Wer heutzutage auf der Suche nach einer optimalen Immobilienfinanzierung für sein neues Zuhause ist, der bekommt in der Regel Finanzierungsangebote entweder in Form eines Annuitätendarlehens oder aber in Form eines Tilgungsdarlehens. Bei diesen Darlehensformen wird – im Gegensatz zur Bausparfinanzierung – neben einem Zinssatz ein Anfangstilgungssatz mit dem Darlehensnehmer vereinbart. Diese dient dazu, die Höhe der anfänglichen Rückzahlung zu regeln. Liegen der Tilgungssatz und die monatlich zu zahlende Rate entsprechend hoch – was die momentane vorherrschende Niedrigzinsphase zulässt – desto schneller erfolgt auch die Entschuldung und einhergehend die Verkürzung der Gesamtlaufzeit des Hypothekendarlehens.
Meist nehmen Bauherren neben diesen Finanzierungsformen auch noch einen oder mehrere Bauspar-verträge mit ins Boot. Denn gerade das Bausparen hat in Deutschland bereits Tradition und spielt daher bei fast jeder Finanzierung eine teilweise mit entscheidende Rolle bei der Gesamtfinanzierung. Aktuelle Statistiken der Bausparkassen bestätigen diesen Trend, denn immerhin rund 50 Prozent aller Immobilienerwerber setzen bei ihrer Finanzierung Bausparmittel ein. Dies entspricht im Durchschnitt einem Drittel aller Mittel, die für den Bau oder den Erwerb von selbst genutzten Objekten aufgewen-det werden. Daher beginnen gerade viele junge Leute bereits frühzeitig mit dem Bausparen, in dem sie ihre übrigen Gelder in private oder öffentliche Bausparkassen fließen lassen.
Die Finanzierung über einen Bausparvertrag ist dabei nicht nur einfach, auch die Grundprinzipien sind bei allen Bausparkassen gleich. Zuerst schließt der Bausparer einen Bausparvertrag ab, im An-schluss daran spart dieser monatliche Beiträge an. Die Höhe dieser Beiträge wird in erster Linie durch die Höhe der gewählten Bausparsumme bestimmt. Hierbei wird bei den gegebenen Spar- und Darle-hensbedingungen stets auf einen langfristigen Sparprozess abgezielt, dennoch genießt der Bausparer gleichzeitig eine hohe Flexibilität, was vermehrte oder verringerte Sparleistungen anbelangt. So kann der Bausparer jederzeit seine monatlichen Spar- und Tilgungsleistungen der Höhe nach flexibel festlegen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung zur Bausparfinanzierung
1.1 Die Sparphase der Bausparfinanzierung
1.1.1 Die Zuteilungsphase der Bausparfinanzierung
1.1.2 Die Darlehensphase der Bausparfinanzierung
2. Bausparen oder Bankfinanzierung?
2.1 Optimale Immobilienfinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder durch eine klassische Tilgungshypothek?
2.2 Wegen der negativen Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Sparvertrag dürfen Bausparverträge nur ein Finanzierungsbaustein sein
2.3 Baufinanzierer müssen bei ihrer Baufinanzierung auf Tilgung setzen
3. Riester-Förderung auf Bausparverträge
3.1 Riesterzulagen auf Bausparvertrag
3.1.1 Voraussetzung: Selbstgenutzte Wohnimmobilie
3.1.2 Verwendung des Riester-Guthabens für ein Ferienhaus im EU-Ausland
3.1.3 Kapital aus Bausparvertrag für Tilgung (Entschuldung)
3.2 Was ist ein Wohn-Riester?
3.3 Einkommensteuer auf Riester-Bausparvertrag
3.4 Hausmodernisierung mit Riester-Bausparvertrag
3.5 Problematisch: Verkauf von Haus oder Wohnung bei Riester-Förderung
4. Der Anteil der Bausparsumme an der Gesamtfinanzierung
4.1 Die Festlegung der optimalen Bausparsumme
4.2 Die Festlegung der optimalen Höhe der Mindestansparleistung
4.3 Wann sollte der Regelsparbeitrag reduziert werden?
4.4 Beim Bausparen ist auf die Wahl der Einzahlungstermine zu achten
5. Deutliche Unterschiede zwischen einer Sofort- und einer Zwischenfinanzierung mit Bausparvertrag
5.1 Die Funktionsweise einer Zwischenfinanzierung
5.1.1 Maßnahmen zur Vermeidung einer teuren Zwischenfinanzierung
5.1.2 Immobilienfinanzierer haben die Wahl: Optimale Baufinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder über eine klassische Tilgungshypothek
6. Unterschiedliche Möglichkeiten eines Bausparers, wenn das Sparziel erreicht wurde
6.1 Die Wahl des richtigen Mindestguthaben beim Bausparvertrag
6.2 Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird
6.2.1 Erhöhung bzw. Reduzierung der vereinbarten Bausparsumme
6.2.2 Die Fortführung eines Bausparvertrages
6.2.3 Kündigung des Bausparvertrages
6.3 Auszahlung Bauspardarlehen
6.4 Beleihungswert und Beleihungsgrenze – zwei wichtige Faktoren in einer Immobilienfinanzierung
6.4.1 Beleihungsgrenze ist zumeist geringer
6.4.2 Bauspardarlehen oder 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken?
7. Vorteile und Nachteile beim Bausparen
7.1 Die entscheidenden Nachteile beim Bausparen
7.2 Die Vorteile beim Bausparen
8. Nicht zu unterschätzen: Die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag
9. Bauspartarife: Übersicht und Vergleich
9.1 Bauspartarife mit Wahl- oder Mehrzuteilung
9.2 Nicht in allen Fällen lohnenswert: Der Wechsel der Bausparkasse und die Kündigung des Bausparvertrags
Zielsetzung & Themen
Das Buch hat zum Ziel, die komplexen Aspekte und Facetten einer optimalen Immobilienfinanzierung unter Einbeziehung von Bausparverträgen zu beleuchten. Es untersucht kritisch die Vor- und Nachteile sowie die finanziellen Auswirkungen verschiedener Finanzierungskonstrukte und unterstützt den Leser bei der Entscheidungsfindung im Hinblick auf seine persönliche familiäre Situation und finanzielle Planung.
- Grundlagen des Bausparsystems und der verschiedenen Finanzierungsphasen
- Vergleich zwischen Bausparfinanzierung und klassischer Bankfinanzierung
- Riester-Förderung und deren Anwendung im Bereich Wohneigentum
- Strategien zur Festlegung der Bausparsumme und Handhabung von Zwischenfinanzierungen
- Analyse der Kostenstruktur und Gebühren bei Bausparverträgen
Auszug aus dem Buch
2.1 Optimale Immobilienfinanzierung durch einen vorfinanzierten Bausparvertrag oder durch eine klassische Tilgungshypothek?
Investoren und Bauherren, die auf der Suche nach einer Baufinanzierung für ihr künftiges Eigenheim sind, erhalten meist Finanzierungsangebote in Form von Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Vereinbart werden in diesen Darlehen ein Zinssatz sowie ein Anfangstilgungssatz. Dieser regelt dann die Höhe der anfänglichen Rückzahlung. Darlehensnehmer haben es bei dieser Finanzierungsform selber in der Hand, ihre Immobilie zu entschulden. Denn:
Gerade in Zeiten von Niedrigzinsphasen wird dadurch der finanzielle Spielraum bei vorgegebener Monatsbelastung vergrößert. Der Nachteil dieser Finanzierungsform gegenüber einem Bauspardarlehen liegt darin, dass sich der Darlehensnehmer vor den Risiken einer zukünftigen Zinsanpassung schützen muss. Für diesen Fall hat der Darlehensnehmer zwei Möglichkeiten:
Diese beiden Möglichkeiten können allerdings nur bei flexiblen Tilgungsmodellen vereinbart werden, die es dem Darlehensnehmer auch erlauben, Sondertilgungen vorzunehmen. Sondertilgungen sind freie Gelder, die der Darlehensnehmer außerplanmäßig in die Finanzierung einbringt. Diese Gelder können entweder aus Sparverträgen oder Lebensversicherungen, aber auch aus Erbschaften stammen. Durch die höhere Rückzahlung kann der Darlehensnehmer auf diese Weise die Entschuldung seiner Immobilie beschleunigen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung zur Bausparfinanzierung: Erläutert die grundlegende Struktur des Bausparens, unterteilt in Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase.
2. Bausparen oder Bankfinanzierung?: Analysiert kritisch, ob und wann sich ein Bausparvertrag im Vergleich zu einer klassischen Hypothekenfinanzierung lohnt.
3. Riester-Förderung auf Bausparverträge: Behandelt die staatliche Förderung von Wohn-Riester und die Bedingungen für deren Einsatz beim Hausbau oder Kauf.
4. Der Anteil der Bausparsumme an der Gesamtfinanzierung: Erörtert die strategische Bedeutung der richtigen Bausparsumme und die Gefahren einer Überfinanzierung.
5. Deutliche Unterschiede zwischen einer Sofort- und einer Zwischenfinanzierung mit Bausparvertrag: Warnt vor den hohen Kosten teurer Zwischenfinanzierungsmodelle und zeigt Vermeidungsstrategien auf.
6. Unterschiedliche Möglichkeiten eines Bausparers, wenn das Sparziel erreicht wurde: Detailliert die Handlungsoptionen nach Erreichen der Zuteilungsreife, einschließlich Kündigung oder Erhöhung der Summe.
7. Vorteile und Nachteile beim Bausparen: Fasst die Pro- und Contra-Argumente zusammen und bewertet die Sicherheit versus Rendite.
8. Nicht zu unterschätzen: Die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag: Untersucht die Kostenbelastung durch Abschlussgebühren und deren Einfluss auf die Gesamtrendite.
9. Bauspartarife: Übersicht und Vergleich: Gibt eine Orientierungshilfe für die Auswahl passender Tarife unter Berücksichtigung individueller Ziele.
Schlüsselwörter
Bausparen, Immobilienfinanzierung, Bauspardarlehen, Zuteilung, Zwischenfinanzierung, Wohn-Riester, Tilgung, Beleihungsgrenze, Bausparsumme, Abschlussgebühr, Zinssatz, Eigenkapital, Sondertilgungen, Bewertungszahl, Finanzierungsstrategie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in diesem Buch grundsätzlich?
Das Buch bietet einen umfassenden Überblick über die strategischen Aspekte der Immobilienfinanzierung mit Bausparverträgen in Deutschland, inklusive einer kritischen Analyse von Kosten und Nutzen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die Phasen des Bausparens, die Integration von Riester-Zulagen, die Berechnung von Bausparsummen sowie den Vergleich mit klassischen Bankdarlehen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist es, dem Leser das notwendige Wissen zu vermitteln, um eine fundierte und individuell passende Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung treffen zu können und die Risiken teurer Finanzierungskonstrukte zu vermeiden.
Welche wissenschaftlichen oder methodischen Grundlagen werden verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Analyse des Bausparrechts, finanzmathematischen Beispielrechnungen sowie der Berücksichtigung aktueller ökonomischer Rahmenbedingungen und gesetzlicher Regelungen.
Was wird im Hauptteil schwerpunktmäßig behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die verschiedenen Finanzierungsmodelle, die Mechanismen der Zuteilung sowie die steuerlichen und kostentechnischen Auswirkungen von Bausparverträgen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Werk?
Bausparen, Immobilienfinanzierung, Darlehenszins, Zuteilung, Zwischenfinanzierung und Eigenkapital.
Wann ist eine Zwischenfinanzierung mit einem Bausparvertrag zu vermeiden?
Eine Zwischenfinanzierung ist dann zu vermeiden, wenn sie aufgrund ihrer hohen Kosten und Zinsbelastung die gesamte Finanzierung unwirtschaftlich macht und das Risiko eines finanziellen Scheiterns massiv erhöht.
Warum ist die Wahl der Bausparsumme so entscheidend?
Die Bausparsumme bestimmt maßgeblich die Abschlussgebühren, die monatliche Sparrate und die benötigte Zeit bis zur Zuteilungsreife; eine zu hoch gewählte Summe führt oft zu unnötigen Kosten und längerer Wartezeit.
Welchen Einfluss hat der Beruf auf die Kreditvergabe?
Der berufliche Status (Rating) ist ein wesentlicher Faktor für Banken, um das Ausfallrisiko einzuschätzen; Beamte oder Angestellte in unbefristeten Arbeitsverhältnissen erhalten meist bessere Konditionen als Selbstständige.
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- Dietmar Kern (Author), 2016, Individual-strategische Facetten einer optimalen Immobilienfinanzierung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/338358
