Das kleine Handbuch der Immobilienfinanzierung

Ein Handbuch für den privaten Gebrauch


Fachbuch, 2015
29 Seiten

Leseprobe

Inhalt

1. Problemstellung und Zielsetzung des „Handbuchs“
1.1. Begriffsdefinitionen
1.2. Unterschiedliche Kreditmittel sowie deren Vor- und Nachteile
1.2 Voraussetzungen für den Kredit (aus Sicht der Bank)

2. Absicherung und Beleihungsmöglichkeiten

3. Sonderzahlung oder tatsächliche Liquidität

4. Vorfälligkeitsentgelte sowie Sondertilgung

5. Der Immobilienkredit aus Sicht des Kunden

6. Quellen- und Abbildungsverzeichnis

1. Problemstellung und Zielsetzung des „Handbuchs“

Die Immobilienfinanzierung ist bereits seit der Entstehung des Bankenwesens eine der größten Geschäftssegmente sowie aufgrund der aktuellen Zinssituation das wohl wichtigstes Vertriebsinstrument. Der Typus „Immobilienkredit“ besteht bereits seit es das Bankenwesen gibt. Über die Jahre hat sich jedoch diese Art sowohl Produkttechnisch als auch vom Vertriebsweg weiterentwickelt. So ging man in den 90er Jahren noch schlicht zu seiner Hausbank (meist eher genossenschaftlich oder eine Sparkasse), bekam dort Zinssatz sowie Laufzeit und Rate vorgegeben (falls die Kreditwürdigkeit gegeben war). Vor allem durch die Technologisierung entwickelte sich ein wahrer Finanzierungsaufschwung und unglaublicher Markt in kürzester Zeit. Der Zugang war nun jedem möglich, das Internet bot in kürzester Zeit Austausch- als auch Vergleichsmöglichkeiten, Direktbanken mit eigenem Konditionstableau erschienen und der Konkurrenzkampf war eröffnet. Aber welche Produkte, Zinssätze oder Banken sind in dieser Angebotsvielfalt nun tatsächlich sinnvoll sowie gut durchdacht?

Zusätzlich kommt die im Jahr 2014 anhaltende Niedrigzinsphase hinzu welches für Potenzial und Problem gleichermaßen sorgt.

Des Weiteren stellt sich für die Bank die Frage, wie man eigentlich das vorhandene Kundenpotenzial abschöpfen kann, ist der Kunde tatsächlich nur an der Kondition oder auch der Qualität orientiert? Welche Risiken und Chancen stecken im aktuellen Markt?

Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich in privat oder gewerblich unterschieden. Es handelt sich um einen Kredit, d. h. der Kunde leiht sich Geld von einem Kreditinstitut, mit dem Unterschied, dass hier meist von Summen jenseits der 100.000 € die Rede ist.

Das oben bereits erwähnte Zinsniveau birgt jedoch aktuell für den Kunden als auch für die Bank Risiken und Chancen, die in der folgenden Arbeit praxisbezogen erläutert werden sollen.

Vor diesem Hintergrund ist es Inhalt dieser Arbeit, klassische Kreditvarianten zu vergleichen und anschaulich darzustellen. Sehen Sie die Arbeit als das kleine Handbuch für den privaten Finanzierer.

1.1. Begriffsdefinitionen

Um die Grundsätze des Kreditgeschäfts zu verstehen werden jedoch ausführliche Definitionen einiger Grundbegriffe benötigt. Was genau bedeutet eig. dieses ganze „Bankenfachchinesisch“?

Der Effektivzinssatz: Der Effektivzins entspricht dem Zahlbetrag an Zins, der sich ergibt, wenn der Nominalzins zugrunde gelegt wird und zusätzlich die Summe jener Kosten mit ausgewiesen werden (zurückgerechnet in Zins p. a.), die laut PAngV zum anfänglichen effektiven Jahreszins zählen. (Es gibt darüber hinaus immer noch weitere Kosten, die die PAngV ausgespart hat und die insofern im effektiven Jahreszins nicht ausgewiesen werden müssen (z. B. Abschlussgebühren für Bausparverträge, Teilauszahlungsaufschläge, Bereitstellungszinsen, wenn die Darlehensauszahlungsbedingungen zutrifft).)

Mathematisch betrachtet ist der Effektivzinssatz der Zinssatz, mit dem alle künftigen Raten auf den Auszahlungstermin zurück abgezinst werden, sodass die Summe der abgezinsten Raten letztendlich dem Auszahlungsbetrag des Kredits entsprechen. Ermittelt wird dieser zumeist mit dem Iterationsverfahren („Annährungsverfahren“). Dies geschieht mit Hilfe von Software, da die Berechnung händisch nahezu unmöglich ist.1

Die Briefgrundschuld/Buchgrundschuld: Die gesetzl. Regel ist die sog. Briefgrundschuld (§ § 1192 Abs. 1, 1116 BGB). Ob es sich bei einer Eintragung um Buch- oder Briefgrundschuld handelt lässt sich aus der Eintragung selbst entnehmen.

Der Nachteil der Briefgrundschuld ist, dass für eine Abtretung eine Grundbucheintragung nicht erforderlich ist, wohingegen die Buchgrundschuld nur durch Einigung und Eintragung im Grundbuch übertragen werden kann (§ § 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 BGB). Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung eine beurkundete Abschrift erstellt.

Zumeist dienen die Grundschulden, vor allem die Briefgrundschuld der Absicherung von Krediten. Die Grundschuld erlaubt es dem Kreditinstitut im Falle der Zahlungsunfähigkeit das Grundstück/die Immobilie zu veräußern. Alle Rechte werden dabei also an die Bank abgetreten.2 Grundsätzlich ist die Briefgrundschuld in der Beantragung auch teurer, da die zusätzliche Ausfertigung eines Briefes erhöhte Nebenkosten verursacht.3

Dingliche Zinsen: (aus Finanzierungslexikon Dr. Klein, http://www.drklein.de/finanzlexikon/eintrag/d/dingliche-zinsen.html zuletzt aufgesucht am 10.01.2015) „Dingliche Zinsen sind oftmals Bestandteil des Eintrags einer Grundschuld, in Abteilung III des Grundbuches neben dem Grundschuldbetrag. Der Grundschuldbetrag und die Zinsen stellen hier den maximalen Sicherungsrahmen dar, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung geltend machen kann. Heutzutage werden von den Darlehensgebern aus Sicherheitsgründen bis zu 20 Prozent dingliche Zinsen eingetragen.“

Banken sichern sich damit gegen ein möglicherweise steigendes Marktniveau sowie möglicherweise anfallende Verzugszinsen ab. Würden diese dinglichen Zinsen nicht mit eingetragen werden so stünde im Verwertungsfall lediglich der aktuell offene Kreditbetrag zu, Kosten für Mahnungen sowie die endgültige Vollstreckung blieben unberücksichtigt.

§ 800 ZPO: Dieser Paragraph definiert die Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel, nach welcher gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 das Recht aus einer Grundschuld oder einer Rentenschuld direkt und ohne weiteres Verfahren aus der Urkunde selbst vollstreckt werden kann. Das bedeutet, dass bei einer Finanzierungsgrundschuld die Bank das Recht auf Verwertung direkt nach der Fälligkeit des Kredits hat und sofort als Eigentümer eingetragen werden kann ohne weitere z. B. gerichtliche Schritte.4 (nochmals genauer erklärt unter Punkt 3.2.4 Abschnitt(e).

Tilgungsersatz: Der Tilgungsersatz besteht aus einer Ansammlung von Guthaben (Anlagen, Bausparen, Lebensversicherungen etc.) welche nach Ablauf einer Zinsbindung oder nach 10 Jahren (gesetzl. Sonderkündigung) dazu verwendet werden soll einen großen Darlehensanteil oder sogar das gesamte Darlehen auf einmal zu tilgen. Diese Summen werden meist vorfinanziert sodass der Kreditnehmer bereits jetzt sein Geld zur Verfügung hat, Kreditraten bestehen dann aus der Zinszahlung für das Darlehen und der Besparung des Tilgungsersatzmittels.

1.2. Unterschiedliche Kreditmittel sowie deren Vor- und Nachteile

a. Annuitätendarlehen

Annuität ist vom lateinischen „Anno“ - „im Jahre“ abgeleitet. Charakteristisch für diese Darlehensart ist die gleich bleibende Kapitaldienstrate, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während der Darlehenslaufzeit verschiebt sich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung. Ursache hierfür ist, dass bei gleich bleibender Kapitaldienstrate die Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. Der mit fortschreitender Tilgung ersparte Zinsanteil erhöht im gleichen Umfang den Tilgungsanteil. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent ist das Darlehen nicht nach 100 Jahren sondern in Abhängigkeit von der Höhe des Zinssatzes nach ca. 30 Jahren zurückgezahlt. Das beduetet je höher der Zinssatz bei gleichem Tilgungssatz ist, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens. Umgekehrt verlängert sich die Laufzeit des Darlehens mit niedrigerem Zinssatz. Dieser Effekt resultiert daraus, dass bei höherem Zinssatz der mit jeder Tilgung ersparte Zinsanteil größer ist. Folgende Tilgungsdauer in Jahren und Tagen (Nachkommastellen = Tage/jährlich, nachschüssig) ergibt sich in Abhängigkeit vom Zins- und Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen5:

Tabelle 1: Annuitätendarlehenslaufzeiten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Vorteile des Annuitätendarlehens bestehen in der gleichmäßigen und bei einer anfänglich einprozentigen Tilgung relativ geringen Belastung. Diese Darlehensart wird am häufigsten bei der Finanzierung von Immobilien angewendet. Sie ist gleichermaßen für Eigennutzer als auch für Anleger vorteilhaft.6

Grafisch ist der Raten- sowie Darlehensverlauf wie folgt darzustellen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

D. h. also, mit zunehmender Laufzeit und anfänglich geringer Tilgung, steigt die Tilgung exponentiell an bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller profitiert der Darlehensnehmer vom sog. „neg. Zinseszinseffekt“.

Beim Annuitätendarlehen sind vor allem vier Faktoren wichtig7:

(1) Nominalzinssatz p. a.

Dieser Begriff definiert wie viel Prozent des stehenden Darlehensbetrages pro Jahr der Kunde zusätzlich für das geliehene Geld bezahlen muss. Dieser Zins hängt von der eigenen Bonität als auch dem Wert der Immobilie ab. Darunter ebenso fällt die Frage des sog. „anfänglichen effektiven Jahreszinses“. Dieser ist natürlich höher als der nominale Zinssatz, es werden Kosten eingerechnet. Er muss in der sog. PangV (Preisangabenverordnung) beschrieben werden. Ursprünglich wurde der effektive Zinssatz entwickelt um eine transparentere Vergleichsmöglichkeit zwischen Krediten zu schaffen. Dies funktioniert jedoch nur wenn gleiche Zinsfestschreibungsdauer als auch ein identischer Tilgungssatz angenommen werden.8 Mehr hierzu s. unter Punkt 2.2.3.

Zusätzlich hat die Tilgungsverrechnung einen großen Einfluss aus die Höhe, denn bei taggenauer Verrechnung (bei keiner Bank im Kreditgeschäft üblich!) wäre der effektive Zinssatz nahezu gleich dem nominalen Zinssatz.

Der Vollständigkeit halber sei beim Thema Zinssatz und Zinszahlung der Begriff „Disagio“ erwähnt. Dieser definiert eine Vorauszahlung auf den zu erwartenden Zins sodass die gesamte Nominalkondition sinkt. Das Disagio wird von der Bank einbehalten und direkt vom Darlehensbetrag abgezogen. Steuerrechtlich kann dieser als Werbungskosten im Jahr der Auszahlung geltend gemacht werden.

(2) Anfänglicher Tilgunssatz p. a. in %

Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, umso kürzer ist die Laufzeit, ebenso günstiger verhalten sich die Kosten. Hiermit lässt sich nun auch vollständig die mtl. Rate berechnen, nämlich wie folgt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

(3) Zinsfestschreibung in Jahren

Es wird definiert wie lange der vereinbarte Zins fest bleibt. Grundsätzlich beträgt diese Festschreibung 5, 10 oder 15 Jahre, in Ausnahmefällen 20 Jahre. Je länger der Zins festgeschrieben ist, desto mehr Aufschlag muss bezahlt werden. Hierbei werden aktuelle Marktzinsen zugrunde gelegt. Dabei besteht nach 10 Jahren unabhängig von dieser Bindung ein sog. gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Bei der aktuellen Marktlage ist grundsätzlich aufgrund des historischen Niedrigzinsniveaus eine längere Zinsbindung vorzuziehen.9

Mitte der 90er Jahre ist zusätzlich noch der Begriff des „Forward-Darlehens“ aufgekommen, d. h. ein Darlehen wird für max. bis zu drei Jahre von der Auszahlung verschoben, dabei wird jeder Monat mit einem sog. Forward-Aufschlag in der Gesamtkreditkondition bezahlt.

Wenn das Marktniveau einen Tiefpunkt erreicht hat, bietet sich so eine Konditionsfestschreibung bzw. bei Darlehensauslauf diese Art der Prolongation an.

(4) Sondertilgungsrechte

Wieviel Prozent des Darlehensbetrages pro Jahr als Sonderzahlung eingebracht werden können wird über die Sondertilgungsrechte vereinbart. Diese Vereinbarung kostet zumeist einen zusätzlichen Konditionsaufschlag, kann jedoch von großem Nutzen sein. Jede Sonderzahlung bis zur o.g. Höhe kann ohne zusätzliche Gebühren oder Kosten in die Kreditrückzahlung eingebracht werden. Diese Zahlung wirkt taggenau zinsmindernd. Die Sondertilgung sorgt für massiv geminderte Kosten als auch für eine stark verkürzte Laufzeit. Sie ist nahezu in 99,9%, vorausgesetzt sie kann ausgenutzt werden, vorteilhaft.

Ein einfaches Rechenbeispiel soll Klarheit verschaffen:

Tabelle 2: Sondertilgungsrechte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Aus diesem Beispiel ist ersichtlich, dass die Laufzeit um mehr als die Hälfte verkürzt werden konnte. Dies wirkt sich entsprechend auf der Kostenseite aus. Erfahrungsgemäß sind mehr als 5% aufgrund eigener Liquiditätsplanung eher unvorteilhaft, da das Recht nicht ausgenutzt wird, jedoch mit Zinsaufschlägen verbunden ist.11

[...]


1 Skript Prof. Dr. sc. oec. Hans Rohde, Vorlesung Finanzmathematik Universität Bern, Download:

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2 http://www.sicherungsgrundschuld.de/FAQ/Grundschuld-mit-Brief-und-ohne-Brief.html; http://www.rechtslexikon.net/d/grundschuld/grundschuld.htm

3 http://www.notar-veit.de/die_urkunden/grundschuld/grundschuld.htm

4 http://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__800.html

5 Brauer, 2011, S. 467 ff.

6 Rennert, Leitfaden Immobilienfinanzierung, S. 116

7 Rennert, Leitfaden Immobilienfinanzierung, S. 118

8 Rennert, Leitfaden Immobilienfinanzierung, S. 118

9 Vgl. Rennert, Leitfaden Immobilienfinanzierung, S. 122

10 Es wird unterstellt, dass der Zinssatz für die gesamte Laufzeit der Finanzierung gleich bleibt

11 Es wird eine Sonderzahlung jeweils zum Januar des Jahres eingebracht, und dies wirklich jährlich.(Weihnachtsgeld)

Ende der Leseprobe aus 29 Seiten

Details

Titel
Das kleine Handbuch der Immobilienfinanzierung
Untertitel
Ein Handbuch für den privaten Gebrauch
Autor
Jahr
2015
Seiten
29
Katalognummer
V303292
ISBN (eBook)
9783668017023
ISBN (Buch)
9783668017030
Dateigröße
701 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Kredit, Finanzierung, Hauskredit, Bausparen, Darlehen, Bank, Erwerb, Eigenheim, Förderung, KfW, LABO, Zinsen, Neubau, Haus
Arbeit zitieren
Stefan Kallert (Autor), 2015, Das kleine Handbuch der Immobilienfinanzierung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/303292

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