelständischen Unternehmen unter dem besonderen Aspekt der Beibehaltung der Eigentumsverhältnisse und Kontrolle.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Die zentralen Themen sind das Immobilienmanagement im Mittelstand, die rechtlichen Rahmenbedingungen bei der Immobilienauslagerung sowie verschiedene gesellschaftsrechtliche Gestaltungsoptionen für Auslagerungsgesellschaften.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, eine kritische Betrachtung von Outsourcing-Optionen anzustellen, die es mittelständischen Unternehmen ermöglichen, Immobilien auszulagern und dennoch die uneingeschränkte Beibehaltung der bisherigen Eigentumsverhältnisse zu sichern.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt eine Kombination aus einer theoretischen Literaturanalyse und der Entwicklung eines angewandten Lösungsmodells (Fallbeispiel) mit quantitativen Berechnungsbeispielen (Bewertungsmatrix).
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil behandelt die Identifizierung betriebsnotwendiger Immobilien, die rechtlichen Anforderungen an Auslagerungen, eine detaillierte Analyse geeigneter Gesellschaftsformen sowie die finanzielle Kalkulation eines konkreten Praxisbeispiels.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Outsourcing, Mittelstand, Immobilien-GmbH, Eigentumsverhältnisse, Kerngeschäftsdeckung und Betriebsnotwendigkeit.
Warum wird die Gründung einer AG für kleine Unternehmen nicht empfohlen?
Aufgrund der komplexen Formvorschriften, der Börsennotierungsthematik und der hohen Anforderungen an das Grundkapital ist die AG für kleine, mittelständische Unternehmen in der Regel ungeeignet.
Welche Rolle spielt die GmbH & Co. KG im Lösungsansatz?
Sie wird als geeignete Form hervorgehoben, da sie eine steuerlich effiziente Auslagerung ermöglicht, während gleichzeitig die Einflussnahme und die Eigentumsverhältnisse durch vertragliche Gestaltung innerhalb der Gesellschaft gewahrt bleiben können.
Was ist das Ergebnis der beispielhaften Kerngeschäftsdeckung?
Das Beispiel verdeutlicht, dass die Auslagerung unter bestimmten Bedingungen (z.B. Synergieeffekte bei den Bewirtschaftungskosten) einen positiven Beitrag zum Kerngeschäft leisten kann, auch wenn der zusätzliche Kapitalbedarf für externe Dienstleister berücksichtigt werden muss.
- Citation du texte
- Thomas Gottschalk (Auteur), 2014, Outsourcing betriebsnotwendiger Immobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/286057
