Zur Ermittlung eines sachgerechten Beitrags zur Debatte der Sicherung einer angemessenen Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen Deutschlands überprüft der Autor aktuelle kommunale Lösungsstrategien bzw. Förderinstrumente zur Wohnungsbauaktivierung im unteren Preissegment. Die Metropolkerne Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart setzen vielfältige kommunale Förderinstrumente und -maßnahmen im preisgünstigen Segment ein. Der Fokus dieser Arbeit richtet sich insbesondere auf Quotierungen für geförderten Wohnungsbau bei Neubauflächenentwicklungen. Die untersuchten Fallkommunen verfolgen hierzu jeweils unterschiedliche rechtsverpflichtende oder kooperative Anwendungsgrundsätze von Quotenregelungen. Der kombinierte Einsatz von breit aufgestellten Förderinstrumenten und -maßnahmen bildet das individuelle kommunale Wohnungsbaumodell in diesen Fallkommunen. Abschließend werden anhand einer konkreten Fallbeispielberechnung für Düsseldorf, die Auswirkungen von Quotenregelungen aller Fallstädte auf die Projektrendite eines Investor-Developers mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren geprüft. Die Untersuchung an einem Großprojekt im Geschosswohnungsbau zeigte im Ergebnis eine deutliche Reduktion der Rendite (rd. 0,6 - 1,2 % p.a.), die jedoch mit über 8 % finanziell realistisch darstellbar ist.
Inhaltsverzeichnis (Table of Contents)
- 1 Einführung.
- 1.1 Problemstellung und Relevanz der Thematik
- 1.1.1 Problemaufriss der Wohnungsmarktentwicklung
- 1.1.2 Untersuchungsraum - Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen
- 1.1.3 Untersuchungsgegenstand - Kommunale Baulandmodelle
- 1.2 Zielsetzung, Methodik und Aufbau der Arbeit.
- 2 Wohnungspolitische Instrumente zur Sicherung der Wohnungsversorgung
- 2.1 Planungsinstrumente des Baugesetzbuches (BauGB)
- 2.1.1 Rechtsgrundlagen.
- 2.1.2 Flächennutzungsplan (§ 5 BauGB)
- 2.1.3 Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan (§§ 9, 13a und 30 BauGB)
- 2.1.4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan (§12 BauGB)
- 2.1.5 Städtebauliche Verträge (§11 BauGB)
- 2.1.6 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165-ff)
- 2.1.7 Vorkaufsrechte (§§ 24 ff. BauGB)
- 2.1.8 Neubau in Baulücken (§ 34 BauGB).
- 2.2 Förderinstrumente zur Wohnungsbauaktivierung im preisgünstigen Segment
- 2.2.1 Quotierung des geförderten Wohnungsbaus
- 2.2.2 Möglichkeiten bei der Grundstücksvergabe
- 2.2.3 Förderung durch Festsetzungen in der Baurechtschaffung.
- 2.2.4 Attraktive Darlehenskonditionen als finanzieller Anreiz.
- 2.2.5 Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindung in Mietwohnungsbeständen.
- 2.2.6 Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und den Wohnungsgenossenschaften.
- 2.2.7 Imagekampagne zugunsten des sozialen Wohnungsbaus.
- 3 Kommunale Wohnungsbaumodelle in prosperierenden Metropolkernen
- 3.1 Kommunales Wohnungsbaumodell Berlin.
- 3.2 Kommunales Wohnungsbaumodell Düsseldorf.
- 3.3 Kommunales Wohnungsbaumodell Frankfurt am Main
- 3.4 Kommunales Wohnungsbaumodell Hamburg.
- 3.5 Kommunales Wohnungsbaumodell Köln.
- 3.6 Kommunales Wohnungsbaumodell München.
- 3.7 Kommunales Wohnungsbaumodell Stuttgart.
- 4 Fallbeispiel: Folgen von Quotenregelungen auf die Investoren-Rendite einer Projektentwicklung im Geschosswohnungsbau.
- 4.1 Lösungsansatz.
- 4.1.1 Ausgangslage, Baurechtsprüfung und Nutzungskonzept.
- 4.1.2 Anwendung der Förderquotenregelung
- 4.1.3 Baukostenermittlung.
- 4.1.4 Wirtschaftlichkeitsermittlung anhand des Discounted Cash-Flow Verfahrens
- 4.2 Bewertung der Folgen von Quotenregelungen auf die Investoren-Rendite.
Zielsetzung und Themenschwerpunkte (Objectives and Key Themes)
Die Arbeit befasst sich mit kommunalen Wohnungsbaumodelle zur Sicherung angemessener Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen Deutschlands. Die Arbeit untersucht die unterschiedlichen Modelle und ihre Effektivität im Hinblick auf die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum.
- Untersuchung der Herausforderungen der Wohnungsmarktentwicklung in prosperierenden Metropolkernen
- Analyse der verschiedenen kommunalen Baulandmodelle und ihrer Auswirkungen auf die Wohnungsversorgung
- Bewertung der Wirksamkeit von Förderinstrumenten zur Wohnungsbauaktivierung im preisgünstigen Segment
- Fallbeispiele zur Analyse der Auswirkungen von Quotenregelungen auf die Investorenrendite
- Zusammenfassende Betrachtung der Erfolgsfaktoren und Herausforderungen für die zukünftige Entwicklung von kommunalen Wohnungsbaumodelle.
Zusammenfassung der Kapitel (Chapter Summaries)
Das erste Kapitel führt in die Problemstellung und Relevanz der Thematik ein. Es beleuchtet die Herausforderungen der Wohnungsmarktentwicklung in prosperierenden Metropolkernen und skizziert die Bedeutung von kommunalen Baulandmodellen für die Sicherung angemessener Wohnraumversorgung. Das zweite Kapitel analysiert die wichtigsten planungs- und Förderinstrumente des Baugesetzbuches, die auf die Sicherung der Wohnungsversorgung abzielen. Hierbei werden sowohl klassische Planungsinstrumente wie der Flächennutzungsplan und Bebauungspläne als auch Förderprogramme und finanzielle Anreize beleuchtet. Das dritte Kapitel stellt unterschiedliche kommunale Wohnungsbaumodelle in ausgewählten Metropolkernen vor. Für jede Stadt wird das jeweilige Modell detailliert beschrieben, die wichtigsten Förderinstrumente aufgezeigt und die Wirksamkeit der Modelle im Hinblick auf die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum bewertet. Das vierte Kapitel untersucht die Auswirkungen von Quotenregelungen auf die Investorenrendite im Fallbeispiel einer Projektentwicklung im Geschosswohnungsbau.
Schlüsselwörter (Keywords)
Die Arbeit befasst sich mit den zentralen Themen der Wohnraumversorgung, kommunale Baulandmodelle, Wohnungsbauaktivierung, Förderinstrumente, Quotenregelungen, Investorenrendite, bezahlbarer Wohnraum, prosperierende Metropolkernen, Baugesetzbuch, Wohnungsmarktentwicklung.
- Citation du texte
- Alexander Baglej (Auteur), 2014, Auf dem Prüfstand. Kommunale Wohnungsbaumodelle zur Sicherung angemessener Wohnraumversorgung in prosperierenden Metropolkernen Deutschlands, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/310194
