Erfolgschancen, Nachteile und Risiken eines privaten Investors bei einem Investment in deutsche Immobilien-Aktiengesellschaft

G L I E D E R U N G

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundlagen
2.1 Immobilienanlageformen
2.1.1 Direkte Immobilienanlage
2.1.2 Indirekte Immobilienanlage
2.2 Immobilien-Aktiengesellschaften
2.2.1 Definition
2.2.2 Historische Entwicklung und strategische Abgrenzung
2.2.3 E&G DIMAX

3. Erfolgschancen und Vorteile eines Investments
3.1 Fungibilität
3.2 Liquidität
3.3 Professionelles Management
3.4 Diversifizierung
3.5 Erschließung weiterer Geschäftsfelder
3.6 Immobilien als Substanzwerte
3.7 Geringe Transaktionskosten

4. Nachteile und Risiken eines Investments
4.1 Liquidität
4.2 Free Float und Aktionärsstruktur
4.3 Unterbewertung
4.4 Marktkapitalisierung
4.5 Fehlende Transparenz
4.6 Fehlen eines steuerlichen Vorteils
4.7 Mehr Aktie als Immobilie

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Ehrenwörtliche Erklärung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Aufbau Direktanlage

Abbildung 2: Aufbau geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 3: Aufbau Immobilienaktiengesellschaft

Abbildung 4: Aufbau offener Immobilienfonds

Abbildung 5: Unterschiedliche Formen der Kapitalanlage in Immobilien

Abbildung 6: DIMAX – Titel zum 2. Januar 2004

Abbildung 7: Vergleich der Jahresrenditen DAX und DIMAX in Prozent

Abbildung 8: Beteiligungskonstrukt der WCM AG

Abbildung 9: Immobilienaktien Marktkapitalisierung 1994

Abbildung 10: Immobilienaktien Marktkapitalisierung 2002

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Immobilien bzw. Immobilienanlageprodukte konkurrieren mit anderen Formen der Kapitalanlage, wie z.B. Wertpapiere und Renten, um die Gunst des privaten Kapitalanlegers. Gerade in Baisse- und wirtschaftlich schweren Zeiten kommt dem Immobilienanlagesektor erhöhte Aufmerksamkeit zu Teil. Private Kapitalanleger besinnen sich in solchen Zeiten auf die Werthaltigkeit von Grund und Boden sowie auf Subtanzwerte.

In Frage kommt zunächst die Direktanlage. Hier kauft der Investor zu Kapitalzwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Neben der Direktanlage gibt es die so genannten indirekten Immobilien -Anlageformen. Hierzu zählen geschlossene und offene Immobilienfonds sowie Immobilien AGs. Diese Form der Anlagen werden als indirekte Immobilien - Investments bezeichnet, da der Anleger mittelbar durch Fonds und Gesellschaften sein Kapital in Immobilien investiert.

Besonders das Marktfeld der Immobilien AGs hat sich in den letzten Jahren stark verändert und gewandelt. Vermehrt drängen Gesellschaften auf den Markt, deren Zweck und Ziel die Kapitalanlage in Immobilien ist. Werden die Ursprünge der Immobilien AGs in Deutschland betrachtet, war die Kapitalanlage in Immobilien fast nie Anstoß für eine Börsennotierung.

Der Verfasser der vorliegenden Arbeit will an diesem Punkt ansetzen und aus Sicht eines privaten Kapitalanlegers den Wandel des Marktes darstellen sowie Chancen, Nachteile, Risiken erörtern und welche Gründe für oder gegen ein Investment in Immobilien AGs sprechen.

Das Ziel dieser Arbeit ist es , dem Leser bei seinem Meinungsbild zu unterstützen, ob und zu welchem Zeitpunkt und Umständen ein Investment in Immobilien AGs sinnvoll ist . Die Arbeit befasst sich ausschließlich mit deutschen Immobilien AGs. Außerdem werden lediglich börsenorientierte Immobilien AGs betrachtet, da private bzw. nicht börsenorientierte Aktiengesellschaften i.d.R. kein Anlageprodukt für private Investoren darstellt. Fest zu halten ist, dass alle Daten, Volumina und Zahlen Stichtag bezogen sind und somit wahrscheinlich nicht die genaue und aktuelle Marktsituation widerspiegeln.

2. Grundlagen

2.1 Immobilienanlageformen

2.1.1 Direkte Immobilienanlage

Bei einer Direktanlage in Immobilien erwirbt ein Investor zu Kapitalzwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Gegebenenfalls kann jedoch auch eine Eigennutzung im Vordergrund eines Investors stehen.

Um eine Immobilie erwerben zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählt besonders das Vorhandensein oder die Beschaffung von Kapital. Der Kapitalbedarf für eine Direktanlage ist im Vergleich zu den indirekten Immobilien - Anlageprodukten höher anzusetzen.

Des weiteren erfordert der Erwerb einer Immobilie einen sehr hohen Zeitaufwand sowie ein gewisses „Know-How“, welches unter Umständen extern eingekauft werden muss.

Gründe für eine Direktanlage können eine hohe Verzinsung, attraktive Mieterträge, Steuervorteile und die Altersabsicherung sein.^[1]

Abbildung 1: Aufbau Immobilien – Direktanlage

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1.2 Indirekte Immobilienanlage

In den letzten Jahren hat sich das Angebotsspektrum der indirekten Immobilien - Anlageprodukte erheblich vergrößert und erweitert. Um diese Aussage zu bekräftigen, sollen folgende Entwicklungsdaten dienen:

1994 brachten es offene Immobilienfonds in Deutschland auf eine Marktkapitalisierung von € 25 Milliarden. Deutsche Immobilien AGs erreichten ein Volumen von € 2,9 Milliarden. Im Jahre 2002 hingegen gab es fast eine Verdreifachung der jeweiligen Marktkapitalisierungen. Offene Immobilienfonds kamen auf ein Volumen von € 67 Milliarden und deutsche Immobilien AGs kletterten auf € 8,1 Milliarden.^[2]

Wie schon vorweggenommen gehören die offenen Immobilienfonds und die Immobilien AGs zu den typischen indirekten Immobilien - Anlageprodukten. Eine weitaus größere Rolle im Bereich der indirekten Immobilien - Anlageprodukte spielen die geschlossenen Immobilienfonds, auf welche in dieser Arbeit nicht näher eingegangen werden soll. Für eine indirekte Immobilien-Investition ist charakteristisch, dass der Anleger über Fonds oder Gesellschaften in Immobilien investiert. Die folgenden Schaubilder sollen schematisch darstellen, wie ein geschlossener oder offener Immobilienfonds bzw. Immobilien AG zusammengesetzt ist, beziehungsweise funktioniert.

Abbildung 2: Aufbau geschlossener Abbildung 3: Aufbau Immobilien- Immobilienfonds aktiengesellschaft

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Aufbau offener Immobilienfonds

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Da die vorliegende Arbeit sich speziell mit dem Themenbereich der Immobilien AG befasst, soll das folgende Schaubild die Eingliederung der Immobilien AG als Kapitalanlage in Immobilien verdeutlichen.

Abbildung 5: Unterschiedliche Formen der Kapitalanlage in Immobilien

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Vgl. Haub, Christoph, Chancen einer Immobilienaktie aus der Sicht der Investoren, Köln 1998, S. 176

2.2 Immobilien – Aktiengesellschaften

2.2.1 Definition

Die Definition einer Immobilien AG fällt schwerer als zuerst anzunehmen ist. Die Allianz Holding AG z.B. ist Deutschlands größter Immobilieninvestor. 1997 lag der geschätzte Verkehrswert aller im Bestand gehaltenen Immobilien bei schätzungsweise ca. € 12,5 Milliarden ( ca. DM 25 Milliarden ). Macht dieses hohe Investitionsvolumen in Immobilien die Allianz Holding AG zu einer Immobilien-Aktiengesellschaft? Die Antwort ist ein klares „nein“, da der Immobilienbesitz nur ca. 12% der gesamten Kapitalanlagen darstellt und zu ca. 90% den Versicherten zusteht.^[3]

Folgende Definition umschreibt die Immobilien AG sehr treffend:

„Immobilienaktien sind Anteilsscheine einer börsenorientierten Aktiengesellschaft, deren Börsenwert maßgeblich durch den Wert des eigenen Immobilenbestandes beeinflusst wird. Die AG wurde entweder zum Zweck der Investition in Immobilien oder sonstiger immobilienbezogenen Tätigkeiten gegründet oder hat ihren Gesellschaftszweck im Zeitablauf überwiegend auf den Geschäftsbereich Immobilien verlagert.“^[4]

Eine weitere Definition für die Immobilien AG liefert das Bankhaus Ellwanger & Geiger. Dem Bankhaus zufolge müssen Immobilien AGs folgende Kriterien erfüllen, um in den eigens ins Leben gerufenen Deutschen Immobilien-Aktien Index (DIMAX) berücksichtigt zu werden:

Min. 75% von Umsatz und Ertrag der Aktiengesellschaften müssen aus Immobiliengeschäften stammen. Als Immobiliengeschäft wird u.a. definiert:

- Vermietung und Verpachtung
- Immobilienverwaltung
- Immobilienhandel
- Projektentwicklung
- Immobilienberatung

Außerdem müssen die Aktiengesellschaften im amtlichen Handel, im geregelten Markt oder im geregelten Freiverkehr notiert sein.^[5]

Unter Punkt 2.2.4 dieser Arbeit wird nochmals genauer auf das Bankhaus Ellwanger & Geiger sowie den E&G DIMAX eingegangen.

Ein typischer Aufbau einer Immobilien AG wurde bereits im Schaubild unter Punkt 2.1.2 dieser Arbeit abgebildet. Die Immobilien AG ist entweder direkter Eigentümer des Grundstücksvermögens oder indirekt über die Beteiligung an einer Grundstücksgesellschaft.

Festzuhalten ist, dass die Organe ( Vorstand, Aufsichtsrat, Hauptversammlung ) einer Immobilien-Aktiengesellschaft sowie die Rechte und Pflichten der Aktionäre jeder anderen deutschen Aktiengesellschaft entsprechen.

2.2.2 Historische Entwicklung und strategische Abgrenzung

Welche Beweg- und Hintergründe haben Unternehmen und Initiatoren, Immobilien AGs entstehen zu lassen?

Dieses Kapitel will dazu beitragen, die Ursprünge sowie die

Tätigkeitsfelder der Immobilien AGs zu beschreiben. Die Literatur ist sich weitgehend einig , dass Immobilien AGs nicht ursprünglich zum Zweck der Verwaltung von Immobilien und zur Investition in Immobilien gegründet wurden.^[6]

Vielmehr lassen sich Immobilien AGs in 5 Entstehungs- und Ursprungsgruppen einteilen:

1. Abspaltung der Liegenschaftsverwaltung durch den Mutterkonzern.
2. Vermögensmanagement einer Gesellschaft, die früher einen anderen Gesellschaftszweck verfolgte.
3. Aktiengesellschaften, die zur Ergänzung das Feld „Immobilien“ aufgebaut haben und ständig entwickeln.
4. Wohnimmobilienaktiengesellschaften ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen.

[...]

^[1] vgl. von Bodecker, Matthias; Immobilienaktiengesellschaften, Oestrich – Winkel 2003, S. 7

^[2] vgl. o.V., Zukunft von Immobilienaktien, Frankfurt 2002, S. 8

^[3] vgl. Schmidt, Andreas; Immobilienaktien: Besonderheiten des Marktes, der Anleger und Bewertung, Wiesbaden 1997, S. 266

^[4] vgl. Bone – Winkel, Stephan; Handbuch Immobilien Investitionen, Köln 1998, S. 516

^[5] vgl. www.privatbank.de, stand 22.02.2005

^[6] vgl. Haub, Christoph; Shareholder Value und Immobilien, Oestrich – Winkel 1998, S. 172