Die Mietpreisbremse als staatliche Maßnahme gegen die Wohnungsnot auf angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis... I

Abbildungsverzeichnis... II

Abkürzungsverzeichnis... III

1. Einleitung... 1

2. Wohnungswirtschaft... 2

2.1 Wohnkosten... 2

2.1.1 Mietpreisspiegel und örtliche Vergleichsmiete... 2

2.1.2 Mieterhöhung (Vergleich d. Großstädte)... 5

2.1.3 Entwicklung der Mietpreise in Deutschland... 7

2.1.4 Einflussfaktoren auf den Mietpreis... 8

2.2 Neubautätigkeit... 10

2.3 Aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt... 10

2.3.1 Wohnungsnachfrage und Bedarf... 10

3. Mietpreisbremse... 13

3.1 Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)... 13

3.1.1 Erläuterung des MietNovG... 13

3.1.2 Verbesserungspotential des MietNovG... 15

3.1.3 Folgen des MietNovG für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft... 17

3.1.4 Positionen der Mieter- und Vermieterverbände... 21

3.2 Wohnimmobilienmarkt... 23

3.2.1 Veränderung durch das MietNovG... 23

3.2.2 Vier-Quadranten-Modell nach Di Pasquale und Wheaton.... 23

3.2.3 Alternativen zum MietNovG... 28

3.2.4 Wohnungspolitik in Europa am Beispiel Wien... 31

4. Fazit... 33

Literaturverzeichnis... IV

1. Einleitung

Eine ausgebaute Infrastruktur, ein großer Arbeitsmarkt oder ein vielfältiges Angebot an Freizeit und Einkaufsmöglichkeiten machen das Leben in einer Metropole attraktiv. In vielen Großstädten Deutschlands herrscht jedoch Wohnungsknappheit, die jede Menge Probleme herbeiführt. Aufgrund des geringen Angebots an Wohnungen und dem ansteigenden Trend in die Großstadt zu ziehen, gab es in den letzten Jahren in Ballungsräumen einen enormen Mietanstieg. Dadurch wird es immer schwieriger, in den betreffenden Wohngebieten eine Wohnung zu finden. Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten soll die zulässige Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% begrenzen. [1] Des Weiteren gibt es eine Änderung im Mietrechtsnovellierungsgesetz, die Veränderung in der Wohnungsvermittlung mit sich bringt. In dieser Arbeit werden die direkten und langfristigen Folgen des Gesetzesentwurfs der Mietpreisbremse für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft untersucht. Dabei wird ein Blick auf die momentane Situation der Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland geworfen. Besonders wichtige Aspekte sind hierbei die Wohnungsnachfrage und der Wohnungsbedarf sowie die Neubautätigkeit und die Entwicklung der Mieten. Ist die Mietpreisbremse das geeignete Mittel um die Wohnungsnot in Großstädten zu kompensieren oder hat sie negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt? Welche Stimmen gibt es aus der Politik und wie positioniert sich der Mieter- und Vermieterbund zu dem Gesetz? All diese Fragen werden in dieser Arbeit geklärt und Lösungsvorschläge zu den bestehenden Problemen gegeben, damit sich zukünftige Mieter und Investoren eine Vorstellung von der Lage auf angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland machen können. Zu Beginn wird ein Blick auf die Wohnungswirtschaft geworfen, um einen Einstieg in das Thema zu bereiten. Der Fokus liegt dabei auf den stetig steigenden Wohnungskosten. Anschließend wird die aktuelle Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt erläutert, damit die Notwendigkeit einer Gesetzesänderung wahrgenommen wird. Im nächsten Abschnitt der Arbeit wird zuerst das Mietrechtsnovellierungsgesetz der Bundesregierung dargelegt, um danach auf die direkten und langfristigen Folgen für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft einzugehen. In der kritischen Betrachtung werden die Vorteile und Nachteile der Mietpreisbremse dargestellt. Die Veränderung durch die Mietpreisbremse am Immobilienmarkt wird anhand des Vier-Quadranten-Modells präsentiert, um zu zeigen, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt durch die Beeinflussung bewegt. Aufgrund dessen, dass das Gesetz am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, ist es zukunftsweisend und für uns alle von großer Bedeutung.

2.Wohnungswirtschaft

2.1 Wohnkosten

2.1.1 Mietpreisspiegel und örtliche Vergleichsmiete

Angesichts der derzeitigen Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt und der damit verbundenen hohen Abweichung der Angebotsmieten zu den Vergleichsmieten, ist zwingend eine Veränderung notwendig. Zunächst werden einige Begriffe die im Zusammenhang mit dem Mietpreisspiegel und der örtlichen Vergleichsmiete stehen erläutert, um ein besseres Verständnis für das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, in der Öffentlichkeit als „Mietpreisbremse“ bekannt, zu erlangen. Die Mietpreisbremse beschränkt sich auf die Mieten für Wohnimmobilien. Unter Miete versteht man grundsätzlich ein Entgelt, dass für mobile und immobile Objekte von einem Mieter an einen Vermieter für einen bestimmten Zeitraum bezahlt wird. Bei Immobilien wird die Höhe der Miete von Parametern wie Größe, Art, Ausstattung und Lage bestimmt. [2] Die Miete setzt sich aus zwei Anteilen zusammen. Zum einen die Kaltmiete, die in Netto- und Bruttokaltmiete unterteilt wird. Die Bruttokaltmiete enthält im Gegensatz zur Nettokaltmiete Vereinbarungen über die Nebenkosten und schließt somit eine gesonderte Betriebskostenabrechnung aus. Diese Form ist allerdings selten in Mietverträgen vorhanden weshalb in den folgenden Kapiteln, falls nicht anders erwähnt, immer von der Nettokaltmiete auszugehen ist. Zum anderen setzt sich die Miete aus den Nebenkosten genauer gesagt den Betriebskosten zusammen, die in der Warmmiete mit eingerechnet sind. [3] Zu den Betriebskosten zählen laut §2 BetrKV auch alle laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, Wasserver- und Entsorgung, Betrieb der zentralen Heizungs-, Abgas- und Warmwasserversorgungsanlage, Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung für Gemeinschaftsflure und den Außenbereich, die Schornsteinsäuberung, Einrichtungen zur Wäschepflege, der Hauswart und die gemeinschaftliche Antennenanlage. [4]

Um Mieterhöhungen durchzuführen, nutzen viele Vermieter den Mietspiegel als rechtliche Grundlage. Gleichzeitig können jedoch Mieter auf Basis des Mietspiegels Forderungen seitens des Vermieters überprüfen und gegebenenfalls anfechten. Der Mietspiegel ist tabellarisch aufgebaut, gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird durch die fünf Kenngrößen der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums gebildet. [5] Er wird von Städten, Gemeinden und zumeist von Mieter- oder Vermieterverbunden auf Grundlage der Daten von Mietern und Vermietern aufgestellt. Es handelt sich dabei um einen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum bezahlt werden.[6] Diese Übersicht über die Miete ist keine Pflicht, sodass nicht für jede Stadt oder Ortschaft ein Mietpreisspiegel vorliegt. Ist ein Mietspiegel laut §558d BGB von der Gemeinde anerkannt worden, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. [7] Eine Aktualisierung ist alle 4 Jahre Pflicht, kann aber auch in Ausnahmefällen bereits im Zweijahresturnus überholt werden, wenn dafür Bedarf besteht. Der durch empirische Berechnungen erzielte Quadratmeterpreis ist nicht bindend, dennoch darf er bei einer Mieterhöhung laut § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht überschritten werden. [8] Obwohl es keine außergewöhnlichen Qualitätsanforderungen an die Erstellung des Mietspiegels gibt, ist diese dennoch mit einem hohen Aufwand verbunden. Der Mietspiegel ist auf Grundlage der Nettokaltmiete erstellt und weist die ortsübliche Vergleichsmiete in Euro je Quadratmeter aus. Für den Fall, dass es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, können Kennwerte aus den Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden verwendet werden. [9] Dabei sollte die Mietsituation vergleichbar sein. Es kann also keine ländliche Gemeinde mit einer Großstadt verglichen werden.

DDer Mietanstieg und das geringere Angebot an Wohnungen, führen in vielen Regionen Deutschlands zu Wohnungsengpässen. Besonders in Ballungsgebieten steigen die Mieten bei Wiedervermietung in einem enormen Umfang an, so dass sich zunehmend mehr Familien aber auch ältere Menschen und einkommensschwächere Personen keinen Wohnraum mehr leisten können. Gleichzeitig ist die Nachfrage von Mietsuchenden an Innenstadtwohnungen beträchtlich hoch, was zusätzlich dazu führt, dass die Mietpreise immens ansteigen. Viele Mieter müssen daher auf ländliche Gebiete ausweichen und lange Anfahrtswege zum Arbeitsplatz auf sich nehmen.[10] Während in Ballungsgebieten die Forderung nach Neubauten immer größer wird, stehen in einigen Regionen außerhalb der Großstädte die Häuser leer und es kommt vermehrt zu Preis- und Mietrückgängen. Eine weitere Herausforderung in den kommenden Jahren wird der demographische Wandel sein. Ältere Menschen wollen von den meist guten Versorgungsangeboten in den Städten profitieren und können oftmals auch keine weiten Wege mit dem Auto zurücklegen sondern sind auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen. Die Veränderung in der Bevölkerung verlangt es, sich auf die Bedürfnisse der Menschen einzustellen und den Wohnungsbestand daraufhin anzupassen. Das bedeutet allerdings auch, bezahlbare Mietpreise zu schaffen, um diesen Menschen es überhaupt zu ermöglichen in einem urbanen Umfeld zu leben. [11] Die große Differenz zwischen den Mietpreisen die momentan gefordert werden und den ortsüblichen Vergleichsmieten aus dem Mietspiegel, wird anhand dieser Tabelle verdeutlicht.

Abbildung 1: Abweichung der Angebotsmieten zu Vergleichsmieten der Mietspiegel 2013 in ausgewählten Städten

[Dies ist eine Leseprobe. Grafiken und Tabellen werden nicht dargestellt.]

Die Vergleichsmiete des Mietspiegels in €/qm ergeht aus dem F+B-Mietspiegelindex und entspricht den Werten einer Musterwohnung von 65m² mit normaler Ausstattung und Lage. Die Angebotsmiete wurde vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis von Zeitungen, Internetportalen und regionalen Auswertungen berechnet. Für den Vergleich wurden 25 Städte herangezogen, die jeweils ein unterschiedliches Mietniveau aufzeigen. [14] Der Vergleich bringt zum Ausdruck, dass eine große Anzahl von Städten eine hohe Abweichung der Angebotsmiete zur örtlichen Vergleichsmiete aufweist. An der Spitze liegt dabei München mit einer Abweichung von 2,61€. Das ergibt hochgerechnet auf 65m² genau 169,65€ Kaltmiete, die Mieter monatlich mehr zu zahlen haben. Die durchschnittliche Abweichung der Mieten der 25 ausgewählten Städte, darunter mittelgroße Städte wie zum Beispiel Weimar und Fürth liegt bei 1,52€. Das entspricht einer im Durchschnitt prozentualen Abweichung von 22,8% der Angebotsmiete zur Vergleichsmiete. Dieses Verhältnis spiegelt die Marktsituation auf angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland gut wider. Je größer die Abweichung der Wiedervermietungsmiete zu der örtlichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ist, desto teurer ist die Wohngegend. In zahlreichen Städten ist dennoch das Gegenteil der Fall. Zum Teil gibt es aufgrund der geringen Wohnungsnachfrage in manchen Regionen einen Wohnungsüberschuss und fallende Mietpreise.[15] Dementsprechend liegt das Problem speziell bei Neu- und Wiedervermietungen in attraktiven Wohngegenden.

2.1.2Mieterhöhung (Vergleich d. Großstädte)

Einem Vermieter oder einer Hausverwaltung die bevollmächtigt wurde, ist es im Namen des Eigentümers gestattet, die Miete für ein Wohnobjekt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.[16] Die geplante Erhöhung muss bei dem Mieter jedoch frühzeitig angekündigt werden und hat hinsichtlich ihrer prozentualen Größe Beschränkungen. Einer Erhöhung der Miete muss immer eine Begründung, im Falle einer Anpassung an die ortsübliche Miete sogar ein Nachweis erbracht werden. [17] Es reicht allerdings aus darauf hinzuweisen, an welcher Stelle der Mieter den Mietspiegel einsehen kann. Der Vermieter muss dabei beachten, dass zwischen zwei Mieterhöhungsverlangen mindestens 12 Monate liegen müssen.[18] Grundsätzlich kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ablehnen, wenn er dafür einen gewichtigen Grund hat. Allgemein hat der Vermieter bei gesetzlicher Voraussetzung das Recht, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmt.[19] Ein weiterer wichtiger Punkt im Mietrecht ist die festgelegte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass sich die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen darf. Für angespannte Wohnungsmärkte, kann diese Grenze auf 15% reduziert werden. [20] Die Kappungsgrenze verhindert somit, dass in geringer Zeit extreme Mietpreissteigerungen durchgeführt werden können. Sie gilt hingegen ausschließlich für bestehende Mietverträge und nicht für den Vertragsabschluss für Wiedervermietungen und Neubauten. [21] Angesichts dieser Tatsache wird das Verlangen nach einer Mietpreisbremse, welche die Preise für Wiedervermietungen regelt, immer größer. Laut §558b BGB hat der Mieter drei Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu kündigen.[22] Zu beachten gilt, dass zumeist nicht die Kaltmiete erhöht wird sondern die Betriebskosten. Hier gelten wiederum abweichende gesetzliche Regelungen, die besagen, dass der Vermieter das Recht hat, Veränderungen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. [23] Auch diese Veränderung muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden.

Im folgenden Abschnitt wird die Entwicklung der Mietpreise in einigen deutschen Großstädten dargestellt, um den Trend der letzten vier Jahre bezüglich der Höhe der Mietpreise deutlich zu machen.

[1] [bgh]: http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Downloads/DE/Bibliothek/Gesetzesmaterialien/18_wp/Miet NovG/bgbl.pdf;jsessionid=CEBC9DA5D1230569D8F1856F95EC584B.2_cid319?__blob=publicationFile S.1

(abgerufen am 18.05.2015)

[2] [morg]: http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mietspiegel-vergleichsmiete-558-bgb/

(abgerufen am 20.05.2015)

[3] [umorg]: http://www.urteile-mietrecht.net/Miete25.html (abgerufen am 20.05.2015)

[4] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html (abgerufen am 21.05.2015)

[5] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html (abgerufen am 21.05.2015)

[6] [morg]: http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mietspiegel-vergleichsmiete-558-bgb/

(abgerufen am 21.05.2015)

[7] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558d.html (abgerufen am 21.05.2015)

[8] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html (abgerufen am 21.05.2015)

[9] [bmjv]: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/Broschueren/DE/Mietpreisbremse_Infobroschuere.pdf?__blob=publicationFile S.11 (abgerufen am 21.05.2015)

[10] [bmjv]: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Gesetze/20141001_GesEBReg_Mietpreisbremse_Kab.pdf?__blob=publicationFile (abgerufen am 22.05.2015)

[11] [bmub]: http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Pools/Broschueren/wohnungs_immobilienwirtschaft_d_broschuere_bf.pdf S.11 (abgerufen am 22.05.2015)

[12] F+B-Mietspiegelindex: Musterwohnung 65 m², normale Ausstattung und Lage

[13] BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN Immodaten GmbH: Wiedervermietungsmieten, 50-80m² Wohnfläche, mittlere Ausstattung

[14] [bmjv]: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Gesetze/20141001_GesEBReg_Mietpreisbremse_Kab.pdf?__blob=publicationFile S.12 (abgerufen am 22.05.2015)

[15] [bbsr]: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Immobilienmarktbeobachtung/ProjekteFachbeitraege/Mietsteigerungen/hintergrundpapier_mieten.pdf?__blob=publicationFile&v=6 S.7

(abgerufen am 23.05.2015)

[16] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html (abgerufen am 23.05.2015)

[17] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html (abgerufen am 23.05.2015)

[18] [dmb]: http://www.mieterbund.de/index.php?id=649 (abgerufen am 23.05.2015)

[19] [mnde]: http://www.mietrecht-neu.de/mieterhoehung/mieterhoehungsverlangen.html

(abgerufen am 24.05.2015)

[20] [bmjv]: http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/Broschueren/DE/Mietpreisbremse_Infobroschuere.pdf?__blob=publicationFile S.4 (abgerufen am 24.05.2015)

[21] Ebenda

[22] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/558b.html (abgerufen am 24.05.2015)

[23] [dejure]: http://dejure.org/gesetze/BGB/560.html (abgerufen am 24.05.2015)