Immobilien stellen, im Gegensatz zu den meisten anderen Gütern, keinen Wert an sich dar. Ihr Wert ergibt sich erst durch zeitlich veränderte Nachfrage. Wertvorstellungen und Preise sind somit als dynamische, realistische und zeitpunktbezogene Größe zu begreifen. Immobilien sind sehr komplexe, nur beschränkt teil- und austauschbare Wirtschaftsgüter, und können durch folgende Merkmale charakterisiert werden [...]
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
2 Sachverständigenwesen in Deutschland
3 Erläuterung der Wertlehre
3.1 Unterschied Wert / Preis
3.2 Werte der Immobilienbewertung
3.2.1 Verkehrswert
3.2.2 Beleihungswert
3.2.3 Versicherungswert
4 Klassische Verfahren der Wertermittlung in Deutschland
5 Das Ertragswertverfahren
5.1 Der Jahresrohertrag
5.2 Bewirtschaftungskosten
5.2.1 Betriebskosten
5.2.2 Verwaltungskosten
5.2.3 Mietausfallwagnis
5.2.4 Instandhaltungskosten
5.3 Restnutzungsdauer
5.4 Liegenschaftszins
5.5 Ermittlung des Bodenwertes
5.6 Bodenwertverzinsung
5.7 Ertragsvervielfältiger
5.8 Zu- und Abschläge
5.9 Sonderprobleme des Ertragswertverfahren
5.10 Ablauf des Ertragswertverfahren an einem Beispiel
5.11 Der Weg zum Verkehrsweg
5.12 Auswirkung fehlerhafter Ansätze auf den Ertragswert
5.13 Die Hausmakler – Formel
6 Das Sachwertverfahren
6.1 Ermittlung des Bodenwertes
6.2 Wertermittlung der baulichen Anlage
6.2.1 Traditionelle Ermittlung der Normalherstellkosten
6.2.1.1 Baupreisindex
6.2.2 Ermittlung der Normalherstellkosten 1995 und 2000
6.2.2.1 Grundlagen für die BGF-Ermittlung nach WertR 2000 [61]:
6.2.2.2 Schematische Anwendung der NHK 2000
6.2.2.3 Baunebenkosten
6.2.2.4 Alterswertminderung oder Abschreibung
6.2.2.5 Baumängel und Bauschäden
6.2.2.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände
6.2.2.7 Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen
6.3 Wertermittlung der sonstigen Anlagen
6.4 Ablauf des Sachwertverfahrens an einem Beispiel
6.5 Kritische Betrachtung des Sachwertverfahrens
7 Das Vergleichswertverfahren
7.1 Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke
7.1.1 Der unmittelbarer Preisvergleich
7.1.2 Der mittelbare Preisvergleich
7.2 Bodenrichtwert
7.3 Berücksichtigungen von Abweichungen
7.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
7.5 Kritische Würdigung des Vergleichswertverfahren
8 Due Diligence
8.1 Braucht man neben den drei traditionellen Verfahren noch ein Viertes?
8.2 Begriffsdefinition „Due Diligence“
8.3 Inhalt und Ziel einer Due Diligence Real Estate
8.4 Nutzer der Due Diligence Real Estate
8.5 Elemente der Due Diligence Real Estate
8.5.1 Wirtschaftliche Analyse
8.5.2 Technische Analyse
8.5.2.1 Bauliche Analyse
8.5.2.2 Analyse der technischen Gebäudeausrüstung
8.5.2.3 Facility Management Analyse
8.5.2.4 Umweltanalyse
8.5.3 Finanzielle Analyse
8.5.4 Steuerliche Analyse
8.5.5 Rechtliche Analyse
8.5.6 Organisatorische Analyse
8.5.7 Due Diligence Report
8.6 Das Due Diligence Real Estate Team
8.7 Hilfsmittel der Due Diligence Real Estate
8.7.1 Data Room
8.7.2 Checklisten
8.7.3 Mindmaps
8.7.4 Datenbanken
8.7.5 Servergestützte Managementkommunikationssysteme
8.7.6 SWOT – Analyse
8.8 Klassischen Wertermittlungsverfahren vs. Due Diligence Real Estate
9 Zusammenfassung
9.1 Summary
9.2 Résumé
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit zielt darauf ab, einen fundierten Überblick über die drei klassischen Immobilienbewertungsverfahren in Deutschland (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) zu geben und diese durch das angloamerikanische Konzept der "Due Diligence Real Estate" zu ergänzen, um eine ganzheitliche Bewertung bei komplexen Immobilientransaktionen zu ermöglichen.
- Klassische Immobilienbewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert)
- Konzept und Struktur der Due Diligence Real Estate
- Methodik der technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Analyse
- Einflussfaktoren und Fehlerquellen bei der Wertermittlung
- Strategische Bedeutung von Immobilienbewertungen und Due Diligence Prozessen
Auszug aus dem Buch
Die Hausmakler – Formel
Nachdem das vorherige Kapitel die teilweise verheerenden Auswirkungen fehlerhafter Ansätze aufgezeigt hat, widmet sich dieses Kapitel der wohl größten „Milchmädchenrechnung“ der Immobilienbewertung. Die von vielen selbsternannten Profis des Maklergewerbes oft benutzte Hausmakler-Formel.
Der ortsübliche Faktor sei hierbei der Mittelwert der Quotienten aus erzieltem Kaufpreis des betrachteten Immobilienpools und den jeweiligen dazugehörigen Jahresmieteinnahmen. Neben der Tatsache, dass wichtige Parameter wie z.B. Bewirtschaftungskosten, Bodenwert oder Liegenschaftszins keine Berücksichtigung finden, wird der ortsübliche Faktor von jedem „Sachverständigen“ selber bestimmt. Das heißt die Genauigkeit dieser Methode hängt davon ab, ob man den ortsüblichen Faktor kennt oder richtig bestimmt hat. Tabelle 12 ist beispielhaft mit fiktiven Daten der Region gefüttert worden und hat einen ortsüblichen Faktor bestimmt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Die Arbeit beleuchtet die grundlegenden Merkmale von Immobilien als Wirtschaftsgüter und deren Dynamik im Markt.
2 Sachverständigenwesen in Deutschland: Es wird die Rolle von Immobiliensachverständigen sowie deren verschiedene Kategorien und Qualifikationsanforderungen dargelegt.
3 Erläuterung der Wertlehre: Hier werden zentrale Begriffe der Immobilienbewertung abgegrenzt, insbesondere die Unterscheidung zwischen Wert und Preis.
4 Klassische Verfahren der Wertermittlung in Deutschland: Einführung in die drei gesetzlich normierten Bewertungsverfahren und deren Anwendungskriterien.
5 Das Ertragswertverfahren: Detaillierte Betrachtung der Berechnungsparameter wie Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz.
6 Das Sachwertverfahren: Erläuterung der methodischen Vorgehensweise zur Ermittlung von Herstellungskosten und der Substanzbewertung von baulichen Anlagen.
7 Das Vergleichswertverfahren: Analyse der Preisbildung auf Basis von Vergleichsobjekten und der Bedeutung des Bodenrichtwerts.
8 Due Diligence: Einführung in den angloamerikanischen Prüfungsansatz zur umfassenden Risikobeurteilung bei Immobilientransaktionen.
9 Zusammenfassung: Abschließende Synthese der klassischen Bewertungsverfahren im Kontext moderner Due Diligence Ansätze.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Due Diligence, Immobilien-Management, Wertermittlung, Liegenschaftszins, Bodenwert, Baukosten, Risikoanalyse, Immobilienmarkt, Wirtschaftlichkeit, Investitionsentscheidung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit bietet einen umfassenden Überblick über die etablierten Immobilienbewertungsverfahren in Deutschland und erweitert diese um das Konzept der Due Diligence Real Estate.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Die Arbeit behandelt die drei klassischen Bewertungsverfahren (Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren) sowie die Due Diligence Analyse, inklusive deren Elemente, Werkzeuge und Teamstrukturen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage der Arbeit?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, wie durch eine Kombination der klassischen Verfahren mit einer umfassenden Due Diligence Prüfung eine ganzheitliche Bewertungsgrundlage für Immobilieninvestitionen geschaffen werden kann.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse sowie der expliziten Darstellung und Anwendung mathematischer Formeln und methodischer Ablaufdiagramme zur Immobilienbewertung.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte Erläuterung der Wertermittlungsverfahren, deren Fehlerquellen in fiktiven Beispielen sowie die umfangreiche Prozessdarstellung der Due Diligence.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Neben den klassischen Bewertungsverfahren sind dies insbesondere Due Diligence, Immobilien-Management, Wertermittlung und Risikoanalyse.
Wie unterscheidet sich die Due Diligence von den klassischen Bewertungsverfahren?
Während klassische Verfahren sich auf die rechnerische Ableitung eines Marktwertes konzentrieren, ist die Due Diligence ein umfassender Prüf- und Analyseprozess, der Risiken und Chancen über das rein monetäre Ergebnis hinaus betrachtet.
Welche Bedeutung kommt dem Liegenschaftszinssatz in den Berechnungen zu?
Der Liegenschaftszinssatz ist ein kritischer Parameter im Ertragswertverfahren; bereits minimale Änderungen führen zu signifikanten Abweichungen des Ertragswertes, weshalb seine präzise Ermittlung essenziell ist.
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- Daniel Wulf (Author), 2004, Klassische Immobilienbewertungsverfahren und Due Diligence Real Estate in Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/29256
