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„2003 wird ein Schicksalsjahr für die Städte2“, so betonte die amtierende Präsidentin des Deutsche Städtetags, die Frankfurter Oberbürgermeisterin Petra Roth anlässlich des Jahreswechsels 2002/ 2003.
So seien nach einer Reihe von Jahren mit finanziell unbefriedigenden Ergebnissen, die in den „Katastrophenjahren“3 2001 und 2002 gipfelten, so Roth weiter, die Kommunalhaushalte in eine Besorgnis erregende Schieflage geraten. Gründe hierfür seien in den sinkenden Steuereinnahmen der öffentlichen Haushalte zu sehen, die seit dem Ende der 1990er Jahre im Zuge der schwachen weltwirtschaftlichen Konjunktur beständig abnahmen.
So hätten beispielsweise kommunale Kassenkredite, eigentlich zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe gedacht, im Jahr 2002 eine Höhe von über 11 Milliarden Euro erreicht, im Vergleich zu 0,5 Milliarden Euro noch vor zehn Jahren. In Anbetracht dessen könnten auch kurzfristige Insolvenzen von Städten nicht ausgeschlossen werden. Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, Dr. Stephan Articus führte weiterhin aus, dass bereits eine geringe Zinserhöhung bei den derzeit verhältnismäßig billigen Kassenkrediten dann zur Zahlungsunfähigkeit führen würde.
Sinkenden Steuereinnahmen und in der Folge wachsenden und immer weiter ausgereizten Kreditaufnahmen auf der einen Seite stehen aber beständig steigende Anforderungen der Politik gegenüber, die den Spielraum für dringend nötige öffentliche Investitionen immer weiter einengen. Ihren vorläufigen Höhepunkt erreichte diese Entwicklung im Jahr 2002, als die Bundesrepublik die Stabilitätsrichtlinien, die im Vertrag von Maastricht im Dezember 1991 beschlossen wurden, mit einem Haushaltsdefizit von 3,7 Prozent deutlich verfehlte. Genauso wie die Stabilitätsbedingungen im Maastrichtvertrag wurde auch der im Grundgesetz vorgegebene Kernsatz, wonach die Einnahmen aus Krediten die Summe der im Haushaltsplan veranschlagten Ausgaben für Investitionen nicht überschreiten dürfen, im Jahr 2002 verletzt. Finanzminister Eichel sah sich sogar gezwungen, wollte er sich nicht dem Vorwurf des Verfassungsbruchs aussetzen, eine „Störung des gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichts“ erklären.
Die gewaltigen Herausforderungen, die seit und mit der deutschen Wiedervereinigung im Jahre 1990 auf die Haushalte zugekommen sind, haben Überlegungen intensiviert, öffentliche Investitionen mit Hilfe privater Finanzierungsinstrumente zu realisieren, bzw. darüber hinaus auch öffentliche Aufgaben an Private zu vergeben.
Inhaltsverzeichnis
1 Vorwort
2 Kommunale Finanzierungsmöglichkeiten
2.1 Situation der kommunalen Haushalte
2.1.1 Aktuelle Lage, Ursachen, Auswirkungen
2.1.2 Möglichkeiten für Investitionen trotz knapper Kassen
2.1.3 Ausblick und Prognosen
2.2 Finanzierungsalternativen für kommunale Haushalte
2.2.1 Begriffe, Definitionen
2.2.1.1 Kreditkauf/ Eigenbau
2.2.1.2 Leasing
2.2.1.3 Miete
2.2.1.4 Mietkauf
2.2.2 Abgrenzungen
2.2.2.1 Private Vorfinanzierung vs. Leasing
2.2.2.2 Mobilien- vs. Immobilienleasing und Finanzierungs- vs. Operate Leasing
2.2.3 Zusammenfassung
3 Leasing im Überblick
3.1 Vollamortisationsvertrag (Full-Pay-Out-Vertrag)
3.2 Teilamortisationsvertrag (Non-Pay-Out-Vertrag)
3.2.1 Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht des Leasinggebers
3.2.2 Teilamortisationsverträge mit Mehr- oder Mindererlösbeteiligung
3.2.3 Teilamortisationsverträge mit Restwertrisiko beim Leasinggeber
3.2.4 Kündbare Teilamortisationsverträge
3.2.5 Teilamortisationsverträge im Immobilienleasing
3.2.5.1 Teilamortisationsvertrag im eigentlichen Sinne
3.2.5.2 Mieterdarlehensverträge
3.3 Steuerrelevante Betrachtung der Zuordnung zum Leasinggeber
3.3.1 Steuerliche Zuordnung bei Vollamortisationsverträgen im Immobilienleasing
3.3.2 Steuerliche Zuordnung bei Teilamortisationsverträgen im Immobilienleasing
3.4 Zusammensetzung der Leasingraten
3.4.1 Leasingraten bei Vollamortisationsverträgen im Immobilienleasing
3.4.2 Leasingraten bei Teilamortisationsverträgen
3.5 Besonderheiten der Vertragsabwicklung
3.5.1 Gründung von Objektgesellschaften
3.5.1.1 Objektgesellschaft ohne Beteiligung des Leasingnehmers
3.5.1.2 Objektgesellschaft mit Beteiligung des Leasingnehmers
3.5.2 Erwerb des Leasingobjekts
3.5.2.1 Erwerb des Grundstücks
3.5.2.2 Kauf bzw. Neuerstellung von Gebäuden
3.6 Refinanzierungsmöglichkeiten von Leasingverträgen
3.6.1 Darlehensfinanzierung
3.6.2 Forfaitierung
3.6.3 Finanzierung über Leasingfonds
3.7 Leistungen des Leasinggebers – Leasinggeber als „Full-Service-Provider“
3.7.1 Full-Service-Leasing im Überblick
3.7.2 Full-Service-Leasing im Immobilienbereich
3.7.2.1 Leistungen im Zusammenhang mit der Grundstücksbeschaffung
3.7.2.2 Leistungen im Zusammenhang mit der Objekterstellung
3.7.2.3 Leistungen währen der Vertragslaufzeit
3.8 Leistungen und Verpflichtungen des Leasingnehmers
3.8.1 Leasingraten
3.8.2 Sonderzahlungen des Leasingnehmers
3.8.3 Leistungen bei Vertragsende
3.8.4 Mietnebenkosten
3.8.5 Mieterdarlehenszahlungen
3.8.6 Vormieten
3.9 Zusammenfassung
4 Leasing und Haushaltsrecht
4.1 Haushaltsgrundsätze
4.2 Veranschlagungen im kommunalen Haushalt
4.3 Realisierung des kommunalen Immobilienleasing
4.3.1 Wirtschaftliche und rechtliche Voraussetzungen für Leasinggeschäfte
4.3.2 Objektbezogene Voraussetzungen
4.3.2.1 Leasingfähige Objekte
4.3.2.2 Voraussetzungen für Leasingfähigkeit
4.3.2.3 Spezialleasing als Hindernis für Generierung steuerlicher Vorteile
4.4 Verschuldungsspielraum und Verschuldungsgrenzen
4.5 Auswirkungen auf die Haushaltswirtschaft – Umgehung verfassungsrechtlicher Verschuldungsgrenzen
4.6 Staatliche Förderung und Zuschüsse
4.6.1 Gewährung von Landeszuschüssen
4.6.2 Gewährung von Bundeszuschüssen
4.6.3 EU-Zuschüsse
4.7 Zusammenfassung
5 Wirtschaftlichkeit der Leasingfinanzierung
5.1 Vor- und Nachteile des Leasings
5.1.1 Quantitative, monetäre Aspekte
5.1.1.1 Effekte auf die Liquiditätssituation
5.1.1.2 Steuereffekte
5.1.1.3 Sonstige quantitative Aspekte
5.1.2 Qualitative Aspekte
5.1.2.1 Bonität der Finanzierungspartner
5.1.2.2 Investitions- und Eigentumsrisiko
5.1.2.3 „Pay-as-you-use“-Effekt
5.1.2.4 Nichtbelastung des Vermögenshaushalts
5.1.2.5 Sonstige Aspekte
5.2 Gestaltungsempfehlungen für wirtschaftliche Leasingverträge
5.3 Zusammenfassung
6 Innovative Organisationsformen der öffentlichen Hand - Leasing und leasingähnliche Gestaltungen
6.1 Neue Wege kommunaler Leistungserstellung
6.1.1 Bedürfnislage der öffentlichen Hand
6.1.2 Gesellschaftsrechtliche Fragen und Risikoaspekte
6.1.3 Zusammenstellung der Projektbeteiligten
6.1.4 Finanzierungselemente
6.2 Private Projektfinanzierung bei öffentlichen Aufgaben
6.3 Qualitative und formale Betrachtung ausgewählte Organisationsmodelle mit Leasing oder leasingsähnlichen Konstruktionen
6.3.1 Kommunalkredit
6.3.1.1 Die Gebietskörperschaft investiert und betreibt selbständig
6.3.1.2 Die kommunale Anlage wird durch einen privaten Investor betrieben
6.3.2 Leasingmodell
6.3.3 Betreibermodell
6.3.4 Das Fondsmodell als Sonderfall
6.3.5 Zusammenfassung
6.4 Berechnung der Vorteilhaftigkeit einer Leasingfinanzierung am Modell
6.4.1 Annahmen
6.4.2 Nomenklatur
6.4.3 Modellanalyse
6.4.3.1 Kalkulationszins
6.4.3.2 Barwertbetrachtung aus Sicht der Kommune
6.4.4 Barwertberechnung aus Sicht des privatwirtschaftlichen Leasinggebers
6.4.5 Vorteilhaftigkeitsbedingung für den kommunalen Leasingnehmer
6.4.6 Konklusion und wirtschaftliche Bewertung
6.4.7 Beispiel zur Verdeutlichung
6.5 Zusammenfassung
7 Zusammenfassung der Arbeit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, unter welchen Voraussetzungen Leasing als intelligente Finanzierungsalternative zu traditionellen Methoden (wie dem kreditfinanzierten Eigenbau) für Kommunen wirtschaftlich sinnvoll eingesetzt werden kann, um in Zeiten knapper Haushaltsmittel Investitionsprojekte zu realisieren.
- Analyse kommunaler Finanzierungsmöglichkeiten und deren haushaltsrechtliche Rahmenbedingungen
- Systematische Darstellung verschiedener Leasingformen und deren steuerrechtliche Konsequenzen
- Untersuchung der Wirtschaftlichkeit von Leasing vs. klassischem Kommunalkredit unter Berücksichtigung quantitativer und qualitativer Aspekte
- Entwicklung eines Handlungsleitfadens und Modells zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Leasingverträgen für öffentliche Investoren
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Teilamortisationsvertrag mit Andienungsrecht des Leasinggebers
Bei Teilamortisationsverträgen mit Andienungsrecht besitzt die Leasinggesellschaft, bzw. der Leasinggeber ein im Vertrag festgehaltenes Andienungsrecht, welches der Gesellschaft die Möglichkeit gibt, situationsgerecht zu entscheiden, ob das Leasingobjekt ohne jede weitere Aktion zurückgenommen wird, oder ob der Leasingnehmer, hier die Kommune, verpflichtet wird, es zum vorher festgelegten Kaufpreis zu übernehmen. Nachteile aus Sicht der leasingnehmenden Kommune ergeben sich in diesem Zusammenhang vor allem durch das finanzielle Risiko, das durch den bei Vertragsabschluss unsicheren zukünftigen Verkehrswert des Objekts besteht. Sollte nun also der Fall eintreten, dass der Verkehrswert wirklich niedriger als der im Vertrag vereinbarte Andienungspreis ist, so hat natürlich der Leasinggeber jedes Interesse daran, sein Objekt an die Kommune zu verkaufen. Das Wertminderungsrisiko liegt somit vollständig beim Leasingnehmer. Im umgekehrten Fall einer Wertsteigerung beim Leasingobjekt partizipiert wiederum nur die Leasinggesellschaft, denn sie kann nun das Objekt nach Ablauf der Vertragslaufzeit vom kommunalen Leasingnehmer zurückfordern, und zu dem, im Vergleich zum festgelegten Vertragswert, höheren Marktwert an Dritte weiter veräußern. Dieser außerordentliche Erlös kommt in der Regel nur dem Leasinggeber zugute. Dieser ist damit auch der wirtschaftliche Eigentümer des Leasingobjekts.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Vorwort: Erläutert die schwierige finanzielle Lage der Kommunen Anfang der 2000er Jahre und die Notwendigkeit, alternative Finanzierungsinstrumente zu prüfen.
2 Kommunale Finanzierungsmöglichkeiten: Beschreibt die Haushaltskrise der Städte und Gemeinden und stellt traditionelle sowie alternative Finanzierungsformen wie Kreditkauf, Leasing und Mietkauf einander gegenüber.
3 Leasing im Überblick: Liefert eine detaillierte systematische Übersicht über verschiedene Leasingvertragsmodelle, deren steuerliche Zuordnung, Vertragsabwicklung sowie die spezifischen Leistungen der beteiligten Parteien.
4 Leasing und Haushaltsrecht: Analysiert die Vereinbarkeit von Leasingkonstruktionen mit kommunalen Haushaltsgrundsätzen und beleuchtet die Rolle von staatlichen Fördermitteln und Zuschüssen.
5 Wirtschaftlichkeit der Leasingfinanzierung: Bewertet Vor- und Nachteile des Leasings anhand quantitativer monetärer Aspekte sowie qualitativer Faktoren und gibt Gestaltungsempfehlungen für wirtschaftliche Verträge.
6 Innovative Organisationsformen der öffentlichen Hand - Leasing und leasingähnliche Gestaltungen: Vergleicht innovative Projektfinanzierungen wie Betreiber- oder Fondsmodelle und präsentiert ein mathematisches Modell zur Berechnung der Vorteilhaftigkeit von Leasing.
7 Zusammenfassung der Arbeit: Reflektiert die Ergebnisse der Arbeit und betont die Notwendigkeit einer individuellen Analyse für die Entscheidung pro oder contra Leasing.
Schlüsselwörter
Kommunalleasing, Immobilienleasing, Haushaltsrecht, Finanzierungsalternative, Wirtschaftlichkeit, Teilamortisationsvertrag, Vollamortisationsvertrag, Barwertberechnung, Investitionsprojekte, Öffentliche Hand, Sale-and-lease-back, Projektfinanzierung, Kommunalkredit, Steuerentlastung, Investitionszuschüsse
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit im Kern?
Die Arbeit untersucht die Nutzung von Leasing als innovative Finanzierungsalternative für kommunale Immobilieninvestitionen vor dem Hintergrund angespannter öffentlicher Haushalte.
Welche zentralen Themenbereiche werden bearbeitet?
Die Schwerpunkte liegen auf der haushaltsrechtlichen Zulässigkeit, den steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, der Wirtschaftlichkeitsanalyse verschiedener Leasingmodelle und der Entwicklung eines Entscheidungsmodells für Kommunen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Kommunen einen Leitfaden an die Hand zu geben, um die Vorteilhaftigkeit einer Leasingfinanzierung gegenüber einer Kreditfinanzierung fundiert bewerten zu können.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit nutzt eine betriebswirtschaftliche Analyse, die durch ein quantitatives Barwertmodell ergänzt wird, um die finanzwirtschaftlichen Auswirkungen von Leasingverträgen messbar zu machen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Neben einer detaillierten Klassifizierung der Leasingformen werden die Rollen der Leasinggeber als „Full-Service-Provider“ sowie verschiedene innovative Organisationsmodelle (z.B. Betreibermodelle, Fondsmodelle) vorgestellt.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Kommunalleasing, Immobilienleasing, Wirtschaftlichkeit, Haushaltsrecht, Teilamortisation und Investitionsprojekt.
Welchen Einfluss hat das Spezialleasing auf die steuerlichen Vorteile für Kommunen?
Das Vorliegen von Spezialleasing verhindert in der Regel eine steuerliche Zurechnung zum Leasinggeber, was die steuerlichen Anreize für den privaten Partner reduziert und somit die Vorteilhaftigkeit der Leasingalternative für die Kommune mindert.
Wie beeinflussen Steuereffekte die Entscheidung für Leasing bei Kommunen?
Da Kommunen steuerbefreit sind, sind direkte Steuervorteile für sie weniger relevant als für den privaten Investor; dennoch spielen indirekte Effekte wie die Umsatzsteuerpflicht oder Verlustzuweisungen im Fondsmodell eine entscheidende Rolle für die Vertragskalkulation.
- Quote paper
- Michael Ferber (Author), 2003, Gestaltungsempfehlungen an kommunales Leasing als intelligente Finanzierungsalternative am Beispiel einer Immobilieninvestition, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/30005
