Steigende Nachfrage nach Wohnungen führt in vielen prosperierenden Ballungszentren, Mittelstädten und Hochschulstandorten zu immens hohen Mieten. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz der Bundesregierung wird eine Regulierung des Mietmarktes in Form von einer Mietpreisbremse kommen.
In dieser Arbeit werden theoretische Ansätze des Wohnungsmarktes auf Heidelberg angewendet, um deutlich zu machen, dass das monozentrische Stadtbild zu steigenden Mieten hin zum Stadtkern führt. Mit der Erörterung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes werden konkrete rechtliche Auswirkungen des Gesetzes dargestellt. Dieses sieht, neben der Einführung des Bestellerprinzips für Makler – wer bestellt, der bezahlt – eine Mietpreisbremse, deren Wirkung wie folgt aussehen wird, vor: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, welche durch Länder auszuweisen sind, werden bei der Wiedervermittlung von Bestandswohnungen die Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten zuzüglich 10% beschränkt (BT-Drs.18/3121 2014, S. 2). Ausnahmen sind Neubauten und umfassend renovierte Wohnungen. Mit der Analyse des Heidelberger Wohnungsmarktes wird deutlich gemacht, dass ein Großteil der Wohnungen vermietet werden und dass die Nachfrage nach Mietraum kontinuierlich steigt und somit auch die ortsüblichen Vergleichsmieten.
Auf Datenbasis von Inseraten der Internetplattform ImmoblienScout24 steht für das Jahr 2013 nach umfassender Bereinigung ein Datensatz mit 2800 angebotenen Wohnungen zu Verfügung. Eine umfangreiche Angebotsdatenanalyse im empirischen Teil dieser Arbeit macht deutlich, dass sowohl Mietpreisvariation als auch Mietpreise an sich für angebotene Wohnungen zum Stadtkern hin zunehmen. Nachdem die Berechnung von Vergleichsmieten aus dem Heidelberger Mietspiegel erläutert wurden, werden Marktmieten (Angebotsmieten) den Mietspiegelmieten (Vergleichsmieten) gegenübergestellt, um neben dem zustande kommenden Unterschied zwischen Angebotsmiete und Vergleichsmiete auf die mögliche Wirkungsweise einer Mietpreisbremse einzugehen.
Es wird deutlich, dass im Stadtkern Angebots- und Vergleichsmieten bis zu 30% auseinander liegen und die Mietpreisbremse mehr als 85% aller vermieteten Wohnungen betreffen würde. Diese Werte variieren stark, dennoch ist eine tendenzielle Abnahme der Wirkung der Mietpreisbremse hin zum Stadtrand erkennbar. Abschließend werden die Mietpreisbremse und ihre möglichen Folgen auf Grundlage von gewonnenen Ergebnissen kritisch diskutiert.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Theoretische Ansätze zur Mietpreisbildung
2.1 Theorie der Mietpreisbindung
2.2 Theoretische Argumentationsgrundlagen der Mietpreisverteilung in Heidelberg
2.2.1 Modell des monozentrischen Stadtbildes und der Haus-Preise
3 Gesetzesentwurf der Bundesregierung
3.1 Politische Argumente für Regelungsbedarf
3.2 Lösungsmöglichkeiten durch gesetzliche Regulierung
3.3 Politisch erwünschte Ziele und Folgen der Mietpreisbremse
4 Der Wohnungsmarkt in Heidelberg
4.1 Wohnungsangebot
4.2 Wohnraumnutzung
4.3 Mieten und Mietpreisentwicklung
4.3.1 Der Mietspiegel
4.3.1.1 Die ortsüblichen Vergleichsmieten
4.3.1.2 Die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten
4.3.2 Angebotsmieten
5 Empirische Analyse
5.1 Datenbasis der Angebotsmieten
5.1.1 Angebotsdatenbereinigung
5.1.2 Angebotsdatenanalyse
5.2 Die genutzten Daten aus dem Heidelberger Mietspiegel
5.3 Ein Mietspiegel vs. Marktmieten
5.4 Schlussfolgerungen und Gegenüberstellung
6 Fazit
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Diese Bachelorarbeit untersucht die potenziellen Auswirkungen der gesetzlich eingeführten Mietpreisbremse auf den lokalen Wohnungsmarkt in Heidelberg. Basierend auf einem Datensatz von Immobilieninseraten aus dem Jahr 2013 wird analysiert, inwieweit aktuelle Angebotsmieten die ortsüblichen Vergleichsmieten übersteigen und welche Konsequenzen eine gesetzliche Deckelung für den Markt hätte.
- Analyse theoretischer Modelle zur Mietpreisbildung und -bindung.
- Untersuchung der spezifischen Marktstrukturen des Heidelberger Wohnungsmarktes.
- Empirische Gegenüberstellung von Angebotsmieten und Mietspiegeldaten.
- Kritische Diskussion der politischen Ziele des Mietrechtsnovellierungsgesetzes.
- Bewertung der Auswirkungen auf Vermieter und Mieter in Abhängigkeit von der Stadtteillage.
Auszug aus dem Buch
5.1 Datenbasis der Angebotsmieten
Die Analyse nutzt Inserate der Internetplattform ImmobilienScout24 für Heidelberg im Zeitraum Januar bis Dezember 2013. Das Internetportal bietet Vermietern und Verkäufern sowie Maklern die Möglichkeit Wohnungen zu präsentieren und sie zur Vermietung auszuschreiben. Im Rahmen der „Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft“ arbeitet ImmobilienScout24 mit wissenschaftlichen Instituten und Universitäten zusammen und stellt Datensätze zur Verfügung.
Neben den relevanten Größen wie Quadratmeterzahl, Baujahr und Stadtteil stehen im Datensatz auch Informationen wie vorhandene Einbauküche, Mietkaution, Etagenanzahl und weitere Daten zur Verfügung. Da auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt eine hohe Nachfragekonkurrenz herrscht, ist davon auszugehen, dass es kaum Verhandlungen um Mietpreise gibt und Vermieter meist ihre Forderungen durchsetzen können. Somit sind die im Datensatz aufgeführten Angebotsmieten repräsentativ für die tatsächlichen Mieten bei Abschluss eines Mietvertrags (IW 2014, S.8).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Hinführung zum Thema Mietpreisregulierung und Darlegung der Forschungsabsicht im Kontext des Heidelberger Wohnungsmarktes.
2 Theoretische Ansätze zur Mietpreisbildung: Erörterung ökonomischer Theorien zur Mietpreisbindung und des Modells des monozentrischen Stadtbildes.
3 Gesetzesentwurf der Bundesregierung: Darstellung der politischen Argumentation, des Bestellerprinzips und der Ziele hinter der Mietpreisbremse.
4 Der Wohnungsmarkt in Heidelberg: Analyse der lokalen Marktgegebenheiten, des Mietspiegels und der Preisentwicklung.
5 Empirische Analyse: Durchführung des Gedankenexperiments zum Vergleich von Angebotsmieten und Vergleichsmieten unter Anwendung der Mietpreisbremse.
6 Fazit: Kritische Zusammenfassung der Ergebnisse und Diskussion der langfristigen Auswirkungen des Gesetzes.
Schlüsselwörter
Mietpreisbremse, Heidelberg, Wohnungsmarkt, Angebotsmiete, Vergleichsmiete, Mietrechtsnovellierungsgesetz, Bestellerprinzip, Gentrifizierung, monozentrisches Stadtbild, Wohnraummangel, Mietspiegel, ökonomische Regulierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelorarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Auswirkungen der gesetzlich beschlossenen Mietpreisbremse speziell auf den Heidelberger Wohnungsmarkt.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Im Zentrum stehen die Mietpreisbildungstheorie, der politische Gesetzesentwurf zur Mietrechtsnovellierung und eine empirische Analyse von Immobilienmarktdaten.
Welches primäre Ziel verfolgt die Forschungsarbeit?
Ziel ist es zu ermitteln, welcher Anteil an Mietangeboten durch die Mietpreisbremse reguliert würde und wie sich dies auf verschiedene Stadtteile auswirkt.
Welche wissenschaftliche Methode wird angewendet?
Es wird ein empirisches Gedankenexperiment auf Basis von 2800 Immobiliendaten aus dem Jahr 2013 durchgeführt, die mit dem Heidelberger Mietspiegel verglichen werden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in theoretische Grundlagen, eine Vorstellung der Gesetzeslage, eine Marktanalyse Heidelbergs und die empirische Auswertung der Mietpreisabweichungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich durch Begriffe wie Mietpreisbremse, Angebotsmiete, Vergleichsmiete und Wohnungsmarktanalyse charakterisieren.
Warum ist das "Bestellerprinzip" für Makler relevant?
Das Bestellerprinzip wird im Gesetz eingeführt, damit derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Kosten trägt, um Wohnungssuchende finanziell zu entlasten.
Welches Ergebnis zeigt die Analyse für den Stadtkern von Heidelberg?
Im Stadtkern liegen über 85% der untersuchten Angebote mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, was dort die höchste Betroffenheit durch die Mietpreisbremse impliziert.
Warum wird die Repräsentativität des Gesetzesentwurfs kritisiert?
Der Autor kritisiert, dass der Entwurf teilweise "hinkende Vergleiche" anstellt, indem er Mietwerte für ungleiche Wohnungstypen oder Baujahre gegenüberstellt.
- Arbeit zitieren
- David Bohn (Autor:in), 2015, Die Mietpreisbremse. Potentielle Auswirkungen auf den Heidelberger Wohnungsmarkt, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/304267
