Die Immobilieninvestition unter Berücksichtigung von Steuern

Inhaltsverzeichnis

Anhangsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
1.3 Entwicklungen (Historie der Steuer in Deutschland)

2. Grundlagen und Begriffe
2.1 Vorüberlegungen
2.2 Der Einkommensbegriff
2.2.1 Grundsätzliches
2.2.2 Arten von Einkommen
2.2.3 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2.2.4 Einkünfte aus Gewerbebetrieb
2.2.5 Einkünfte aus Kapitalvermögen
2.3 Unterscheidung zwischen Privat- und gewerblichem Investor
2.4 Die Nutzungsart einer Immobilie und dessen Einfluss auf die steuerliche Handhabung

3. Immobilienrelevante Arten von Steuern
3.1 Vorüberlegungen
3.2 Ertragssteuern
3.2.1 Einkommensteuer
3.2.2 Körperschaftsteuer
3.2.3 Gewerbesteuer
3.3 Substanzsteuern bzw. Steuern vom Vermögen
3.3.1 Vorüberlegungen
3.3.2 Grundsteuer
3.3.3 Erbschaft- und Schenkungsteuer
3.4 Verkehrssteuern
3.4.1 Umsatzsteuer
3.4.2 Grunderwerbsteuer

4. Wie kann die steuerliche Belastung der Immobilieninvestition beeinflusst werden?
4.1 Vorüberlegungen
4.2 Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung
4.2.1 Funktionsweise der Besteuerung aus Mieteinnahmen
4.2.2 Abschreibungen
4.2.3 Instandhaltungskosten und anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
4.3 Veräußerungsgewinne
4.4 Vermeintliche und tatsächliche Steuersparmodelle

5. Schlussbemerkung

Anhang

Literaturverzeichnis

Rechtsquellenverzeichnis

„Am schwersten auf der Welt zu verstehen ist die Einkommensteuer.“^[1]

Anhangsverzeichnis

Anhang 1: Die Arten und Einteilung von Steuern

Anhang 2: Steuerklassen und Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung

Anhang 3: Umsatzsteuerpflichtige Umsätze nach § 1 UStG:

Anhang 4: Die Grunderwerbsteuer in Deutschland

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die Berechnung der Einkommenssteuer in Deutschland

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Unterscheidung Vermögensverwaltung und gewerbliche Vermietung

Tabelle 2: Unterscheidung Vermögensverwaltung und gewerblicher Immobilienhandel

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Problemstellung

Auch wenn die Besteuerung von Immobilienvermögen und dessen Erträge nie Auslöser einer Investitionsentscheidung sein sollte, muss dieses Thema mindestens mit gleichem Interesse in die Investitionskalkulation mit einbezogen werden. Der Einfluss auf die Rendite bzw. die Ertragslage einer Immobilie ist ebenso wenig zu unterschätzen wie die Komplexität und der Umfang an steuerlichen Gesetzen und Rahmenbedingungen. Die nationalen Unterschiede, selbst innerhalb Europa, erschweren eine Handlungssicherheit für einen Investor zusätzlich.

1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

Aufgrund der angesprochenen Komplexität kann diese Arbeit allenfalls als Grundlagenwerk verstanden werden, soll aber gleichwohl ein Verständnis der fundamentalen Begriffe und Prinzipien der Einkommens- und Vermögensbesteuerung ermöglichen, als auch Handlungsmöglichkeiten und Gestaltungsalternativen für verschiedene Problembereiche herausstellen und bewerten. Ausgangspunkt der Arbeit ist der private Investor, der eine Immobilieninvestition in Erwägung zieht, diese jedoch aus steuerlichen Gesichtspunkten in das Verhältnis zu anderen existierenden Geldanlagen am Markt setzt und vergleicht. Zwar werden von vielen Immobilienmaklern und Anlageberatern plakativ immer wieder Steuervorteile beschworen, jedoch werden die genauen Inhalte und Zusammenhänge in aller Regel nicht erklärt. Diese Informationslücke soll durch die nachfolgende Aufarbeitung geschlossen werden.

Daher wurde folgende Struktur gewählt:

Zunächst soll ein Verständnis der aktuellen steuerlichen Rahmenbedingungen geschaffen werden, wozu noch innerhalb der Einleitung fundamentale Aspekte für die Entwicklung der deutschen Steuergesetze angerissen werden.

Im Hauptteil der Arbeit wird zunächst ein Überblick über verschiedene Steuerarten und dessen Einfluss auf die Immobilieninvestition gegeben. Schwerpunkt wird hierbei die Herausstellung der einkommenssteuerrechtlichen Wirkung eines Immobilienkaufs sein.

1.3 Entwicklungen (Historie der Steuer in Deutschland)

Deutschland wird eines der kompliziertesten Steuergesetze der ganzen Welt zugeschrieben.

Unter anderem deshalb wird hier darauf verzichtet eine Art Protokoll der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen aufzulisten, sondern vielmehr im Kontext von Immobilieninvestitionen Wert darauf gelegt, zu verstehen, warum sich steuerliche Rahmenbedingungen geändert haben und warum sie sich auch in Zukunft ändern werden.

Der Themenkomplex Steuervorteile bei Immobilieninvestitionen ist aktuell mehr oder weniger gleichbedeutend mit dem Themenkomplex staatliche Förderung des Immobilienerwerbs. Das hat die Ursache, dass durch die gegebene steuerliche Behandlung von Immobilienvermögen, ein Anreiz entsteht beziehungsweise geschaffen wird, die Eigentumsquote zu steigern. Die Besteuerung im Allgemeinen ist das wichtigste finanzpolitische Mittel einer Staatsregierung und wird vor allem genutzt, um die langfristige Entwicklung zu steuern. Da jedoch auf der Hand liegt, dass eine zielführende Einflussnahme vielen und vor allem sich ändernden Faktoren unterliegt, ist klar, dass sich diese steuerlichen Rahmenbedingungen (also diese finanzpolitischen Maßnahmen) auf der Zeitachse ändern müssen. Nicht zu verachten sind dabei gesellschaftliche und gesamtpolitische Veränderungen in einer Volkswirtschaft. Am Beispiel Deutschlands seien hier der Zweite Weltkrieg, die anschließende Teilung, die letztendliche Wiedervereinigung und die anschließende Wohlstandsentwicklung nur schemenhaft aufgelistet, um eine Vorstellung von sich ändernden Rahmenbedingungen zu entwickeln. So wurde zum Beispiel die Förderung von eigengenutzten Immobilien (mit Ausnahme des Wohn-Riester-Programms) nahezu eingestellt, da es heute (im Gegensatz zur Nachkriegszeit und zur Zeit der Wiedervereinigung) kein Schwerpunktthema mehr der Politik ist.

Aufgrund der Privatisierung von Wohnraum musste man Programme entwickeln, die potentielle Investoren ermutigen, Wohnraum herzustellen und diesen dann zur Verfügung zu stellen. Das ist mehr oder weniger die Ursache, warum fremdgenutztes Immobilienvermögen von Seiten des Staates bevorteilt wird. Denn in unserer sozialen Markwirtschaft ist es nicht die Aufgabe des Staates (geschweige denn im Rahmen der Möglichkeit) für ausreichend Wohnraum zu sorgen. Aber auch dieser Sachverhalt unterliegt komplexen Faktoren. Nicht nur Entwicklungen auf der Zeitachse müssen betrachtet werden, sondern auch und häufig mit größerem Interesse, müssen regionale Faktoren, Traditionsbewusstsein sowie Bewahrung von entwickelter Kultur berücksichtigt werden. So kommt unter anderem zustande, dass denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude in städtebaulichen Entwicklungsgebieten und Entwicklungsbereichen – also Bereiche in denen dringend Wohnraum entstehen muss – besonders von steuerlichen Vorteilen profitieren.

2. Grundlagen und Begriffe

2.1 Vorüberlegungen

Grundlegend ist festzustellen, dass die dynamischen Größen Einkommen (Vermögenszuwachs) und Konsum (Güterverbrauch) sowie die statische Bestandsgröße Vermögen (Kapital) die volkswirtschaftlichen Bemessungsgrundlagen darstellen. Die Größe Konsum kann in diesem Kontext ausgeblendet werden, aber es ist umso wichtiger die beiden anderen Faktoren genau zu definieren. Des Weiteren ist zu klären, in wie weit diese Faktoren von der Art des Investors und von der Art der Nutzung einer Immobilie abhängen. Diese Problematik soll das Kapitel Grundlagen und Begriffe abschließen.

2.2 Der Einkommensbegriff

2.2.1 Grundsätzliches

Das Einkommen wird umgangssprachlich vor allem mit drei wesentlichen Begriffen beschrieben – Einkünfte, Einnahmen und Einkommen. Tatsächlich haben alle diese Begriffe finanzpolitisch, sowie steuerrechtlich unterschiedliche Bedeutungen. So sind Einkünfte der genaue Unterschiedsbetrag zwischen den Einnahmen² und den durch die Einkünfteerzielung veranlassten Aufwendungen.³ Steuerrechtlich werden diese Aufwendungen als Werbungskosten beziehungsweise als Betriebskosten bezeichnet.⁴ Die Höhe der Einkünfte stellt die objektive Leistung des Steuerpflichtigen dar. Aus den Einkünften leitet sich das zu versteuernde Einkommen ab.⁵

2.2.2 Arten von Einkommen

Um den Umfang einer Besteuerung überhaupt zu ermitteln, muss zunächst die Frage geklärt werden, welche Art von Einkommen vorliegt. Das deutsche Steuerrecht teilt die Einkünfte nach § 2 Absatz 1 EStG in die folgenden sieben Einkunftsarten ein:

1. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft,
2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb,
3. Einkünfte aus selbständiger Arbeit,
4. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit,
5. Einkünfte aus Kapitalvermögen,
6. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
7. sonstige Einkünfte im Sinne des § 22.⁶

Diese Einkunftsarten gehören entweder zu den Überschusseinkünften (Nummer Vier bis Sieben) oder zu den Gewinneinkünften (Nummer Eins bis Drei). Bezogen auf Immobilieninvestitionen sind aber nicht alle dieser Einkommensarten relevant. Für die weitere Betrachtung sind vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von besonderer Bedeutung. Warum Einkünfte aus Gewerbebetrieb aber nicht ganz ausgeblendet werden können, wird in einem der folgenden Abschnitte näher erläutert. Auch die Bedeutung von Einkünften aus Kapitalvermögen wird in einem späteren Abschnitt noch deutlich.

2.2.3 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Überschusseinkünfte und keine Gewinneinkünfte. Sie werden durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt und sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 6 EStG steuerpflichtig.⁷

Besonderes Merkmal der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist die unentgeltliche Überlassung von nicht in Geld bestehenden Vermögenswerten (Sachwerten). Ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, richtet sich nach den Bedingungen der Paragraphen 535 fortfolgende und 581 fortfolgende aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch.⁸

Die Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist für den Steuerpflichtigen nicht selten von Vorteil, denn bei privater Vermögensverwaltung anstelle von gewerblichem Grundstückshandel sind Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerlich unbeachtlich – mit Ausnahme der Gewinne aus Spekulationsgeschäften (Kauf und Verkauf innerhalb von zehn Jahren), aber dazu später mehr.

2.2.4 Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Einkünfte aus Gewerbebetrieb zählen zu den Gewinneinkünften. Im Gegensatz zu den Überschusseinkünften sind Gewinneinkünfte nicht gesetzlich geregelt. Einnahmen aus den Gewinneinkunftsarten sind als aus dem Geschäftsbetrieb resultierende Zugänge von Wirtschaftsgütern in Form von Geld oder Geldeswert zu verstehen.⁹

Wann und wie sich diese Betriebseinnahmen im zu ermittelnden Gewinn niederschlagen, hängt von der Art der Gewinnermittlung ab.¹⁰ Veräußerungsgewinne sind bei der Zuordnung zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig. Doch kann die Frage, ob ein Steuerpflichtiger – vorausgesetzt das Steuerrecht räumt ihm ein Wahlrecht ein – ein Gebäude besser im Privat- oder im Betriebsvermögen halten sollte, nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob im Falle der Veräußerung mit einem Veräußerungsgewinn oder mit einem Veräußerungsverlust zu rechnen ist. Allein wegen der fortgesetzten Geldentwertung, also Entwertung durch die jährlichen Abschreibungen, müsste bei dem Gebäude, das über längere Zeit im Eigentum des Steuerpflichtigen steht, ein nomineller Gewinn entstehen, der dann der Steuer unterliegt.

2.2.5 Einkünfte aus Kapitalvermögen

Einkünfte aus Kapitalvermögen sind in der Regel bei Direktinvestitionen in Immobilien nicht relevant. Jedoch müssen grundsätzliche Aussagen erwähnt werden, um spätere Vergleiche zwischen alternativen Geldanlagen plausibler zu gestalten.

Merkmal der Einkünfte aus Kapitalvermögen ist die Überlassung von privatem Geldkapitalvermögen zur Nutzung.¹¹ So sind Gewinne, die durch den Wertzuwachs oder Ausschüttungen entstehen, Einkünfte aus Kapitalvermögen und müssen besteuert werden. Mit der Einführung der Abgeltungssteuer zum 01. Januar 2009 änderte sich die Besteuerung der Kapitaleinkünfte. Kapitaleinkünfte sind seitdem im Grundsatz nicht mehr in die steuerliche Veranlagung einbezogen. Es gilt vielmehr eine Abgeltungsbesteuerung mit einem einheitlichen Steuersatz von 25 Prozent.

Abgeltungssteuerpflichtig sind alle Einkünfte aus dem privaten Kapitalvermögen, wie zum Beispiel:

- Zinsen auf Einlagen bei Kreditinstituten,
- Zinserträge aus Anleihen,
- Dividenden aus Aktien,
- Erträge aus Zertifikaten oder Investmentfonds (auch offene Immobilienfonds) oder
- Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (zum Beispiel von Wertpapieren oder Investmentanteilen).

Anders als vor der Einführung der Abgeltungssteuer spielt bei den Einkünften aus Kapitalvermögen die Haltedauer eines Vermögensgegenstandes keine Rolle mehr im Hinblick auf die Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen – diese sind unabhängig von der Haltedauer stets steuerpflichtig. Für jeden Steuerpflichtigen gilt ein Sparer-Pauschbetrag, der derzeit bei 801 Euro jährlich liegt.¹²

Für den Privatinvestor, der von vorne herein von einer langfristigen Haltedauer seiner Immobilien ausgeht, entstehen hier also weitere Vorteile, gegenüber einer alternativen Geldanlage.

2.3 Unterscheidung zwischen Privat- und gewerblichem Investor

Die Erfassung von Erträgen aus der Immobilienbewirtschaftung erfolgt, wie bereits oben angesprochen, hauptsächlich über Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Art der Einkünfteermittlung und die steuerliche Behandlung der Immobilienerträge ergeben sich aus der Zuordnung der Immobilie zu Privat- oder Betriebsvermögen und sind damit maßgeblich abhängig von der Art des Investors. Immobilien, mit denen originäre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, zählen zum Privatvermögen. Zu dem Gewerbebetrieb gehörige Wirtschaftsgüter sind dem Betriebsvermögen zuzurechnen. Doch nicht nur die Besteuerung der laufenden Erträge, auch die Besteuerung einer eventuellen späteren Veräußerung (Veräußerungsgewinn) ist von dieser Zuordnung betroffen. Verändert sich der Wert von Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens (zum Beispiel beim Verkauf), so wirkt sich dies auch auf den zu versteuernden Ertrag aus (Veräußerungsgewinn). Zählen Immobilien hingegen zum Privatvermögen, werden sie vermietet und verpachtet, also handelt es sich um private Vermögensverwaltung.

Unter privater Vermögensverwaltung versteht man die Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten. Der Grund für die Einordnung in die private Vermögensverwaltung ist, dass nicht die Vermögensumschichtung (Kauf und Verkauf) im Vordergrund der Aktivität steht, sondern die Erzielung von laufenden Einnahmen aus einem im Zeitablauf mehr oder weniger konstanten Immobilienbestand.¹³

Gewerbliche Vermietung liegt dann vor, wenn die Tätigkeiten beziehungsweise die angebotenen Leistungen des Immobilienbesitzers über die üblichen mit der Vermietung und Verpachtung verbundenen Leistungen hinausgehen. Dann zählen die Immobilien zum Betriebsvermögen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Unterscheidung Vermögensverwaltung und gewerbliche Vermietung

Ein weiteres Indiz für die Unterscheidung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblichem Immobilienhandel ist die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung. In folgender Tabelle sind einzelne Tatbestände aufgelistet, die zur Zuordnung eines Immobilienverkaufs zur Vermögensverwaltung beziehungsweise zum gewerblichen Immobilienhandel führen. Außerdem wird hier der Hintergrund der erwähnten Spekulationsfrist deutlich, der in einem späteren Abschnitt noch einmal aufgegriffen wird.

[...]

¹ Albert Einstein (1879 - 1955), deutsch-amerikanischer Physiker (Relativitätstheorie), 1921 Nobelpreis.

² Nach § 8 Absatz 1 EStG gelten als Einnahmen „alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen“ und im Rahmen einer der Überschusseinkunftsarten erzielt werden.

³ Vgl. § 2 Absatz 2 Nummer 2 EStG.

⁴ Vgl. § 9 EStG.

⁵ Siehe Abbildung 1: Die Berechnung der Einkommenssteuer in Deutschland; im Abschnitt 3.2.1.

⁶ Vgl. § 2 Absatz 1 EStG.

⁷ Vgl. § 2 Absatz 2 Nummer 2 EStG.

⁸ Hier werden die Rahmenbedingungen für Miet- und Pachtverträge über betrieblich wie privat genutzte Räume festgelegt.

⁹ Vgl. § 15 EStG.

¹⁰ Steuerrechtlich gesehen werden folgende Gewinnermittlungsarten unterschieden: der Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Absatz 1 EStG oder die Einnahmen-Überschussrechnung nach § 4 Absatz 3 EStG (sogenannte „4/3-Rechnung“).

¹¹ Vgl. § 20 EStG.

¹² Vgl. § 20 EStG.

¹³ Vgl. Jung, Mathias (Einkommensteuerliche Abgrenzung des gewerblichen Grundstückhandels, 1998), Seite 201.