Systematisierung und Entwicklung von Betriebsformen im Einzelhandel

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Einzelhandelsimmobilien als Investitionsgut
A. Investitionsmotive bei Handelsimmobilien
I. Besonderheiten von Handelsimmobilien
II. Shopping Center als spezifische Handelsimmobilie
B. Zielstellungen in Bezug auf Mietverträge
C. Betriebsformen im Einzelhandel
I. Allgemeine Entwicklung der Betriebsformen im Einzelhandel
II. Kategorisierung des Einzelhandels in Betriebsformen

2. Abschnitt: Systematisierung der Betriebsformen
A. Entwicklung der Betriebsformen im Food-Einzelhandel
I. Selbstbedienungs-Warenhaus
II. Lebensmittelmärkte
III. Lebensmittel-Discounter
B. Entwicklung der Betriebsformen im Nonfood-Einzelhandel
I. Warenhäuser
II. Fachgeschäfte

3. Abschnitt: Ausblick zu den Betriebsformen im Einzelhandel
A. Entwicklungsphasen der Betriebsformen
B. Aktueller Entwicklungsstand der Betriebsformen im Vergleich
C. Voraussichtliche Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland

Anhang

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Klassifizierung des Einzelhandels

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Kennzahlen der Betriebsformen

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Einzelhandelsimmobilien als Investitionsgut

Einzelhandelsimmobilien sind in der heutigen Zeit der rasanten Entwicklung der Handelsstrukturen ausgesetzt. Neue Einflussfaktoren bestimmen die Dynamik des Strukturwandels und verändern so die Flächen- und Standortansprüche von Handelsimmobilien.^[1] Investoren benötigen daher Prognosen über die künftigen Entwicklungspotentiale der unterschiedlichen Betriebsformen (BF), um später die wirtschaftlichsten und zukunftsträchtigsten Mietkandidaten für ihre Immobilie zu identifizieren.

Die vorliegende Arbeit untersucht die Merkmale der wichtigsten BF des Einzelhandels (EZH) in Deutschland und gibt einen Ausblick darauf, welche Vertriebstypen aus Sicht eines Shopping-Center (SC) Investors langfristig als Mieter in Frage kommen. Ferner werden die wichtigsten Erfolgsfaktoren für die Wirtschaftlichkeit eines SC aufgezeigt.

A. Investitionsmotive bei Handelsimmobilien

Die generellen Investitionsmotive bei einer Kapitalanlage sind je nach Anlagestrategie: „Sicherheit, angemessene Rentabilität, jederzeit Liquidität sowie ausreichende Mischung und Streuung.“^[2] Investoren sind jedoch heterogen und haben daher unterschiedliche Zielstellungen und Sorgen in Bezug auf eine Investition. Abhängig davon wird eine Anlageentscheidung getroffen und beispielsweise die Bewirtschaftung einer Immobilie durchgeführt.^[3] Einzelhandelsimmobilien zählen bei institutionellen Investoren nach wie vor zu den begehrtesten Investments im Immobilienbereich^[4] (s. Anhang 1.). Die Argumente für diese Investmentklasse soll im weiteren Verlauf näher beleuchtet werden. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf den Objekttyp Shopping-Center gelegt.

I. Besonderheiten von Handelsimmobilien

Obgleich die Banken- und Eurokrise auch Deutschland in eine Rezession geführt hat, weist das Land nach wie vor eine stabile gesamtwirtschaftliche Lage auf, was sich auch positiv auf den Konsum und Handel auswirkt.^[5] So besitzt der EZH, als drittgrößter Wirtschaftssektor in Deutschland, eine starke Position in der Volkswirtschaft.^[6] Mit rund 400.000 Betrieben werden hier jährlich mehr als 420 Mrd. Euro umgesetzt.^[7] Die Nachfrage nach Handelsimmobilien wird maßgeblich von dieser Dynamik beeinflusst.

Laut KPMG werden Einzelhandelsimmobilien „bislang als konjunkturstabile und sichere Investitionsobjekte angesehen, bei denen im Vergleich zu Büroimmobilien tendenziell durchschnittlich höhere Renditen erzielt werden können. Mithin gelten Einzelhandelsimmobilien als langfristig wertstabil.“^[8] Soethe und Rohmert bekräftigen diese Aussage: „Einzelhandelsimmobilien sind chancenreiche Investments, denen weiterhin eine gute Zukunftsprognose gegeben werden kann.“^[9] Auch wenn Anfang 2012 ca. 62 Prozent weniger in Einzelhandelsimmobilien investiert wurde als im Vorjahreszeitraum, zeugt dies nicht von einem fehlenden Interesse an dieser Investmentklasse, sondern spiegelt vielmehr den Mangel an Core-Produkten wider. Das Transaktionsvolumen verteilt sich auf die unterschiedlichen Handelsimmobilientypen, wobei der Fokus vor allem auf SC liegt (s. Anhang 2.).^[10] Grund für die geringe Volatilität und die leicht steigende Entwicklung des Sektors ist, dass konjunkturelle Entwicklungen in Deutschland den Konsum und damit den EZH nicht so stark beeinflussen wie den Finanzsektor und exportorientierte Wirtschaftssektoren.^[11]

Im Vergleich zu Wohnimmobilien lassen sich mit Handelsimmobilien höhere Renditen erzielen. Dies ist auf das überdurchschnittliche Mietniveau, generiert durch die Kombination aus Mindest- und Umsatzmieten, zurück zu führen.^[12] Auf Grund der teilweise speziellen Immobilien schränkt es allerdings auch den Mieterkreis ein. Je spezifischer eine Immobilie ist, desto geringer ist der Grad der Drittverwendbarkeit.^[13] Während die Leerstandsgefahr bei handelsgenutzten Immobilien, abhängig von der Lage, höher als bei Wohnungen ist, herrscht bei Handelsimmobilien eine größere Vertragsfreiheit. Mietvertragslaufzeiten im EZH können beispielsweise bis zu 30 Jahre vereinbart werden.^[14] Zu beachten ist hingegen die deutliche kürzere Gesamtnutzdauer von Handelsimmobilien, beispielsweise ein Fachmarkt mit ca. 30-40 Jahren, im Vergleich zu Wohnimmobilien mit einer Nutzdauer von knapp 80-100 Jahren. Dies hängt damit zusammen, dass sich die Nutzungsanforderungen bei Handelsimmobilien auf Grund des Betriebsformenstrukturwandels stetig ändern und die Immobilien technisch schneller überholt sind als Wohnimmobilien.^[15]

II. Shopping Center als spezifische Handelsimmobilie

Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind SC „einheitlich geplante, gebaute und verwaltete Einkaufszentren "aus einem Guss" mit mehreren Einzelhandelseinrichtungen und mindestens zehntausend Quadratmetern Verkaufsfläche.“^[16] Während sich SC bis Mitte der Neunziger Jahre hauptsächlich auf der grünen Wiese ansiedelten, herrscht seit den letzten Jahren der Trend Richtung Innenstädte vor.^[17] Heutzutage sind die Zukunftsaussichten von SC als sehr positiv einzuschätzen, da sie im Falle einer gelungenen Gestaltung die modernen Kundenbedürfnisse nach Verbindung von Einkauf und Freizeit erfüllen und sich großer Nachfrage erfreuen.^[18] Die F.A.Z. bekräftigt diese Aussage: „Konsumenten, Handelsunternehmen und Investoren rund um die Welt finden Shopping spannend. Dabei findet das klassische Einkaufen meist nicht mehr im Laden um die Ecke statt, sondern zunehmend auf Reisen, in der Freizeit, bei Städtetouren oder im Shopping Center.“^[19]

Ein SC zählt zu den Management- und Investitionsimmobilien und ist die komplexeste Art der Handelsimmobilien. Damit diese vielseitige Einzelhandelsimmobilie langfristig funktioniert, benötigt ein SC laut Bienert neben einem attraktiven Standort „[...] vor allem eine hinreichende Größenordnung, eine baulich-funktionale Centerstruktur, einen standort-adäquaten, speziell abgestimmten Branchen-Mix, ein regelmäßiges Refurbishment, ein ausreichendes Kfz-Stellplatz-Volumen sowie ein qualifiziertes Centermanagement.“^[20] Die Verantwortung des Centermanagements reicht von der Standortwahl bis hin zur Planung, der Implementierung von Marketingmaßnahmen, der Bestimmung eines nachhaltigen Branchenmixes und der Führung der Betriebe.^[21] Neben der überdurchschnittlich hohen Rendite, stehen SC auch einigen Problemen gegenüber, die das Centermanagement lenkt. „Erhöhte Risiken ergeben sich aus ungünstigen Grundrissen und Raumzuschnitten, übermäßiger Höhenentwicklung, verfehlten Betriebsgrößenrastern, fehlplazierten Primärmagneten, [...], unstimmigem Branchenmix, geringem Synergiepotenzial zwischen integrierten Nutzungen oder im Branchenvergleich nachrangigen Magnetmietern.“^[22]

Die Mieter der SC setzen sich meistens aus mehreren Ankerbetrieben wie Waren- und Kaufhäusern, SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten und Fachmärkten sowie weiteren BF wie Fach- und Spezialgeschäften, komplementären Dienstleistungsbetrieben, Freizeiteinrichtungen und Gastronomiebetrieben zusammen. Zwischen 120 und 200 Mieter sind in einem SC üblich. Die Mietvertragsgestaltung und -abstimmung mit den Vertragspartnern obliegt dem Centermanagement. Die dort vereinbarten Konditionen sind für die künftige Wirtschaftlichkeit eines SC von großer Bedeutung, denn unklare Formulierungen in den Verträgen gehen meist zu Lasten des Vermieters.^[23]

B. Zielstellungen in Bezug auf Mietverträge

Mietverträge definieren das Verhältnis zwischen den Nutzern und dem Vermieter. Sie geben unter anderem Aufschluss über die vereinbarte Laufzeit, den Flächenbedarf, die Kündigungsrechte, die Höhe des Mietzinses, die Mietanpassungen und die Verteilung der Bewirtschaftungs- und sonstigen Nebenkosten. Für den Vermieter spielen darüber hinaus Punkte wie das Betriebskonzept, die Bonität und Dynamik der Mietkandidaten eine zentrale Rolle, da es das derzeitige und künftige Entwicklungspotential dieser widerspiegelt.^[24] Das Centermanagement kümmert sich mit dem Bereich Vermiet-Management hauptsächlich um die Auswahl der zukunftsträchtigsten Handelsbetriebe und die Erst- und Nachvermietung der Flächen gemäß der Gesamtausrichtung des SC. Die Mietverträge sind dabei ein Instrument mit dem es Einfluss auf die Geschäftspolitik der Mieter nehmen kann, um auch langfristig eine einheitliche Außendarstellung zu garantieren und die Attraktivität des SC zu sichern.^[25]

Unter anderem wird mit dem Mietvertrag die Vertragsdauer festgehalten. Ziel ist es die Entwicklung des Mietmarktes zu prognostizieren, um die Vertragslaufzeit dementsprechend anzupassen. Ist beispielsweise kein starker Anstieg der ortsüblichen Mietpreise zu erwarten, so ist er um eine lange Vertragsdauer mit einem bonitätsstarken Vertragspartner bemüht.^[26] Der Strukturwandel im EZH zwingt Vermieter jedoch sich den wechselnden Bedürfnissen der Kunden anzupassen, was durch langfristige Mietverträge erschwert wird. Es gilt also durch einen flexiblen Branchenmix die Synergien der Mieter zu stärken und damit die Attraktivität des Centers an die unterschiedlichen Kundenerwartungen anzupassen.^[27]

Der Mietzins ist bei Handelsimmobilien hinsichtlich Art und Höhe frei zwischen den Vertragspartner zu vereinbaren, wobei man zwischen verschiedenen Mietzinsmodellen unterscheidet:^[28] Bei der Festmiete bleibt der Mietzins über den vereinbarten Vertragszeitraum unverändert, was zu konstanten Einnahmen und einer genauen Kalkulierbarkeit führt. Im Interesse des Investors ist es diese Art von Miete nur bei kurzer Vertragslaufzeit anzuwenden, da er bei Veränderungen der Marktsituation unflexibel ist. Bei Indexmieten hingegen ist der Mietzins gemäß dem vereinbarten Wertmaßstab variabel und bietet daher eine größere Sicherheit bei eventuellen Mietpreissteigerungen. Bei Staffelmieten wird zu Beginn der Umfang und Zeitpunkt festgelegt, zu dem sich die Miete erhöht.^[29] Die Umsatzmiete bezieht sich auf den erzielten Umsatz, der in den gemieteten Geschäftsräumen erwirtschaftet wird und verteilt so den Erfolg zu gleichen Teilen auf beide Mietparteien. Es besteht jedoch die Gefahr, dass sich schlechte Umsätze des Nutzers negativ auf die Mieterlöse auswirken. Die Managementfähigkeit und Bonität der Mieter ist hier entscheidend für die Rentabilität der Immobilie.^[30]

In Bezug auf die Mieten ist festzustellen, dass es auf Grund der unterschiedlichen Zahlungsfähigkeiten, bei zeitgleich abgeschlossenen Verträgen trotz allem zu unterschiedlichen Mietkonditionen kommen kann.^[31] Kleinere Mieter müssen grundsätzlich höhere Mietkostenbelastungen in Kauf nehmen als größere Unternehmen. Bei sogenannten Ankermietern, die mit ihren bekannten Labels als Magnetbetriebe in einem SC auftreten, werden meist Mietpreiszugeständnisse akzeptiert.^[32] Ihre Verhandlungsmacht ist deutlich größer als die der kleineren Betriebe, da sie als Ankermieter eine hohe Anziehungskraft auf Kunden besitzen und daher eine bedeutendere Rolle in der Positionierung des SC am Markt spielen.^[33] Koppel- und Synergieeffekte unter den Mietern zu erzeugen, stellt einen Erfolgsfaktor für SC dar. Die Qualität des Branchenmixes ist daher maßgeblich für die Gesamtausrichtung und Attraktivität der Immobilie und muss durch das Centermanagement sichergestellt werden.^[34]

C. Betriebsformen im Einzelhandel

Die Einzelhandelsstrukturen haben sich in den vergangenen Jahrzehnten drastisch geändert. Das komplexe Zusammenwirken diverser demographischer und sozio-ökonomischer Einflussfaktoren hat zum Wandel der traditionellen BF geführt.^[35] Einhergehend verändert sich stetig der Anspruch an Standort, Sortiment und Verkaufsfläche und damit auch die Raumleistung und Mietkosten. Die zunehmende Konzentration von klassischen BF, die steigenden Verkaufsflächen bei stagnierenden Einzelhandelsumsätzen und die Entstehung neuer Geschäftskonzepte stellen die Trends im Strukturwandel dar.^[36]

Im Folgenden wird eine grobe Kategorisierung des EZH vorgenommen, um darauf aufbauend die Systematisierung der BF auszuarbeiten.

I. Allgemeine Entwicklung der Betriebsformen im Einzelhandel

Der klassische EZH entstand im Zuge der Industrialisierung. Die aktuelle Entwicklung zeigt einen zunehmenden Wandel der Betriebsformenstruktur. Dies macht sich sowohl in der strukturellen Veränderung der Angebotsformen als auch in der Nachfrage bemerkbar.^[37] Bis in die fünfziger Jahre überwogen kleine, inhaberbetriebene Geschäfte mit Fremdbedienung. Später wurden diese von großflächigen Betrieben, die bereits das personalsparende Selbstbedienungsprinzip anwendeten (z.B. SB-Warenhaus), ersetzt. Inhaber geführte Fachgeschäfte der sechziger Jahre (z.B. Tante-Emma-Läden) gerieten immer mehr unter Druck und mussten oft den neuen BF weichen. Den Selbstbedienungsläden folgten bald großflächige Supermärkte, mit noch vielfältigerem Angebot. In den achtziger Jahren erhielten schließlich die Verbrauchermärkte Einzug. Diese neue BF war noch flächenintensiver und konzentrierte sich zunehmend auf niedrige Preise. Zudem besaßen sie ein zusätzliches Non-Food-Angebot. Heute stellt der Discounter die führende BF im deutschen Lebensmitteleinzelhandels dar. Die modernen BF im Non-Food-Handel sind das Internetshopping (E-Commerce), Discounter und Fachmärkte, die zunehmend die gealterten BF ablösen.^[38]

II. Kategorisierung des Einzelhandels in Betriebsformen

Knox und Marston nehmen die Klassifizierung des EZH nach drei Vertriebskanälen vor (s. Abbildung 1.). Während der stationäre Handel eine beständig lokalisierte Verkaufsstelle aufweist, ist der ambulante Handel nur an temporären Standorten anzufinden. Der Versandhandel arbeitet mit Bestellungen durch Kataloge oder über das Internet aus entfernten Zentralen. Die BF werden den drei Vertriebskanälen zugeordnet.^[39]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Klassifizierung des Einzelhandels

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Soethe/Rohmert, Einzelhandelsimmobilien, 2010, S.36.

Auf Grund der Vielzahl von BF müssen diese systematisiert werden. Um eine genauere Prognose über den aktuellen Stand und die vergangene und zukünftige Entwicklung der BF zu geben, müssen ihre Merkmale darüber hinaus näher analysiert werden.

2. Abschnitt: Systematisierung der Betriebsformen

BF sind eine Möglichkeit Einzelhandelsbetriebe nach ihren gemeinsamen Eigenschaften zu systematisieren. Zu den Merkmalen zählen unter anderem die Sortimentspolitik, Verkaufsfläche, Bedienungsprinzip, Art der Preisstellung und Standortwahl.^[40] Zu beachten ist jedoch, dass die BF durch die Dynamik der Konsumententrends und den Wandel der Gesellschaft einer anhaltenden Veränderung unterliegen. Alte und moderne BF vermischen sich oder existieren nebeneinander und machen so eine exakte Kategorisierung unmöglich.^[41]

Im Folgenden wird die Systematisierung der BF anhand der Schwerpunkte Nicht-Lebensmittelhandel (Non-Food) und Lebensmittelhandel (Food) in Anlehnung an Liebmann, Zentes und Swoboda vorgenommen.^[42] Die zu untersuchenden Kategorien sind: Verkaufsfläche, Flächenproduktivität (Netto-Umsatz je qm Verkaufsfläche), Sortimentsprofil und erzielbare Mietpreisspanne. Die wichtigsten Kennzahlen der BF sind in Tabelle 1. zusammengefasst und werden im Folgenden näher beleuchtet.

Tabelle 1: Kennzahlen der Betriebsformen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an KPMG Bericht 2013, S. 16 ff.

A. Entwicklung der Betriebsformen im Food-Einzelhandel

Die Betriebe aus dem Food-Einzelhandel werden als Grundversorger bezeichnet. Diese Einheiten führen schwerpunktmäßig Lebensmittel, bieten aber vereinzelt auch Non-Food Waren an.^[43]

I. Selbstbedienungs-Warenhaus

Das SB-Warenhaus (z.B. Real) ist ein Selbstbedienungsgeschäft, das sich meist außerhalb der stark integrierten Standorte befindet.^[44] Es weist eine Verkaufsfläche von ca. 5.000 bis 10.000 qm auf. Größere Warenhäuser, mit Schwerpunkt auf Ge- und Verbrauchsgütern, haben Flächen bis zu 20.000 qm.^[45] Diese BF führt ein breit und tief gegliedertes Sortiment.^[46] Das SB-Warenhaus bietet bis 60.000 Artikel mit Fokus auf den Food Bereich und einem vergleichsweise großen Nichtlebensmittelanteil an. Seine Flächenproduktivität beläuft sich auf ca. 3.000 – 6.000 EUR/qm. Die erzielbare Mietspanne beträgt etwa 7,50 – 12 EUR. Knapp 70 Prozent des Umsatzes wird durch das Lebensmittelangebot erwirtschaftet, das gleichsam als Magnet für diese BF fungiert.^[47]

II. Lebensmittelmärkte

Der Verbrauchermarkt oder auch großer Supermarkt (z.B. Edeka), ist ein Selbstbedienungsgeschäft mit Fokus auf ein breites und tiefes Lebensmittelsortiment und einer umfangreichen Auswahl an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz-, mittel-, und langfristigen Bedarfs.^[48] Mit 55 bis 60 Prozent liegen der Food Bereich, der knapp 70 Prozent des Umsatzes steuert, vor den Nichtlebensmittelprodukten. Die Sortimentstiefe liegt bei 21.000 bis ca. 40.000 Artikeln.^[49] Laut KPMG Bericht 2013 bewegt sich die Verkaufsfläche dieser BF zwischen 2.500 und 5.000 qm.^[50] Seine Flächenproduktivität liegt im Durchschnitt bei ca. 4000 EUR/qm, die Mietspanne bei ca. 8,00 – 14,00 EUR. Ähnlich wie das SB-Warenhaus befinden sich Verbrauchermärkte in eher weniger stark integrierten Standorten mit guter Verkehrsanbindung.^[51]

Der Supermarkt ist ein Lebensmittelgeschäft mit Verkaufsflächen zwischen 400 bis etwa 2.500 qm. Im Durchschnitt bietet diese BF auf 30 Prozent der Fläche ebenfalls Waren aus dem Nichtlebensmittelhandel an. Das Sortiment bezieht sich auf Güter des täglichen und kurzfristigen Bedarfs und wird in Selbstbedienung angeboten. Die Warenauswahl umfasst üblicherweise 7.000 bis 14.000 Artikel. Während Bio-Produkte zu höheren Preisen zusätzlich zu dem Gesamtsortiment angeboten werden, werden manche Güter zu Discounterpreisen verkauft. Laut Everling liegt die Raumleistung bei ca. 3.900 EUR/qm , während kleinere Supermärkte mit nur 400 bis 800 qm mit etwa 4.100 EUR/qm überdurchschnittlich abschneiden. Die Mietspanne beläuft sich auf ca. 9,00 – 15,00 EUR.^[52]

[...]

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^[1] Vgl. Rottke/Voigtländer, Immobilienwirtschaftslehre, 2012, S. 135 f.

^[2] Trübestein, Immobilieninvestoren, 2006, S. 25.

^[3] Vgl. Geltner/Mille, Commercial, 2007, S. 126.

^[4] Vgl. Jones Lang LaSalle, Investment Markt, 2012, S. 3.

^[5] Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Wirtschaftliche Lage, 2012.

^[6] Vgl. Metro Group, Handelslexikon, 2012, S. 18.

^[7] Vgl. Handelsverband Deutschland, Factbook deutscher Einzelhandel, 2013, S. 2.

^[8] KPMG AG, Analyse Einzelhandelsimmobilien, 2013, S. 59.

^[9] Soethe/Rohmert, Einzelhandelsimmobilien, 2010, S. 82.

^[10] Vgl. CBRE, Retail Investment, 2012, S. 1 f.

^[11] Vgl. KPMG AG, Analyse Einzelhandelsimmobilien, 2013, S. 59.

^[12] Vgl. Bobka, Spezialimmobilie von A-Z, 2007, S. 217.

^[13] Vgl. KPMG AG, Analyse Einzelhandelsimmobilien, 2013, S. 51.

^[14] Vgl. Soethe/Rohmert, Einzelhandelsimmobilien, 2010, S. 155.

^[15] Vgl. Karodi, Gewerbeimmobilien, 2013.

^[16] Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Shopping-Center, 2011.

^[17] Vgl. Metro Group, Handelslexikon, 2012, S. 102.

^[18] Vgl. Lerchenmüller, Handelsbetriebslehre, 2003, S. 279.

^[19] F.A.Z., Handelsimmobilien, 2013, S. 4.

^[20] Bienert, Spezialimmobilien, 2005, S. 171.

^[21] Vgl. Lerchenmüller, Handelsbetriebslehre, 2003, S. 279.

^[22] Everling, Rating Einzelhandelsimmobilien, 2009, S. 54.

^[23] Vgl. Pachowsky, Immobilienhandbuch, 1997, S. 148 f.

^[24] Vgl. Soethe/Rohmert, Einzelhandelsimmobilien, 2010, S. 228.

^[25] Vgl. Falk, Immobilien-Management, 1997, S. 31.

^[26] Vgl. ebd., S. 179.

^[27] Vgl. Pachowsky, Immobilienhandbuch, 1997, S. 55.

^[28] Es wird nur kurz auf die verschiedenen Modelle eingegangen, da nicht alle Aspekte erläutert werden können.

^[29] Vgl. HypZert GmbH, Bewertung, 2013, S. 48 ff.

^[30] Vgl. Bobka, Spezialimmobilie von A-Z, 2007, S. 217 f.

^[31] Vgl. Ertle-Straub, Standortanalyse, S. 2003, S. 115.

^[32] Vgl. Bienert, Spezialimmobilien, 2005, S. 175.

^[33] Vgl. Falk, Gewerbeimmobilien, 2006, S. 116.

^[34] Vgl. HypZert GmbH, Bewertung, 2013, S. 15.

^[35] Vgl. IFH Köln, Handelswissen, 2013.

^[36] Vgl. Hoffmann, Systematisierung, 1977, S. 11.

^[37] Vgl. Jürgensen/Moore/Oesterreich, Strukturwandel, 1980, S. 1.

^[38] Vgl. Kulke, Wirtschaftsgeographie, 2008, S. 169.

^[39] Vgl. Knox/Marston, Humangeographie, 2001, S. 349.

^[40] Vgl. Heinritz/Klein/Popp, Handelsforschung, 2003, S. 28.

^[41] Vgl. Hoffmann, Systematisierung, 1977, S. 11.

^[42] Vgl. Liebmann/Zentes/Swoboda, Handelsmanagement, 2008, S. 396.

^[43] Vgl. Hofer, Lebensmitteleinzelhandel, 2009, S. 114.

^[44] Vgl. Gerlach, Gewerbeimmobilie, 1994, S. 21.

^[45] Vgl. KPMG AG, Analyse Einzelhandelsimmobilien, 2013, S. 18f.

^[46] Vgl. Deutsch, Betriebsformen, 1968, S. 18.

^[47] Vgl. Everling, Rating Einzelhandelsimmobilien, 2009, S. 41.

^[48] Vgl. Deutsch, Betriebsformen, 1968, S. 21.

^[49] Vgl. Everling, Rating Einzelhandelsimmobilien, 2009, S. 40.

^[50] Vgl. KPMG AG, Analyse Einzelhandelsimmobilien, 2013, S. 18.

^[51] Vgl. Soethe/Rohmert, Einzelhandelsimmobilien, 2010, S. 56.

^[52] Vgl. Everling, Rating Einzelhandelsimmobilien, 2009, S. 40.