Spekulative Immobilienblasen. Begriffserklärung, Entstehung und Analyse


Studienarbeit, 2014

20 Seiten


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Spekulative Immobilienblasen
2.1 Begriffserklärung
2.2 Entstehung und Ursachen von Immobilienblasen
2.2.1 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge
2.2.2 Struktur des Kreditmarktes
2.2.3 Struktur des Marktes für Vermögensgüter
2.2.4 Erwartungsbildung und psychologische Faktoren
2.2.5 Phasen in der Entstehung einer Blase
2.3 Indikatoren für die Erkennung von Immobilienblasen
2.3.1 Vergleich der Preise mit Einkommen und Mieten
2.3.2 User Cost of Housing
2.3.3 Ökonometrische Modelle
2.3.4 Einzelbetrachtung veränderlicher Einflussfaktoren
2.3.5 Stimmung der Käufer als Indiz für eine Blase
2.4 Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wie deutsche Privatinvestoren ihr Geld anlegen

Abbildung 2: Immobilien gelten als sichere Anlage

Abbildung 3: Indikatoren für Preisblasen am Immobilienmarkt

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

In der Menschheitsgeschichte finden sich zahlreiche Beispielen von Blasenbildungen. Zu den berühmtesten und in der Literatur häufig erwähnten Blasen zählen insbesondere die niederländische Tulpenmanie (1634-37), die Mississippi Bubble (1719-20) sowie die South Sea Bubble (1720).1

Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt, die rein spekulativ sind und nicht durch realwirtschaftliche Entwicklungen erklärt werden können, beinhalten im- mense Gefahren für die Real- und Finanzwirtschaft. Erfahrungen der letzten Jahre aus Ländern wie den USA oder Spanien haben eindrucksvoll verdeutlicht, welche negativen Folgen das Platzen von spekulativen Preisblasen für ganze Volkswirtschaften haben können. Nach einer Einschätzung der Deutschen Bundesbank, sind Immobilien in deutsche Metropolen bereits deutlich überbe- wertet. Zudem hat der Internationale Währungsfonds (IWF) die deutsche Bun- desregierung dazu aufgefordert, entsprechende Maßnahmen zu entwickeln, um im Fall von Fehlentwicklungen an den Immobilienmärkten vorbereitet zu sein. Erst kürzlich hatte sich Finanzminister Wolfgang Schäuble besorgt über die aktuelle Preisentwicklungen der Immobilienpreise gezeigt.2

In der vorliegenden Arbeit wird in Kapitel 2 zunächst der Begriff Immobilienbla- se definiert, Ursachen und Erklärungsansätze für die Entstehung von Immobi- lienblasen erläutert sowie Indikatoren für die frühzeitige Erkennung von Blasen- bildungen vorgestellt. Anschließend wird die aktuelle Lage auf den beiden Wohnimmobilienmärkten London und Berlin beschrieben und in Bezug auf die Bildung von Preisblasen untersucht (vgl. Kapitel 3).3 Im vierten Kapitel erfolgt eine Gegenüberstellung der Wohnimmobilienmärkte von London und Berlin, indem Auswirkungen, Folgen und Präventivmaßnahmen von Immobilienblasen besprochen werden. Abschließend werden die gewonnen Erkenntnisse in ei- nem Fazit dargelegt.

2 Spekulative Immobilienblasen

Im folgenden Kapitel wird der Begriff Immobilienblase zu nächst definiert. An- schließend werden Entstehung und Ursachen von Blasenbildungen auf dem Immobilienmarkt näher beleuchtet. Zudem werden die wichtigsten Indikatoren vorgestellt und erläutert, mit Hilfe denen man eine Immobilienblase frühzeitig identifizierten kann. Abschließend folgt eine kurze Zusammenfassung des Kapi- tels.

2.1 Begriffserklärung

Die Literatur offeriert eine Vielzahl verschiedener Definitionen für den Begriff Preisblase. Als Grundlage für diese Arbeit soll die folgende Definition von Stig- litz dienen:

„ The basic intuition of what a bubble is, is straightforward: if the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow - when ‚ fundamental ’ factors do not seem to justify such a price - then a bubble exists. “ 4

Eine Immobilienblase kann demnach als Ausprägung einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt betrachtet werden, bei der es durch spekulative Übertreibungen zu einem erheblichen Preisanstieg kommt, welcher sich nicht durch realwirtschaftliche Umstände rechtfertigen lässt.5 Dabei liegt der tatsächliche Kaufpreis signifikant über dem fundamentalen Wert der Immobilie. Dennoch gehen Investoren von einem weiteren Preisanstieg aus und erwarten ihre Immobilie in Zukunft mit Gewinn weiter veräußern zu können.6

Die Preisentwicklung von Immobilienblasen endet immer mit einem rasanten und flächendeckenden Preisverfall, der die Blase letztlich zum Platzen bringt.7 Dabei grenzt der rasante Verfall der Immobilienpreise eine Blase von einem Boom ab.8

Grundsätzlich können Immobilienblasen in zwei verschiedene Kategorien unter- teilt werden, in kreditinduzierte Immobilienblasen sowie in fiskalinduzierte Im- mobilienblasen. Fiskalindizierte Immobilienblasen resultieren aus staatlichen Interventionen in den Immobilienmarkt. Eingriffe wie Subventionen oder speziel- le steuerliche Anreize bergen die Gefahr einer Fehlentwicklung auf den Immobi- lienmärkten. Kreditinduzierte Immobilienblasen hingegen ergeben sich aus ei- ner drastischen Ausweitung des Angebots an Immobilienfinanzierung und der damit verbundenen Vergünstigung von Krediten. Nicht selten sind fehlende Markttransparenz oder mangelnde Regulierung die Ursache dafür.9

Die Hauptproblematik besteht darin, Blasenbildungen von zyklisch bedingten Preissteigerungen eindeutig zu unterscheiden.10 Daraus ergibt sich, dass Im- mobilienblasen erst ex post eindeutig identifiziert werden können.11 In Kapitel 2.3 werden einige Indikatoren vorgestellt die es ermöglichen sollen Blasenbildungen auf dem Immobilienmarkt schon frühzeitig zu erkennen.

2.2 Entstehung und Ursachen von Immobilienblasen

Es gibt eine Vielzahl an Faktoren und Erklärungsansätze die bei der Entstehung von Immobilienblasen eine Rolle spielen.12 Brauers (2008) unterscheidet hierbei die vier wichtige Treiberfaktoren: Ausweitung der Geld- und Kreditmenge, Struktur des Kreditmarktes, Struktur des Marktes für Vermögensgüter sowie Erwartungsbildung und psychologische Faktoren.13 Nachfolgend sollen diese Faktoren einzeln vorgestellt und erläutert werden.

2.2.1 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge

Eine rasche und langfristige Ausweitung der Kreditmenge gilt in der Wissen- schaft als verlässlicher Indikator für eine bevorstehende Vermögenspreisblas.14 Zudem konnte in Untersuchungen nachgewiesen werden, dass zwischen wachsender Kreditmenge und steigenden Immobilienpreisen eine positive Kor- relation besteht. Die Kreditvergabe von Banken an Kunden führt zu einer Erhö- hung der Geldmenge, was unweigerlich die Vergünstigung des Geldes zur Fol- ge hat.15

Zusätzlich haben Banken die Möglichkeit die Kreditvergabe über die Verbrie- fung von Hypotheken auszuweiten. Folglich kann die Vergabe von Krediten an Kunden erhöht werden. Betrachtet man diese Effekte in Bezug auf Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, führt die steigende Nachfrage nach Im- mobilien bei gleichbleibendem Angebot zu einer Preissteigerung von Immobi- lien. Die Verbriefung sorgt zudem dafür, dass auch Kunden mit geringer Bonität Kredite erhalten. Als Konsequenz ergeben sich steigende Ausfallraten bei Hy- potheken sowie eine Erhöhung der Zwangsversteigerungen von Immobilien. Die Gefahr einer Blasenbildung steigt.16

2.2.2 Struktur des Kreditmarktes

In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass Boomphasen auf Immobilienmärkten häufig Bankeninsolvenzen zur Folge haben. Immobilien sind besonders anfällig für spekulative Übertreibungen und irrationale Preisentwicklungen, weil das unelastische Angebot kurzfristig auf eine steigende Nachfrage nicht reagieren kann. Die Preisentwicklung hält so lange an, wie die Banken Spekulanten mit günstigen Krediten versorgen.17

Durch Sicherheiten wie beispielsweise Einlagensicherungen, staatliche Garantien und den Zentralbanken als „Lender of Last Resort“ neigen Banken häufig dazu bei der Kreditvergabe, die nötige Sorgfalt und Disziplin zu vernachlässigen. Die genannten Sicherheiten stellen kontraproduktive Anreize dar, die auch als „Perverse Incentives“ bezeichnet werden.

Die Hauptgefahr besteht dabei, dass Risiken bei der Kreditvergabe von den Banken ignoriert werden.18 Kommt es in der Folge zur Schwächung des Kapi- tals bei den Banken, steigt deren Anfälligkeit für einen Preisverfall von Immobi- lienpreisen.19

Aktuell befasst sich die europäische Zentralbank damit milliardenschwere An- leihenkäufe zu tätigen. Ziel ist es der schwachen Wirtschaft in der Eurozone neue Impulse zu geben und der Gefahr einer deflationären Preisentwicklung entgegenzuwirken. In diesem Zusammenhang spricht man auch von „Quantita- tive Easing“, also der quantitativen Lockerung. Kurzfristig resultiert aus dem Aufkauf von Staatsanleihen durch die EZB eine Erhöhung der Geldmenge, eine steigende Inflationsrate sowie eine Stabilisierung der Preise. In der langfristigen Betrachtung bergen Anleihenkäufe jedoch auch gewisse Risiken. Durch die Verbilligung des Geldes steigt der Anlagedruck bei Investoren, da es an attrak- tiven Anlagealternativen mangelt. Daraus resultiert die Gefahr von Blasenbil- dungen auf dem Aktien- und Immobilienmarkt.20

2.2.3 Struktur des Marktes für Vermögensgüter

Empirische Studien haben gezeigt, dass die Vermögenszusammenstellung pri- vater Haushalte maßgeblich von den Preisen von Wohnimmobilien beeinflusst wird. Betrachtet man die Immobilie als Objekt, welches das Grundbedürfnis Wohnen abdeckt, ist sie nicht vollständig substituierbar. Daraus ergibt sich eine Beschränkung des Budgets für andere Anlagealternativen wie Aktien, Sparein- lagen oder Anleihen. Diese Beschränkung wird auch als „Housing Constraint“ bezeichnet wird.21

Immobilienpreisen können durch Preisbewegungen von Investmentalternativen beeinflusst werden. Hierbei kann man grundsätzlich zwei Effekte unterscheiden. Der Substitutionseffekt führt zu einer Umverteilung von Vermögensanlagen mit vergleichsweise niedrigen Renditen zu Vermögensanlagen mit höheren Rendi- ten.22

[...]


1 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 21.

2 Vgl. DIW, Kholodilin, Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland, 2014, S.1231-1232, (URL) http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.489772.de/14-47-3.pdf, (24.11.2014).

3 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 1.

4 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 278.

5 Vgl. Baufinanzierung-Info24.de, (URL) http://www.baufinanzierung- info24.de/lexikon/buchstabe-i/immobilienblase/, (13.11.2014).

6 Vgl. DIW, Dreger, Zwischen Immobilienboom und Preisblasen, 2013, S.3, (URL) http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.420104.de/13-17-1.pdf, (12.11.2014).

7 Vgl. Baufinanzierung-Info24.de, (URL) http://www.baufinanzierung- info24.de/lexikon/buchstabe-i/immobilienblase/, (13.11.2014).

8 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 4.

9 Vgl. Die Welt, Defer, Gefahren einer neuen Immobilienblase, 2012, S. 2, (URL) http://www.welt.de/bin/text-106595222.pdf, (11.11.2014).

10 Vgl. Die Welt, Defer, Gefahren einer neuen Immobilienblase, 2012, S. 2, (URL) http://www.welt.de/bin/text-106595222.pdf, (11.11.2014).

11 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 4.

12 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 280.

13 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 22.

14 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 22.

15 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 280.

16 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 280.

17 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 280.

18 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 37-38.

19 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 281.

20 Vgl. Focus, Das ist die mächtigste Waffe der EZB, (URL)

http://www.focus.de/finanzen/videos/wertpapierkaeufe-die-, (15.11.2014).

21 Vgl. Brauers, Von der Immobilienblase zur Finanzkrise, 2008, S. 39.

22 Vgl. Rottke, Immobilienwirtschaftslehre Oekonomie, 2012, S. 281.

Ende der Leseprobe aus 20 Seiten

Details

Titel
Spekulative Immobilienblasen. Begriffserklärung, Entstehung und Analyse
Hochschule
HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences
Autor
Jahr
2014
Seiten
20
Katalognummer
V341286
ISBN (eBook)
9783668308138
ISBN (Buch)
9783668308145
Dateigröße
1085 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Immobilienblase, Preisblase, Blase, Sepkulativ, Ursachen Immobilienblase, Entstehung Immobilienblase, Indikatoren Immobilineblase, Spekulationsblase
Arbeit zitieren
Johannes Schleh (Autor), 2014, Spekulative Immobilienblasen. Begriffserklärung, Entstehung und Analyse, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/341286

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