Abwanderung aus ländlichen Gebieten. Welche Potentiale haben strukturschwache Regionen?

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. EINLEITUNG

2. ABWANDERUNG AUS STRUKTURSCHWACHEN REGIONEN
2.1 Motive zur Abwanderung
2.2 Räumliche Einordnung strukturschwacher Kommunen
2.3 Charakterisierung der Gemeinden
2.4 Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt strukturschwacher Regionen
2.4.1 Angebot und Nachfrage nach Wohnraum
2.4.2 Leerstand der Wohnungen
2.4.3 Bevölkerungsentwicklung
2.4.4 Infrastruktur
2.4.5 Wirtschaftslage
2.5 Zukünftige Herausforderungen durch Abwanderung

3. HANDLUNGSOPTIONEN ZUR VERBESSERUNG DER SITUATION
3.1 Lösungen zur Raum- und Stadtentwicklung
3.1.1 Mobilität, Bildung, Gesundheit und Pflege, Wirtschaft
3.2 Aufwertung von Wohnquartieren in ländlichen Gebieten
3.2.1 Wertsteigerung durch Rückbau der Infrastruktur
3.2.2 Rückbau von Großwohnsiedlungen
3.2.3 Chancen, Risiken und Anreize des Rückbaus

4. STRUKTURSCHWACHE REGIONEN MIT ZUKUNFT
4.1 Aspekte für eine erfolgreiche Entwicklung strukturschwacher Gebiete
4.1.1 Nähe zu Wirtschaftsstandort
4.1.2 Optimierung der Wohnattraktivität
4.1.3 Förderungsprogramm Stadtumbau Ost/West

5. FAZIT

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Perspektiven der Regionalent- wicklung in Schrumpfungsregionen 04.12.2014, „Wachsende und schrumpfende Regionen 2012“ http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/2015/DL_ON182015.pdf?__b lob=publicationFile&v=2 S.5

Abbildung 2: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Perspektiven der Regionalent- wicklung in Schrumpfungsregionen 04.12.2014, „Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2013 nach Kreistypen“ http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/2015/DL_ON182015.pdf?__b lob=publicationFile&v=2 S.5

Abbildung 3: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Perspektiven der Regionalent- wicklung in Schrumpfungsregionen 04.12.2014, „Wohnungsleerstand nach Gebäudeart 2011“ http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/2015/DL_ON182015.pdf?__b lob=publicationFile&v=2 S.11

Abbildung 4: Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune, Typ 5: Städte und Gemeinden in struk- turschwachen ländlichen Räumen 03/2016, „Altersstruktur 2012 und 2030 in den Kommunen des Typs 5“ https://www.wegweiser-kommune.de/documents/10184/33037/Demographietyp+5.pdf S.9

Abbildung 5: Bundesinstitut für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, Städtebauförderung 2016 Anwenderhinweise zu den Förderprogrammen 01/2016, „Sanierungsbedarf und Lebensqualität nebeneinander in Berlin“ http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Pools/Broschueren/staedtebaufoerderung_2016_ anwender_bf.pdf S.20

Abbildung 6: Spektrum der Wissenschaft Verlag, Lexikon der Geographie, Spektrum Akademi- scher Verlag, Heidelberg, 2011, „Zentrale-Orte-Konzept: Hierarchie der Einzugsbereiche“ http://www.spektrum.de/lexikon/geographie/zentrale-orte-konzept/9211

Abbildung 7: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Stadtumbau Ost - Stand und Perspektiven, „Vergleich der durchschnittlichen Leerstandsquoten auf Landes-, Gesamtstadtund Fördergebietsebene“ http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BMVBS/Sonderveroeffentlichungen/2006/ DL_StatusberichtStadtumbauOst.pdf;jsessionid=C0798E78F68380DD38C34919251D9598.live112 91?__blob=publicationFile&v=6 S.29

Abbildung 8: Bundesinstitut für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, Städtebauförde- rung 2016 Anwenderhinweise zu den Förderprogrammen 01/2016, „Finanzhilfen der Städtebauför- derprogramme des Bundes im Jahr 2016 in Tausend Euro, eigene Darstellung.“ http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Pools/Broschueren/staedtebaufoerderung_2016_ anwender_bf.pdf, Werte aus Tabellen S. 12/19/23/27/30/34

1. EINLEITUNG

Während in Großstädten enormer Wohnungsmangel herrscht, stehen viele Häuser in strukturschwachen Gebieten leer. Die stetige Abwanderung der Menschen aus ländlichen Regionen hat vielerlei Hintergründe. Ländliche Orte sind zumeist von einer geringen Be- völkerungsdichte geprägt und besitzen keine wesentliche Relevanz als Wirtschaftsstand- ort. Bewohner sind also häufig gezwungen, weite Strecken zu ihrem Arbeitsplatz zurück- zulegen. Zudem fehlt es oft an essentiellen Infrastrukturen. Hauptsächlich Gebiete in den neuen Bundesländern sind von der Abwanderung stark betroffen. Die Herausforderungen der Kommunen sind einerseits mit den Wohnungsleerständen umzugehen und Maßnah- men zum Entgegenwirken der strukturellen Leerstände voranzubringen. Eine Aufwertung von Wohnquartieren kann zum Beispiel durch Rückbauprogramme geschaffen werden. Darüber hinaus können Wohnsiedlungen auch komplett stillgelegt oder veräußert werden. Die Studienarbeit soll zunächst strukturschwache Kommunen einordnen und beschreiben, in welchen räumlichen Regionen sich mehrheitlich Gemeinden, die von der Abwanderung betroffen sind befinden sowie diese Gemeinden charakterisieren. Zu Beginn werden die Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt strukturschwacher Regionen erläutert. Speziell wird dabei auf die momentane Situation auf dem Immobilienmarkt strukturschwacher Re- gionen eingegangen. Zu den bedeutenden Inhalten zählen Angebot und Nachfrage, die Bevölkerungsentwicklung, das verfügbare Bauland, die Neubautätigkeit sowie die Infra- struktur und Wirtschaftslage. Daraus ergeben sich die zukünftigen Herausforderungen, welche von den Kommunen unter diversen Handlungsoptionen bewältigt werden. Wichti- ge Inhalte sind dabei Lösungsansätze zur Aufwertung von Wohnquartieren in ländlichen Gebieten wie zum Beispiel der Rückbau der Infrastruktur. Das von Bundesebene initiierte Förderungsprogramm Stadtumbau Ost bietet für strukturschwache Gemeinden Finanzhil- fen zum Rück- und Umbau sowie zur Aufwertung von Wohnquartieren und ist damit ein wesentlicher Anreiz für die Anpassung der Infrastruktur. Die Chancen und Risiken des Rückbaus von Großwohnsiedlungen werden ebenfalls behandelt. Dabei ist es zielführend, die Aspekte für eine erfolgreiche Entwicklung peripherer Gebiete anhand von bestimmten Kriterien zu bewerten, um anschließend Perspektiven und Prognosen der Entwicklung aufzustellen. Besonders interessant für Städte sowie Gemeinden ist es, Lösungsvorschlä- ge für relevante Probleme der Abwanderung vieler Familien und junger Menschen zu su- chen. Um in Zukunft den Anforderungen an die Versorgung durch Infrastrukturen gerecht zu werden, müssen Mobilitätskonzepte ausgearbeitet werden, die sich an die veränderten Voraussetzungen anpassen.¹

2. Abwanderung aus strukturschwachen Regionen

2.1 Motive zur Abwanderung

Jede Wohnimmobilie besitzt durch ihren Standort ein Alleinstellungsmerkmal. In den Me- dien wird häufig über hochpreisige Wohnungen in deutschen Großstädten berichtet. Wäh- rend hohe Mietpreise und stark wachsende Grundstückspreise das große Thema sind, kennzeichnen sich einige strukturschwache Regionen durch einen Bevölkerungsrückgang verbunden mit einem schwachen Wirtschaftssektor und einer gering ausgebauten Infra- struktur. Die einzelnen Merkmale stehen in Wechselbeziehung zueinander, sodass bei- spielsweise die Abwanderung vieler Menschen direkt mit der großen Entfernung vom Ar- beitsort zur Wohnung zusammenhängt. Die strukturschwachen Regionen sind ländlich geprägt und ein hoher Anteil der Bevölkerung arbeitet im primären Wirtschaftssektor.² Dieser bringt jedoch nur einen kleinen Anteil des gesamten wirtschaftlichen Erfolges. Der wirtschaftliche Erfolg wird hauptsächlich durch den Sekundär- und Tertiärsektor erreicht, in denen es kaum Arbeitsplätze in strukturschwachen Regionen gibt.³ Dies hat eine hohe Arbeitslosigkeit zur Folge. Ein weiteres großes Problem strukturschwacher Räume ist die Bevölkerungsentwicklung. Es handelt sich um Orte mit geringer Einwohnerzahl und nied- riger Bevölkerungsdichte. Dadurch, dass es wenige Arbeitsmöglichkeiten gibt, findet eine stetige Abwanderung junger Menschen statt. Als Folge dieser Abwanderung steigt die Zahl der älteren Bevölkerung an. Die Zahl der Erwerbstätigen nimmt kontinuierlich ab und zusätzlich sind die Geburtenzahlen rückläufig, sodass mit einer weiteren Abwärtsentwick- lung zu rechnen ist.⁴ Zudem fehlt es an Kompensationsmöglichkeiten, da in diesen Regio- nen kaum Einwanderung erfolgt. Bedingt durch die niedrigen Einwohnerzahlen, haben strukturschwache Gebiete Schwierigkeiten mit der Aufrechterhaltung einer gut funktionie- renden Infrastruktur. Hauptaugenmerk ist hierbei auf die Verkehrsinfrastruktur zu setzen. Oft fehlen gut ausgebaute Straßen in den Ortszentren und die Wege von Ort zu Ort sind sehr lang. Die Eingeschränkte Mobilität hat einen hohen Individualverkehr zu Folge. Viele Menschen sind auf das Auto angewiesen, sei es um zur Arbeit zu fahren, die Kinder in Kitas und Schulen zu bringen oder Einkäufe zu erledigen.⁵

Die Landflucht als weiterer Grund für die demografische Lage in den strukturschwachen Regionen ist kein Phänomen, welches sich nur auf diese Regionen erstreckt. Die Land- flucht beschreibt den Prozess der Verstädterung.⁶ Die Bevölkerung zieht vom Land in die Städte. Landflucht wird weltweit beobachtet, besonders in Schwellen- und Entwicklungs- ländern. In Deutschland leben 72% der Bevölkerung in Städten - Tendenz steigend.⁷ Ein besseres Angebot an Arbeitsplätzen, kürzere Arbeitswege, der demografische Wandel und ein großes Angebot an Kultur- und Freizeitangeboten sind die bedeutendsten Motive die zur Abwanderung junger Familien führen.⁸

Gerade die neuen Bundesländer sind ausgenommen der Metropolen von einer anhalten- den Strukturschwäche gezeichnet. Die Wirtschaft brach im Osten des Landes nach der Wiedervereinigung zusammen. Zurück zu führen ist dies einerseits auf die Privatisierung der Betriebe und andererseits auf die wirtschaftlichen und politischen neuen Rahmenbe- dingungen.⁹ Die Kombinate der DDR wurden in einzelne Betriebe zerlegt und sollten ver- kauft werden, das zumeist nicht gelang. Weiterhin mussten sich die Firmen plötzlich einer weltweiten Konkurrenz stellen, auf die sie nicht vorbereitet waren und der Handel mit den Ostblockstaaten fiel ebenfalls weg. Der Westdeutsche Markt überflutete den Osten mit Produkten. Folgen sind der Einbruch der Wirtschaft in den neuen Bundesländern und ein Aufschwung im Westen. Die Ostdeutschen Betriebe schlossen und die Westdeutschen Betriebe erhielten einen Aufschwung.¹⁰ Die wirtschaftlichen Strukturschwächen sind in vielen ländlichen Räumen noch deutlich vorhanden. Der ausgebliebene Industrielle Auf- schwung der ehemaligen DDR wurde mit der Landwirtschaft etwas entgegengewirkt. Dadurch, dass es kaum andere Beschäftigungsmöglichkeiten gibt, finden die Menschen keine Arbeit mehr auf dem Land und ziehen in nahegelegene Städte. Somit entstehen Standortnachteile die sich negativ auf die Infrastruktur auswirken.¹¹

Die strukturschwachen Regionen der neuen Bundesländer weisen einen hohen Mangel an gut funktionierender Verkehrsinfrastruktur auf. Durch ihre geringen Siedlungsdichten und zerstreuten Siedlungsstrukturen kommt es vor allem in ländlichen Gegenden sowie kleinen Städten häufig zu unnötigem Individualverkehr. Nicht zuletzt wegen langen Fahr- zeiten, überteuerten Gebühren und unflexiblen Fahrplänen sehen Menschen davon ab, den öffentlichen Nahverkehr zu nutzen. Etwas mehr als die Hälfte aller Wege werden in ländlichen Regionen im Pkw zurückgelegt.¹² Lange Strecken zwischen Dörfern sind vor al- lem nachts nur schwer mit Bussen oder Bahnen zu überbrücken. Die Möglichkeit auf das Auto zu verzichten und das Fahrrad zu benutzen besteht nicht überall. Daher gibt es Bun- desweit große regionale Unterschiede, abhängig von Kultur, Topographie und Siedlungs- struktur. In vielen Kleinstädten ist der Verkehrsanteil von öffentlichen Verkehrsmitteln nur sehr gering.¹³ Das Bestreben der Gemeinden die generelle Mobilität zu erhöhen ist durch- aus vorhanden und doch kommt es, durch zum Beispiel weit voneinander entfernte Ämter und unterschiedlichen Planungshoheiten sowie Verkehrsanbietern und Finanzträgern, zu langen Abstimmungsprozessen und erheblich verkomplizierter Verkehrsplanung. Park& Ride-Angebote und Anschlüsse an das Gleisnetz sind oftmals nur für Pendler ausgelegt und richten sich nur zweitrangig an Senioren und Schüler. Diese haben bezüglich der Mo- bilität die meisten Probleme. Es gibt, bedingt durch die geringe Anzahl von Kindern und Jugendlichen auch nur wenig Schulen, zu denen die Kinder aus vielen Regionen fahren müssen, da nicht jedes Gebiet über ausreichend viele Schulen verfügt. Ältere Menschen sind mit zunehmendem Alter auf Verwandte und Freunde angewiesen, da das Autofahren nicht mehr für jeden in Frage kommt. Der Mangel an Verkehrsstruktur und die abnehmen- de Bevölkerungszahl bergen weitere Gefahren. Technische Anlagen, die zur menschli- chen Daseinsgrundlage gehören, sind meist alt und entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards. Die Abwanderung führt zudem dazu, dass viele dieser Anlagen aufgrund der geringen Nachfrage abgebaut werden müssen oder dadurch, dass die Anlagen unwirt- schaftlich betrieben werden und dabei hohe Energieverluste entstehen.¹⁴ Den meisten Kommunen fehlt es an finanziellen Mitteln, den Ansprüchen der in den Regionen vorherr- schenden Nachfrage nachzukommen und vorhandene technische Anlagen zu erneuern oder auszutauschen. Zudem fehlt es an Anpassungsmöglichkeiten und innovativen Ideen. Die Kosten für Bewohner erhöhen sich ebenfalls in dem Bereich der Wasserversorgung und-Entsorgung, da diese durch Fixkosten abgerechnet werden und bei schwindender Bevölkerung immer höhere Kosten auf den einzelnen Bürger entfallen.¹⁵

2.2 Räumliche Einordnung strukturschwacher Kommunen

Strukturschwache Kommunen die von der Schrumpfung betroffen sind, verteilen sich über alle Bundesländer. Hauptsächlich befinden sie sich jedoch in ländlichen Gebieten der neuen Bundesländer sowie in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Rheinland-Pfalz. Ebenfalls von der Abwanderung betroffen sind die ländlichen Gebiete Schleswig- Holsteins, Baden-Württembergs, dem südlichen Niedersachsen sowie im nördlichen Bay- ern.¹⁶ Im Jahr 2012 sind laut dem Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung knapp 190 Kreise mit 32,8 Millionen Einwohnern betroffen, das rund 40% der Gesamtbe- völkerung Deutschlands ausmacht.¹⁷ In der nachfolgenden Grafik wird die Schrumpfung der oben genannten Regionen anhand unterschiedlicher Entwicklungsindikatoren deutlich gemacht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Wachsende und Schrumpfende Regionen 2012

Die beiden Deutschlandkarten zeigen auf Basis der Landkreise wachsende und schrump- fende Regionen auf. Um die Landkreise zu charakterisieren wurden unterschiedliche Ent- wicklungsindikatoren aus den Bereichen Bevölkerung und Beschäftigung untersucht.¹⁸ Aus der linken Abbildung kann man erkennen, dass die schrumpfenden Regionen, in blau gekennzeichnet, sich über weite Teile Deutschlands erstrecken. Die in blau gefärbten Re- gionen weisen zudem eine rückläufige Anzahl der Haushalte aus. In diesen Regionen stagniert die Wohnungsflächennachfrage und es kommt vermehrt zu Wohnungsleerstän- den. Auffallend ist, dass Gebiete, in denen eine Abwanderung stattfindet, oft nahe bei be- völkerungsreichen Gebieten liegen. Diese wachsenden Regionen sind in rot markiert. Das rechte Kartogramm verdeutlicht hingegen die Ballungsregionen und zeigt somit die Bevöl- kerungsanzahl auf die Fläche der Landkreise verteilt. In dieser Darstellung wird die gerin- ge Bevölkerungsdichte in den Gebieten der neuen Bundesländer deutlich. Große Teile Nordrhein-Westfalens um die Großstädte Köln, Bonn und Düsseldorf sind trotz der hohen

Bevölkerungsdichte auf der Karte als schrumpfende Regionen erkennbar. Wachsende Gebiete sind im Süden um die Metropole München zu finden sowie um die Hauptstadt Berlin und Mittelgroße Städte im Nordwesten Niedersachsens.¹⁹

2.3 Charakterisierung der Gemeinden

Kleine Kommunen in strukturschwachen Regionen liegen zumeist in ländlichen Gebieten. Nach Datengrundlage der Bertelsmann-Stiftung sind 499 Kommunen in Deutschland als strukturschwache ländliche Gemeinden charakterisiert. In über 90% der Städte und Ge- meinden leben weniger als 25.000 Einwohner.²⁰ Die Bevölkerungsentwicklung der Ge- meinden ist stagniert oder sogar rückläufig. In den vergangenen Jahren sind die Klein- städte durch den demographischen Wandel und die Abwanderung junger Menschen zunehmend geschrumpft. Hinzukommen die niedrigen Geburtenzahlen und geringe Wan- derungsgewinne. Viele der jungen Menschen sind zwischen 18 und 24 Jahren alt und zie- hen hinsichtlich ihrer Ausbildung oder der Hoffnung, eine gute Arbeit in der Großstadt zu finden, aus.²¹ Einige ländliche Regionen können zwar von den Wirtschaftsstandorten be- nachbarter Städte profitieren, dennoch ist die Schrumpfung der Gemeinden weiterhin spürbar. Die Kaufkraft der Bevölkerung in den geringfügig besiedelten Wohnorten ist nied- rig und zugleich sind viele der Gemeinden verschuldet. Ein weiteres Merkmal der Kom- munen ist die geringe Bedeutung als Wirtschaftsstandort, sodass erwerbstätige Bewohner häufig weite Strecken zu ihrem Arbeitsort zurücklegen müssen. So pendeln im Großteil der Kommunen über 20% der erwerbstätigen Einwohner jeden Tag von ihrem Wohnort zur Arbeitsstätte.²² Aufgrund der begrenzten lokalen Arbeitsmärkte, in denen hauptsäch- lich Arbeitsplätze im Handel, Handwerk und der Verwaltung vorhanden sind, werden nur wenige hoch qualifizierte Arbeitnehmer beschäftigt. Die wenigen Unternehmen und Ar- beitsplätze in den Gemeinden sind zudem ein Grund für die unterdurchschnittlichen Steu- ereinnahmen und folglich mit verantwortlich für die Verschuldung. Dadurch ist der finanzi- elle Rahmen sehr eingeschränkt und somit kommt es bei wichtigen Projekten gerade im Infrastrukturbereich häufig zu einem Investitionsstau. Anhand der nachfolgenden Grafik ist die Bevölkerungsentwicklung der Jahre 2000-2013 nach Kreistypen ersichtlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung 2000-2013 nach Kreistypen

Durch den Index wird die Entwicklung der Kreistypen über die Jahre von 2000 bis 2013 deutlich. Dabei ist ersichtlich, dass sowohl städtische Kreise als auch der bundesweite Durchschnitt über die Jahre eine konstante Bevölkerungsentwicklung aufzeigen. Die beiden Graphen verlaufen über die Jahre nahezu parallel. Während die Bevölkerungsentwicklung in kreisfreien Großstädten ab dem Jahr 2004 rasant zugenommen hat, sind die Einwohnerzahlen ländlicher Kreise seit Jahren stark rückläufig. Dennoch ist anhand des grünen Graphen zu beobachten, dass die Schrumpfung ländlicher Kreise in den Jahren 2010-2013 nachgelassen hat. Einige Städte und Gemeinden können zwar durch nahegelegene Wirtschaftsstandorte oder den Tourismus Zuwanderungsgewinne verzeichnen, langfristig sind allerdings weitere Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Gemeinden notwendig, um die Einwanderung sicherzustellen.²³

2.4 Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt strukturschwacher Regionen

2.4.1 Angebot und Nachfrage nach Wohnraum

Immobilien in den Ballungsräumen Deutschlands stehen bei in- und ausländischen Inves- toren hoch im Kurs. In strukturschwachen Gebieten hingegen verhält sich die Nachfrage nach Wohnraum eher gering. Dadurch, dass schrumpfende Gebiete mit einer anhaltenden Abwanderung konfrontiert sind, sinken die Mietpreise und es kommt vermehrt zu Leer- ständen. Unmittelbar mit der Nachfrage nach Wohnimmobilien hängen die Standortfakto- ren der Infrastruktur und des Wohnumfeldes zusammen, die maßgeblich die Attraktivität der Gebiete bestimmen.²⁴ Grundsätzlich beeinflussen Angebot und Nachfrage den Wert einer Immobilie. Viele Aspekte können die Nachfrage nach einer spezifischen Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Die regionale Angebots- und Nachfragesituation ist ein bedeutender Indikator des Immobilienmarktes. Die Neubautätigkeit in strukturschwachen Regionen kann zu einer weiteren Stagnierung der Nachfrage nach Wohnraum führen. Die Aufwertung eines Quartiers kann allerdings zu einer erhöhten Nachfrage und damit zu steigenden Immobilienpreisen führen.²⁵

Die Funktionsfähigkeit des Immobilienmarktes hängt von der Mobilität der Nachfrage ab. Darunter ist zu verstehen, dass vielmehr die äußeren Begebenheiten den Wert einer Im- mobilie bestimmen, als die Immobilie selbst. Unter äußeren Begebenheiten sind als es- sentielle Punkte die Demographische Entwicklung, der Wirtschaftliche Aspekt und die Qualität der Infrastruktur zu nennen. Mit einer hohen Nachfrage steigt der Preis der Im- mobilie an. Sollte man sich jedoch dafür entscheiden eine Immobilie in einer Region zu bauen, in der die Nachfrage sehr gering ist, so muss man mit einem starken Preisverfall rechnen. Nicht selten müssen Anbieter mit hohen Verlusten beim Verkauf der Immobilie rechnen, sofern sie überhaupt einen Käufer finden können. Anbieter sind dabei nicht nur private Bauherren, sondern auch Anleger, Investoren oder die öffentliche Hand. Lassen sich keine Käufer oder Mieter finden, entstehen Leerstände. Da die Nachfrage den Preis einer Immobilie bestimmt, dürfte es zu keinen länger anhaltenden Leerständen kommen, es sei denn, das Angebot ist höher als die Nachfrage. In schrumpfenden Regionen sind die Angebotsmieten vergleichsweise gering. Oftmals kommt es durch die geringe Nach- frage nach Wohnraum zu Angebotsüberhängen, woraus sich wiederum Wohnungsleer- stände bilden.²⁶ Die Wohnungsmieten peripherer Gebiete betragen durchschnittlich 5 - 6€/m².²⁷ Bietet ein Anbieter ein Objekt zu einem zu überteuerten Preis an, wird er keinen Mieter oder Käufer finden und muss daher früher oder später mit einer Preissenkung sich der jeweiligen Nachfrage und Marktsituation anpassen. Um ein solches Szenario zu ver- meiden, versuchen Anleger und Investoren Wohnungen zu bauen, die den wirtschaftli- chen Aspekt der Region berücksichtigen. Daher sollte eine Immobilie für die in der Region lebenden Menschen bezahlbar sein. Für finanziell schwächer aufgestellte Personen sollte ebenfalls Wohnraum vorhanden sein. Plattenbauten sind ein Mittel zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Möglichst viele Wohnungen in mehreren Gebäudekomplexen zu bezahlba- ren Mietpreisen. Zum anderen ist die Nachfrage stark abhängig von der wirtschaftlichen Lage der jeweiligen Region. Der Immobilienmarkt hängt allgemein sehr stark von der Ent- wicklung der Volkswirtschaft ab. Steigt das Bruttoinlandsprodukt, werden mehr Arbeits- plätze geschaffen.²⁸ Der Staat kommt den Unternehmen mit Steuererleichterungen und Subventionen entgegen und wirkt damit aktiv auf die Standortwahl der Unternehmen ein. Diese können dann davon profitieren, indem sie zum Beispiel ihre Standorte in struktur- schwächere Regionen verlegen. Aufgrund der geringen Anpassungselastizität an Markt- veränderungen treten im Immobilienmarkt endogene zyklische Verläufe auf.²⁹ Durch das starre Angebot bedingt, ist es hierbei nicht möglich, auf verändernde Nachfrage umge- hend zu reagieren, was eine Reaktion zur Folge hat, welche sich über die Preise auf dem Immobilienmarkt bemerkbar macht.

2.4.2 Leerstand der Wohnungen

Die Gesamtfläche Deutschlands wird hauptsächlich für die Nutzungsarten der Landwirt- schaft genutzt oder sind Wälder. Rund 13% sind Siedlungs- und Verkehrsflächen.³⁰ Die Tendenz ist steigend. Gerade rund um große Ballungsgebiete wird neues Bauland aus- gewiesen um der anhaltenden Nachfrage entgegenzukommen. Dabei werden zwar einer- seits die Bedürfnisse der Menschen nach Wohnraum zufrieden gestellt, andererseits aber der Natur- und Umweltschutz vernachlässigt indem Waldflächen abgeholzt und Ackerland zu Siedlungsflächen umstrukturiert werden. Ein Konzept, den Leerstand zu verringern, ist anstelle Neubauten am Stadtrand zu errichten, leerstehende Bestandsimmobilien zu sa- nieren und wieder zu vermieten.³¹ Ungeachtet dessen, hängt es in der Regel an einem In- vestitionsstau der dazu führt, dass Eigentümer ihre Altbauten nicht wiedervermieten kön- nen. Daraus folgt ein baubedingter Leerstand und finanzielle Probleme der Eigentümer durch fehlende Mieteinnahmen.³² Treten in einem Wohngebiet häufiger leerstehende Wohnungen auf, so kann sich das negativ auf das gesamte Quartier auswirken. Einige kleine Gemeinden in strukturschwachen Regionen weisen günstiges Bauland aus, um die Einwanderung zu erhöhen und gleichzeitig Unternehmen anzulocken. Dabei gibt es in ländlichen Regionen große Teile ungenutzter Bau- und Brachflächen, die für Neubauten oder einer Renaturierung zur Verfügung stehen.³³ Der Neubau von Wohnungen findet in schrumpfenden Regionen allerdings nur in geringem Maße statt. Durch das günstige Bau- land, den niedrigen Kreditzinsen sowie den nachfragebedingten Ansprüchen an Wohn- raum werden auch in schrumpfenden Gemeinden teilweise Neubauprojekte realisiert. Ländliche Regionen sind durch die Abwanderung vieler Menschen in Ballungsgebiete stark von Wohnungsleerständen betroffen. Vor allem in den neuen Bundesländern ist die- se Entwicklung zu beobachten. Die folgende Grafik beschreibt die leerstehenden Woh- nungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Mehrfamilienhäusern im Jahr 2011.

[...]

¹ Vgl. Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (2013), S. 4.

² Vgl. Vuchs Verlag (O. J.), S. 1.

³ Vgl. Ebd. S. 1.

⁴ Vgl. Bertelsmann Stiftung (2016),S.8.

⁵ Vgl. Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (2013), S. 7.

⁶ Vgl. Klett Verlag (2003), S. 2.

⁷ Vgl. Statista (2005).

⁸ Vgl. Klett Verlag (2003), S. 2.

⁹ Vgl. Bundeszentrale für politische Bildung (2002), S. 23., S. 24.

¹⁰ Vgl. Ebd. S. 23.

¹¹ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2014), S. 13.

¹² Vgl. Statistisches Bundesamt (2014).

¹³ Vgl. Ebd.

¹⁴ Vgl. Kreditanstalt für Wiederaufbau (2013), S.3.

¹⁵ Vgl. Ebd. S.3.

¹⁶ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015),S. 4.

¹⁷ Vgl. Ebd. S. 4.

¹⁸ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015),S. 4.

¹⁹ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015), S. 4.

²⁰ Vgl. Bertelsmann Stiftung (2016), S. 5.

²¹ Vgl. Ebd. S. 7.

²² Vgl. Ebd. S. 6.

²³ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015), S. 6.

²⁴ Vgl. Bundesinstitut für Ernährung und Landwirtschaft (2015), S. 18.

²⁵ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015), S. 13.

²⁶ Vgl. Ebd. S. 8.

²⁷ Vgl. Statista (2011).

²⁸ Vgl. Holthaus, Ursula (2007), S. 31.

²⁹ Vgl. Ebd. S. 29., S. 30.

³⁰ Vgl. Bundesinstitut für Ernährung und Landwirtschaft (2015), S. 22.

³¹ Vgl. Ebd. S. 18.

³² Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2015), S. 11.

³³ Vgl. Ebd. S. 11.