Zur Ermittlung eines sachgerechten Beitrags zur Debatte der Sicherung einer angemessenen Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen Deutschlands überprüft der Autor aktuelle kommunale Lösungsstrategien bzw. Förderinstrumente zur Wohnungsbauaktivierung im unteren Preissegment. Die Metropolkerne Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart setzen vielfältige kommunale Förderinstrumente und -maßnahmen im preisgünstigen Segment ein. Der Fokus dieser Arbeit richtet sich insbesondere auf Quotierungen für geförderten Wohnungsbau bei Neubauflächenentwicklungen. Die untersuchten Fallkommunen verfolgen hierzu jeweils unterschiedliche rechtsverpflichtende oder kooperative Anwendungsgrundsätze von Quotenregelungen. Der kombinierte Einsatz von breit aufgestellten Förderinstrumenten und -maßnahmen bildet das individuelle kommunale Wohnungsbaumodell in diesen Fallkommunen. Abschließend werden anhand einer konkreten Fallbeispielberechnung für Düsseldorf, die Auswirkungen von Quotenregelungen aller Fallstädte auf die Projektrendite eines Investor-Developers mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren geprüft. Die Untersuchung an einem Großprojekt im Geschosswohnungsbau zeigte im Ergebnis eine deutliche Reduktion der Rendite (rd. 0,6 - 1,2 % p.a.), die jedoch mit über 8 % finanziell realistisch darstellbar ist.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Problemstellung und Relevanz der Thematik
1.1.1 Problemaufriss der Wohnungsmarktentwicklung
1.1.2 Untersuchungsraum - Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen
1.1.3 Untersuchungsgegenstand - Kommunale Baulandmodelle
1.2 Zielsetzung, Methodik und Aufbau der Arbeit
2 Wohnungspolitische Instrumente zur Sicherung der Wohnungsversorgung
2.1 Planungsinstrumente des Baugesetzbuches (BauGB)
2.1.1 Rechtsgrundlagen
2.1.2 Flächennutzungsplan (§ 5 BauGB)
2.1.3 Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan (§§ 9, 13a und 30 BauGB)
2.1.4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (§12 BauGB)
2.1.5 Städtebauliche Verträge (§11 BauGB)
2.1.6 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165-ff)
2.1.7 Vorkaufsrechte (§§ 24 ff. BauGB)
2.1.8 Neubau in Baulücken (§ 34 BauGB)
2.2 Förderinstrumente zur Wohnungsbauaktivierung im preisgünstigen Segment
2.2.1 Quotierung des geförderten Wohnungsbaus
2.2.2 Möglichkeiten bei der Grundstücksvergabe
2.2.3 Förderung durch Festsetzungen in der Baurechtschaffung
2.2.4 Attraktive Darlehenskonditionen als finanzieller Anreiz
2.2.5 Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindung in Mietwohnungsbeständen
2.2.6 Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und den Wohnungsgenossenschaften
2.2.7 Imagekampagne zugunsten des sozialen Wohnungsbaus
3 Kommunale Wohnungsbaumodelle in prosperierenden Metropolkernen
3.1 Kommunales Wohnungsbaumodell Berlin
3.2 Kommunales Wohnungsbaumodell Düsseldorf
3.3 Kommunales Wohnungsbaumodell Frankfurt am Main
3.4 Kommunales Wohnungsbaumodell Hamburg
3.5 Kommunales Wohnungsbaumodell Köln
3.6 Kommunales Wohnungsbaumodell München
3.7 Kommunales Wohnungsbaumodell Stuttgart
4 Fallbeispiel: Folgen von Quotenregelungen auf die Investoren-Rendite einer Projektentwicklung im Geschosswohnungsbau
4.1 Lösungsansatz
4.1.1 Ausgangslage, Baurechtsprüfung und Nutzungskonzept
4.1.2 Anwendung der Förderquotenregelung
4.1.3 Baukostenermittlung
4.1.4 Wirtschaftlichkeitsermittlung anhand des Discounted Cash-Flow Verfahrens
4.2 Bewertung der Folgen von Quotenregelungen auf die Investoren-Rendite
5 Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die vorliegende Masterarbeit untersucht die Möglichkeiten und den Einsatz kommunaler Wohnungsbaumodelle in deutschen Metropolkernen, die mit einem hohen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt konfrontiert sind, um eine angemessene Wohnraumversorgung zu sichern und die Wirtschaftlichkeit für Investoren bei gleichzeitigen Quotenregelungen zu bewerten.
- Wohnungspolitische Steuerungsinstrumente nach dem Baugesetzbuch
- Förderinstrumente zur Aktivierung des preisgünstigen Wohnungsbaus
- Vergleichende Analyse der "Big Seven" Metropolkerne Deutschlands
- Wirkungsanalyse von Quotenregelungen auf Investoren-Renditen
- Ökonomische Rentabilität von Wohnungsbauprojekten bei Baulandmanagement-Modellen
Auszug aus dem Buch
1.1 Problemstellung und Relevanz der Thematik
Nachdem in den vergangenen 20 Jahren der Wohnraumversorgung als wohnungspolitischem Handlungsfeld wenig Aufmerksamkeit zuteil wurde, stößt das Thema Wohnen in der Stadt zu bezahlbaren Preisen in öffentlichen und politischen Diskursen aktuell auf großes Interesse. Der unmittelbare Handlungsdruck auf die Wohnungsnachfrage äußert sich vor allem in Ballungsgebieten mit positiver Bevölkerungsentwicklung. In den sieben größten Städten Deutschlands (Big Seven) wie auch in Universitätsstädten wie Freiburg, Heidelberg und Münster konzentrieren sich zunehmend Wohnungsengpässe. Beschleunigt wird dieser Prozess durch den Strukturwandel der Haushalte hin zu einem höheren Wohnflächenverbrauch und den steigenden Wohnansprüchen, bei gleichzeitig real sinkenden durchschnittlichen Haushaltseinkommen. Die erhöhte Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum steht einem geringen Wohnungsangebot gegenüber, das durch steigende Mietpreise die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt reflektiert. Dabei stiegen die Angebotsmieten in den Jahren zwischen 2008 und 2013 jährlich um ca. 5 % bei Neubau- und Vermietung am stärksten in Deutschlands Metropolkernen.
Kommunale Lösungsstrategien zur Sicherung der Wohnraumversorgung finden grundsätzlich ihre Anwendung in Instrumenten und Maßnahmen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Wohnraumförderung und können in diesem Sinne als kommunale Wohnungsbaumodelle bezeichnet werden. Prinzipiell kann das geringe Wohnungsangebot durch Neubauten, durch die Umnutzung von Nichtwohngebäuden oder durch die bauliche Anpassung von Beständen ausgeweitet werden. Der Versuch der Städte mit Umstrukturierungen, Flächenneuausweisungen und Nachverdichtungen für Entlastung zu sorgen, stellt einen guten Lösungsansatz dar, führte aber bislang zu keiner Entspannung im preisgünstigen Segment. Der Nachfragedruck dieses Teilmarktes kann ebenfalls durch Maßnahmen der Bestandssicherung vorübergehend gemildert werden. Letztendlich muss für Gruppen mit geringem bzw. gar keinem Einkommen ein preiswertes Angebot geschaffen werden, das ihrem hohen Bedarf nach Wohnraum gerecht wird. Da der Bestand nicht vermehrbar ist, ist davon auszugehen, dass Wohnungsengpässe nur durch eine allgemeine Angebotsausweitung im Wohnungsneubau behoben werden können.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Einleitung in die Thematik der Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen und Definition des Untersuchungsrahmens.
2 Wohnungspolitische Instrumente zur Sicherung der Wohnungsversorgung: Systematische Darstellung der formellen und informellen Instrumente des Baugesetzbuches sowie Förderansätze der Kommunen.
3 Kommunale Wohnungsbaumodelle in prosperierenden Metropolkernen: Analyse und Vergleich der spezifischen Baulandmodelle und Förderstrategien der deutschen "Big Seven" Metropolen.
4 Fallbeispiel: Folgen von Quotenregelungen auf die Investoren-Rendite einer Projektentwicklung im Geschosswohnungsbau: Anwendung eines ökonomischen Wirkungsmodells zur Bewertung von Quotenregelungen anhand eines konkreten Projekts in Düsseldorf.
5 Fazit und Ausblick: Zusammenfassende Bewertung der Strategien zur Sicherung der Wohnraumversorgung und Ausblick auf die zukünftige Entwicklung und Handlungsnotwendigkeiten.
Schlüsselwörter
Wohnungsbau, Metropolkerne, Baulandmodell, Baugesetzbuch, Wohnraumförderung, Quotenregelung, Projektentwicklung, Investoren-Rendite, Grundstücksvergabe, Sozialgerechte Bodennutzung, SoBoN, Mietpreisbindung, Wohnungsmarktentwicklung, Nachverdichtung, Wohnungswirtschaft.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert kommunale Strategien zur Sicherung einer angemessenen Wohnraumversorgung in prosperierenden deutschen Metropolkernen unter besonderer Berücksichtigung von Baulandmodellen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind das Baugesetzbuch als Planungsinstrument, kommunale Förderinstrumente, die Umsetzung sozialgerechter Bodennutzung (SoBoN) und die Auswirkungen solcher Regelungen auf die Investoren-Rendite.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, Einflussmöglichkeiten der Kommunen zur Herstellung eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes aufzuzeigen und zu untersuchen, wie sich obligatorische Quotenregelungen auf die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojekten auswirken.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit kombiniert eine Literatur- und Instrumentenanalyse der Wohnungspolitik mit einer konkreten Fallbeispielberechnung anhand des Discounted Cash-Flow (DCF) Verfahrens zur Renditebewertung.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine systematische Darstellung planungsrechtlicher und förderpolitischer Instrumente, eine vergleichende Analyse der Modelle der "Big Seven" und eine fallbezogene Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte sind Wohnungsbau, Baulandmodell, Baugesetzbuch, SoBoN, Projektentwicklung und Investoren-Rendite.
Wie unterscheidet sich das Stuttgarter Modell (SIM) von anderen Ansätzen?
Das SIM ist vergleichbar mit dem Münchner SoBoN-Modell und findet stadtweite Anwendung, sofern durch neuen Bebauungsplan eine Werterhöhung eintritt, wobei ein Drittel der Wertsteigerung als Anreiz beim Planungsbegünstigten verbleiben soll.
Welche Rolle spielen städtebauliche Verträge in diesem Kontext?
Sie sind das zentrale Instrument zur vertraglichen Vereinbarung mit privaten Investoren, um Anteile für geförderten Wohnungsbau festzuschreiben und eine Kostenbeteiligung an der Infrastrukturentwicklung zu sichern.
- Arbeit zitieren
- Alexander Baglej (Autor:in), 2014, Auf dem Prüfstand. Kommunale Wohnungsbaumodelle zur Sicherung angemessener Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen Deutschlands, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/310194
