Die Mietpreisbremse. Potentielle Auswirkungen auf den Heidelberger Wohnungsmarkt

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Zusammenfassung

1 Einleitung

2 Theoretische Ansätze zur Mietpreisbildung
2.1 Theorie der Mietpreisbindung
2.2 Theoretische Argumentationsgrundlagen der Mietpreisverteilung in Heidelberg
2.2.1 Modell des monozentrischen Stadtbildes und der Haus-Preise
3 Gesetzesentwurf der Bundesregierung
3.1 Politische Argumente für Regelungsbedarf
3.2 Lösungsmöglichkeiten durch gesetzliche Regulierung
3.3 Politisch erwünschte Ziele und Folgen der Mietpreisbremse

4 Der Wohnungsmarkt in Heidelberg
4.1 Wohnungsangebot
4.2 Wohnraumnutzung
4.3 Mieten und Mietpreisentwicklung
4.3.1 Der Mietspiegel
4.3.1.1 Die ortsüblichen Vergleichsmieten
4.3.1.2 Die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten
4.3.2 Angebotsmieten

5 Empirische Analyse
5.1 Datenbasis der Angebotsmieten
5.1.1 Angebotsdatenbereinigung
5.1.2 Angebotsdatenanalyse
5.2 Die genutzten Daten aus dem Heidelberger Mietspiegel
5.3 Ein Mietspiegel vs. Marktmieten
5.4 Schlussfolgerungen und Gegenüberstellung

6 Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Mietpreisbindung kurzfristig und langfristig

Abbildung 2: Übersichtskarte der Mietspiegelzonen in Heidelberg

Abbildung 3: Haus-Preis-Funktion mit und ohne Konsumenten-Substitution

Abbildung 4: Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt

Abbildung 5: Entwicklung der mittleren Vergleichsmiete seit 1998

Abbildung 6: Boxplot der Angebotsmieten nach Stadtteilen

Abbildung 7: Abweichungen von Vergleichsmieten nach Stadtteilen (arithm. Mittel) .

Abbildung 8: Abweichung von Vergleichsmieten nach Stadtteilen (Median)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wohnfläche in Quadratmeter pro Einwohner 2013 nach Stadtteilen

Tabelle 2: Anteil der über der Mietpreisbremse liegenden Angebote

Tabelle 3: Übersichtstabelle zu einzelnen Stadteile

Zusammenfassung

Steigende Nachfrage nach Wohnungen führt in vielen prosperierenden Ballungszentren, Mittelstädten und Hochschulstandorten zu immens hohen Mieten. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz der Bundesregierung wird eine Regulierung des Mietmarktes in Form von einer Mietpreisbremse kommen.

In dieser Arbeit werden theoretische Ansätze des Wohnungsmarktes auf Heidelberg angewendet, um deutlich zu machen, dass das monozentrische Stadtbild zu steigenden Mieten hin zum Stadtkern führt. Mit der Erörterung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes werden konkrete rechtliche Auswirkungen des Gesetzes dargestellt. Dieses sieht, neben der Einführung des Bestellerprinzips für Makler - wer bestellt, der bezahlt - eine Mietpreisbremse, deren Wirkung wie folgt aussehen wird, vor: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, welche durch Länder auszuweisen sind, werden bei der Wiedervermittlung von Bestandswohnungen die Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten zuzüglich 10% beschränkt (BT-Drs.18/3121 2014, S. 2). Ausnahmen sind Neubauten und umfassend renovierte Wohnungen. Mit der Analyse des Heidelberger Wohnungsmarktes wird deutlich gemacht, dass ein Großteil der Wohnungen vermietet werden und dass die Nachfrage nach Mietraum kontinuierlich steigt und somit auch die ortsüblichen Vergleichsmieten.

Auf Datenbasis von Inseraten der Internetplattform ImmoblienScout24 steht für das Jahr 2013 nach umfassender Bereinigung ein Datensatz mit 2800 angebotenen Wohnungen zu Verfügung. Eine umfangreiche Angebotsdatenanalyse im empirischen Teil dieser Arbeit macht deutlich, dass sowohl Mietpreisvariation als auch Mietpreise an sich für angebotene Wohnungen zum Stadtkern hin zunehmen. Nachdem die Berechnung von Vergleichsmieten aus dem Heidelberger Mietspiegel erläutert wurden, werden Marktmieten (Angebotsmieten) den Mietspiegelmieten (Vergleichsmieten) gegenübergestellt, um neben dem zustande kommenden Unterschied zwischen Angebotsmiete und Vergleichsmiete auf die mögliche Wirkungsweise einer Mietpreisbremse einzugehen. Es wird deutlich, dass im Stadtkern Angebots- und Vergleichsmieten bis zu 30% auseinander liegen und die Mietpreisbremse mehr als 85% aller vermieteten Wohnungen betreffen würde. Diese Werte variieren stark, dennoch ist eine tendenzielle Abnahme der Wirkung der Mietpreisbremse hin zum Stadtrand erkennbar. Abschließend werden die Mietpreisbremse und ihre möglichen Folgen auf Grundlage von gewonnenen Ergebnissen kritisch diskutiert.

1 Einleitung

Stetig steigende Mieten, Verdrängung von einkommensschwächeren Haushalten aus dem Stadtbild, Verknappung von bezahlbaren Wohnraum und erhebliche Mietpreiserhöhungen bei Wiedervermietung sind nur einige der vielzähligen Probleme mit der die Politik mit Blick auf den Wohnungsmarkt in Deutschland momentan konfrontiert wird. Sowohl in linkspolitischen Kreisen als auch in der Bevölkerung gewinnt das Thema einer Regulierung des Wohnungsmarktes in Form von Höchstmieten seit Jahren an Bedeutung. Die 2013 neugewählte Bundesregierung griff die Problematik letztendlich im Koalitionsvertrag unter dem Punkt „Bezahlbare Mieten“ auf und stellte ein Gesetz zur Mietrechtsnovellierung vor. Bei der Verabschiedung des Gesetzes am 05.03.2015 im Bundestag stellte der zuständige Justiz- und Verbraucherschutzminister klar: „Wohnungen sind keine Ware, sondern das Zuhause von Menschen“ (Heiko Maas 2015). Daraus lässt sich ableiten, dass ein durch natürliches Marktgleichgewicht entstandener Mietpreis auf dem Wohnungsmarkt nicht das politische Ziel ist.

Mit dem Gesetz zur Mietrechtsnovellierung kommt es zu einer umfassenden Regulierung des freien Wohnungsmarktes und der dort entstehenden Mietpreise. Diese Arbeit wird sich mit den potentiellen Auswirkungen des Gesetzesentwurfs anhand des Wohnungsmarktes in Heidelberg beschäftigen. Dabei werden zu Beginn die theoretischen Ansätze einer Mietpreisbindung aufgegriffen und eine Anwendung auf den Heidelberger Wohnungsmarkt versucht. Das Modell des monozentrischen Stadtbilds und der Haus-Preise stehen hierbei im Mittelpunkt. Diese theoretische Analyse soll eine Hinführung zur Wirkungsweise des Gesetzes anhand des Wohnungsmarktes in Heidelberg bieten.

Im Anschluss wird der Gesetzesentwurf der Bundesregierung näher beleuchtet und neben den zwei zentralen Themen Mietpreisbremse und Bestellerprinzip für Makler¹ auch die politischen Argumente sowie Lösungsansätze und politisch erwünschte Ziele dargestellt.

Dieser Einblick in den Gesetzesentwurf bildet die Grundlage für die zu untersuchenden Regulierungen im empirischen Teil dieser Arbeit. Darüber hinaus wird der Fokus auf die Mietpreisbremse und ihre möglichen Folgen gelegt.

Die folgende Analyse des Wohnungsmarktes in Heidelberg stellt einen Überblick über das Wohnungsangebot, seine Nutzung, die Mietpreise und deren Entwicklung dar. Darüber hinaus wird der Mietspiegel, die Entstehung und die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmieten sowie die relevanten Bedingungen für Angebotsmieten näher beleuchtet.

Im Zentrum dieser Arbeit stehen die anschließende empirische Analyse des Heidelberger Wohnungsmarktes und die möglichen Folgen einer Mietpreisbremse. Hierbei wird auf die Datenbasis der Angebotsmieten und ihre Bereinigung eingegangen. Mit der Unterstützung von graphischen Darstellungen werden die Angebotsdaten analysiert und mit den zuvor erläuterten Daten aus dem Heidelberger Mietspiegel verglichen. In diesem Teil der Arbeit wird ein Gedankenexperiment gewagt, welches die möglichen Folgen einer Einführung der Mietpreisbremse für angebotene Wohnungen im Jahr 2013 zeigt. Ziel dieses Gedankenexperiments ist die Darstellung von potentiellen Auswirkungen der Mietpreisbremse für den Heidelberger Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren.

Die genutzten Wohnungsdaten beruhen hierbei auf einem Datensatz der Internetplattform ImmobilienScout24 des Jahres 2013. Der Datensatz zeigt Inserate von angebotenen Wohnungen und ihrer Eigenschaften. Die aufgeführten Angebotsmietpreise bieten eine repräsentative Grundlage für den Heidelberger Wohnungsmarkt von 2013.

Die aus dem empirischen Teil gezogenen Schlussfolgerungen werden im Fazit erneut aufgegriffen. Abschließend werden die möglichen Auswirkungen und Folgen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes auf Grundlage der gewonnenen Ergebnisse kritisch diskutiert.

2 Theoretische Ansätze zur Mietpreisbildung

Mit der Umsetzung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes und der damit verbundenen Mietpreisbremse kommt es zu einem gravierenden Eingriff in den freien Wohnungsmarkt und dessen Preisbildung. Um Auswirkungen von Marktregulierungen im Kontext des Mietmarktes besser verstehen zu können, soll im vorliegenden Kapitel auf die Theorie der Regulierung des Wohnungsmarktes sowie auf die Mietpreisverteilung und deren Ursachen eingegangen werden.

Die Regulierung des Wohnungsmarktes gilt unter Ökonomen als strittiges Thema. So bezeichnet ein Ökonom aus den USA Höchstpreise für Wohnungen „als das beste Verfahren zur Zerstörung einer Stadt neben der Bombardierung“ (Mankiw 2008, S.136), wohingegen sich im Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz reichlich ökonomische Argumente für die Umsetzung eines Miethöchstpreises für Wohnungen finden.

2.1 Theorie der Mietpreisbindung

Auf dem Wohnungsmarkt eingeführte Höchstpreise stellen sich über viele Jahre hinweg und tendenziell eher schleichend ein, da eine Regulierung nicht unmittelbar auf jeden Mietvertrag und somit auf jeden Mietpreis wirkt, sondern häufig nur für neu abgeschlossene Mietverträge gilt.

Auf kurze Sicht ist das Wohnungsangebot also fest gegeben - Vermieter können die Angebotsmenge nicht mit sofortiger Wirkung beeinflussen. Auch Mieter reagieren häufig verzögert auf Mietpreisbindungen, daher gelten Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen kurzfristig als unelastisch.

Auf lange Sicht passen sich Vermieter und Mieter an die neue Marktsituation an und neu abgeschlossene Mietverträge fallen unter die Regulierung des Höchstpreises für Mieten, wodurch Angebot und Nachfrage wesentlich elastischer werden.

Abbildung 1: Mietpreisbindung kurzfristig und langfristig

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: (Mankiw 2008, S.137)

Aus Abbildung 1 wird ersichtlich welche Auswirkungen eine Mietpreisbindung kurzund langfristig hat. Im linken Graphen ist das Angebot für Mietwohnungen unelastisch, die festgesetzte Höchstmiete führt zu einem niedrigeren Marktpreis und zu einem geringen Nachfrageüberschuss. Im rechten Graphen reagiert der Markt langfristig auf die Mietpreisbindung. Das Angebot sowie Nachfrage sind elastischer, daher bewirkt der Höchstpreis für Mieten einen wesentlich größeren Nachfrageüberschuss. Darüber hinaus führen geringere Mieteinnahmen zu einem geringeren Wohnungsangebot und es kommt aufgrund der Marktineffizienz zu einem Wohlfahrtsverlust.

Würde man dieses theoretische Modell nun auf den Heidelberger Wohnungsmarkt anwenden und die geplante Mietpreisbremse berücksichtigen, würden auf einem Markt mit einer bereits vorhandenen sehr starken Nachfrage auf lange Frist gesehen noch weniger Wohnungen angeboten werden. Das Angebot würde also durch eine Mietpreisbindung sinken und die Überschussnachfrage somit deutlich gravierender ausfallen. Aufgrund von steigender Nachfrage, welche nicht vollständig durch das vorhandene Angebot gedeckt werden kann, ist eine kontinuierliche Preissteigerung von Mieten zu beobachten. Eine Mietpreisbindung in Form eines Höchstpreises ist somit ein Eingriff in einen effizienten Markt. Unterscheidet man also Ökonomen als Wissenschaftler, welche Theorien zur Erklärung der sie umgebenden Welt nutzen und Ökonomen als Politiker, welche Theorien zur Verbesserung der Welt einsetzen (Mankiw 2008, S.131), stößt man auf völlig unterschiedliche Argumentationsgrundlagen, nämlich die der Effizienz des Marktes und die der Chancengleichheit und Gentrifizierung².

2.2 Theoretische Argumentationsgrundlagen der Mietpreisverteilung in Heidelberg

Mietpreise in Heidelberg sind keineswegs einheitlich oder vergleichbar. Je nach Stadtgebiet und Lage der jeweiligen Wohnung unterscheiden sich die Mieten gravierend. Die höchsten Mieten werden hierbei für Wohnungen verlangt, welche am Fluss und im Zentrum der Stadt gelegen sind.

Abbildung 2: Übersichtskarte der Mietspiegelzonen in Heidelberg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: (Stadt Heidelberg 2013, S.9).

Aus Abbildung 2 ist die Tendenz der fallenden Mieten zum Stadtrand hin erkennbar. So wird in Stadtteilen wie Emmertsgrund, Boxberg, Wieblingen und Pfaffengrund ein durchschnittlich wesentlich geringerer Mietpreis verlangt als in der Altstadt oder in Neuenheim-Ost. Die zentrale Lage der Stadtteile ist nicht die einzige Begründung für die höheren Mieten, auch andere Gründe wie Flussnähe, Baujahre, Infrastruktur, Ansehen des Stadtteils spielen eine Rolle.

Aufgrund der starken Konzentration auf die Stadtmitte und den zentral gelegenen größten Arbeitgebern, die Universität und das Universitätsklinikum (Stadt Heidelberg 2015), weist Heidelberg auch heute noch viele Züge eines monozentrischen Stadtbilds auf.

2.2.1 Modell des monozentrischen Stadtbildes und der Haus-Preise

Bis Anfang des Zwanzigsten Jahrhunderts galt das monozentrische Stadtbild als dominante Stadtform. Auch wenn heute nur noch wenige Großstädte monozentrisch sind, ist nach wie vor eine Vielzahl an kleinen und mittelgroßen Städten durch dieses Stadtbild geprägt. Der Kernpunkt des monozentrischen Stadtbildes ist die starke Konzentration von Arbeitsplätzen im Stadtkern (O´Sullivan 2003 S.167).

Darüber hinaus wird der Wert für Wohnungsquadratmeter in Form von Miete und nicht in Form von Kaufpreisen wiedergegeben. Grund hierfür ist, dass die meisten für dieses Modell relevanten ökonomischen Variablen als monatliche oder jährliche Kosten und Nutzen definiert sind. Der Begriff der Gebotsfunktion für Land in Form von Miete, „bid rent“, gibt die maximale Zahlungsbereitschaft von potentiellen Mietern wieder. Der Haushalt mit der höchsten „bid rent“ bekommt den Zuschlag für die Wohnung, das heißt maximale „bid rent“ ist gleich der Miete für die jeweilige Wohnung. Durch perfekten Wettbewerb auf dem Markt pendeln sich Mieten auf dem Niveau ein, auf dem der ökonomische Gewinn gleich null ist (O´Sullivan 2003, S.154 und 155).

Des Weiteren sind folgende Annahmen für dieses Modell zu treffen:

- „Pendelkosten sind rein monetär, keine Opportunitätskosten für Zeit
- Ein Mitglied des Haushalts hat einen Job im Stadtkern
- Reisekosten, welche nicht durch Pendeln entstehen, sind insignifikant
- Städtische Infrastruktur und Steuern sindüberall identisch
- Sonstige Reize/Vorzüge sind ebenfallsüberall identisch
- Alle Haushalte haben dasselbe Einkommen und denselben Geschmack für Wohnungen „ (O´Sullivan 2003, S.177)

Abbildung 3: Haus-Preis-Funktion mit und ohne Konsumenten-Substitution

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: (O´Sullivan 2003, S.180).

In Abbildung 3 ist der Mietpreis pro Quadratmeter auf der Ordinate abgetragen, wohingegen auf der Abszisse die Entfernung zum Stadtkern abgetragen ist. Je näher man also am Stadtkern wohnt, desto höher sind die Mietpreise und desto niedriger sind die Pendelkosten.

Darüber hinaus sind zwei Funktionen abgebildet: Die Funktion „Price function without consumer substitution“³ ist linear, da die Annahme besteht, dass alle Wohnungen identisch groß sind. Die Funktion „Price function with consumer substitution“⁴ zeigt eine konvexe Kurve, da unterschiedliche Wohnungsgrößen existieren und Haushalte somit zwischen Wohnungsgröße, Entfernung zum Stadtkern und Konsumgütern substituieren können.

Aus Funktion 1 wird deutlich, dass kein Haushalt einen Anreiz hat, von seinem Standort abzuweichen. Zieht man näher zum Stadtkern, steigen die Mietpreise um dieselbe Höhe um die sich die Pendelkosten verringern. Zieht man weiter vom Stadtkern weg, sinken die Mietpreise - die Pendelkosten steigen jedoch um denselben Betrag. Es herrscht ein Lokationsgleichgewicht (O´Sullivan 2003, S.177f).

Funktion 2 macht deutlich, dass Haushalte bereit sind kleinere Wohnungen in Kauf zu nehmen und einen höheren Quadratmeterpreis zu zahlen, um näher im Stadtkern zu wohnen. Darüber hinaus ist anzunehmen, dass wenn relative Preis für Wohnungen ansteigen, substituieren Haushalte hin zu anderen Gütern wie Konsumgütern. (O´Sullivan 2003, S.179).

[...]

¹ Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für beiderlei Geschlecht.

² „Aufwertung eines Stadtteils durch dessen Sanierung oder Umbau mit der Folge, dass die dort ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird“ (Bibliographisches Institut GmbH (2013)).

³ Im Folgenden Funktion 1.

⁴ Im Folgenden Funktion 2.