Finanzierung der Immobilienwirtschaft - Alternative Finanzierungsformen aufgrund von Basel II (2)

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Begriffsbestimmung der Immobilienwirtschaft
2.1 Wohnungsunternehmen
2.2 Bauträger
2.3 Finanzierung der Immobilienwirtschaft

3. Immobilienwirtschaftliche Kredite
3.1 Aktuelle Orientierung
3.2 Auswirkungen auf Finanzierungen

4. Alternative Finanzierungswege
4.1 Eigenkapitalfinanzierung
4.2 Fremdkapitalfinanzierung
4.2.1 Kapitalmarktfinanzierung als Einkaufsgemeinschaft
4.2.2 Inhaber-Teilschuldverschreibung
4.2.3 Gesellschafterdarlehn

5. Ausblicke der Branche

Abbildungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

1. Einleitung

In dieser Arbeit wird das Thema „Finanzierung der Immobilienwirtschaft“ behandelt. Die Finanzierung von Wohnungsunternehmen und die der Wohnbauträger soll hier unter den Gesichtspunkten der veränderten Kreditvergabepraktiken, bedingt durch die „neue Eigenkapitalvereinbarung“ des Ausschusses für Bankenaufsicht betrachtet werden. Weiter sollen alternative Finanzierungswege für die Branche ermittelt werden. Es sollen hier Ansätze zur Stärkung des Eigenkapital und Überlegungen zur günstigeren Ausstattung mit Fremdkapital aufgezeigt werden.

2. Begriffsbestimmung der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft ist in Deutschland eine vergleichsweise junge Wirtschaftsdisziplin, gleiches gilt für den Eingang wissenschaftlicher Erkenntnisse. Ursache hierfür ist, dass die Immobilie in der Vergangenheit fast ausschließlich als wertstabiles Anlagegut und als bloße „Hülle“ für den betrieblichen Leistungsprozess gesehen wurde. Erst in jüngster Vergangenheit, bedingt durch qualitative Veränderungen betrieblicher Leistungsprozesse und zunehmende nationale und internationale Konkurrenz, wird die Immobilie als das betrachtet was sie ist: Ein Wirtschaftsgut mit dem es zu wirtschaften gilt. Parallel dazu müssen Immobilienprojekte gemäß den Markterfordernissen geplant, bewirtschaftet und vermarktet werden.

Diese Wirtschaft ist sehr komplex und es werden wichtigste gesellschaftliche Anforderungen an sie gestellt und von ihr gefordert. Aus diesem Grund unterliegt dieser Bereich vielen staatlichen Reglementierungen wie Gesetzen und Verordnungen.

2.1 Wohnungsunternehmen

Die Kennzeichnung eines wohnungswirtschaftlichen Leistungsträgers, einem Wohnungsunternehmen, fällt seit dem 1. Januar 1994 aufgrund des Wegfalls der Unterscheidung zwischen gemeinnützigen und freien Wohnungsunternehmen, sehr allgemein aus. Eine solche Unternehmung ist heute zuständig für

- den Wohnungsbau,
- die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes,
- Objektbetreuung,
- Verkauf von ihr bebauter Grundstücke,
- Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und
- Treuhändertätigkeiten im Rahmen von städtebaulichen Maßnahmen^[1].

Wohnungsunternehmen können auch heute noch eine Gemeinnützigkeit kraft Satzung vereinbaren, was dann ein Gewinn-Verbot und eine Begrenzung der Eigenkapitalverzinsung beinhaltet.

2.2 Bauträger

Bauträger sind reine Organisatoren von Bauvorhaben, die für die Bauausführung stets andere Betriebe des Bauhaupt- und Baunebengewerbes einschalten. Sie organisieren in eigenem Namen und für eigene Rechnung nur Bauleistungen zur Erstellung eines Bauwerkes, unabhängig von dessen Zwecksetzung. Es können Wohnungen, Eigenheime, Gewerbe- und/oder öffentliche Bauten sein. Die von Bauträgern erstellten Objekte werden in der Regel für den Markt produziert. Sie decken fremden Raumbedarf^[2]. In dieser Arbeit wird der Schwerpunkt auf die Wohnbauträger gelegt, da es sich bei dieser Tätigkeit immer um vorfinanzierte Grundstücksankäufe und erstellte Bauwerke handelt, die anschließend verkauft werden sollen. Gerade in dieser Konstellation ist ein hoher Finanzierungsbedarf von Nöten und gerade hier werden die Veränderungen am stärksten zu spüren sein.

2.3 Finanzierung der Immobilienwirtschaft

Mit der Finanzierung sorgt ein Unternehmen für die notwendigen Finanzmittel, um alle Zahlungsverpflichtungen erfüllen zu können, die sich aus der Unternehmenstätigkeit ergeben. Bei diesen Finanzmitteln handelt es sich um Kapital aus diversen Quellen und in unterschiedlichen Formen^[3]. Die in Deutschland nur schwach ausgeprägte Eigenkapitaldecke bei Unternehmen und die nur gering vorhandene Nachfrage von Investmenthäusern nach Beteiligungen an Mittelständischen Unternehmungen brachte einen hohen Finanzierungsbedarf hervor. Dieser Bedarf wurde in Deutschland mittels Fremdkapital als Kreditfinanzierung von Banken in Anspruch genommen. In der folgenden Abbildung wird ein Überblick über das Finanzvolumen gegeben:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

*) ohne gemischte Hypothekenbanken

Abbildung 1: Wohnungsfinanzierung in Deutschland in Mrd. € & prozentualen Marktanteilen^[4]

Als Besonderheit sei genannt, dass der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme von Wohnungsunternehmen ca. 20% beträgt, das Anlagevermögen meistens aber 80% des Gesamtvermögens ausmacht. Hier muss von den Kapitalgebern immer berücksichtigt werden, dass bei Immobilien das Investitionsvolumen extrem hoch ist und das die Investition für einen Zeitraum von 100 Jahren zu sehen ist. Gewöhnlich ist dies nicht aus eigenen Mitteln aufzubringen. Diese nicht übereinstimmende Fristengleichheit, zwischen Investition und Finanzierung, wird aufgrund des Grundstücksbestandes der Wohnungsunternehmen von den finanzierenden Banken jedoch akzeptiert^[5].

3. Immobilienwirtschaftliche Kredite

Die Finanzierungssituation des deutschen Mittelstands, speziell des immobilienwirtschaftlichen Unternehmertums, befindet sich in einem Umbruch. Dieser ist in der Geschichte der Sozialen Marktwirtschaft ohne Beispiel. Eine ganze Finanzkultur, die durch langfristige Kreditengagements und enge Beziehungen zwischen Hausbank und Kunde gekennzeichnet war und vom Gesetzgeber durch das Regionalprinzip stark beeinflusst, sowie durch das Gemeinnützigkeitsprinzip mit der Förderung der örtlichen Wirtschaft beauftragt ist, wird sich radikal ändern^[6].

3.1 Aktuelle Orientierung

Die Ursachen der Umorientierung der Banken liegen in den 70er Jahren. Zu dieser Zeit setzte eine Internationalisierung des Finanzwesens ein und es fiel den einzelnen nationalen Bankaufsichtsbehörden immer schwerer, die Risikosituation der international agierenden Kreditinstitute effizient zu überwachen. Als Folge wurde 1975 der Ausschuss für Bankenaufsicht zur Gewährleistung von Sicherheit und Solidität im globalen Finanzwesens gegründet. Die erste Eigenkapitalanforderung, auch „Basel I“ genannt, konzentrierte sich auf das gesamte Eigenkapital einer Bank, das für die Begrenzung des Insolvenz-Risikos einer Bank und der möglichen Kosten für die Einleger beim Konkurs der Bank entscheidend ist.

Die deutsche Bankenkrise die durch völlig überdimensionierte Investitionen im Investment-Banking-Geschäft und durch unüberschaubare Arrangements im Auslandsgeschäft mit hohen Risiken von den Banken selbst verursacht wurde, führte zu Verlusten in Millionenhöhe^[7]. Die Verluste waren teils so dramatisch, dass z.B. die Deutsche Bank Anfang 2003 um Staatshilfen bitten musste. Die Millionenverluste haben viele Banken verunsichert und ihre Geschäftspolitik ins „Schlingern“ gebracht. Einen Ausweg suchen nun viele Banken in immer neuen Sanierungs- und Umstrukturierungsprogrammen. Hauptproblem ist aber, dass die deutsche Finanzbranche die Konsolidierung, die in den europäischen Nachbarländern und in Amerika in den vergangenen Jahren erfolgt ist, verpasst hat. Die Bankenkrise stellt eine zusätzliche Verschärfung zu den internationalen Vereinbarungen für die Deutschen Banken dar.

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^[1] Vgl. „ Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, Hammonia Verlag, Hamburg, 1997, S. 13

^[2] Vgl. „ Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, Hammonia Verlag, Hamburg, 1997, S. 21

^[3] Vgl. „ Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, Hammonia Verlag, Hamburg, 1997, S. 537

^[4] Vgl.: VDH Verband Deutscher Hypothekenbanken, www.hypverband.de/hypverband/html/smartcms/index.cfm?fuseaction=ShowPages&pageid=8, 1.6.2004,

^[5] Vgl. „ Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“, Hammonia Verlag, Hamburg, 1997, S. 539

^[6] Vgl.: „Unternehmerische Freiheit durch stabile Finanzen“, ASU Arbeitsgemeinschaft Selbstständiger Unternehmer e.V., Berlin, 2003, S. 4

^[7] Vgl.: „Unternehmerische Freiheit durch stabile Finanzen“, ASU Arbeitsgemeinschaft Selbstständiger Unternehmer e.V., Berlin, 2003, S. 5