Bausparen im Rahmen der privaten Vermögensbildung. Der Bausparvertrag und die staatliche Bausparförderung

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Wesen eines Bausparvertrages
2.1 Bausparprinzip
2.2 Ziele und Gründe
2.3 Abschluss eines Bausparvertrages
2.4 Flexibilität der Bausparkassen
2.5 Sparphase
2.5.1 Regelsparbeitrag
2.5.2 Zinsen
2.5.3 Vertragsänderungen
2.5.4 Kündigung des Vertrages
2.6 Zuteilungsphase
2.7 Darlehens- und Tilgungsphase
2.7.1 Bauspardarlehen
2.7.2 Vorfinanzierung- und Zwischenkredit

3 Staatliche Bausparförderung
3.1 Wohnungsbauprämie
3.2 Vermögenswirksame Leistung
3.3 Arbeitnehmer-Sparzulage
3.4 Wohn-Riester Förderung für Bausparverträge

4 Fazit

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

In Deutschland existieren rund 20 Millionen Bausparverträge mit einem Gesamtvolumen von 500 Mio. €.^[1] Bausparen besitzt eine lange Tradition und hat seit jeher das gleiche Grundgerüst. Lediglich durch Zusatzoptionen und neuen Tarifvarianten haben sich die Bausparkassen dem Wandel der Zeit angepasst.^[2] Durch Neuerungen und letztlich auch Anpassungen hat das Bausparen in den vergangenen Jahren an Attraktivität gewonnen. Auch im Hinblick auf die private Altersvorsorge hat es zunehmend höheren Stellenwert.^[3]

Um bei Vertragsabschluss die richtige Entscheidung zu treffen, muss sich der Bausparer bereits frühzeitig informieren, denn Bausparen ist umfangreicher denn je. Mit dieser Aufgabe werden auch die Bausparkassen und deren Berater konfrontiert.

Das Ziel dieser Arbeit besteht darin, den Grundgedanken des Bausparens und die komplexe Materie aufzuzeigen. Hier werden einige Fragen beantwortet: Was ist Bausparen und worauf ist zu achten? Welcher Tarif bietet sich an? Wie wird sich das Bausparen in Zukunft entwickeln? Welche staatlichen Förderungen stehen dem Anleger zu und was muss er dafür tun? Gibt es Nachteile bei einem Bausparvertrag?

Zur Hinführung dieses Themengebietes werde ich mit dem Wesen eines Bausparvertrages beginnen. Hier werden die grundlegenden Merkmale dargestellt und näher erläutert. Die verschiedenen Phasen eines Bausparvertrages stehen dabei im Vordergrund. Anschließend gehe ich im zweiten Teil meiner Ausführung auf die staatlichen Förderungen ein. Dabei werden die unterschiedlichen Möglichkeiten genauer betrachtet. Das dritte Kapitel zeigt die Entwicklung des Bausparens auf. Im vierten und letzten Teil meiner Arbeit werden schließlich die Antworten auf in dieser Einleitung gestellten Fragen zusammengefasst und Schlussfolgerungen gezogen.

2 Wesen eines Bausparvertrages

„Bausparen ist freiwilliges Sparen mit dem Ziel ein Darlehen für wohnungs-wirtschaftlichen Zweck zu erlangen, das niedrig verzinst und von den Zins-schwankungen des Kapitalmarktes unabhängig ist.“^[4]

2.1 Bausparprinzip

Dieses Prinzip lässt sich mit einer „Selbsthilfegruppe“ vergleichen. Viele Bausparer sammeln gemeinsam Gelder in einem Topf an. Daraus werden dann verschiedenste Darlehen gewährt. In der Regel zählen dazu Mitglieder, die kein Bauvorhaben eigenständig realisieren könnten. Das Bausparprinzip hält schon seit über 200 Jahren Bestand und wurde erstmals 1775 in Birmingham angewandt. Mittlerweile bestehen in Deutschland 13 Bausparkassen.^[5]

Die Geldmasse des Topfes wird durch neue Bausparer und Tilgungszahlungen gefüllt (siehe Schaubild) und durch alte Bausparer in Form von Darlehen abgeschöpft. Die Funktionalität dieses Systems richtet sich nach der Anzahl der Teilnehmer. Je mehr Sparer, desto höher ist der Nutzen.^[6] Dabei sind die Bausparer von den Zinsschwankungen des Kapitalmarktes nach Vertrags-abschluss nicht betroffen. Der große Vorteil von diesem Zusammenschluss liegt auch in der Wartezeit, welche sich aufgrund des Kollektivsparens verringert. Dadurch kann ein Bauvorhaben früher umgesetzt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2-1: Schaubild zum Bausparprinzip^[7]

2.2 Ziele und Gründe

Der Bausparvertrag dient vor allem dazu, Kapital für eine Investition zu bilden und Anspruch auf ein Darlehen zu haben. Diese Investition soll in Form von einem Wohnungskauf, Neubau oder Renovierungs- und Modernisierungs-maßnahmen realisiert werden, um die private Vermögensbildung voran zu treiben. Dieses Ziel ist aus dem Grundprinzip des Bausparens zu erkennen.^[8]

Hier gibt es einige nennenswerte Gründe: Von großer Bedeutung ist die Altersvorsorge, denn das mietfreie Wohnen verschafft Sicherheit und höheren Wohlstand im Alter. Jeder Mieter, der sein ganzes Leben lang in einer Mietwohnung lebt, zahlt dadurch mindestens ein kleines Haus ab, aber hat kein Eigentum erworben. Weiterhin wird dadurch zusätzlich ein Teil der Rente erspart, welche mit der Zeit geringer wird. Zukünftige Rentner werden dadurch entlastet.^[9]

Bei Familien ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden noch immer zu erkennen, weshalb sich der Bausparvertrag als langfristige Finanzierungs-grundlage anbietet.

Für eine Investition ist eine klare und sichere Kalkulation sehr wichtig. Bei dem Bausparvertrag sind die Zinsen bei Vertragsabschluss entscheidend. Diese bleiben bis zum Ende gleich und ermöglichen somit eine längere Planungs-sicherheit.

2.3 Abschluss eines Bausparvertrages

Ein Bausparvertrag kommt durch einen Bausparantrag, welcher der Bau-sparkasse zukommen muss, zustande.

Bevor ein Vertrag beantragt wird, müssen wesentliche Bestandteile geklärt werden. Als wichtigstes Detail zählt die Bausparsumme. Diese setzt sich aus zwei Komponenten, der Sparleistung und dem zu gewährenden Darlehen, zusammen. Dieses Verhältnis kann unterschiedlich definiert sein. Bei Standardtarifen beträgt die Sparleistung in der Regel 40% der Bausparsumme und das Darlehen 60%.^[10] Daraus errechnet sich auch der monatliche Sparbeitrag, welcher ganz individuell per Dauerauftrag oder via Lastschrift-verfahren gezahlt werden kann. Dazu wird in Kapitel 2.4.1 näheres erläutert.

Die Bausparsumme kann unterschiedlich hoch sein und richtet sich nach Kundenwunsch, beziehungsweise vor allem nach dem Verwendungszweck. Plant der Bausparer ein Bauvorhaben so wird er einen größeren Bausparbetrag festlegen.

Durch eine Abschlussgebühr sichert sich die Bausparkasse eine erste Zahlung. Diese liegt je nach Institut zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme und muss sofort geleistet werden. Dies trifft bei allen Verträgen zu, außer bei dem Wohn-Riester Bausparvertrag, bei der diese anfallende Gebühr nach den gesetzlichen Vorschriften auf mindestens 5 Jahre verteilt werden muss. Weitere Kosten können auf den Sparer in Form von Serviceentgelten zu kommen. Das sind meistens Kleinbeträge, die jährlich bei um die 10 € liegen.^[11]

Seit dem 01.01.2009 wird die Besteuerung durch die Abgeltungssteuer geregelt. Demnach haben Alleinstehende einen Sparer-Pauschbetrag von 801€ und Verheiratete 1.602€. Dazu bedarf es einem Freistellungsauftrag, welcher der Bausparkasse vorliegen muss. Alle darüber hinausgehenden Beträge werden mit einem einheitlichen Zinssatz von 25% besteuert. Diese neue Steuerform hat die Einkommensteuer abgelöst und wirkt sich hauptsächlich auf Inhaber von wachstumsstärkeren Aktien aus. Bei einem Bausparvertrag sind alle Zinszahlungen und Boni betroffen, wenn kein Freistellungsauftrag erteilt wurde, oder der Betrag nicht ausreicht.^[12]

2.4 Flexibilität der Bausparkassen

Bausparkassen bieten ihren Kunden etliche Tarifvarianten an, um jedem Wunsch gerecht zu werden. Dabei kann es unterschiedlichste Ausführungen geben, obwohl das Grundgerüst unverändert bleibt. Die verschiedenen Merkmale werden in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge^[13] geregelt. Prinzipiell kann man die Angebote in drei große Gruppen untergliedern:

- Standardtarife
- Optionstarife
- Spartarife

Bei einem Standardtarif handelt es sich um die klassische Tarifvariante, bei dem der Kunde eine geringe Guthabensverzinsung bekommt und normaler-weise das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen will. Innerhalb dieses Tarifs sind alle Merkmale fest bestimmt, deshalb kann der Sparer keine weiteren Abweichungen treffen.^[14]

Seit den 1980er Jahren haben Bausparkassen ihre Produktpalette permanent überarbeitet, um den wachsenden Kundenbedürfnissen standhalten zu können. Die Optionstarife räumen dem Sparer unterschiedliche Möglichkeiten ein, den Bausparvertrag flexibel zu gestalten. Dabei muss der Anleger sich nicht auf einzelne Merkmale festlegen, sondern kann diese nachträglich verändern. Dies wird anhand folgender Beispiele erläutert:

1. Der Kunde hat eine Option auf den Darlehenszins und den Tilgungsbeitrag. Sollte er diese Option nutzen, so werden beispielsweise niedrige Zinsen auf den Kredit gewährt. Im Gegenzug erhöht sich die monatliche Tilgung. Kann der Sparer diese Belastung verkraften, so ist es eine gute Alternative.
2. Reicht die Bausparsumme nicht aus, dann ermöglicht beispielsweise die Tarifvariante der Landesbausparkasse Baden-Württemberg „Mehr-zuteilung“^[15] eine Erhöhung der Summe. Als Ausgleich muss der Bausparer auch hier eine höhere monatliche Sparrate in Kauf nehmen.

Mittlerweise sind bei der Ausgestaltung der Verträge keine Grenzen mehr gesetzt. Bei einigen Bausparkassen darf der Kunde seine Merkmale weitgehend selbst festlegen.

Für den Kunden haben diese Optionen aber nicht nur Vorteile. Oftmals kommt es zu sehr unübersichtlichen und komplizierten Bausparverträgen, bei denen der Bausparer den Überblick verliert und schnell an seine Grenzen stößt.

Die letzte Gruppe betrifft die Spartarife. Der Bausparer will bei dieser Variante normalerweise kein Darlehen aufnehmen und lediglich von den Guthabenzinsen profitieren. Diese sind relativ hoch, obgleich der Darlehenszins auch überdurchschnittlich wäre. Meist will der Sparer durch den Bonuszins und die staatliche Förderung eine ansprechende Rendite erzielen.^[16]

Durch das Überangebot an Tarifen ist es einem Laien nicht möglich, die Materie genau zu überblicken und alle Details oder etwaige Kosten zu erfahren. Deshalb ist er weitgehend von der Kompetenz des Beraters abhängig.^[17]

2.5 Sparphase

2.5.1 Regelsparbeitrag

Wie das Wort „Bausparen“ schon vorweg nimmt, ist ein wesentlicher Abschnitt des Bausparvertrages das Sparen. Direkt nach dem vollständigen Abschluss, beginnt die Sparphase. Dabei muss der Kunde monatliche Sparbeiträge leisten, welche sich aus der Höhe der Bausparsumme errechnen lassen. Diese Regelsparbeiträge sind in den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge bestimmt und liegen zwischen 3 und 5 Promille der Vertragssumme.^[18]

Beispiel: Die vereinbarte Bausparsumme beträgt 30.000 € und die ABB sehen einen Regelsparbeitrag von 4‰ vor. Demnach ist die monatliche Sparleistung 120 € hoch. Daraus lässt sich ein Sparplan von ca. 6,5 Jahren errechnen.^[19]

Für ein Nichteinhalten der Sparleistung ist den Bausparkassen ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt, welches in der Praxis kaum Verwendung findet.

Die Bausparkassen erlauben dennoch dem Sparer, den Beitrag je nach individueller Leistungsfähigkeit anzupassen. Bei Schnellspartarifen ergibt sich ein höherer Regelsparbeitrag und kommt folglich früher in die Zuteilung. Lange Tarifvarianten erfordern eine geringe Sparleistung, aber benötigen dadurch eine längere Ansparphase.

Außerhalb des Regelsparbeitrages sind auch Sonderzahlungen zulässig. Hier sollte sich der Kunde im Voraus informieren, ob und in welcher Höhe Zahlungen von den Bausparkassen genehmigt werden. Aus diesem Grund kann der Bausparer selbst seine Zuteilung beeinflussen und sie eventuell beschleunigen.^[20]

2.5.2 Zinsen

Während der Sparphase wird das Bausparguthaben verzinst. Die Höhe der Verzinsung richtet sich nach dem gewählten Tarif und wird für die gesamte Laufzeit garantiert. Bei dem aktuellen Marktzinsniveau liegt der Guthabenzins eines Standardtarifs zwischen 0,5% und 1,5%. Der Darlehenszins verläuft linear dazu. In der Regel besteht eine Differenz der Zinssätze von 2,5%.^[21] Die Zinsen werden für gewöhnlich am Ende des Kalenderjahres gutgeschrieben.

2.5.3 Vertragsänderungen

Dem Bausparer stehen mehrere Möglichkeiten offen seinen bestehenden Vertrag zu ändern, die in den allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge festgehalten sind.

Durch Ermäßigung oder auch Herabsetzung wird die Bausparsumme verringert. Die Gründe können hierbei vielfältig sein. In den meisten Fällen hat sich der Bausparer in der Summe überschätzt, seine finanzielle Situation hat sich verschlechtert oder der Verwendungszweck hat sich geändert. Prinzipiell bleibt das Guthaben auf dem Vertrag bestehen, die anteilige Abschlussgebühr, welche sich nach an der Bausparsumme gerichtet hat, wird jedoch nicht zurück erstattet. Durch die Reduzierung verzichtet der Bausparer auf einen Teil seines Darlehens, erreicht aber eine größere Bewertungszahl am nächsten Stichtag, da sein Guthaben prozentual zur Bausparsumme gestiegen ist. Somit könnte er früher den Kredit in Anspruch nehmen und eine Finanzierung realisieren. Die Ermäßigung muss grundsätzlich von der Bausparkasse genehmigt werden, ist per schriftlichen Antrag einzureichen und bei den meisten Instituten kostenlos.^[22]

Bei der zweiten und auch meistgenutzten Vertragsänderung handelt es sich um die Erhöhung der Bausparsumme, welche immer bei Vertragsabschluss vom Kunden festgelegt werden muss. Oftmals wird später einen höheren Betrag als anfangs angenommen benötigt oder die Bausparsumme wurde unentschlossen bestimmt.

Hierbei eignen sich besonders Verträge mit einem hohen angesparten Guthaben, da weitere Sparzahlungen den Darlehensanspruch verringern würden. Vorteilhaft wirkt sich die Erhöhung auf den Kredit aus, welcher nun höher und mit einem eventuell vergleichbaren besseren Zinssatz ausgestattet ist.

In der Vergangenheit wurde die Erhöhung immer häufiger ausgeübt und deshalb mussten die Bausparkassen reagieren. Der zusätzliche Verwaltungs-aufwand wird dem Kunden in Form der Abschlussgebühr belastet und direkt vom Bausparguthaben abgezogen. Desweiteren wird die Bewertungszahl entsprechend herabgesetzt.^[23]

Die neue Kennzahl lässt sich durch folgende Formel errechnen:

Sollte bereits eine Zuteilung erfolgt sein, dann erlischt diese mit der Erhöhung der Bausparsumme. Zusätzlich wird eine neue Wartezeit von 12 bis 18 Monaten erhoben. Nur wenige Institute verzichten auf diese Sperrfrist.^[24]

Eine weitere Möglichkeit der Vertragsänderung ist die Teilung. Dies bedeutet, dass der Bausparer einen bestehenden Vertrag in zwei oder mehrere Verträge aufteilen kann. Dies kann unterschiedliche Gründe als Ursache haben. Für gewöhnlich will der Bausparer nur einen Teil der Bausparsumme und diesen gezielt besparen. Diese Änderung wird auch bei Scheidungen von Eheleuten in Betracht bezogen. Bei diesem Verfahren werden die Bausparsumme und das Guthaben in proportionalem Verhältnis auf die Neuverträge umgelegt.^[25]

[...]

^[1] Vgl. Verbraucherzentrale: Bausparen, 1. Auflage, 2010, S.4

^[2] Vgl. Finanztip: Vor- und Nachteile beim Bausparen, online im Internet: http://www.finanztip.de/recht/bank/fi2-14.htm, aufgerufen am: 19.08.2012

^[3] Vgl. Conradi/Dietrich/Lindner: Bausparkassen-Fachbuch, Auflage 2011/2012, Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart, S.15

^[4] Zitiert nach Conradi/Dietrich/Lindner: Bausparkassen-Fachbuch, Auflage 2011/2012, Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart, S.29

^[5] Vgl. Verbraucherzentrale: Bausparen, 1. Auflage, 2010, S.8

^[6] Vgl. Deutsche Versicherungsakademie (DVA): Grundlagen des Bausparens und Investment, 3. Auflage, S.54f

^[7] Eigene Darstellung

^[8] Vgl. Hamburger Abendblatt: Ziele des Bausparens, online im Internet: www.abendblatt.de/wirtschaft/article/2342019/Ziel-des-Bausparens.html, abgerufen am 19.08.2012

^[9] Vgl. Haufe: Bausparen 2012 - Zahlen, Daten, Fakten, Auflage 2012, S.2

^[10] Vgl. LBS Baden-Württemberg: Schulungsunterlagen zur Sparphase, 2010, S.5

^[11] Vgl. Conradi/Dietrich/Lindner: Bausparkassen-Fachbuch, Auflage 2011/2012, Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart, S.160

^[12] Vgl. o.V.: Abgeltungssteuer, online im Internet: http://www.abgeltungssteuer.net/, abgerufen am 15.08.2012

^[13] Dies wird in der Regel auch mit „ABB“ abgekürzt

^[14] Vgl. Laux, H.: Die Baufinanzierung, 7. Auflage, Recht und Wirtschaft Verlag Frankfurt, S.25f

^[15] Vgl. LBS Baden-Württemberg: Schulungsunterlagen zur Sparphase, 2010, S. 15

^[16] Vgl. Verbraucherzentrale: Bausparen, 1. Auflage, 2010, S.31ff

^[17] Vgl. LBS Baden-Württemberg: Bausparkompass, Auflage November 2011, S.61ff

^[18] Vgl. Laux, H.: Die Baufinanzierung, 7. Auflage, Recht und Wirtschaft Verlag Frankfurt, S.31f

^[19] Eigenes Beispiel

^[20] Vgl. Conradi/Dietrich/Lindner: Bausparkassen-Fachbuch, Auflage 2011/2012, Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart, S.163

^[21] Vgl. Verbraucherzentrale: Bausparen, 1. Auflage, 2010, S.15

^[22] Vgl. Laux, H.: Die Baufinanzierung, 7. Auflage, Recht und Wirtschaft Verlag Frankfurt, S.50

^[23] Vgl. Deutsche Versicherungsakademie (DVA): Grundlagen des Bausparens und Investment, 3. Auflage, S.75

^[24] Vgl. LBS Baden-Württemberg: Schulungsunterlagen zur Sparphase, 2010, S.15

^[25] Vgl. Conradi/Dietrich/Lindner: Bausparkassen-Fachbuch, Auflage 2011/2012, Deutscher Sparkassenverlag Stuttgart, S.203