Institutionen und Planung - Die Beziehungen zwischen Berlin und seinen Entwicklungsträgern aus wirtschaftstheoretischer Sicht

Inhalt

I. Exposé
I. 1 Problemaufriß
I. 2 Gang der Untersuchung
I. 3 Die Schritte im einzelnen

II. Das Modell der Neuen Institutionenökonomik
II. 1 Entstehung
II. 2 Begriffsklärung
II. 3 Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Entwicklungsträger als Organisation
II. 4 Verschiedene Ansätze
II. 4. 1 Transaktionskosten
II. 4. 2 Verträge aus wirtschaftstheoretischer Sicht
II. 4. 3 Vertragstheorien

III. Einordnung von Verträgen nach dem Baugesetzbuch in die Neue Institutionenökonomik
III. 1 Kriterien für die Einordnung der Verträge in die NIÖ
III. 2 Städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB
III. 3 Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB
III. 4 Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB
III. 5 Beauftragung eines Entwicklungsträgers nach § 167 BauGB - allgemein
III. 5. 1 klassisch oder relational?
III. 5. 2 Principal-Agent-Problematik
III. 6 Zusammenfassung

IV. Die Beziehung zwischen Berlin und dem Entwicklungsträger SES aus institutionenökonomischer Sicht
IV. 1 Das Entwicklungsgebiet „Alter Schlachthof“
IV. 1. 1 Festlegung des Entwicklungsbereichs, treuhänderischer Entwicklungsträger
IV. 1. 2 Entwicklungsziele, Umplanungen aufgrund veränderter Rahmenbedingungen sowie derzeitiger Stand (1999)
IV. 1. 3 Zwischenergebnis
IV. 2 Einordnung als Principal-Agent-Beziehung
IV. 2. 1 Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Prinzipal, die SES als Agent
IV. 2. 2 Weitere Agenten
IV. 2. 3 Unwirtschaftliches Verhalten der SES
IV. 2. 4 Zwischenergebnis
IV. 3 Analyse des Entwicklungsträgervertrags
IV. 3. 1 Allgemeines
IV. 3. 2 klassisch, neoklassisch oder relational?
IV. 3. 3 Principal-Agent-Problematik

V. Welche Folgen hat die Gestaltung des Entwicklungsträgervertrags für den Städtebau?
V. 1 Entwicklungsgebiet Alter Schlachthof
V. 1. 1 Wirtschaftlichkeit
V. 1. 2 Qualität der Bauausführung
V. 1. 3 Zeitrahmen
V. 1. 4 Anpassung an sich ändernde Bedingungen
V. 1. 5 Zwischenergebnis
V. 2 Folgen der Vertragsart für den Städtebau
V. 2. 1 neoklassische Verträge
V. 2. 2 relationale Verträge

VI. Resümee

Abkürzungsverzeichnis

Gesprächspartner

Internetquellen

Literaturverzeichnis

Anhang

I. Exposé

I. 1 Problemaufriß

„Millionengräber Entwicklungsgebiete“ – so oder ähnlich lassen sich die Schlagzeilen zusammenfassen, wenn es um Berlins städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen geht. Anfang der neunziger Jahre in der Wendeeuphorie geboren, leiden diese Maßnahmen heute vor allem unter einem: der mangelnden Nachfrage nach Immobilien in Berlin.

Zu Zeiten des Nachwende-Booms ging man an entscheidender Stelle von Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklungsszenarien aus, die so nicht eingetreten sind. Berlin sei auf dem Weg zur (mindestens) Fünf-Millionen-Metropole und zum wirtschaftlichen Drehkreuz zwischen Ost und West, lauteten viele der damaligen Prognosen. Kritische Stimmen fanden wenig Gehör. Und tatsächlich, genau das Gegenteil der Prognosen trat ein: Nachdem die Einwohnerzahl Berlins über mehrere Jahre sogar rückläufig war, ist man heute froh, daß die Stadtflucht gestoppt und sich die Zahl der Einwohner bei 3,4 Mio. einzupendeln scheint^[1]. Auch die Wirtschaftsentwicklung läßt zu wünschen übrig: dem Wegbruch der letzten „verlängerten Werkbänke“^[2] stehen wenig neue wirtschaftliche Impulse gegenüber. Kaum eine große Firmen- oder Versicherungszentrale ist nach Berlin gezogen, im vielbeschworenen High-Tech-Bereich (z.B. Bio- und Verkehrstechnologie) stagniert die Entwicklung ebenfalls.

Als Folge dieser Fehleinschätzungen, die zwischen 1992 und 1994 zur Grundlage der Entwicklungsbereichs-Planungen gemacht wurden, erweisen sich diese städtebaulichen Maßnahmen heute als überdimensioniert. Aufgrund der mangelnden Nachfrage auf dem Immobilienmarkt konnten die Entwicklungsträger nicht die erhofften Verkaufserlöse erzielen, was über die Jahre ein gewaltiges Defizit beim Land Berlin angehäuft hat. Zur Verdeutlichung: Würden die fünf Berliner Entwicklungsmaßnahmen wie geplant bis zum Jahr 2010 zuende geführt, summierte sich nach unterschiedlichen Hochrechnungen^[3] ein Defizit von 1,1 bis 1,9 Mrd. Euro. Bis zum heutigen Zeitpunkt belaufen sich die Schulden Berlins auf knapp 700 Mio. Euro, die sich bis zum vorgezogenen Ende der Entwicklungsmaßnahmen im Jahr 2006 aber noch auf rund 1 bis 1,4 Mrd. Euro erhöhen könnten^[4]. Ein weiteres Problem ist, daß bei vorzeitiger Abwicklung der Gebiete ein unfertiger städtebaulicher Torso entstehen könnte. Es zeigt sich, daß mit anderen als den prognostizierten Entwicklungsverläufen bei der ursprünglichen Planung nicht ernsthaft gerechnet wurde. Spätere Korrekturen der Konzepte haben den Charakter des „Herumdoktorns“ an Symptomen.

I. 2 Gang der Untersuchung

Im Mittelpunkt der Untersuchung steht das Verhältnis zwischen dem Land Berlin und einem seiner Entwicklungsträger – der Stadtentwicklungsgesellschaft Eldenaer Straße (SES), die für die Stadt die Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof“ durchführt. Die Beziehungen zwischen der SES und dem Land Berlin werden vor dem Hintergrund der Neuen Institutionenökonomik aufgerollt. Dieser relativ junge Zweig der Wirtschaftswissenschaften berücksichtigt die Rolle von Institutionen in Wirtschaftsprozessen und bietet u. a. zwei Ansatzpunkte für die Analyse der Beziehungen zwischen Wirtschaftssubjekten: die ökonomische Vertragstheorie und als Bestandteil dieser den Principal-Agent-Ansatz. Beide Ansätze sollen auf die Verträge angewendet werden, die zwischen Berlin und seinem Entwicklungsträger geschlossen wurden. Der Sinn der Einordnung des Verhältnisses zwischen Berlin und seinem Entwicklungsträger in die NIÖ besteht darin, daß eine Antwort auf folgende Fragestellung gefunden werden könnte: Resultieren die finanziellen Probleme der Entwicklungsmaßnahmen allein aus dem allgemeinen Nachfragerückgang auf dem Bodenmarkt – sind sie also exogener Natur – oder spielen auch endogene Faktoren eine Rolle: nämlich Probleme, die in den Beziehungen zwischen der Senatsverwaltung von Berlin und dem Entwicklungsträger begründet sind. Da diese Beziehungen vom städtebaulichen Entwicklungsrecht determiniert werden, stellt sich letztlich die Frage nach der Geeignetheit des entwicklungsrechtlichen Instrumentariums. Doch die eingehende Beantwortung dieser Frage soll nicht Gegenstand dieser Arbeit sein. Vielmehr wird der Frage nach den Folgen von Vertragsart und Vertragsgestaltung für den Städtebau nachgegangen. Abschließend werden, soweit möglich, allgemeine Aussagen und Schlußfolgerungen in Bezug auf die Bedeutung der Neuen Institutionenökonomik für den Städtebau getroffen.

I. 3 Die Schritte im einzelnen

Zunächst wird das Modell der Neuen Institutionenökonomik unter Berücksichtigung des für diese Arbeit besonders wichtigen Ansatz der ökonomischen Vertragstheorie erläutert. In diesem Schritt erfolgt auch eine Einordnung der gängigen Verträge nach dem Baugesetzbuch im Sinne der ökonomischen Vertragstheorie.

Als nächstes wird die ökonomische Vertragstheorie auf das Verhältnis Berlin – SES angewendet. Dies ist der eigentliche Analyseteil der Arbeit, in dem zunächst das Land Berlin als Prinzipal und die SES als Agent – der seinerseits weitere Agenten beschäftigt – untersucht werden. Sodann wird versucht, an die Verträge zwischen Prinzipal und Agent heranzukommen, um diese vor dem Hintergrund der ökonomischen Vertragstheorie zu analysieren.

Die Frage nach den Folgen der Art der Verträge für den Städtebau steht im Mittelpunkt des nächsten Abschnitts. Hier wird das konkrete Beispiel des Entwicklungsbereich Alter Schlachthof auf Vertragsfolgen hin untersucht, aber auch versucht, allgemeine Aussagen diesbezüglich zu treffen, ob bestimmte Vertragsarten nach der Vertragstheorie eher zu einer ergebnisfixierten (Modell-) oder einer ergebnisoffenen (Modul-) Planung führen. Auch das Problem der Kontrolle des Agenten durch den Prinzipal wird untersucht sowie die Frage, ob die konkret abgeschlossenen Verträge die Berücksichtigung verschiedener möglicher Entwicklungsverläufe erlauben.

Abschließend werden Schlußfolgerungen bezüglich der Neuen Institutionenökonomik und deren Bedeutung für den Städtebau gezogen.

II. Das Modell der Neuen Institutionenökonomik

II. 1 Entstehung

Die zentrale Aussage des Modells der Neuen Institutionenökonomik lautet: „institutions matter“. Ihr liegt die nicht ganz neue Erkenntnis zugrunde, daß Institutionen für Wirtschaftsprozesse von Bedeutung sind^[5].

Das lange Zeit vorherrschende Modell der Neoklassik ignorierte die Rolle von Institutionen dagegen weitgehend. Es zielte in erster Linie auf die Erklärung der Allokationseffizienz ab; institutionelle Rahmenbedingungen wurden nur betrachtet, wenn es um die Schaffung von Voraussetzungen einer Pareto-Effizienz^[6] ging^[7]. Das hieße also, Institutionen dienten allein dem Zweck, jedes Individuum einer Gesellschaft in die bestmögliche Situation zu versetzen, ohne daß ein anderes Individuum schlechter gestellt wird. Tatsächlich sollen nach der Neoklassik die staatlichen Institutionen dem allgemeinen Wohl dienen, allein der Staat hat die Macht, Zwang auszuüben. Es wird von einer „reibungslosen“ Welt ausgegangen, in der Informationen vollständig und für jedes Individuum augenblicklich und kostenlos zugänglich vorliegen, kurz: in der keine Transaktionskosten anfallen bzw. diese den Wert Null annehmen^[8]. Infolgedessen betrachtet die neoklassische Theorie die Differenz zwischen Grenzkosten^[9] und Marktpreisen als Folge monopolistischer Praktiken^[10].

Doch die Wirklichkeit sieht anders aus, wie man am Beispiel des Vertragsabschlusses sehen kann: Die benötigten Informationen liegen gerade nicht vollständig vor, es ist mühsam und unter Umständen kostspielig, an sie heranzukommen. Eventuell tritt eine asymmetrische Informationsverteilung auf, d. h. ein Vertragspartner weiß mehr als der andere und nutzt dies zu seinem Vorteil. Zudem können unmöglich alle zukünftigen Eventualitäten bei Vertragsschluß berücksichtigt werden, was wiederum gelegentlich der Vertragsdurchführung Folgekosten bei der Anwendung von Kontrollmechanismen nach sich zieht^[11].

Institutionen und damit auch die Mängel der neoklassischen Theorie waren nie völlig aus den Überlegungen der Ökonomen ausgeschlossen. Sie spielten z.B. eine Rolle bei Adam Smith und Marshall, der Begriff „institutionalistisch“ wurde ferner mit den amerikanischen Ökonomen Veblen, Commons und Mitchell verbunden. Insbesondere Commons These zur Transaktion als kleinste Einheit der ökonomischen Analyse beeinflußte die Entwicklung des modernen Institutionalismus^[12]. Gemeinsam ist diesen Vertretern des „alten“ Institutionalismus, daß sie abstrakten Theorien generell eher ablehnend gegenüberstanden. Die Vertreter der NIÖ hingegen gebrauchen die neoklassische Theorie sehr wohl, um die Funktion von Institutionen in der Volkswirtschaft zu erklären. Ihnen ging es zunächst um eine Erweiterung des Anwendungsbereichs der Neoklassik^[13].

II. 2 Begriffsklärung

Zunächst ist zu klären, was Institutionen überhaupt sind.

Richter definiert die Institution als ein System formgebundener (formaler) und formungebundener (informeller) Regeln einschließlich der Vorkehrungen zu deren Durchsetzung mit dem Ziel, individuelles Verhalten in eine bestimmte Richtung zu steuern^[14]. Zu den formalen Aspekten dieses Systems gehören die rechtlichen Normen, zu den informellen Konventionen, Absprachen und Regelungen ohne rechtliche Bindungswirkung. Dem dritten Gesichtspunkt, der Durchsetzung, dienen Verträge. Organisationen fallen nach Richter nicht unter den Begriff der Institution im engeren Sinn^[15].

Andere Ansätze definieren formelle Regeln und Regelsysteme, informelle Regeln bzw. Konventionen, Verträge bzw. Vertragssysteme und Organisationen als jeweils eigenständige Institutionen^[16] bzw. siedeln diese auf unterschiedlichen Ebenen an^[17]. Nach Pappenheim sind Institutionen der höchsten Ebene informeller Natur. Als Ergebnis menschlichen Handelns umfassen sie z. B. alle Arten von Konventionen^[18]. Sodann folgen auf der zweiten Ebene die formellen Institutionen, welche im Unterschied zu den informellen rational planbar und damit Resultat menschlichen Entwurfs sind. Zu diesen zählen Gesetze ebenso wie politische, bürokratische und judikative Strukturen. Konventionen bilden den Rahmen für die Schaffung formeller Institutionen^[19]. Auf einer dritten Ebene befinden sich Organisationen, die sich vermöge unterschiedlicher Organisationsformen bestmöglich an die institutionellen Rahmenbedingungen anzupassen suchen. Beispiele hierfür sind Unternehmen oder Bürokratien. Auf der vierten Ebene wird über die konkrete Ausgestaltung innerhalb der Organisationen entschieden^[20]. Informelle und formelle Institutionen geben also gleichsam die Spielregeln für das menschliche Handeln vor, Organisationen sind die Spieler^[21].

Welchem der Ansätze in dieser Arbeit gefolgt wird, ist unerheblich, weil die Unterschiede zwischen ihnen für den Zweck dieser Untersuchung nicht bedeutsam sind. In allen geschilderten Ansätzen befaßt sich die NIÖ sowohl mit Institutionen als auch mit Organisationen.

II. 3 Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Entwicklungs­träger als Organisation

Wie lassen sich nun die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (als „Handlungsbevollmächtigte“ des Landes Berlin) und die Entwicklungsträger in die Neue Institutionenökonomik einordnen?

Wie nicht unschwer zu erkennen ist, handelt es sich bei der Senatsverwaltung und ihren Entwicklungsträgern um Organisationen. Laut Pappenheim ist eine Organisation eine Gruppe von Individuen, die sich zu einem gemeinsamen Zweck zusammengeschlossen hat^[22]. Derselben Auffassung ist auch Richter, der sich in seiner Argumentation auf Arrow bezieht^[23]. Sowohl bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch den Entwicklungsträgern handelt es sich bei dem gemeinsamen Zweck um den der Stadtentwicklung, wenn auch unter verschiedenen Prämissen. Indem Vorgenannte als Organisationen und – je nachdem, welchem Ansatz man folgt – als Institutionen bezeichnet werden können, sind Senatsverwaltung und Entwicklungsträger ebenso wie die zwischen ihnen auftretenden Beziehungen der institutionenökonomischen Analyse zugänglich. Letzteres folgt daraus, daß die Beziehungen zwischen Senatsverwaltung und Entwicklungsträgern durch das Entwicklungsrecht bestimmt werden, welches eine formelle Institution im Sinne dieser Arbeit darstellt.

II. 4 Verschiedene Ansätze

Worin besteht das Modell der Neuen Institutionenökonomik konkret?

Es werden verschiedene Ansätze und Theorien unter dem Oberbegriff der Neuen Institutionenökonomik zusammengefaßt. Gemeinsam ist allen, daß sie sich von der Null-Transaktionskosten-Welt der Neoklassik abwenden; ansonsten ist das Gebiet der NIÖ jedoch stark aufgesplittert^[24]. Im folgenden werden drei wesentliche Elemente vorgestellt: der Transaktionskostenansatz, die ökonomische Vertragstheorie sowie als ein Bestandteil letzterer der Principal-Agent-Ansatz.

II. 4. 1 Transaktionskosten

Transaktionskosten kann man als die Betriebskosten des Wirtschaftssystems auffassen. Sie sind mit dem Gebrauch des Preismechanismus verbunden und sollen durch die Zwischenschaltung von Institutionen minimiert werden^[25]. Auf der anderen Seite erfordert es Transaktionskosten, um Institutionen überhaupt erst zu schaffen, zu betreiben und die Einhaltung ihrer Regeln zu sichern^[26]. Ein Beispiel soll der Verdeutlichung dienen: der Wohnungsmarkt und die auf ihm agierenden Akteure. Zunächst wären Vermieter (=Anbieter) und Mieter (=Nachfrager) zu nennen. Beiden Seiten entstehen Transaktionskosten: So betreibt der Nachfrager einen erheblichen Zeitaufwand mit der Suche nach einer geeigneten Wohnung auf dem Wohnungsmarkt. Er recherchiert in Zeitungen, im Bekanntenkreis und im Internet; ihm entstehen Transaktionskosten in Form von Such- und Informationskosten.

Auch dem Vermieter entstehen Transaktionskosten, wenn er die Wohnung auf dem Wohnungsmarkt anbietet, indem er sie annonciert und etwa Besichtigungen durchführt, um geeignete Mieter zu finden. Auch hier nehmen die Transaktionskosten vornehmlich die Form von Suchkosten an. Diese Kosten, die auf beiden Seiten entstehen, kann man auch als Anbahnungskosten des Mietvertrags verstehen. Ist der Vertrag schließlich abgeschlossen, entstehen Transaktionskosten bei der Kontrolle und Durchsetzung der Vertragsbedingungen. Diese Beziehungen sind im folgenden graphisch dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

TK Anbahnung = Transaktionskosten i. S. v. Anbahnungskosten des Mietvertrags

TK Durchsetzung = Transaktionskosten i. S. v. Durchsetzungskosten der Vereinbarungen

Abbildung I: Transaktionskosten auf dem Wohnungsmarkt I

Quelle: eigene Darstellung

Die Beziehungen verändern sich, wenn ein Maklerbüro als Organisation zwischen Vermieter und Nachfrager tritt. Einerseits spart dieses sowohl dem Vermieter als auch dem Wohnungssuchenden Transaktionskosten, indem es die Wohnungen des Vermieters auf dem Markt anbietet und Mieter akquiriert sowie diese dann als „Kundenstamm“ betreut. Externe Transaktionskosten – also solche zwischen verschiedenen Wirtschaftssubjekten – werden dadurch minimiert. Andererseits treten innerhalb der Maklerfirma interne Transaktionskosten auf, indem die Aufgaben von Vermieter und Mieter gewissermaßen auf sie übertragen werden: das Anbieten von Wohnungen für den Vermieter, das Aussuchen von passenden Wohnungen für den Mieter. Die Anbahnungskosten des Mietvertrags werden auf den Makler übertragen. Diese Kosten werden wiederum auf Mieter und Vermieter in Form von Provision abgewälzt. Im folgenden die erweiterte graphische Darstellung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung II: Transaktionskosten auf dem Wohnungsmarkt II

Quelle: eigene Darstellung

Die Transaktionskosten stiegen im Verlauf der letzten Jahrzehnte aufgrund der zunehmenden Arbeitsteilung und Spezialisierung in der Wirtschaft an; auch in Zukunft wird ihr Anteil an der Gesamtwertschöpfung einer Volkswirtschaft aller Voraussicht nach steigen. Schon heute erreichen sie in modernen Marktwirtschaften einigen Schätzungen zufolge Werte von 50 bis 60 Prozent des Nettosozialprodukts^[27]. Bezogen auf den in dieser Arbeit vornehmlich interessierenden Immobilienmarkt fallen Transaktionskosten hauptsächlich in Form von Informations-, Umzugs- sowie Mobilitätskosten an^[28].

II. 4. 2 Verträge aus wirtschaftstheoretischer Sicht

II. 4. 2. 1 Begriffsklärung

Zunächst muß geklärt werden, was ein Vertrag eigentlich ist.

Als brauchbare Definition schlägt Richter eine Formulierung von Pothier aus dem Jahre1761 vor^[29]. Sie lautet zu deutsch:

Ein Vertrag ist eine „Übereinkunft, in der sich zwei Parteien gegenseitig, oder eine der beiden Parteien, versprechen und der anderen gegenüber verpflichten, etwas zu geben oder zu tun

oder zu unterlassen.“^[30]

Diese Definition drückt die Freiwilligkeit, unter der ein Vertrag zustande kommt aus. Llewellyn stellt die Rechtswirkung einer Willenserklärung, also die freiwillige Selbstverpflichtung zu einer zukünftigen Handlung heraus^[31]. Durch den Abschluß eines Vertrags schränkt man seine zukünftigen Handlungsspielräume ein, sichert jedoch zugleich seine Zukunft. Dabei gibt es zwei Wege der Durchsetzung von vertraglichen „Versprechen“: den rechtlichen über die Gerichte und den wirtschaftlichen über wirtschaftlichen Zwang. Nur ersterer unterliegt einem formalen Verfahren, letzterer verläuft ohne staatlichen Eingriff und formales Verfahren allein über die Marktkonkurrenz^[32]. Man denke nur an die Ehe: Hier kann das eigentliche Druckmittel sein, bei Nichterfüllung von „ehelichen Pflichten“ den Partner und gegebenenfalls die Existenzgrundlage zu verlieren.

Dies leitet über zu weiteren Begriffen, die geklärt werden müssen: die des „klassischen“, „neoklassischen“ und „relationalen“ Vertrags.

a) klassischer (formeller) Vertrag

Ein Vertrag ist rechtlich durchsetzbar, wenn die Vertragsbedingungen vollständig formuliert sind und sich jederzeit nachprüfen lassen. In diesem Idealtypus des vollständigen Vertrags spielen persönliche Beziehungen keine Rolle^[33]. Er ist zeitpunktorientiert, die Vertragserfüllung erfolgt bei Vertragsabschluß und läßt sich für alle Umweltzustände überprüfen. Er bedarf keines Spielraums für nachträgliche Anpassungen^[34]. Verträge dieser Art bezeichnet man als klassische oder formelle Verträge. Sie bilden das rechtliche Korrelat des Modells des vollkommenen Marktes, in dem persönliche Beziehungen keine Rolle spielen und Informationen vollständig vorliegen, kurz: eines „friktionslosen“ Systems^[35].

b) relationaler (informeller) Vertrag

Neben Verträgen im Rechtssinn gibt es vielfältige informelle soziale Beziehungen, die in der Neoklassik unberücksichtigt bleiben. „Ansprüche“ aus solchen Verhältnissen können in der Regel nicht durch Rechtszwang, wohl aber indirekt durch Wirtschaftszwang durchgesetzt werden: nämlich per „exit“ – dem Abbruch der Beziehung^[36]. Solche „Verträge“ sehen eine unbefristete Vertragslaufzeit vor. Sie sind hochgradig unvollständig und damit abhängig von der Identität der Vertragspartner. In ihnen bildet die Beziehung zwischen den Vertragspartnern den Bezugspunkt für Anpassungen und nicht eine bestimmte Vereinbarung. Auf diese Weise sind sie sehr flexibel^[37]. Diese Verhältnisse oder Beziehungsverträge werden als „relationale Verträge“ noch eingehender betrachtet.

c) neoklassischer Vertrag

Neoklassische Verträge lassen sich hinsichtlich der Vollständigkeit ihres Regelungsgehalts zwischen klassischen und relationalen Verträgen einordnen. In diesem Fall bieten die vertraglichen Regelungen selbst einen Spielraum für die Anpassung an veränderliche Rahmenbedingungen. Neoklassische Verträge sind zeitraumorientiert, die Vertragslaufzeit ist begrenzt. Die Identität der Vertragspartner ist von mittlerer Bedeutung^[38]. Es sind Verträge im Rechtssinn^[39], also sind Ansprüche auf ihrer Grundlage gerichtlich durchsetzbar. Neoklassische Verträge regeln Transaktionen auf teilweise unvollkommenen Märkten^[40].

II.4.2.2 Begriffsabgrenzung

Der Übergang zwischen Verträgen im Rechtssinn und relationalen Verträgen ist fließend. Stellt man sich die drei Arten auf einer Achse aufgereiht vor, so stünde der Vertrag im Rechtssinn oder „klassische“ Vertrag am Ursprung. Er unterstellt vollkommene Information^[41] und perfekte Rationalität^[42] der Vertragspartner und gibt insofern eine Idealvorstellung wieder. Mit steigender Bedeutung des Beziehungsmoments – der Relationalität – kommt der Vertrag der Wirklichkeit immer näher, da es unmöglich ist, sämtliche Eventualitäten vertraglich zu regeln. An die Stelle vertraglicher Bestimmung mögen auf die Vertragspartner zugeschnittene Lösungen treten – z. B. in Form einer Einigung, wie man sich bei Änderung der äußeren Umstände neu arrangiert. Die Vertragspartner sind also nicht mehr austauschbar, da der Vertrag Lücken aufweist – also „unvollständig“ ist – und auf die Vertragspartner zugeschnittene, individuelle Elemente enthält^[43].

II.4.2.3 Modelltheoretische Einordnung der Vertragsarten

In den letzten Jahren haben die Ökonomen, nachdem sie erkannten, daß Verträge nicht nur für Juristen interessant sind, begonnen, eine Spezialterminologie zur Charakterisierung der unterschiedlichen Vertragsarten zu entwickeln. So spricht man heute von Verträgen u. a. als

- vollständig oder unvollständig,
- klassisch oder relational,
- explizit oder implizit,
- verbindlich oder nicht-verbindlich,
- formal oder informell^[44].

Des weiteren interessiert man sich für

- Verträge mit symmetrischer oder asymmetrischer Information,
- Verträge, deren relevante Information von Gerichten überprüfbar ist oder nicht,
- Verträge, die im eigenen Namen oder von einem Vertreter (Agenten) im Namen eines

Dritten (des Prinzipals) geschlossen werden^[45].

Dem neoklassischen Modell liegt der vollständige oder klassische Vertrag zugrunde. Er zeichnet sich – wie bereits dargestellt - durch die Ausdrücklichkeit und Verbindlichkeit der Vereinbarungen, die gerichtliche Überprüfbarkeit seiner relevanten Information sowie eine symmetrische und vollkommene Information der Vertragsparteien aus. Da dies ab einem gewissen Grad den Charakter einer Idealvorstellung hat, welche die in der Wirklichkeit anfallenden Transaktionskosten ausklammert, kann das klassische Vertragsmodell nicht dasjenige der Neuen Institutionenökonomik sein^[46]. Neoklassische Verträge kommen diesem Modell als vertragliches Pendant schon näher, da sie Transaktionen auf teilweise unvollkommenen Märkten regeln. Relationale Verträge schließlich bilden einen wesentlichen Baustein des Modells der Neuen Institutionenökonomik^[47].

Zusammenfassend der Versuch einer graphischen Darstellung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung III: Vertragsarten – Modelltheoretische Einordnung

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Richter^[48]

II. 4. 3 Vertragstheorien

Unter dem Sammelbegriff der Ökonomischen Vertragstheorie werden verschiedene Theorien und Ansätze zusammengefaßt.

II.4.3.1 Ökonomisches und juristisches Verständnis

Zunächst soll geklärt werden, wie sich die ökonomische von der juristischen Herangehensweise unterscheidet. Juristen verstehen unter „Vertragstheorien“ solche Theorien,

„(...) die erklären können, warum und unter welchen Voraussetzungen Verträge als bindend angesehen und durchsetzbare Ansprüche auf Erfüllung und auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung gewährt werden“.^[49]

Der juristische Ansatz zielt also in erster Linie auf die gerichtliche Durchsetzbarkeit von Verträgen.

Ökonomen beschäftigen sich naturgemäß primär mit den wirtschaftlichen Anreizen und Abschreckungen, die über die gerichtliche Durchsetzbarkeit hinaus bewirken, daß Verträge im Rechtssinn eingehalten und informelle überhaupt erfüllt werden. Dabei spielt das Problem der asymmetrischen Informationsverteilung sowohl zwischen den Vertragspartnern und den Gerichten als auch zwischen den Vertragspartnern selber mit dem sich daraus ergebenden Problem des Opportunismus eine Rolle^[50].

II.4.3.2 drei Gruppen von Vertragstheorien

Die einschlägige Literatur läßt sich in drei Gruppen einteilen:

Principal-Agent-Theorien

Theorien unvollständiger Verträge

Theorien sich selbst durchsetzender Vereinbarungen

Principal-Agent-Theorien befassen sich hauptsächlich mit dem Problem der asymmetrischen Informationsverteilung zwischen den Vertragspartnern vor oder nach Vertragsabschluß. Im ersten Fall spricht man von „adverser Selektion“ (ein Vertragspartner weis vor Vertragsschluß weniger über den anderen als umgekehrt, daraus ergibt sich das Problem des Ex-ante-Opportunismus für den weniger wissenden Partner), im zweiten von „moralischem Risiko“ (ein Vertragspartner hat nach Vertragsschluß mehr Information als der andere, daraus ergibt sich das Problem des Ex-post-Opportunismus für den Vertragspartner, der weniger Information hat).

Theorien unvollständiger Verträge behandeln den Fall symmetrischer Information bei unvollkommener Voraussicht^[51] und Unmöglichkeit, vertragswidriges Verhalten Dritten (den Gerichten) zu beweisen.

Theorien sich selbst durchsetzender Vereinbarungen befassen sich mit der Durchsetzung informeller Beziehungen, wobei die Drohung, bei vertragswidrigem Verhalten des Partners die Beziehung abzubrechen, als Durchsetzungsinstrument eine Rolle spielt^[52].

In allen drei Gruppen von Theorien spielen Optimierungsbedingungen und damit Transaktionskosten eine Rolle. Somit gehören diese Vertragstheorien zum Feld der Neuen Institutionenökonomik.

[...]

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^[1] Statistisches Landesamt Berlin, Pressemitteilung 022/04 vom 28.1.2004, http://www.statistik-berlin.de/pms2000/sg02/2004/04-01-28.html, Zugriff am 31. Mai 2004.

^[2] Statistisches Landesamt Berlin, Pressemitteilung 044/04 vom 09.03.2003, http://www.statistik-berlin.de/pms2000/sg14/2004/04-03-09.html, Zugriff am 31. Mai 2004.

^[3] Schruoffeneger, Oliver, zit. in: Mieter Magazin – Magazin des Berliner Mieterverein e.V., Mai 2003, http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm0503/050330.htm, Zugriff am 31. Mai 2004.

^[4] Schruoffeneger, Oliver, zit. in: Richter, Christine: Die Millionen-Gräber, in: Berliner Zeitung, 59. Jahrg., 24.06.2003, S. 18 (18).

^[5] Richter, Rudolf: Neue Institutionenökonomik: eine Einführung und kritische Würdigung, Rudolf Richter, Eirik Furubotn, 2. Aufl., Tübingen 1999, S. 1.

^[6] Pareto-Effizienz ist in einem Wirtschaftssystem dann erreicht, wenn kein Individuum seine Position verbessern kann, ohne einem anderen zu schaden. Dieser Zustand ist allokationseffizient. Vgl. ebenda, S. 14, 102.

^[7] Ebenda, S. 1.

^[8] Ebenda, S. 9 f.

^[9] Grenzkosten geben die Steigung der Kostenfunktion an - und somit den Kostenzuwachs, der durch die jeweils nächste produzierte Einheit entsteht. Net-Lexikon, Grenzkosten, http://www.net-lexikon.de/Grenzkosten.html, Zugriff am 31. Mai 2004.

^[10] Richter, Rudolf: Verträge aus wirtschaftstheoretischer Sicht, in: Ökonomische Analyse von Verträgen, hrsg. von Wolfgang Franz u. a., Tübingen 2000, S. 1 (18).

^[11] Richter, a. a. O. (5), S. 4 f., 9 f.

^[12] Ebenda, S. 38.

^[13] Ebenda, S. 2.

^[14] Ebenda, S. 7.

^[15] Ebenda, S. 8 f.

^[16] Spars, Guido: Institutionenökonomische Untersuchungsbeispiele der Wohnungswirtschaft in Berlin/Brandenburg, in: Märkte ohne Perspektiven?: Herausforderungen für den Immobilienstandort Berlin, hrsg. von Franz Fürst, Michael Heine, Guido Spars, Berlin 2003, S. 51 (52).

^[17] Pappenheim, Rainer: Neue Institutionenökonomik und politische Institutionen: zur Anwendung der ökonomischen Theorie auf politische Institutionen und Organisationen, Frankfurt a. M. 2001, S. 28 f.

^[18] Ebenda, S. 13, 23.

^[19] Ebenda, S. 13, 26.

^[20] Ebenda, S. 29.

^[21] Ebenda, S. 26.

^[22] Ebenda, S. 21.

^[23] Richter, a. a. O. (5), S. 8 f.

^[24] Spars, Guido: Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Licht der Neuen Institutionenökonomik, in: Handbuch Immobilienwirtschaft, hrsg. von Hanspeter Gondring, Eckhard Lammel, Wiesbaden 2001, S. 23 (25).

^[25] Spars, a. a. O. (16), S. 51 (51).

^[26] Richter, a. a. O. (5), S. 9.

^[27] Ebenda, S. 45.

^[28] Spars, a. a. O. (24), S.

^[29] Richter, a. a. O. (10), S. 1 (2).

^[30] Pothier, Robert: Traité des Obligations (1761), in : Oevres de Pothier, hrsg. von Bugnet, Bd. II, 1848, zit. in: Ebenda.

^[31] Llewellyn, Karl: What Price Contract?: An Essay in Perspective, in: Yale Law Journal, Bd. 40 (1931), S. 704 (740 ff.).

^[32] Richter, a. a. O. (10), S. 3.

^[33] Richter, a. a. O. (5), S. 157.

^[34] Sander, Birgit: Vertragliche Vereinbarungen als Instrument der Wirtschaftspolitik am Beispiel des Altschuldenkompromisses in der ostdeutschen Wohnungswirtschaft, hrsg. von: Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel, Kiel 1997, S. 12.

^[35] Richter, a. a. O. (5), S. 137, 157.

^[36] Richter, a. a. O. (10), S. 4.

^[37] Sander, a. a. O. (34), S. 13.

^[38] Ebenda.

^[39] Ebenda, S. 12.

^[40] Ebenda, S. 13.

^[41] In der neoklassischen Welt ohne Transaktionskosten liegen Informationen vollständig vor und sind kostenlos für jedermann zugänglich. Die Neoklassik unterstellt, daß daher jedes Individuum theoretisch über vollkommene Information verfügt. Vgl. Richter, a. a. O. (5), S. 10 f.; Spars, a. a. O. (16), S. 51.

^[42] Die neoklassische Auffassung perfekter Rationalität geht von der Annahme aus, daß alle Entscheidungssubjekte konstante und stabile Präferenzen haben. Danach ist es möglich, sich einen Idealfall vorzustellen, in dem die Individuen zweckgerichtetes Rationalverhalten sehr hohen Grades an den Tag legen. Richter, a. a. O. (5), S. 3. Mit anderen Worten: Ein völlig rationales Individuum hat die Fähigkeit, alles vorherzusehen, was geschehen könnte, und die möglichen Vorgehensweisen gegeneinander abzuwägen und sich zwischen ihnen optimal zu entscheiden, und zwar augenblicklich und kostenlos. Kreps, D. M.: A Course in Microeconomic Theory, New York 1990, S. 745, zit. in: Ebenda, S. 4.

^[43] Vgl. Richter, a. a. O. (10), S. 4 f.

^[44] Richter, a. a. O. (5), S. 159.

^[45] Richter, a. a. O. (10), S. 6.

^[46] Ebenda, S. 6.

^[47] Richter, a. a. O. (5), S. 174

^[48] Ebenda, S. 158 ff.

^[49] Kötz, Hein: Europäisches Vertragsrecht, Bd. I: Abschluß, Gültigkeit und Inhalt des Vertrages, Die Beteiligung Dritter am Vertrag, Tübingen 1996, S. 10, zit. in: Richter, a. a. O. (10), S. 7.

^[50] Richter, a. a. O. (10), S. 7.

^[51] Unvollkommene Voraussicht impliziert, daß Informationen gerade nicht kostenlos und unbegrenzt zur Verfügung stehen. Der Begriff ist eng mit dem der vollständigen (bzw. unvollständigen) Information verknüpft. Vgl. Richter, a. a. O. (5), S. 10 f. Schließlich ist es schlicht unmöglich, die Zukunft vorauszusagen.

^[52] Richter, a. a. O. (10), S. 7 f.