Gestaltung von Ausschreibungen bei Projektentwicklungen

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Einbindung der Ausschreibung in die Projektentwicklung
A. Charakterisierung von Projektentwicklungen
I. Definition des Begriffs Projektentwicklung
II. Phasenschema einer Projektentwicklung
B. Charakterisierung von Ausschreibungen
I. Definition des Begriffs Ausschreibung
II. Unterschiede von öffentlichen und privaten Auftraggebern
C. Verdingung im Projektentwicklungsverlauf
I. Erstellung der Ausschreibung
II. Bekanntmachung der Ausschreibung
III. Angebotseingang, Preisverhandlungen & Erteilung des Zuschlags
IV. Abrechnung und Kontrolle der Bauarbeiten

2. Abschnitt: Einflüsse der Ausschreibung auf die Projektentwicklung
A. Wahl der geeigneten Vergabeart
I. Einzelvergabe
II. Paketvergabe
III. Generalunternehmervergabe
B. Leistungsbezogene– contra Funktionale Ausschreibung
C. Einheitspreisvergabe contra Pauschalpreisvergabe
D. Vertragsstrafen als Mittel der Terminrisikobegrenzung

3. Abschnitt: Ausschreibungsarten und ihre Anwendung
A. Wesen verschiedener Ausschreibungsarten
I. Öffentliche Ausschreibungen
II. Beschränkte Ausschreibungen
III. Freihändige Vergabe
B. Anwendungsfelder der verschiedenen Ausschreibungsarten
C. Aufbau der Ausschreibungsunterlagen

Schlussbemerkung

Anhang

Quellenverzeichnis

Vorwort

Ursprünglich wurde die Ausschreibung als Mittel der öffentlichen Hand zur fairen Vergabe von Leistungen im zweiten Drittel des 19 Jahrhundert eingeführt. Sie löste die bis dahin verwendete Lizitation ab, welche als Vergabemittel bedeutende Schwächen besaß. Mit der Zeit bildete sich die Ausschreibung auch als grundlegendes Vergabemittel von privaten Auftraggebern heraus.

Ziel dieser Arbeit ist es einen Überblick über das Wesen, die Funktion, den Ablauf und die Inhalte von Ausschreibungen aus Sicht des privaten Projektentwicklers zu geben. Der Focus liegt dabei auf der Vergabe von Bauleistungen.

Die öffentliche Hand wird, bis auf Erklärungszwecke, weitgehend außer Acht gelassen. Ebenso werden formale Erfordernisse, rechtliche Grundlagen und die Vergabe von Planungsleistungen nicht genauer erläutert.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Ausschreibung im engeren und weiteren Sinne

Abbildung 2: Verdingung im Verlauf der PE

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wahl der Vergabeart nach AG- und Projektpräferenzen

Tabelle 2: Anwendungsfelder der Ausschreibungsarten

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Abschnitt: Einbindung der Ausschreibung in die Projektentwicklung

A. Charakterisierung von Projektentwicklungen

I. Definition des Begriffs Projektentwicklung

Der Terminus PE ist in der fachspezifischen Grundlagenliteratur in weit auseinanderfallender Weise definiert. Einerseits versteht man im engeren Sinne darunter lediglich die Phase der Projektvorbereitung zwischen dem Projektanstoß und der Entscheidung der Planungsauftragsvergabe. Andererseits beinhaltet er im weiteren Sinne den kompletten Lebenszyklus der Immobilie von der Errichtung bis zum Abriss.^[1] Diese extreme Bandbreite zeigt schon im Ansatz die Vielseitigkeit des Wesens der PE. Für unsere Zwecke und speziell in Hinsicht auf die Eingliederung der Ausschreibungsproblematik, empfiehlt sich folgende Begriffsbildung.

„Unter Projektentwicklung […] versteht man die Summe aller Untersuchungen, unternehmerischer Entscheidungen, Planungen und anderen bauvorbereitenden Maßnahmen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten.“^[2]

II. Phasenschema einer Projektentwicklung

Analog dem Begriff der PE wird auch das Phasenschema der PE in der Literatur in sehr unterschiedlicher Art dargestellt. Der Autor hält sich, bei der verkürzten Erläuterung des Phasenschemas an das Phasenmodell Bone-Winkels jedoch unter Ausschluss der von ihm beschriebenen ersten Phase „Strategie“. Die letzte Phase „Projektmarketing und -verwertung“ wird ebenfalls ausgegliedert, da sie für das hier diskutierte Thema von untergeordneter Bedeutung ist.

Die Grundlage einer jeden PE bildet die Projektinitiierung. Basierend auf den gesetzlichen Vorgaben, welche durch Art und Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt sind, werden in dieser Phase die drei existentiellen Projektfaktoren Projektidee, Standort und Kapital so vereint, das eine wettbewerbsfähige Immobilie entsteht.

In der darauf folgenden Phase, der Projektkonzeption, wird die Realisierbarkeit des Projektes geklärt. Dies erfolgt durch detaillierte Standort-, Nutzungs-, Markt- und Konkurrenzanalysen, ergänzt durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen, baurechtliche Prüfungen und Risikobetrachtungen.

Nachfolgend kommt es in der Verhandlungs- und Entscheidungsphase erstmals zur Einbeziehung der anderen Projektbeteiligten, wie Grundstückseigentümer, Banken, Architekten und Behörden. Innerhalb der Projektkonkretisierung erfolgen u.a. die Grundstückssicherung, die Erlangung der Baugenehmigung und die Bauvergabe.

Mit der Phase der Projektrealisierung kommt es schließlich zum Baubeginn, wobei vom Projektentwickler qualitäts-, bauzeit- und kostenbezogene Steuerungs-, Koordinations- und Kontrollaufgaben übernommen werden. Diese Phase endet mit dem Abschluss der Bauarbeiten und der daran geknüpften Abnahme.^[3]

B. Charakterisierung von Ausschreibungen

I. Definition des Begriffs Ausschreibung

Eine gesetzliche Definition des Begriffs existiert leider nicht, folglich herrscht bis heute auch in der Literatur keine Einigkeit über die exakte Begriffsbestimmung. Im themenbezogenen Zusammenhang ist für uns ausschließlich die Ausschreibung baulicher Leistungen interessant. Grundsätzlich regelt die Ausschreibung die Herbeiführung von Bauverträgen.

Im engeren Sinne ist die Ausschreibung eine Aufforderung des AG an ein oder mehrere bauwirtschaftliche Unternehmen, ein verbindliches Kostenangebote zum Abschluss eines Vertrages abzugeben. Die zu erbringenden Leistungen werden anhand bestimmter Unterlagen^[4] dargelegt. Die Unternehmen können anschließend die Bedingungen angeben, zu denen sie bereit sind, die geforderten Aufgaben zu erfüllen.^[5] Rechtlich gesehen stellt die Ausschreibung an sich noch kein Angebot dar, sie ist also keine Willenserklärung des Ausschreibenden, die von potentiellen Bietern so angenommen werden kann, dass ein Vertrag entsteht. Vielmehr ist sie eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots und setzt für dieses den Grundrahmen.

Unter einer Ausschreibung im weiteren Sinne versteht man ein Verfahren, bei dem durch individuelle Aufforderung bzw. öffentliche Bekanntmachung, Interessenten aufgefordert werden, Angebote auf eine gewünschte Leistung oder Lieferung schrift-lich einzureichen, wobei diese Angebote zu einem bestimmten Termin gemeinsam verhandelt werden und derjenige Bieter den Zuschlag erhält, dessen Angebot nach Preisen und sonstigen Umständen am Annehmbarsten erscheint.^[6] In diesem Fall beinhaltet der Begriff Ausschreibung also das gesamte Vergabeverfahren bis hin zum fertigen Werkvertrag. Meinem Erachten nach muss diese Definition, um die Abnahme bzw. Kontrolle der der vorgegebenen Leistungen des Werkvertrages erweitert werden.

Um Unklarheiten zu vermeiden, nutzt der Autor im Folgende für die Ausschreibung im engeren Sinne den Begriff „Ausschreibung“ und für die Ausschreibung im weiteren Sinne den Begriff „Verdingung“.

Dies wird zum genaueren Verständnis in der nachfolgenden Grafik nochmals abgebildet.

Abbildung 1: Ausschreibung im engeren und weiteren Sinne.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung.

II. Unterschiede von öffentlichen und privaten Auftraggebern

Der Bedarf an Bauleistungen der öffentlichen Hand wird grundsätzlich durch Verträge mit Unternehmen des freien Marktes gedeckt. Aus diesem Grund ist sie nach §30 HGrG^[7] und §55 BHO^[8] verpflichtet, einem Abschluss von öffentlichen Verträgen mit privaten Unternehmen, eine öffentliche Ausschreibung (in Sonderfällen auch eine beschränkte Ausschreibung bzw. freihändige Vergabe)^[9] vorausgehen zu lassen, wobei die genaue Anwendung der VOB/A vorgeschrieben ist.^[10]

Im privatwirtschaftlichen Bereich besteht diese Bindung nur, wenn das spezielle Bauvorhaben mit mehr als 50% durch öffentliche Mittel gefördert wird. Falls dies nicht der Fall ist, kann ein privater AG^[11] das Instrument der Ausschreibung zu Vergabezwecken von Bauleistungen nutzen, ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Falls der private Bauherr sich für diese entscheidet, gelten im Unterschied lediglich eine Reihe von Grundsätzen, die in VOB/A niedergelegt sind.^[12]

Der private AG wird das Vergabemittel wählen, welches mit seinen individuellen und den projektspezifischen Präferenzen am besten übereinstimmt und durch welches ihm die meisten Vorteile entstehen.

C. Verdingung im Projektentwicklungsverlauf

Für die Vergabe von Bauleistungen hat sich mit der Verdingung ein bestimmtes Verfahren entwickelt, bei dem der Ausschreibung eine ganz entscheidende Rolle zufällt. Die Ausschreibung bildet die Grundlage der Vergabe und der daraus folgenden Bauverträge. Der Vergabeablauf sei im Folgenden kurz umrissen.

Die Verdingung setzt sich aus mehreren zeitlich aufeinander folgenden Bereichen zusammen. Eröffnet wird das Vergabeverfahren durch, die Aufforderung zur Abgabe von Angeboten, die Ausschreibung. Interessierten Unternehmen werden daraufhin die detaillierten Vergabeunterlagen^[13] zugesandt. Die nächste Stufe ist die firstgerechte Einreichung der schriftlichen Angebote.^[14] Unmittelbar nach dem Ablauf der Einreichungsfrist folgen diverse Preisverhandlungsrunden bezüglich der Angebote, welche letztendlich die Erteilung des Zuschlages zur Folge haben. Mit diesem sind die Bauleistungen vergeben, und der Werkvertrag ist geschlossen. Abschließend findet nach Fertigstellung der vertraglich festgelegten Bauleistungen die Abnahme und mit ihr ein Soll–Ist–Vergleich statt.^[15]

[...]

^[1] Vgl. Schulte, Projektentwicklung, 1996, S. 30.

^[2] Falk, Immobilienwirtschaft, 2000, S. 628.

^[3] Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S.54ff (für den gesamten Gliederungspunkt „Phasenschema einer Projektentwicklung“).

^[4] Vgl. 2. Abschnitt B.: „Leistungsbezogene– contra Funktionale Ausschreibung“.

^[5] Vgl. Falk, Immobilienwirtschaft, 2000, S. 67.

^[6] Vgl. Herbst, Wettbewerb, 1965, S.49.

^[7] Vgl. HGrG, 1972, §30.

^[8] Vgl. BHO, 1972, §55 Abs. 1(Dies wurde ebenfalls als §55 in die Haushaltsordnungen der Länder übernommen.).

^[9] Vgl. 3. Abschnitt A.: „Wesen verschiedener Ausschreibungsarten“.

^[10] Vgl. Lampe-Helbig; Wörmann, Bauvergabe, 1995, S. 1f..

^[11] Der Begriff „private“ AG umfasst in dieser Arbeit grundsätzlich private- und institutionelle AG. Die Kernaussage ist hierbei, dass es sich nicht um AG der öffentlichen Hand handelt.

^[12] Vgl. Schäfer; Conzen, Immobilienprojektentwicklung, 2002, S. 365ff..

^[13] Bei der Auftragsvergabe durch private AG erfolgt dies in der Praxis, im Gegensatz zur Vergabe durch die öffentliche Hand, für den AN üblicherweise kostenfrei.

^[14] Vgl. Franzen, Submissionskartelle, 1970, S. 11.

^[15] Vgl. Mantscheff; Boisserée, Baubetriebslehre, 2004, S. 36ff..