Die Seniorenimmobilie als Investitionsmöglichkeit. Vorteile, Nachteile, Chancen und Risiken

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundlagen und Definitionen
2.1. Einordnung der Seniorenimmobilien
2.2. Pflegemarkt in Deutschland
2.2.1. Marktvolumen und Kennzahlen
2.2.2. Akteure
2.2.3. Rechtliche Grundlage
2.3. Zukünftiger Bedarf/ Demografischer Wandel

3. Investitionen in Pflegeimmobilien
3.1. Auswahl des Transaktionsobjektes
3.1.1. Betreiberanalyse
3.1.2. Standort- und Marktanalyse
3.1.3. Gebäudeanalyse
3.2. Transaktionsmöglichkeiten
3.3. Chancen, Risiken, Vor- und Nachteile eines Pflegeheiminvestments
3.3.1. Chancen und Vorteile eines Investments
3.3.2. Risiken und Nachteile eines Investments
3.4. Rendite

4. Betreutes Wohnen
4.1. Konzept
4.2. Investitionen in Betreutes Wohnen
4.2.1. Vor- und Nachteile
4.2.2. Rendite

5.Zusammenfassung, Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Gesetzes-/ Urteilsverzeichnis

Eidesstattliche Versicherung

Abstract

Die vorliegende Bachelorarbeit befasst sich mit Investments in Seniorenimmobilien, da infolge des demografischen Wandels eine stärkere Nachfrage nach altersgerechten Wohnräumen und stationären Pflegeeinrichtungen zu beobachten sein wird. Ziel ist es, zu klären, welche Vorteile ein Pflegeheiminvestment mit sich bringt und welche Risiken der Investor dabei eingeht. Auf Grundlage von Fachliteratur und aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes wird ein Überblick über den Pflegemarkt gegeben. Zudem wird auf die Kriterien bei der Auswahl und auf die verschiedenen Transaktionsmöglichkeiten beim Erwerb eines Pflegeobjektes eingegangen. Mit Hilfe von Annahmen wird anschließend die Rendite ausgewählter Objekte untersucht. Als weitere Form der Seniorenimmobilie wird das Betreute Wohnen analysiert und mit Pflegeobjekten verglichen.

Im Ergebnis wird deutlich, dass der Investor einer Seniorenimmobilie vielfältigen Vorteilen, Nachteilen, Chancen und Risiken ausgesetzt ist. Eine Investmententscheidung ist daher von der individuellen Situation und Risikoneigung des Investors abhängig.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Einordnung der Seniorenimmobilien in die Immobilienklassen

Abbildung 2: Hospitalisierungsquoten bei Pflegebedürftigen verschiedener Altersklassen

Abbildung 3: Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes

Abbildung 4: Bevölkerungsverteilung in Tausend

Abbildung 5: Immobilien-Lebenszyklus

Abbildung 6: Formeln wichtiger Kennzahlen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Kennzahlen Pflegeheim

Tabelle 2: Kennzahlen Pflegeapartment

Tabelle 3: Kennzahlen Fonds

Tabelle 4: Kennzahlen Betreutes Wohnen

Symbolverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die Vereinten Nationen bezeichnen die Alterung der Gesellschaft als einen der bedeutendsten Trends des 21. Jahrhunderts und in der Geschichte der Menschheit als beispiellos.^[1] Dieser Trend ist ein globales Phänomen, unumkehrbar und seine Folgen werden als tiefgreifend erachtet. Zudem sind alle Bereiche des menschlichen Lebens betroffen.^[2] In Deutschland ist der demografische Wandel schon deutlich erkennbar und wird sich in den nächsten Jahrzehnten verstärken. So wird sich die Zahl der über 65-Jährigen in Deutschland bis zum Jahre 2030 um 33,5 % erhöhen.^[3] Diese Entwicklung wird sowohl auf den wirtschaftlichen wie auch auf den sozialen und politischen Bereich des alltäglichen Lebens in Deutschland Einfluss nehmen.

Der Demografische Wandel bietet neben Herausforderungen auch Chancen für die Gesellschaft und jeden Einzelnen. Anbieter von Seniorenimmobilien werben damit, dass Anleger von diesem Trend profitieren können, indem sie in Pflegeimmobilien investieren.^[4] Durch die steigende Anzahl älterer Menschen in der Gesellschaft und die erhöhten Lebenserwartungen nimmt der Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen zu, da sich mit steigendem Alter die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden, erhöht.^[5]

Auch in der Politik ist das Thema Pflege allgegenwärtig. So hat der Deutsche Bundestag am 13.11.2015 das 2. Pflegestärkungsgesetz verabschiedet. Mit dieser Pflegereform soll unter anderem mehr Menschen der Zugang zu Pflegeleistungen ermöglicht werden.^[6]

In Deutschland sind zurzeit ca. 2,6 Mio. Menschen pflegebedürftig. Allerdings werden heutzutage die meisten Pflegebedürftigen noch zuhause durch Angehörige oder ambulante Pflegedienste betreut (71%).^[7] Es wird prognostiziert, dass der Anteil der in den eigenen vier Wänden betreuten Senioren deutlich zurückgehen wird. Dies wird für eine weiter steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien sorgen. Verschiedene Prognosen erwarten daher insgesamt ca. 3,5 Mio. bis 4,6 Mio. pflegebedürftiger Menschen im Jahre 2050 in Deutschland.^[8]

Die aktuell rund 13.000 Pflegeheime in Deutschland können diesen erwarteten Bedarf nicht decken. Daher sind weitere Investitionen nötig. Viele bestehende Einrichtungen sind zudem am Ende ihrer Nutzungsdauer angelangt und/oder entsprechen nicht mehr den neueren gesetzlichen Vorgaben.^[9] Daher sind neben Investitionen in Neubauten auch Ersatzinvestitionen notwendig.

Waren früher hauptsächlich institutionelle Investoren am Markt für Pflegeimmobilien tätig, entdecken heute weitere Akteure die Chancen, die diese Anlageform bietet. So sind zum Beispiel immer mehr private Anleger auf diesem speziellen Markt aktiv. Zudem werden seit einigen Jahren vermehrt Fonds aufgelegt.^[10] Lange haben sich Investoren bei Seniorenimmobilien zurückgehalten, da dieser Markt als sehr intransparent wahrgenommen wird und die unterschiedlichen Marktteilnehmer über verschiedene Informationsstände verfügen.^[11] Zusätzlich wurden in diesem Bereich einige Fälle von Insolvenzen bekannt, die bei den Investoren für Zurückhaltung sorgten.^[12]

Investitionen in Seniorenimmobilien unterscheiden sich deutlich von den klassischen Investitionen in Wohnimmobilien. Dies liegt unter anderem daran, dass sie mit verschiedenen Risiken verbunden sind und eine kleine Zielgruppe ansprechen.

Seitdem die Pflegebranche und damit auch Investitionen in Seniorenimmobilien verstärkt in der öffentlichen Wahrnehmung angekommen sind, wurden viele neue Konzepte abseits des klassischen Pflegeheims positioniert. Das häufigste ist das des Betreuten Wohnens, welches teilweise auch als Servicewohnen oder Seniorenresidenz bezeichnet wird.^[13] Aufgrund der vielen verschiedenen Konzepte und nicht einheitlicher Begriffsabgrenzungen wird sich die nachfolgende Arbeit hauptsächlich mit klassischen Pflegeheimen beschäftigen und diese in einem Kapitel mit dem Betreuten Wohnen vergleichen.

Aufgrund der starken Unterschiede zwischen den Märkten einzelner Länder wird sich diese Arbeit auf den deutschen Markt konzentrieren. Dieser ist ebenfalls von starken regionalen Unterschieden geprägt. Die Differenzen wurden zusätzlich verstärkt, seitdem das Heimrecht durch die Föderalismusreform 2006 in den Zuständigkeitsbereich der Bundesländer fiel.

Ziel der Bachelorarbeit wird es sein, einen Überblick über den Markt für Pflegeimmobilien zu geben. Dazu gehören Volumen, Akteure, rechtlicher Rahmen und die Prognosen der zukünftigen Bedarfsentwicklung des Pflegemarktes. Weiteres Ziel wird sein, die Vorteile, Nachteile, Chancen und Risiken dieser Anlageform darzulegen. Hierzu wird auch auf die verschiedenen Seniorenimmobilien, Transaktionsarten und die notwendigen Entscheidungskriterien bei der Auswahl eines Investitionsobjektes eingegangen.

Das zweite Kapitel beginnt mit einem allgemeinen Überblick über den Pflegemarkt in Deutschland. Dazu gehören neben wichtigen Definitionen einige medizinische und rechtliche Erklärungen. Danach wird genauer auf das Volumen, die Besonderheiten und die Akteure des Marktes eingegangen. Darauf folgt eine genaue Einordnung der unterschiedlichen Seniorenimmobilien in Immobilienklassen. Verschiedene Gesetze, die die Basis des Pflegemarktes bilden, werden beschrieben. Schließen wird das zweite Kapitel mit einer Bedarfsprognose. Hierzu werden verschiedene Einflussfaktoren des demografischen Wandels aufgegriffen.

Das dritte Kapitel wird sich mit Investitionen in Pflegeimmobilien beschäftigen. Hierbei wird auf die Auswahlkriterien für Pflegeimmobilien eingegangen. Daneben werden die unterschiedlichen Transaktionsarten aufgezeigt. Es kommt zur umfangreichen Darstellung der Chancen, Risiken, Vor- und Nachteile, die bei einer Investitionen in Pflegeimmobilien auftreten. Dem schließt sich die Berechnung wichtiger Kennzahlen verschiedener Objekte unter Verwendung realistischer Annahmen an.

Im vierten Kapitel werden Investitionen in Pflegeimmobilien mit Investitionen in Einrichtungen des Betreuten Wohnens verglichen. Vor dem eigentlichen Vergleich wird noch das Konzept des Betreuten Wohnens beschrieben.

Das letzte Kapitel dieser Bachelorarbeit beginnt mit einer Zusammenfassung der vorangegangenen Untersuchungsergebnisse, an die sich ein Fazit anschließt. Zum Schluss werde ich einen Ausblick auf die zukünftigen Entwicklungen des Seniorenimmobilienmarktes geben.

2. Grundlagen und Definitionen

Als Investitionen werden Handlungen bezeichnet, die durch eine Auszahlung ausgelöst werden und denen zu einem meist späteren Zeitpunkt/-raum eine oder mehrere Einzahlungen folgen.^[14] Das Ziel nach Markowitz ist dabei die Gewinnmaximierung bei gegebener Risikominimierung.^[15] In der Betriebswirtschaft ist mit Investitionen die Beschaffung von Anlagegütern zur Erwirtschaftung von Erträgen gemeint.^[16]

„Immobilie“ ist der allgemeine Begriff für Grundstücke und Gebäude.^[17] Immobilien als Investitionsobjekte haben bestimmte Eigenschaften: Sie unterscheiden sich von anderen Investitionsobjekten vor allem durch ihre Standortgebundenheit. Zudem zeichnen sich die Gebäude durch ihre Heterogenität aus.^[18] Immobilien sind nicht nur hinsichtlich ihrer Lage einzigartig, sondern auch in Bezug auf Bausubstanz, Gestaltung und Alter. Sie verfügen außerdem über eine hohe Lebensdauer, da das Grundstück in der Regel unbegrenzt nutzbar ist. Auch die darauf befindlichen Bauwerke sind durch eine hohe Lebensdauer gekennzeichnet, wobei zwischen technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer unterschieden werden muss.^[19] Zusätzlich weisen Immobilieninvestitionen ein hohes Investitionsvolumen und hohe Transaktionskosten auf. Durch die langen Vermarktungszeiten auf dem Immobilienmarkt ist die Fungibilität eingeschränkt.^[20]

2.1. Einordnung der Seniorenimmobilien

Immobilien lassen sich unter anderem durch verschiedene Nutzungsarten unterscheiden. Neben der Klasse der Wohn- und Gewerbe-/ Industrieimmobilien gibt es die Klasse der Sonder- oder Spezialimmobilien. In der Immobilienökonomie unterscheidet man zwischen verschiedenen Formen von Spezialimmobilien. Dazu gehören zum Beispiel Hotel- oder Gastronomieimmobilien sowie auch Gesundheits-/Health-Care-Immobilien.^[21] Ihnen können neben Kliniken, Arztpraxen und Reha-Einrichtungen auch die verschiedenen Formen der Seniorenimmobilien zugeordnet werden. Seniorenimmobilien, die hauptsächlich wohnorientierte Eigenschaften aufweisen, können ggf. auch den Wohnimmobilien zugeordnet werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthaltenAbbildung 1: Einordnung der Seniorenimmobilien in die Immobilienklassen^[22]

Der Begriff „Senioren-“ und auch „Pflegeimmobilie“ ist nicht eindeutig bestimmt. In der Praxis bestehen verschiedene Abgrenzungen und Definitionen. Der Begriff der Seniorenimmobilie bildet den Oberbegriff, dem verschiedene Typen, wie Pflegeimmobilien, zugeordnet werden können. Pflegeimmobilien sind dienstleistungs- und pflegeorientiert.^[23] Aber die wenigsten Pflegeobjekte tragen aus marketingtechnischen Gründen den Begriff „Heim“ im Namen, da er im allgemeinen Sprachgebrauch negativ belegt ist. Andere Formen der Seniorenimmobilien wie das Betreute Wohnen oder die Seniorenresidenz haben eine eher wohnorientierte Ausrichtung.^[24] Da die Bezeichnungen nicht genau normiert sind, gibt es noch viele Sonder- und Mischformen. Besonders die wohnorientierten Konzepte unterscheiden sich teilweise sehr, zum Beispiel hinsichtlich ihres Serviceangebots. Daneben gibt es noch Altenwohn- und Altenheime, in denen keine oder kaum Pflegeleistungen erbracht werden. Sie sind aber nicht mehr zeitgemäß und daher kaum noch am Markt vertreten.^[25] Zusätzlich werden seit einigen Jahren weitere Konzepte für die Unterbringung älterer Menschen, wie Mehrgenerationenwohnanlagen und Gruppenwohnprojekte, am Markt positioniert.

2.2. Pflegemarkt in Deutschland

Ca. 3,2 % der Bürgerinnen und Bürger der Bundesrepublik Deutschland sind pflegebedürftig.^[26] In Deutschland besteht ein Wettbewerb zwischen ambulanter und stationärer Pflege.

Von den 2,6 Millionen Pflegebedürftigen, die 2013 in Deutschland lebten, wurden 1,86 Mio. (71%) zuhause versorgt. Bei einem Großteil (1,25 Mio./ 67,2%) dieser Pflegebedürftigen übernahmen Angehörige die Pflege. Die anderen 616.000 zuhause versorgten Senioren wurden durch ambulante Pflegedienste betreut. Den Markt für ambulante Pflegedienste teilen sich 12.700 Anbieter. Somit betreut jedes ambulante Pflegeunternehmen durchschnittlich 48,5 Senioren. Dazu sind bei den Anbietern 320.000 Pflegekräfte beschäftigt.^[27]

29% der Pflegebedürftigen (764.000) werden stationär oder teilstationär in Pflegeheimen betreut. Häufig ist bei diesen Senioren eine umfangreiche Pflege notwendig, die nicht durch Angehörige oder ambulante Pflegedienste zuhause geleistet werden kann. Dazu standen 2013 ca. 13.000 Einrichtungen zur Verfügung. Durchschnittlich werden in jedem Pflegeheim 63 Senioren stationär oder teilstationär versorgt. Dazu sind in diesen Einrichtungen 685.000 Pflege- und Pflegefachkräfte beschäftigt. Insgesamt stehen in Deutschland 848.000 vollstationäre Plätze zur Verfügung, das entspricht bei 743.000 vollstationären Pflegebedürftigen einer Auslastung von 88%.^[28]

In Deutschland werden die pflegebedürftigen Senioren durch den Grad der notwendigen Hilfe in drei Pflegestufen eingeteilt. Menschen, die eine erhebliche Pflegebedürftigkeit aufweisen, werden der Stufe 1 zugeordnet. In Deutschland sind das aktuell 1,47 Mio. bzw. 56% der Pflegebedürftigen. Der Großteil dieser Menschen wird zuhause durch Angehörige oder ambulante Pflegedienste versorgt (80,1%). Der 2. Pflegestufe werden 836.650 Menschen zugeordnet (32%). Sie weisen eine Schwerpflegebedürftigkeit auf. Von diesen Personen werden nur noch 63,8% zuhause gepflegt. In Pflegestufe 3, in die alle Schwerstpflegebedürftigen eingeteilt sind, befinden sich 310.746 Personen (11,8%). Sie werden zu gut 51% in stationären Pflegeeinrichtungen untergebracht.^[29]

Daran lässt sich ein deutlicher Trend erkennen: Je mehr Zeit täglich für die Pflege aufgewendet werden muss, sprich je höher die Pflegestufe ist, desto eher wird diese Person in einer stationären Einrichtung betreut. Zudem kann man beobachten, dass Alter und Höhe der Pflegestufe positiv korrelieren.^[30]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Hospitalisierungsquoten bei Pflegebedürftigen verschiedener Altersklassen^[31]

Mit dem 2. Pflegestärkungsgesetz vom 13.11.2015 werden die drei Klassen durch fünf Stufen abgelöst. Damit werden zukünftig nicht nur physische, sondern auch psychische Einschränkungen bei der Stufeneinteilung miteinbezogen. Das Gesetz ist am 1. Januar 2016 in Kraft getreten. Die Umstellung der Pflegestufen in die fünf Pflegegrade soll zum 1. Januar 2017 wirksam werden.^[32]

Der deutsche Pflegemarkt ist durch regionale Unterschiede geprägt, die sich nicht nur durch die landesrechtliche Gesetzgebung und verschiedene Förderbedingungen erklären lassen. Hauptgründe für die Unterschiede sind die unterschiedlichen Bevölkerungsverteilungen und die unterschiedlichen soziodemografischen Strukturen einer Region. So ist die Pflege durch Angehörige in ländlichen Gebieten weiter verbreitet als in Großstädten.^[33] Auch lassen sich noch Unterschiede zwischen den neuen und alten Bundesländern feststellen. Nach der Wiedervereinigung wurden viele Projekte in Ostdeutschland gefördert, um die Versorgung anzugleichen.^[34]

2.2.1. Marktvolumen und Kennzahlen

Pflegeheime spielen auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland eine eher untergeordnete Rolle. Sie haben nur einen Anteil von 2,3% des Transaktionsvolumens des gesamten Immobilienmarktes.^[35] Bei Pflegeimmobilieninvestments handelt es sich noch um eine Nische, da diese Assetklasse mit ihren Spezialimmobilien viel Knowhow erfordert. Zudem wird der Markt als sehr intransparent wahrgenommen.^[36] Doch trotz des kleinen Marktanteils sind Pflegeimmobilien der größte Wachstumsmarkt der Gesundheitsbranche.^[37] Seit 2008 kann man kontinuierlich steigende Transaktionsvolumina beobachten. 2011 wurden Pflegeimmobilien mit einem Gesamtvolumen von 350 Mio. € gehandelt, in den ersten drei Quartalen 2015 schon im Wert von 441 Mio. €.^[38]

Aber auch für die Sozialwirtschaft in Deutschland ist der Pflegesektor wichtig, denn mit vollstationären Pflegeheimen werden hierzulande jährlich ca. 26 Mrd. € umgesetzt. Der Anteil der Mieten und Pachten daran beträgt 20 %, was 5,2 Mrd. € entspricht.^[39]

2.2.2. Akteure

Auf dem Pflegeimmobilienmarkt sind verschiedene Akteure aktiv, die unterschiedlichste Ziele verfolgen. Eine Gruppe am Markt sind die Investoren, die für einen funktionierenden Markt unerlässlich sind. Der Anteil der ausländischen Investoren lag 2014 bei 53%.^[40] Sie kommen vor allem aus dem europäischen Ausland, häufig aus Skandinavien und der Schweiz.^[41] Ein Teil der Transaktionen bei Pflegeimmobilien fällt den institutionellen Investoren zu. Zu ihnen zählen vor allem Versicherungen und Pensionskassen.^[42] Daneben setzt sich ein Anteil der Transaktionssumme aus Käufen von geschlossenen und offenen Fonds zusammen.^[43] Ein Trend der letzten Jahre sind „Aufteiler“-Transaktionen. Hierbei erwirbt oder baut ein Immobilienunternehmen ein Pflegeheim und verkauft anschließend einzelne Apartments an private Kapitalanleger. Diese Geschäftspraxis kommt auf einen Anteil von ca. 30% aller Transaktionen in diesem Sektor.^[44]

Eine weitere wichtige Gruppe auf dem Pflegeimmobilienmarkt stellen die Betreiber dar. Sie betreuen, pflegen und versorgen die pflegebedürftigen Senioren in den Einrichtungen. Daher sind Pflegeimmobilien immer auch Betreiberimmobilien. Im Großteil der Fälle sind sie nicht zugleich auch Investoren bzw. Eigentümer des Objektes. Sie erhalten also vom Investor das Nutzungsrecht für die betreffende Immobilie und zahlen dafür in regelmäßigen Abständen einen Betrag als Pacht bzw. Miete.^[45] In Deutschland lassen sie sich in drei Gruppen kategorisieren: Auf dem Markt konkurrieren öffentlich-rechtliche, frei-gemeinnützige und private Träger. Der Konkurrenzkampf findet aber hauptsächlich auf regionaler Ebene statt. Ein erkennbarer Trend ist der Rückgang der öffentlichen Träger.^[46] Dieser ist der Gesetzgebung der letzten Jahre geschuldet. Öffentliche Träger haben aktuell nur noch einen Marktanteil von 5%. Unter den Betreibern haben die frei-gemeinnützigen Träger den höchsten Marktanteil (54%).^[47] Sie sind als Zweckbetriebe gemeinnützigen Organisationen zugeordnet. Anders als ihre Dachverbände agieren sie als Wirtschaftsunternehmen. Marktführer unter den frei-gemeinnützigen Betreibern ist das Diakonische Werk.^[48] Der Anteil der frei-gemeinnützigen Betreiber ist in den letzten Jahren gestiegen, aber weniger stark als der Anteil der privaten Träger. Ihr Anteil beträgt aktuell 41% bzw. 5.330 Pflegeheime. Im Jahr 2005 waren nur 38% oder 3.974 Heime in der Hand privater Betreiber.^[49] Eine Besonderheit der privaten Träger besteht darin, dass diese bis auf wenige Ausnahmen selten überregional vertreten sind. Sie betreiben bevorzugt kleine Einrichtungen. Größter privater Betreiber ist die Unternehmensgruppe Pro Seniore mit einem Marktanteil von 2,1% und 18.768 stationären Pflegeheimplätzen.^[50]

Neben den beiden Hauptgruppen der Investoren und Betreiber gibt es die Gruppe der Nutzer, die das Pflegeangebot in Anspruch nehmen. Dafür zahlen sie bzw. die Pflegeversicherung ein Entgelt an den Betreiber.

Weitere Akteure in diesem Investitionsfeld sind zum Beispiel Bauunternehmen, Pflegeheimausstatter oder Projektentwickler.

2.2.3. Rechtliche Grundlage

Die Pflege, Versorgung und Unterbringung von pflegebedürftigen Menschen ist in Deutschland durch verschiedene Gesetze und Vorschriften geregelt. Als pflegebedürftig werden Personen bezeichnet, die wegen körperlicher, geistiger oder seelischer Krankheit oder Behinderung Hilfe benötigen.^[51] Das heißt, dass sie für einen längeren Zeitraum oder dauerhaft nicht in der Lage sind, ihren Alltag allein zu bewältigen. Die Pflege kann stationär oder teilstationär im Pflegeheim oder ambulant durch einen mobilen Pflegedienst oder Angehörige zuhause erfolgen.

Die verschiedenen Gesetze und Vorschriften bilden die Basis für den Pflegemarkt in Deutschland, da sie die rechtlichen Rahmenbedingungen schaffen und so auch den Seniorenimmobilienmarkt maßgeblich beeinflussen.^[52] Die wichtigsten Gesetzte sind die landesrechtlichen Nachfolger des bundeseinheitlich nicht mehr gültigen Heimgesetzes (HeimG), das Pflegeversicherungsgesetz (SGB XI) und das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG).

Das HeimG bildete seit 1974 die rechtliche Grundlage zum Betrieb eines Pflegeheimes. Es fand Anwendung, wenn ältere Menschen, pflegebedürftige oder behinderte Volljährige neben Betreuung und Verpflegung auch Wohnraum vom Heimbetreiber erhielten.^[53] In dem Fall wurde in einem Heimvertrag die Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistung durch den Betreiber und die Vergütung durch den Bewohner festgelegt. Das Heimrecht stellte aber nur Mindest-/ Minimalanforderungen an den Betreiber. Am 1. August 2006 ging mit der Föderalismusreform die Gesetzgebungskompetenz für das öffentlich-rechtliche Heimrecht vom Bund auf die Länder über und wurde nach und nach durch landesrechtliche Gesetze ersetzt. Mit dem am 24. Juni 2014 erlassenen Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Teilhabe (ThürWTG) haben nun alle Bundesländer eigene Landesheimgesetze erlassen.^[54] Für Investoren ist es wichtig, die verschiedenen Anforderungen, die sich aus den unterschiedlichen Landesgesetzen ergeben, zu berücksichtigen und in ihre Entscheidungen miteinzubeziehen. So unterscheiden sich zum Beispiel die Vorschriften zur Unterbringung der Bewohner. Aus den Gesetzen leiten sich wichtige Parameter für ein Neubauprojekt ab und Bestandsimmobilien können sogar ihre Wettbewerbsfähigkeit verlieren.

Am 1. Oktober 2009 trat das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) in der gesamten Bundesrepublik in Kraft. Dieses neue Bundesgesetz greift die vorher im Heimgesetz in den Paragraphen 5 bis 9 geregelten Vorschriften zum Heimvertrag auf. Hierbei wurde im Vergleich zum HeimG besonders auf einen stärkeren Verbraucherschutz geachtet.

Daher erhöht sich durch das Gesetz, die Anforderungen an den Betreiber und die Transparenz beim Schließen eines Heimvertrags.^[55]

Im 11. Sozialgesetzbuch finden sich alle Regelungen, die die Pflegeversicherung betreffen. Mit der Pflegeversicherung soll allen Bundesbürgern im Pflegefall unabhängig vom Einkommen und der Vermögenssituation der Zugang zu Hilfe ermöglicht werden. Durch das Gesetz ist, anders als in anderen Gesundheitsbereichen, ein offener Markt gewährleistet und die einzelnen Heime stehen im Wettbewerb.^[56] Träger der Pflegeversicherung sind die Pflegekassen. Sie sollen eine bedarfsgerechte, gleichmäßige und dem allgemein anerkannten Stand, nach medizinisch-pflegerischen Erkenntnissen, entsprechende Versorgung der Versicherten sicherstellen.^[57] Um die Versorgung zu gewährleisten, schließen die Pflegekassen individuelle Versorgungsverträge mit den Betreibern der Pflegeheime ab. Anders als in anderen Gesundheitsbereichen ist dabei keine Bedarfsfeststellung nötig.^[58] Die leistungsgerechte Vergütung und die vereinbarten Leistungen werden individuell für jedes Pflegeheim geregelt. Den Maßstab für die Vergütung bilden die Pflegestufen der Bewohner. Den Pflegestufen sind unterschiedliche Tagessätze für die Pflege zugeordnet. Die Pflegekassen erstatten keine Selbstkosten, sondern zahlen leistungsgerechte Vergütungen. Da die Vergütungen begrenzt sind, werden nicht die gesamten Kosten übernommen und der Bewohner oder die Sozialhilfe müssen den Rest tragen.^[59] Die Kosten bestehen nur zu einem Teil aus dem Aufwand für Pflegeleistungen. Ein anderer Teil sind die „Hotelkosten“, die sich aus den Kosten für Verpflegung und Unterbringung zusammensetzen. Einen weiteren Teil der Vergütung bilden die Investitionskosten. Sie sind zur Deckung investitionsbedingter Aufwendungen bestimmt. Im SGB XI ist festgelegt, welche Aufwendungen als investitionsbedingt gelten.^[60] Wird die Einrichtungen durch öffentliche Fördermittel des Bundeslandes finanziert, bleibt ein Eigenanteil, der nicht an die Pflegebedürftigen weitergegeben werden darf. Ohne öffentliche Förderung dürfen die kompletten betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen den Bewohnern in Rechnung gestellt werden.

2.3. Zukünftiger Bedarf/ Demografischer Wandel

Der demografische Wandel und die damit verbundene Alterung der Gesellschaft stellen den größten Wachstumsfaktor für Pflegeimmobilien dar. Über die genauen zukünftigen Pflegefallzahlen herrscht in der Literatur aber keine Einigung, da verschiedene Prognosen mit unterschiedlichen Ausgangsannahmen vorliegen. Bei den meisten Prognosen handelt es sich um Fortschreibungen aktueller Bevölkerungszahlen. Dazu werden zur Bevölkerungszahl des Vorjahres der natürliche Bevölkerungssaldo und die Nettozuwanderung hinzuaddiert. Das natürliche Bevölkerungssaldo setzt sich aus der Differenz der Geburten und Sterbefälle zusammen. Die Summe aus Zu- und Abwanderung wird als Nettozuwanderung bezeichnet.^[61] Um langfristige Aussagen treffen zu können, werden die Fortschreibungen um verschiedene Annahmen erweitert, so dass eher „Wenn-Dann-Aussagen“ statt Prognosen entstehen.^[62]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes^[63]

Durch diese Methode ergeben sich aber Ungenauigkeiten. Zudem können bestimmte Schocks nicht vorhergesehen werden. Dazu gehören zum Beispiel Kriege und Epidemien.^[64] Einen unvorhergesehenen Schock für die Bevölkerungsentwicklung stellt sicherlich die aktuelle Flüchtlingssituation in der Bundesrepublik Deutschland dar.

Aktuell leben in Deutschland 81,3 Mio. Menschen.^[65] Seit 2002, als die Bevölkerung in Deutschland mit 82,5 Mio. Einwohnern am größten war, sinken die Bevölkerungszahlen. Dieser Bevölkerungsrückgang liegt aber nicht wie in anderen Perioden an konjunkturellen, sondern an strukturellen Problemen.^[66] Die Basisprognosen des Statistischen Bundesamtes gehen davon aus, dass im Jahre 2050 je nach Annahme zwischen 71,9 Mio. und 76,1 Mio. Menschen in Deutschland leben. Damit würde die Bevölkerung um 6,4% bis 11,6% abnehmen.

Zudem wird die Bevölkerung in Deutschland in Zukunft unaufhörlich altern. Ein Grund ist die niedrige Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau.^[67] Des Weiteren steigt die Lebenserwartung seit 130 Jahren kontinuierlich an. Ursachen sind die medizinisch-technischen Entwicklungen und ökonomische und gesellschaftliche Veränderungen.^[68] Die Verringerung der Bevölkerung verteilt sich jedoch nicht gleichmäßig auf alle Altersklassen: Während die Zahl der Kinder und der Erwerbstätigen zurückgeht, erhöht sich die der über 65-jährigen Personen je nach Prognose um ca. 10 Prozentpunkte. Die Zahl der Hochbetagten, die bereits das 80. Lebensjahr vollendet haben, wird sich hingegen mehr als verdoppeln.^[69] Die Alterung der Gesellschaft wird dadurch verstärkt, dass in den nächsten Jahren die geburtenstarken Jahrgänge von 1955 bis 1965 das Rentenalter erreichen.^[70]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Bevölkerungsverteilung in Tausend^[71]

Der starke Anstieg des Anteils an Senioren in der Bevölkerung der nächsten Jahre beeinflusst den Bedarf an Pflegeplätzen. Da mit steigendem Alter nicht nur die Wahrscheinlichkeit zunimmt, pflegebedürftig zu werden, sondern zusätzlich auch die Erhöhung der benötigten Pflegeleistungen zu erwarten ist, werden mehr Menschen auf einen Pflegeplatz angewiesen sein.

Wenn man die erwartete Bevölkerung der verschiedenen Prognosen auf die aktuelle Pflegewahrscheinlichkeit überträgt, ergeben sich zwischen 4,1 Mio. und 4,6 Mio. Pflegebedürftige im Jahre 2050.^[72] Daraus resultiert eine Steigerung zwischen 57,7% und 76,9%.^[73] Wenn die Verteilung der Pflege zwischen Angehörigen, ambulanten und stationären Pflegediensten und die durchschnittliche Heimgröße unverändert bleiben würde, müsste man bis 2050 ca. 6.900 bis 9.200 neue Pflegeheime mit insgesamt 435.000 bis 580.000 Pflegeplätzen bauen.^[74] Damit wäre aber nur der Bedarf an zusätzlichen Einrichtungen, nicht aber der Bedarf für den Erhalt bestehender und in Zukunft nicht mehr nutzbarer Einrichtungen gedeckt.

Prognosen, die sich auf die aktuelle Pflegeeintrittswahrscheinlichkeit beziehen, sind problematisch, da sich diese und auch der Pflegemarkt bis zum Jahr 2050 ebenfalls verändern werden. Daher muss man weitere Annahmen treffen, um die Zahl der Pflegebedürftigen genauer zu bestimmen.

In Zukunft kam man aber von einer Abnahme der Pflegewahrscheinlichkeit ausgehen, denn sonst würde die erhöhte Lebenserwartung bei gleichbleibenden Pflegeeintrittsquoten bedeuten, dass sich nur die Jahre in Pflege erhöhen und nicht die Zeit bei vollständiger Gesundheit. Dies ist im Hinblick auf die medizinisch-technische Entwicklung und die geänderten Verhaltensweisen als unrealistisch zu erachten.^[75]

Neben der verringerten Pflegewahrscheinlichkeit kann man von einem Bedeutungsgewinn der stationären Pflege ausgehen. Die Gruppe der Hochbetagten, die voraussichtlich am schnellsten wachsen wird, wird hauptsächlich in stationären Einrichtungen gepflegt werden. Weitere Gründe sind vor allem verschiedene gesellschaftliche Veränderungen. Häusliche Pflege, die nicht von ambulanten Pflegediensten übernommen wird, erfolgt fast ausschließlich durch Angehörige. Ihr Anteil wird sich aber infolge der demografischen Entwicklung und der vermehrten Frauenerwerbstätigkeit verringern. Dieser Nachfrageüberschuss kann nur von ambulanten und stationären Pflegediensten bedient werden.^[76]

Da die erwerbstätige Bevölkerung abnimmt, kann es zudem in Zukunft schwierig sein, geeignete Fachkräfte zu finden.^[77] Wie der Markt und besonders auch die Politik auf diese Entwicklung reagieren werden, bleibt zu beobachten. Durch politischen Einfluss könnte die Attraktivität der Pflegeberufe gesteigert oder die Möglichkeiten, häusliche Pflege leisten zu können, verbessert werden.

Die Zuwanderung spielt bei Prognosen der Pflegefallzahlen für Pflegeheime eine untergeordnete Rolle. Der Großteil der 2050 auf stationäre Hilfe angewiesenen Senioren lebt heute schon in Deutschland, da die meisten Zuwanderer werden 2050 noch nicht das Alter erreicht haben, das stationäre Pflege erforderlich macht.^[78]

Zusammenfassend kann man insgesamt davon ausgehen, dass sich der Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen mindestens verdoppelt.^[79] Damit würde sich die Zahl der stationär betreuten Personen auf ca. 1,5 Mio. erhöhen. Der Bedarf an Einrichtungen bei gleichbleibender durchschnittlicher Größe würde bis zum Jahre 2050 10.000 Einrichtungen betragen. Dies entspricht ca. 286 Neubauten pro Jahr, ohne den Ersatzbedarf berücksichtigt zu haben. Andere Szenarien gehen von 1,3 Mio. zusätzlichen und damit insgesamt ca. 2 Mio. Pflegebedürftigen aus. Damit müssten bis 2050 jedes Jahr 514 zusätzliche Einrichtungen geschaffen werden, um die zusätzlichen 18.000 benötigten Heime vorzuhalten.^[80]

Die Prognosen können aber nur einen ungefähren Blick in die Zukunft ermöglichen, da sich zum Beispiel die durchschnittliche Pflegeheimgröße ändern könnte. Alternative Konzepte könnten weitere Marktanteile beanspruchen. So könnte der Anteil der Einrichtungen des Betreuten Wohnens oder der Seniorenresidenzen verstärkt eine Rolle auf dem Markt spielen. Zudem ist es möglich, dass neue Konzepte entwickelt und am Markt platziert werden.

3. Investitionen in Pflegeimmobilien

3.1. Auswahl des Transaktionsobjektes

Die Auswahl des für die Bedürfnisse des Investors optimalen Objektes ist die Grundlage für ein erfolgreiches Investment. Dazu sollten die betreiber-, die standort- und die objektbezogenen Eigenschaften der Pflegeimmobilie analysiert werden. Nur so kann die langfristige Vermietung gesichert und das Risiko eines Pachtausfalls verringert werden. Auch auf die Wiederveräußerbarkeit haben die Analysen Einfluss.^[81]

3.1.1. Betreiberanalyse

Pflegeheime sind als Betreiberimmobilien ausgelegt. Der Betreiber ist für die Nutzung durch den Bewohner unerlässlich und beeinflusst daher den Wert einer Pflegeimmobilie. Oft ist die Immobilie zudem auf das Konzept des Betreibers ausgerichtet. Der Betreiber bildet einen entscheidenden Erfolgsfaktor für die Rendite eines Pflegeheims. Es lässt sich ein Abhängigkeitsverhältnis erkennen, da der Betreiber der einzige Mieter/ Pächter der Spezialimmobilie ist.^[82] Für den Betreiber stellt das Pflegeheim einen Produktionsfaktor dar, den er für seine Dienstleistung benötigt.^[83]

Aus diesen Gründen ist eine sorgfältige Überprüfung des Betreibers wichtig. Sie betrifft neben der Gestaltungsform und Umsetzung der Pflegeprozesse die Bonität, die Erfahrung, die Struktur und das Konzept.^[84]

Allgemein können Betreiberunternehmen anhand ihrer Rechtsform, ihrer Größe und ihrer Grundsätze unterschieden werden. Zusätzlich grenzen sich die Betreiber auch dahingehend ab, ob sie einem übergeordneten Trägerverband angehören oder privatwirtschaftlich tätig sind.

Ein wichtiger Einflussfaktor für die Sicherheit der Einnahme des Investors und somit auch für den Wert der Pflegeimmobilie ist die Bonität des Betreibers. Neben den persönlichen Merkmalen wie Fachkompetenz, Erfahrung, Gesamteindruck, Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit spielen bei der Bonitätsprüfung materielle Kriterien eine Rolle. Hierbei wird die aktuelle Einkommens- und Vermögenssituation des Betreibers untersucht. Für diese Prüfung sollten Bonitätsunterlagen wie Jahresabschlüsse, Ertragsvorschau und Handelsregisterauszug ausgewertet und Fremdauskünfte eingeholt werden. Die Bonitätsanalyse sollte bei Pflegeimmobilien aber durch weitere Prüfungen ergänzt werden, da sich die Bonität während der langen Vertragslaufzeit durchaus ändern kann, zum Beispiel durch den unwirtschaftlichen Betrieb eines anderen Objektes.^[85]

Ein besonderes Augenmerk ist auf die Vertragsgestaltung zwischen Investor und Betreiber zu legen. Der Vertrag bildet die rechtsverbindliche Grundlage zwischen Betreiber und Investor. Dazu gehören der Vertragstyp und die Konditionen. Branchentypisch haben sich Pachtverträge gegenüber Miet- und Managementverträgen durchgesetzt.^[86] Der Betreiber, der dann Pächter ist, darf das Gebäude nutzen und ihm werden die Früchte aus diesem Objekt gewährt.^[87] Dem Investor und gleichzeitigen Eigentümer stehen dafür Zahlungen in Form eines Pachtzinses zu. Dieser kann vertraglich festgeschrieben oder an den Umsatz oder das Betriebsergebnis des Betreibers angepasst sein.^[88]

Marktüblich ist eine Indexierung der monatlichen Pachtzahlungen. Hierbei wird die Auszahlungssumme an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt.^[89] Daneben werden die Pachtzahlungen vermehrt an die örtlichen Pflegesätze geknüpft.^[90]

Das Risiko einer negativen Entwicklung des Pflegeobjektes liegt bei Pachtverträgen anfangs beim Betreiber. Erst wenn es zu Instandhaltungsstau, Pachtminderungen oder -ausfällen kommt, ist der Investor betroffen. Somit kann nicht das gesamte Risiko auf den Pächter übertragen werden.^[91] Üblicherweise werden Pachtverträge bei Pflegeobjekten so gestaltet, dass dem Investor immer Eingriffsmöglichkeiten bei Problemen bleiben. So ist es dem Investor zum Beispiel bei Vertragsverletzungen möglich, einen neuen Betreiber einzusetzen.^[92] Dem Betreiber wird dagegen keine Sonderkündigungsmöglichkeit eingeräumt.^[93] Marktüblich sind Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren, mit Verlängerungsoptionen von jeweils 5 Jahren.^[94] Der Pachtvertrag sollte Qualitätssicherungsvereinbarungen enthalten, um das Objekt gegebenenfalls an die Marktsituation anpassen zu können. In den meisten Fällen wird vertraglich geregelt, dass die Instandsetzung, -haltung und Wartung zum Aufgabenbereich des Betreibers gehören, solange nicht „Dach- und Facharbeiten“ anfallen oder ein bestimmtes Kostenvolumen überschritten wird.^[95] Auch Versicherungs- und Energiekosten werden üblicherweise vom Betreiber getragen.^[96] Ein wichtiger Punkt in Pachtverträgen sind Regelungen über die Objektrückgabe nach dem Vertragsende, um eine Neuverpachtung zu erleichtern.^[97]

[...]

---

^[1] Vgl. United Nations Population Fund (UNFPA) (2012), S. 12

^[2] Vgl. United Nations (2001), S. 3f.

^[3] Vgl. Statistisches Bundesamt (2006), S. 17

^[4] Vgl. Diel (2005), S. 10

^[5] Vgl. Ritt (2011), S. 14

^[6] Vgl. Bundesministerium für Gesundheit (2016), S. 1

^[7] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 5

^[8] Vgl. Just (2009), S. 183-191

^[9] Vgl. CBRE (2012), S. 22

^[10] Vgl. Hunziker (2012), S. 1

^[11] Vgl. Busz (2003), S. 2

^[12] Vgl. Ernst (2008), S. 28

^[13] Vgl. Michel (2012), S. 3

^[14] Vgl. Götze (2008), S. 5

^[15] Vgl. Groß (2012), S. 245

^[16] Vgl. Schäfer-Kunz/Vahs (2005) S. 808

^[17] Aus dem Lateinischen von immobilies res = unbewegliche Sache

^[18] Vgl. Jowsey (2011), S. 42f.

^[19] Vgl. Busz (2003), S. 12

^[20] Vgl. Jowsey (2011), S. 43

^[21] Vgl. Ritt (2011), S. 5

^[22] In Anlehnung an: Ritt (2011), Abbildung 2/3

^[23] Vgl. Ernst (2008), S. 9

^[24] Vgl. Busz (2003), S. 16-20

^[25] Vgl. Busz (2003), S. 15

^[26] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 5

^[27] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 10f.

^[28] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 18f.

^[29] Eigene Berechnung nach Daten des Statistischen Bundesamtes (2013), S. 9

^[30] Vgl. Just (2009), S. 183

^[31] Eigene Darstellung basierend auf Statistisches Bundesamt (2013), S. 23

^[32] Vgl. Bundesministerium für Gesundheit (2016), S. 1

^[33] Vgl. Ernst (2008), S. 47

^[34] Vgl. Ernst (2008), S. 26

^[35] Vgl. CBRE (2014), S. 1

^[36] Vgl. Busz (2013), S. 2

^[37] Vgl. Augurzky et al. (2015), S. 13

^[38] Vgl. CBRE (2012), S. 23

^[39] Vgl. CBRE (2012), S. 6

^[40] Vgl. CBRE (2014), S. 2

^[41] Vgl. Bomke (2010), S. 8

^[42] Vgl. Schütz (2011), S. 40

^[43] Vgl. CBRE (2012), S. 23

^[44] Vgl. CBRE (2012), S. 4

^[45] Vgl. Busz (2003), S. 25

^[46] Vgl. Ernst (2008), S. 39

^[47] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 21

^[48] Vgl. Statistisches Bundesamt (2013), S. 18

^[49] Vgl. Ernst (2008), S. 36

^[50] Vgl. CBRE (2012), S. 25

^[51] Vgl. Bundesministerium für Gesundheit (2016), S. 1

^[52] Vgl. Busz (2003), S. 26

^[53] Vgl. Heimgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. April 1990 §1

^[54] Vgl. Thüringer Ministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit, Frauen und Familie (2014), S. 1

^[55] Vgl. Groß et al. (2009), S. 337

^[56] Vgl. Busz (2003), S. 28

^[57] Vgl. Sozialgesetzbuch (SGB) – Elftes Buch (XI) – Soziale Pflegeversicherung (Artikel 1 des Gesetzes vom 26. Mai 1994, BGBl. I S. 1014) § 1

^[58] Vgl. Busz (2003), S. 28

^[59] Vgl. Groß et al. (2009) S. 331

^[60] Vgl. Frodl (2012), S. 21

^[61] Vgl. Just (2009), S. 10

^[62] Vgl. Statistisches Bundesamt (2015), S. 1

^[63] Entnommen aus Just (2009), S. 10

^[64] Vgl. Just (2009), S. 11

^[65] Vgl. Statistisches Bundesamt (2015), S. 1

^[66] Vgl. Just (2009), S. 9

^[67] Vgl. Statistisches Bundesamt (2015), S. 1

^[68] Vgl. Just (2009), S. 16

^[69] Eigene Berechnung nach Daten des Statistischen Bundesamtes (2006), S. 17

^[70] Vgl. Just (2009), S. 19

^[71] Eigene Darstellung aus Daten des Statistischen Bundesamtes Prognose (2006), S. 17f. (mit Geburtenrate 1,4 Kinder je Frau und Wanderungssaldo +200.000)

^[72] Vgl. Just (2009) S. 184

^[73] Eigene Berechnung nach Daten des Statistischen Bundesamtes (2013), S. 18f.

^[74] Eigene Berechnung nach Daten des Statistischen Bundesamtes (2013), S. 18f.

^[75] Vgl. Nowossadeck (2013), S. 1042

^[76] Vgl. Just (2009), S. 189

^[77] Vgl. Nowossadeck (2013), S. 1046

^[78] Vgl. Just (2009), S. 186

^[79] Vgl. Just (2009), S. 190

^[80] Eigene Berechnung nach Daten des Statistischen Bundesamtes (2013), S. 18f. und Just (2009), S. 189

^[81] Vgl. Busz (2003), S. 84

^[82] Vgl. Busz (2003), S. 54

^[83] Vgl. Ernst (2008), S. 29

^[84] Vgl. Ernst (2008), S. 59

^[85] Vgl. Busz (2003), S. 145

^[86] Vgl. Busz (2003), S. 143

^[87] Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 § 581 bis 597

^[88] Vgl. Busz (2003), S. 143

^[89] Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 § 557b

^[90] Vgl. Lindner (2006), S. 69

^[91] Vgl. Busz (2003), S. 143/144

^[92] Vgl. Ernst (2008), S. 63

^[93] Vgl. Busz (2003), S. 143

^[94] Vgl. Ries (2006), S. 33

^[95] Vgl. Ernst (2008), S. 62f.

^[96] Die Verträge sind meist als Triple-Net-Verträge ausgelegt

^[97] Vgl. Ernst (2008), S. 63