Thema:
Untersuchung der Beeinflussung der Wertermittlung im Sachwertverfahren in Abhängigkeit von der Wahl des Abschreibungsmodells bei der Alterswertminderung
Bearbeitungsschwerpunkte:
• Grundlagen der Verkehrswertermittlung
• Arten von Wertermittlungsverfahren
• Verkehrswertermittlung am praktischen Beispiel
• Alterswertminderung im Sachwertverfahren
• Einfluss verschiedener Abschreibungsmodelle auf die Verkehrswertermittlung gemäß § 23 WertV
Inhaltsverzeichnis
1. Verzeichnisse
1.1. Inhaltsverzeichnis
1.2. Abkürzungsverzeichnis
1.3. Abbildungsverzeichnis
1.4. Tabellenverzeichnis
1.5. Anlagenverzeichnis
2. Einleitung
3. Immobilienbewertung
3.1. Begriff Immobilie
3.2. Immobilienmarkt
3.3. Anlässe und Ziele der Immobilienbewertung
3.4. Wertebegriff
3.5. Verfahrensauswahl
4. Bewertungsverfahren nach WertV
4.1. Die „klassischen“ Wertermittlungsverfahren nach WertV
4.2. Vergleichswertverfahren
4.2.1. Allgemeines
4.2.2. Verfahrensgang
4.2.3. Zusammenfassung
4.3. Sachwertverfahren
4.3.1. Allgemeines
4.3.2. Verfahrensgang
4.3.3. Zusammenfassung
4.4. Ertragswertverfahren
4.4.1. Allgemeines
4.4.2. Verfahrensgang
4.4.3. Zusammenfassung
5. Angelsächsische Verfahren
5.1. Allgemeines
5.2. Discounted Cash Flow Verfahren
5.2.1. Allgemeines
5.2.2. Verfahrensgang
5.2.3. Zusammenfassung
5.3. Residualverfahren
5.3.1. Allgemeines
5.3.2. Verfahrensgang
5.3.3. Zusammenfassung
6. Vergleich: Ertragswertverfahren – kontra - DCF-Verfahren
6.1 Gemeinsamkeiten
6.2 Unterschiede
6.3 Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
6.4 Vor- und Nachteile des DCF-Verfahrens
7. Verkehrswertermittlung EFH
7.1. Allgemeine Angaben
7.2. Lage, Grundstücksbeschreibung und Erschließung
7.3. Rechtliche Gegebenheiten
7.4. Tatsächliche Nutzung/ wirtschaftliche Verwertbarkeit
7.5. Gebäudebeschreibung
7.6. Nebengebäude
7.7. Außenanlagen
7.8. Ermittlung des Verkehrswerts
7.9. Plausibilitätsprüfung
7.10. Verkehrswert
8. Alterswertminderung im Sachwertverfahren
8.1. Allgemeines
8.1.1. Gesamtnutzungsdauer
8.1.2. Restnutzungsdauer
8.2. Abschreibungsmodellvarianten
8.2.1. Lineare Abschreibung
8.2.2. Alterswertminderung nach Ross
8.2.3. Parabolische Alterswertminderung
8.2.4. Alterswertminderung nach Vogels
8.3. Auswirkungen der Abschreibungskurve auf den Sachwert
8.4. Alterswertminderung am Beispiel
8.4.1. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Linear“)
8.4.2. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Ross“)
8.4.3. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („parabolisch“)
8.4.4. Beispiel aus Kapitel 7 Sachwertermittlung („Vogels“)
8.4.5. Auswertung der Beispielrechnung
8.4.6. Fehler bei der Alterswertminderung
8.5. Die sachgerechte Alterswertminderung
9. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Studienarbeit ist die Untersuchung der Problematik der Alterswertminderung im Sachwertverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien. Dabei soll insbesondere analysiert werden, inwieweit die Wahl verschiedener Abschreibungsmodelle die Wertermittlungsergebnisse beeinflusst und welche Bedeutung diese Modelle für die Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB haben.
- Grundlagen der Verkehrswertermittlung und die verschiedenen Wertermittlungsverfahren
- Vergleich der klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren mit angelsächsischen Methoden (DCF und Residualwert)
- Vertiefende Analyse der Alterswertminderung und der verschiedenen Abschreibungsmodelle (linear, Ross, parabolisch, Vogels)
- Praktische Anwendung der Sachwertermittlung an einem Fallbeispiel eines Einfamilienhauses
- Evaluierung der Auswirkungen unterschiedlicher Abschreibungskurven auf den Sachwert und den Verkehrswert
Auszug aus dem Buch
3.4. Wertebegriff
Der Bundesgerichtshof kam 1967 zu der Erkenntnis, dass der Preis einer Sache nicht ihrem Wert entsprechen muss und hat damit rechtlich klargestellt, dass zwischen dem Preis und dem Wert einer Sache Abweichungen möglich sind. Demnach ist der Preis einer Sache in jedem konkreten Einzelfall die subjektive Werteinschätzung zwischen Käufer und Verkäufer, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere subjektive Faktoren beeinflusst werden kann. Es stellt sich die Frage welcher Wert bei der Wertermittlung von bebauten und ungebauten Grundstücken maßgeblich sein soll. Es gibt unterschiedliche Wertbegriffe, wie den Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert oder dem Versicherungswert. Des weiteren werden auch in den einzelnen Bewertungsverfahren viele Wertebegriffe verwendet mit ihren unterschiedlichen zum Teil auch überschneidenden Bedeutungen. Nachfolgend möchte ich an diese Stelle die häufigsten Wertbegriffe erläutern.
Der Verkehrswert
Das Ziel der Grundstücksbewertung ist – von Ausnahmefällen abgesehen – die Ermittlung des Verkehrswertes. Dieser „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.
Zusammenfassung der Kapitel
2. Einleitung: Einführung in die Thematik der Immobilienbewertung mit Fokus auf den Verkehrswert und die Problematik der Alterswertminderung.
3. Immobilienbewertung: Definition grundlegender Begriffe wie Immobilie, Immobilienmarkt und Anlässe für eine Immobilienbewertung.
4. Bewertungsverfahren nach WertV: Detaillierte Erläuterung der klassischen deutschen Bewertungsverfahren: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
5. Angelsächsische Verfahren: Übersicht und Analyse von Discounted Cashflow (DCF) und Residualverfahren als internationale Alternativen.
6. Vergleich: Ertragswertverfahren – kontra - DCF-Verfahren: Gegenüberstellung und Analyse der Gemeinsamkeiten und Unterschiede sowie der Vor- und Nachteile beider Ansätze.
7. Verkehrswertermittlung EFH: Durchführung einer beispielhaften Verkehrswertermittlung für ein Einfamilienhaus unter Anwendung des Sachwertverfahrens.
8. Alterswertminderung im Sachwertverfahren: Vertiefte theoretische und praktische Auseinandersetzung mit der Alterswertminderung und verschiedenen Abschreibungsmodellen an einem Beispiel.
9. Zusammenfassung: Resümee der Arbeit und Fazit zur Komplexität der Grundstücksbewertung sowie der Bedeutung der gewählten Bewertungsmodelle.
Schlüsselwörter
Verkehrswert, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, Residualverfahren, Alterswertminderung, Abschreibungsmodelle, Immobilienbewertung, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Marktanpassung, Investitionsentscheidung, Wertermittlungsverordnung, Bauland, Bauschäden.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Untersuchung der Alterswertminderung im Sachwertverfahren und wie verschiedene mathematische Abschreibungsmodelle die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien beeinflussen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentrale Themen sind die deutschen Bewertungsverfahren gemäß WertV, internationale Methoden wie DCF und Residualwertverfahren sowie die detaillierte Analyse der Alterswertminderung bei Gebäuden.
Welches primäre Ziel verfolgt der Autor?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, wie sich die Wahl verschiedener Abschreibungsmodelle auf das Ergebnis einer Sachwertermittlung auswirkt und welche Rolle dabei die Marktanpassung spielt.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Es wird eine theoretische Erörterung der Bewertungsverfahren mit einer anschließenden praktischen Anwendung an einem Fallbeispiel eines Einfamilienhauses (Sachwertberechnung) durchgeführt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Vorstellung der klassischen deutschen Verfahren, eine Analyse der angelsächsischen Methoden, einen direkten Vergleich zwischen Ertragswert- und DCF-Verfahren sowie eine umfangreiche Untersuchung der Alterswertminderung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die zentralen Schlagworte sind Verkehrswert, Sachwertverfahren, Alterswertminderung, DCF-Verfahren, Bodenwert und Marktanpassungsfaktor.
Warum ist die Wahl des Abschreibungsmodells für den Sachwert relevant?
Da verschiedene Modelle wie "lineare Abschreibung" oder "nach Ross" zu unterschiedlich hohen Restwerten führen, verändert sich der berechnete Sachwert signifikant, bevor die endgültige Marktanpassung erfolgt.
Ist das Sachwertverfahren immer für jede Immobilie geeignet?
Nein, das Sachwertverfahren eignet sich primär für Objekte, bei denen die Substanz und Eigennutzung im Vordergrund stehen (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser), während bei renditeorientierten Objekten Ertragswertverfahren oder DCF-Verfahren vorzuziehen sind.
Was ist das zentrale Ergebnis der Beispielrechnung in Kapitel 8?
Es zeigt sich, dass je nach gewähltem Abschreibungsmodell der vorläufige Sachwert stark variiert, dieser jedoch durch den Marktanpassungsfaktor wieder in Richtung des Verkehrswerts korrigiert werden muss.
- Citar trabajo
- Martin Henschelchen (Autor), 2008, Welchen Einfluss hat die Wahl des Abschreibungsmodells auf die Wertermittlung von Immobilien? Grundlagen und Arten der Wertermittlung, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/316238
